红谷滩万达广场、恒茂梦时代广场市调报告

基于以上业态分布情况可看出，万达广场为真正意义上的购物中心，在南昌具有稀 缺性。
购物中心概念：规模大、业态多元、环境好、档次较高；面积超过5万方，包含餐饮、娱乐业态 且零售业态比例低于70%
休闲娱乐 占比
—— —— —— 12.5%
业态 B2 B1 1F 2F
零售占比 —— 65% 97% 84.5%
目 录 CONTENTS
一、红谷滩万达广场 二、恒茂梦时代广场
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项目概况
红谷滩万达广场，位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区，凤凰中大道与会展路交汇处，项目占地约 200亩，总建筑面积约55万平方米，是万达斥资60亿元打造的大型城市综合体
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营销活动
B区万达中心写字楼按阶段性铺排营销活动，在定期内举行重要热点活动，引起客户关注度，并用小 活动保持关注度的持续性，为全面清盘做良好铺垫
时间
2012-9月初 2012-9月9日
营销活动
写字楼开始蓄客，意向登记中； 万达中心甲级写字楼群新闻发布会暨新品启动仪式，邀约红谷滩新区相关部门领导、南昌市各大 主流媒体，项目正式公开面世； 由万达中心主办的江西金融商务区发展高峰论坛，以邀约意向客户参加，炒作红谷滩区域价值以 及万达中心价值； 万达中心世界风情之旅暖场活动举行，灯谜晚会、法国浪漫风情秀、巴西桑巴狂欢节、美国拉斯 维加斯之旅，并有2000余份缤纷好礼，为项目蓄积客户； 当前项目仍处于登记中，大客户洽谈较多，散户将会集中在月底正式开盘； 加推B2写字楼，开盘即售罄，均价约10000元/平米 万达中心样板大堂开放，万达中心100-1900㎡B3栋收官楼王开盘 60万㎡红谷滩万达广场、20万㎡万达中心全面清盘 首届民俗文化节将拉开精彩的帷幕，本次民俗文化节活动是由南昌红谷滩万达广场和江西省民间 艺术家协会、南昌市民俗博物馆等清理打造，为项目添加热度 拉斯维加斯狂欢节开幕式
解决的关键问题及创新点
1、指出项目的成功之处与后期隐患
人员配置 姓名 刘彬 员工 ID 号 TJ14020024 公司 天津中原 咨询师体系职级 高级投资分析师（主要负责招商代理） 积分分配（%） 100
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隐患
项目自持+销售的模式，给予客户购买信心，但商业售价部分虚高，尤其是目前金街在集中商业 运营一年多，还未真正运营（小部分开业），未来街区商业发展面临挑战；
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项目为购物中心，业态丰富，引进多家首次进入南昌的品牌，无论从外立面还是内部格局装饰、
商户来看都远超南昌其他商场，在本地绝无仅有，产品稀缺性为其赢得客户 项目前期营销和广告宣传到位，受众面广，知名度较大 地下免费停车（两小时），解决消费者在市区购物停车难的困扰，为客户来访消费解决后顾之忧。
商业产品分析
商场内业态呈多元化，主要以零售为主，所占比例较大，其次为休闲娱乐，所构建业态组成大型购物 中心，在南昌具有稀缺性
1、红谷滩万达广场业态主要分为零售、餐饮、休闲娱乐等。其中地下两层以停车场和超市为主，1F-2F以零售为主，餐饮和休闲娱乐 为辅。3F以万达影院和餐饮为主，4F及以上休闲娱乐占据绝对比例。 2、从商场对外营业部分来看（不包含停车场），整个万达广场的业态占比为零售61%，餐饮12%，休闲娱乐27%。
餐饮占比 —— —— 3% 3%
停车场 占比
100% 35% —— ——
3F
4F 5F
18%
40% 40%
40%
—— 20%
42%
60% 40%
——
—— ——
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商业产品分析
商场从场内布局、现场装修，电梯数量，层高高度均以达到大型购物中心的需求，并且在南昌具有一 定标杆性及影响力
项目区位分析
项目地处红谷滩核心商圈，辐射全市，同时兼顾西面通过红湾公路导入大批新建县和湾里客户，向东、 南面吸引区域客户
红谷滩商圈
万达购物广场 红谷凯旋汇 第一街区商业 绿地中央广场
凤凰假日广场 光辉家具
铜锣湾广场
世茂百货 联发广场
红谷天虹百货
八一广场 商圈
项目交通 轨道交通：地铁1号线； 区域配套 区域规划为CBD，商办项目较多，商业体量较大，且前景较为广阔。但区域内商业发展起步较晚，目前发展相对市区滞后，主要以片区内消费为主。但随着商 公交线路：306、512、228、229、204、209、227、221、504路
项目概况
项目名称
区位 开发商 建筑形态 占地
红谷滩万达广场
红谷滩凤凰中大道与会展路交汇处 南昌红谷滩万达广场投资有限公司 商业、写字楼、公寓、酒店 10.9万㎡
总建面
其中商业 车位数 物管费 装修状况 集中商业 开业时间 整体竣工时间 地块成交时间 成交总价 每亩地价 成交楼板价
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商业产品分析
A区万达广场分布图：以购物商场、写字楼、商业街组成围合式布局，产品现已全部售罄，并且部分营 业
A区排布以购物商场、公寓、
商业金街
写字楼、商业金街、酒店组成； 商场为自持商业，多采用在 南昌首屈的产品规划，满足客
务中心的日渐成熟，商业运营将得到保障。
本项目处于红谷滩新区核心地段，向北二十分钟抵达昌北国际机场，向东十分钟抵达老城区，向南十分钟抵达西铁路客运站，向西十分钟上高速，并与红湾公 路相邻，交通便捷，是南昌首个大规模的购物中心，业态丰富，品牌较全，吸引了众多顾客。开业前三天据统计，来访70万人次，创造了记录。
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2012-9月16日
