深圳碧海云天推广提案.pptx
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豪宅全能冠军
四大导弹
海景天下 豪奢外围 东方园林 豁达空间
关键词
阔气 霸气 盛气
通俗表达
不玩噱头 不有意用文化往自己脸上贴金 较量的是真枪实弹 给客户的是实实在在的无上豪宅
定位
现代|东方|大宅
广告语
人居精华 无出其 右
统摄精华 当红不让
D：阶段推广布线
时间节点
第一次解筹 元月15（70%中差单位，30%好单位）
院
促销活动
1、 12月8日每年投资百万开通环城巴士，华侨城地产业主可凭 城卡免费乘坐；
2、 12月19日举行“波托菲诺杯”深港高尔夫邀请赛，波托菲 诺及锦绣三期业主可由华侨城地产出资组队参加；
3、 12月28日、29日湖边会所开放，同时二期纯水岸入伙，31 日举行新年晚会，并有现场抽奖；
4、 12月16日开始进行了全面提价，提价幅度在30-50元之间， 目前销售速度良好；
小区配置
高级会所、室内恒温泳池、室外大型泳池、小学、 保健中心、净菜市场一应俱全。
有效潜在客户描述
独特客户群
• 最贪心的客户
• 复合性客户
（潮汕、华侨城、硅谷）
• 跻身龙门的客户
独特的心理特征
大多英年得志 高学历智慧精干 处处受人称赞 滋生了一股好大喜功 自以为是的盛气
最吸引他们的销售信息
1．2002年11月30日邀请奥运冠军陶璐娜参加社区动 运会，陶璐娜为世纪村一期业主。目前正筹备组织音 乐会。
2．持VIP卡优先选房。 3．12月28日在深圳大剧院举行“王府之夜“新年交 响音乐会，之前府筹客户，可获门票
1．低价入市，特价房活动 2、圣诞节推12楼海景单位回赠价5788元/㎡，并赠送8－ 12万教育基金
2栋30层高层，共208套，复式 为325-380平米，层高3.15米， ３梯２户，其中一梯为室外观 光电梯；独立会所，户户高尔 夫景观 总建：20.5万平米 主力户型120－170平米；共 410套 红树林景观，20000平米的海 洋文化主题公园 997套，7栋高层；A栋五座共 168套，带入户花园，户户正 南正北； 户型86.75-239.28㎡，主力户 型160㎡ 20000㎡空中园林 40000㎡国际内街区
30%
20%
均价
15000元/㎡
8500元/㎡ 二期Ⅰ： 7600 二期Ⅱ： 9000 7500元/㎡
均价： 8600元
7100元/㎡
推广概念
质朴的浪漫 自在的优雅
品质需要鉴赏
感受国际人文 居住标准
从此， MAGELIVIN
G （自然从容，
好生活） CBD国际生活
领域 中心区旗舰级
国际住宅
中心区·红树 林畔·首席庭
2、华侨城豪宅、滨海豪宅的形象力
– 地段
绝世地段：
华侨城、深圳湾、红树林、地铁站四位一体物业。
买点分析（内）
– 建筑
恢宏气势：二期占地4万余㎡，庭院绿化面积2万余㎡。 绝佳户型：两梯两户、户户朝南、南北通透、全海景、50%
以上跃式单位。 高实用率：大量单位免费赠送面积近20平方米，层高达6米的
观景空中花园，及35㎡可灵活间隔使用的超大露台， 实用率超过90%
熙园
均价10000以上，3、4月TOWNHOUSE封顶。
市场综述
>￥9,000/m2 波托菲偌、水榭花都、熙园 <￥9,000/m2 翡翠郡、星河国际、王府、金域蓝湾
绿景·蓝湾半岛、碧海红树园
项目必须塑造的形象
>￥9,000/m2 <￥9,000/m2
红树东方 碧海云天一期
结论
1、单价8千元以上豪宅市场供应量很大，如果在形 象档次上不能明显拉大差距，竞争压力将很大
1、红树林海景 2、位置交通 3、华侨城人文魅力 4、户型
（由高到低排列）
C：推广概念的整合
总有碧海云天
深圳楼市精粹卖点： 海景盘、红树林盘、华侨城盘、公园盘、地 铁口、
不管你亲睐哪一点，碧海云天都在你挑选范围中排在第一第二。
集束炸弹
不只Biblioteka Baidu户型尖子 不只是景观尖子 不只是地段尖子 不只是配套尖子 不只是园林尖子
星河国际
绿景·蓝湾 半岛
工程进度
12.28入伙
10月公开发 售 二期Ⅰ1月 30日公开发 售 二期Ⅱ12月 9日内部认 购 公开发售： 11.23