2012-10月 2012-11月 2012-11月17日 2012-12月9日 2013年1月 2013-4月3日2013-4月14日 2013-10月26日
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营销活动
商场独特性、唯一性
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写字楼产品分析
B区万达中心写字楼分布图：B区以3栋写字楼、自营酒店与裙楼商业组成围合式布局，产品现已全部 售罄，外立面基本完工
B区以3栋写字楼、自营酒店
高度 楼层面积 销售状态 开盘时间 套间装修情况 智能化 地体速度 卫生间
78m 1800㎡ 蓄客阶段 预计10月下旬 毛坯
入户大堂 电梯数量 外立面 其他
5A智能化管理 3.5m/s 公共卫生间，无独立卫 生间
光纤入户，品牌中央空调和信封系统
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写字楼产品分析
B区万达中心写字楼基本配置：从万达中心写字楼配置来看，档次为中端形象，但价格适中，较能促动 投资自用客户 层数 层高 房源情况 预计售价 公共部分
19层 3.8m层高，净高2.8左右 60-140㎡，16套 预计10000元/平方米 精装，地板：网格瓷砖；顶部：石膏 吊顶 挑高9.9m，墙壁：网格瓷砖；地板： 网格瓷砖；顶部：石膏吊顶 8台 LOW—E中空玻璃幕墙 双层双面钢化玻璃
1、商场内、外均设有表演区，开业前一周都有非主流的明星表演 2、现场装修、布置较南昌其他商业优势明显，品质感较好
3、现场较具人性化，从电梯数量、洗手间数量来体现
4、商场内互动性较强，业态分布有序 5、地下停车场智能化，红外线感应可通过电子屏幕告知各区停车位数量和具体情况。
标准铺首层层高 标准楼层 1F 2F 卫生间数量 4 6 标准铺标准层高 标准铺面宽 标准铺进深 建筑层数范围 4 3.8 5 6.5 2-5层 自动扶梯数量 直达客梯数量 观光电梯数量 货梯数量 电梯品牌 38 12 2 2 均为奥迪斯
3F
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商业产品分析
商场在产品细节打造上花足了功夫，为商场添加了诸多亮点的同时，也为项目在南昌树立购物中心标 杆地位奠定了基础
1 挑空近5层楼的中庭 外形璀璨的室内观光电梯 各层商业楼均围绕中庭展开，彼此可视性和互动性增强 万达影院出现南昌首个自助售票机 首个大型商业通过内外街相互围合 3
55万㎡
20万㎡ 地下1250个，免费停放 商铺物业费6元/㎡/月，精装SOHO物业费预计3 元/㎡/月，LOFT物业费2.8元/㎡/月 精装公寓（1000元/平米的标准） 2012-8-24 2013-10-1 2010年9月 4.19亿 256万/亩 936.58元/㎡
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无论是商场开业，还是写字楼销售，项目都极具人气，并且造成较大影响力，其活动造势与品牌影 响力都为项目形象和价值的提升奠定基础
1、红谷滩万达广场从开盘的推出即售罄到满场开业，无一不证明万达品牌在南昌的影响力之大 2、据新闻报道，万达广场开业前三天来访70万人次，这一数据创下南昌历年所有商业开业来访量新记录
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小结
成功
因素
万达品牌影响力，主攻商业地产，全国商业地产成功运营者
万达在南昌取得成功，万达追随者较多，相信跟着万达能致富 大量自持集中销售带动商业销售的模式，使得消费者认为运营有保障，前景可期 地处红谷滩区、红湾公路的开通、综合体的定位、地铁口的位置使得项目辐射客户面扩大
红谷滩万达广场 恒茂梦时代广场
TianJin.10.2013
市调报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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营销活动
万达广场从多维度多触角运用媒体来进行项目宣传、打开受众面，扩大项目影响，最终使得项目深入 人心，受到肯定
媒体推广：户外、报广、网络、电梯、电视等综 合媒体组合推广；
推广主题：以“企业巅峰聚首 中心引领荣耀”，“五星级酒店 总裁商务 会客厅”为主题； 推广诉求：城市新中心，商务新地标；繁华商业上盖，助益企业长效发展； 一站式商务平台，万达中心增值机遇无限；
第二批写字楼(售罄） 第三批写字楼（售罄）
与裙楼商业组成围合式布局； 写字楼商务配套极具丰富， 满足写字楼客户休息娱乐需求； 除万达广场已开业的大体量 商业，同时B区万达中心也拥 有近万平米商业； 写字楼会议厅等功能，自身
自营五星级酒店
酒店会务可以很好的满足；
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小成果提交表
提交日期： 成果名称 所属分类 成果类型 红谷滩万达广场、恒茂梦时代广场市调报告 □住宅地产 √商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □工具包□专题研究√经典案例 □其他 一、红谷滩万达广场 1、项目概况 研究内容 2、 产品分析 3、 营销活动 研究方案 4、小结 4、小结 二、恒茂梦时代广场 1、项目概况 2、产品分析 3、营销活动 □城市运营□交通地产 □企业咨询□其他
自持商业
户众多休息娱乐需求，并建立
商务酒店
写字楼
南昌标杆商业； 除商场外，A区也拥有6万平
米可售商业金街，最大化商业
价值；
写字楼 公寓
LOFT公寓，满足居住、投资 客户需求，丰富物业形态
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