10.26公开 发售 12.29平顶
公开发售： 10.19
销售进度
50%左右
65% 二期Ⅰ已 售70% 二期Ⅱ已 售30套左 右 25%左右 （100套左 右）
红树东方 当红不让
- 碧海云天二期推广2003年度提案 -
提案程序
A 豪宅局面2003攻略 B 红树东方买点分析 C “集束炸弹”（策略核心） D 2003上年度推广的阶段布线
> 豪宅局面2003攻略
竞争楼盘一览表
项目名称
波托菲 诺·纯水岸
锦绣花 园·翡翠郡
世纪村二 期
世纪村·王 府
碧海红树 园
二房至五房、复式，80-170㎡ 120M超宽楼间距 28000㎡西风情园林 海景、红树林景观
水榭花都2期
均价10000，400余户，120—190平方米，高层靠湖，3、4月开盘
世纪村2期王府
均价8000，208户，高层面高尓夫，12月认购，2003年初开盘
金域蓝湾
均价8300，634余户，四房153—170平方米
1、“百万大抽奖回赠新老业主” 2、老业主带新业主送一个物业管理费 3、送老树咖啡卡 4、送现金券 5、 送名牌香水
1、 世界海滨之旅大抽奖 2、 额外2%优惠 3、 名优空调大派送 4、 神秘珍贵礼品大抽奖
备注
现场实景开放后，销售较好（最 近）
开盘当天销售率50%，内部员 工消化为主，后入销售瓶劲期， 主要剩余高层海景单位，每周 成交2-4套；
2、广告诉求缺乏新信息，对客户缺乏刺激
3、作为碧海云天二期的红树东方有待确立和提升新 的品牌内核。
推广任务
利用碧海云天 一期推广的 有效知名度
表现二期红树东方 新的产品信息，
引发市场关注
提升碧海云天 的品牌内核
> 二期买点分析
买点分析（外）
– 一期
1、现场体验是最大的品牌资产（建筑、园 林、用材质量）
第一次解筹 3月份
内部认购截止 3月份
开盘
3月份
推盘次序
侨城东路开通 3、4月份
园林展示
建筑完工后
会所投入使用 6月份
三大阶段 各个击破
• 实景化
推广新规则
• 版面异型化
• 最化（极致化）
• 排场化
阶段 A.
• 主旨：复合地段对豪宅品质的提升
• 主题：深圳精粹 四位一体
• 渠道：
– 报纸广告 – 户外、电视广告
四大导弹
海景天下 豪奢外围 东方园林 豁达空间
关键词
阔气 霸气 盛气
通俗表达
不玩噱头 不有意用文化往自己脸上贴金 较量的是真枪实弹 给客户的是实实在在的无上豪宅
定位
现代|东方|大宅
广告语
人居精华 无出其 右
统摄精华 当红不让
D：阶段推广布线
时间节点
第一次解筹 元月15（70%中差单位，30%好单位）
院
促销活动
1、 12月8日每年投资百万开通环城巴士，华侨城地产业主可凭 城卡免费乘坐；
2、 12月19日举行“波托菲诺杯”深港高尔夫邀请赛，波托菲 诺及锦绣三期业主可由华侨城地产出资组队参加；
3、 12月28日、29日湖边会所开放，同时二期纯水岸入伙，31 日举行新年晚会，并有现场抽奖；
4、 12月16日开始进行了全面提价，提价幅度在30-50元之间， 目前销售速度良好；
小区配置
高级会所、室内恒温泳池、室外大型泳池、小学、 保健中心、净菜市场一应俱全。
有效潜在客户描述
独特客户群
• 最贪心的客户
• 复合性客户
（潮汕、华侨城、硅谷）
• 跻身龙门的客户
独特的心理特征
大多英年得志 高学历智慧精干 处处受人称赞 滋生了一股好大喜功 自以为是的盛气
最吸引他们的销售信息
1．2002年11月30日邀请奥运冠军陶璐娜参加社区动 运会，陶璐娜为世纪村一期业主。目前正筹备组织音 乐会。
2．持VIP卡优先选房。 3．12月28日在深圳大剧院举行“王府之夜“新年交 响音乐会，之前府筹客户，可获门票
1．低价入市，特价房活动 2、圣诞节推12楼海景单位回赠价5788元/㎡，并赠送8－ 12万教育基金
2栋30层高层，共208套，复式 为325-380平米，层高3.15米， ３梯２户，其中一梯为室外观 光电梯；独立会所，户户高尔 夫景观 总建：20.5万平米 主力户型120－170平米；共 410套 红树林景观，20000平米的海 洋文化主题公园 997套，7栋高层；A栋五座共 168套，带入户花园，户户正 南正北； 户型86.75-239.28㎡，主力户 型160㎡ 20000㎡空中园林 40000㎡国际内街区
30%
20%
均价
15000元/㎡
8500元/㎡ 二期Ⅰ： 7600 二期Ⅱ： 9000 7500元/㎡
均价： 8600元
7100元/㎡
推广概念
质朴的浪漫 自在的优雅
品质需要鉴赏
感受国际人文 居住标准
从此， MAGELIVIN
G （自然从容，
好生活） CBD国际生活
领域 中心区旗舰级
国际住宅
中心区·红树 林畔·首席庭
2、华侨城豪宅、滨海豪宅的形象力
– 地段
绝世地段：
华侨城、深圳湾、红树林、地铁站四位一体物业。
买点分析（内）
– 建筑
恢宏气势：二期占地4万余㎡，庭院绿化面积2万余㎡。 绝佳户型：两梯两户、户户朝南、南北通透、全海景、50%
以上跃式单位。 高实用率：大量单位免费赠送面积近20平方米，层高达6米的
观景空中花园，及35㎡可灵活间隔使用的超大露台， 实用率超过90%
熙园
均价10000以上，3、4月TOWNHOUSE封顶。
市场综述
>￥9,000/m2 波托菲偌、水榭花都、熙园 <￥9,000/m2 翡翠郡、星河国际、王府、金域蓝湾
绿景·蓝湾半岛、碧海红树园
项目必须塑造的形象
>￥9,000/m2 <￥9,000/m2
红树东方 碧海云天一期
结论
1、单价8千元以上豪宅市场供应量很大，如果在形 象档次上不能明显拉大差距，竞争压力将很大
1、红树林海景 2、位置交通 3、华侨城人文魅力 4、户型
（由高到低排列）
C：推广概念的整合
总有碧海云天
深圳楼市精粹卖点： 海景盘、红树林盘、华侨城盘、公园盘、地 铁口、
不管你亲睐哪一点，碧海云天都在你挑选范围中排在第一第二。
集束炸弹
不只Biblioteka Baidu户型尖子 不只是景观尖子 不只是地段尖子 不只是配套尖子 不只是园林尖子
星河国际
绿景·蓝湾 半岛
工程进度
12.28入伙
10月公开发 售 二期Ⅰ1月 30日公开发 售 二期Ⅱ12月 9日内部认 购 公开发售： 11.23
10.26公开 发售 12.29平顶
公开发售： 10.19
销售进度
50%左右
65% 二期Ⅰ已 售70% 二期Ⅱ已 售30套左 右 25%左右 （100套左 右）
红树东方 当红不让
- 碧海云天二期推广2003年度提案 -
提案程序
A 豪宅局面2003攻略 B 红树东方买点分析 C “集束炸弹”（策略核心） D 2003上年度推广的阶段布线
> 豪宅局面2003攻略
竞争楼盘一览表
项目名称
波托菲 诺·纯水岸
锦绣花 园·翡翠郡
世纪村二 期
世纪村·王 府
碧海红树 园
二房至五房、复式，80-170㎡ 120M超宽楼间距 28000㎡西风情园林 海景、红树林景观
水榭花都2期
均价10000，400余户，120—190平方米，高层靠湖，3、4月开盘
世纪村2期王府
均价8000，208户，高层面高尓夫，12月认购，2003年初开盘
金域蓝湾
均价8300，634余户，四房153—170平方米
1、“百万大抽奖回赠新老业主” 2、老业主带新业主送一个物业管理费 3、送老树咖啡卡 4、送现金券 5、 送名牌香水
1、 世界海滨之旅大抽奖 2、 额外2%优惠 3、 名优空调大派送 4、 神秘珍贵礼品大抽奖
备注
现场实景开放后，销售较好（最 近）
开盘当天销售率50%，内部员 工消化为主，后入销售瓶劲期， 主要剩余高层海景单位，每周 成交2-4套；
2、广告诉求缺乏新信息，对客户缺乏刺激
3、作为碧海云天二期的红树东方有待确立和提升新 的品牌内核。
推广任务
利用碧海云天 一期推广的 有效知名度
表现二期红树东方 新的产品信息，
引发市场关注
提升碧海云天 的品牌内核
> 二期买点分析
买点分析（外）
– 一期
1、现场体验是最大的品牌资产（建筑、园 林、用材质量）
第一次解筹 3月份
内部认购截止 3月份
开盘
3月份
推盘次序
侨城东路开通 3、4月份
园林展示
建筑完工后
会所投入使用 6月份
三大阶段 各个击破
• 实景化
推广新规则
• 版面异型化
• 最化（极致化）
• 排场化
阶段 A.
• 主旨：复合地段对豪宅品质的提升
• 主题：深圳精粹 四位一体
• 渠道：
– 报纸广告 – 户外、电视广告