新商业模式共30页文档
商业模式设计方法论
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协睿方法论
一、关于商业模式的误解 二、商业模式概念 三、协睿商业模式方法论 四、协睿软件的团队创新功能 五、协睿使商业模式创新更便利
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协睿方法论
方法论 软件方法论
好多人认为商业模式不需要设计，是拍脑袋想出来的。我们认为商业 模式不仅需要设计，而且还需要完善的方法论。 就像软件开发，最开始就是在纸带上打孔，是谈不上设计的。但是随 着科学发展和知识积累，软件领域的设计方法论逐渐完善，设计过程 变得严谨科学，到现在，软件已经成为设计领域的翘楚。 协睿商业模式设计方法论向软件领域借鉴了很多成熟概念： 1.商业模式开发生命周期-BMDLC(Business Model Development Life Cycle)借鉴了软件开发生命周期-SDLC(Software Development Life Cycle)； 2.商业模式开发语言-BMDL(Business Model Design Language)借鉴 了统一建模语言-UML(Unified Modeling Language)； 3. UML包含9个视图(View)，协睿方法论包括30个视图； 4.协睿方法论的架构设计和设计模式借鉴了软件的设计概念。
商业模式概念
一、关于商业模式的误解 二、商业模式概念 三、协睿商业模式方法论 四、协睿软件的团队创新功能 五、协睿使商业模式创新更便利
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重要性
Nearly all CEOs are adapting their business models — two-thirds are implementing extensive innovations. ——IBM Global CEO Study 2008
商业模式计划书(精选10篇)
商业模式计划书标题：商业模式计划书摘要：商业模式计划书是指为了开展商业活动而制定的一套计划和策略。
本文将介绍商业模式计划书的基本内容和要素，以及编写商业模式计划书的步骤和注意事项。
一、引言商业模式计划书是为了实现商业目标和利润最大化而制定的一套计划和策略。
通过商业模式计划书，企业可以清晰地了解商业模式的运作机制，发掘商业模式中的潜力和优势，进而优化经营决策，实现良好的业绩和持续的增长。
二、商业模式计划书的基本内容和要素1. 商业模式的解释和定位：描述企业的核心业务和价值创造机制，明确企业的市场定位和竞争优势。
2. 市场分析：对目标市场进行深入的调研和分析，了解市场规模、竞争对手情况、潜在机会和风险等。
3. 产品或服务描述：详细说明企业的产品或服务特点和优势，包括创新性、独特性和可行性等。
4. 价值主张：明确企业为客户提供的价值，强调产品或服务的独特点和竞争优势。
5. 收入模式：描述企业的盈利方式和收入来源，包括销售、订阅、租赁、广告收入等。
6. 客户细分：将目标客户群体细分为不同的市场细分，了解他们的需求和行为特点，提供个性化的产品或服务。
7. 渠道策略：确定最合适的销售渠道，确保产品或服务的有效传播和销售，提高市场占有率。
8. 合作伙伴：确定需要与之合作的关键伙伴，实现资源共享和互利共赢。
9. 成本结构：明确企业的成本构成和核心成本，制定有效的成本控制策略。
10. 关键资源和能力：识别企业的关键资源和核心能力，提高运营效率和竞争力。
三、商业模式计划书的编写步骤和注意事项 1. 调研分析：进行充分的市场研究和数据分析，确保商业模式的有效性和可行性。
2. 创新思维：采用创新的思维方式，挖掘商业模式中的潜力和亮点，寻找突破点和创新点。
3. 小步快跑：商业模式计划书可以采用迭代的方式编写，先进行试点和验证，再进行优化和扩展。
4. 可行性分析：进行市场、技术和金融方面的可行性评估，确保商业模式的可持续发展。
云计算的三大商业模式
云计算的三大商业模式随着互联网技术的不断发展，云计算作为一种新兴的技术模式，正在被越来越多的企业和个人所接受和使用。
在云计算的普及和发展过程中，商业模式的选择成为了企业和个人最为的问题之一。
本文将介绍云计算的三大商业模式，并阐述它们的特点和优劣。
1、软件即服务（SaaS）SaaS是一种云计算应用最为广泛的商业模式。
在这种模式下，软件提供商将应用程序和相关数据存储在云端，用户通过互联网访问这些应用程序，并使用相关的数据。
用户无需购买和维护软件和硬件设备，只需支付使用费即可。
SaaS的优点在于，用户无需购买和维护软件和硬件设备，降低了IT 成本和风险。
同时，SaaS提供商负责应用程序的维护和更新，用户无需担心技术问题。
此外，SaaS应用程序通常可以在任何支持浏览器的设备上使用，提高了使用的灵活性和便利性。
但是，SaaS也存在一些缺点。
首先，用户的数据存储在云端，可能存在数据安全和隐私方面的问题。
其次，SaaS应用程序的定制化程度较低，可能无法满足企业的特殊需求。
最后，如果SaaS提供商出现技术故障或服务中断，可能会对用户的工作造成影响。
2、平台即服务（PaaS）PaaS是一种将云计算平台作为一种服务提供给用户的商业模式。
在这种模式下，平台提供商提供开发、测试、部署和管理应用程序所需的所有基础设施和软件，用户只需支付使用费即可。
PaaS的优点在于，用户可以快速开发和部署应用程序，无需购买和维护基础设施和软件。
此外，PaaS提供商负责应用程序的维护和更新，用户可以专注于应用程序的开发和优化。
但是，PaaS也存在一些缺点。
首先，PaaS提供商可能对应用程序的定制化程度较低，无法满足企业的特殊需求。
其次，如果PaaS提供商出现技术故障或服务中断，可能会对用户的工作造成影响。
此外，PaaS的价格相对较高，可能不适合小型企业和个人使用。
3、基础设施即服务（IaaS）IaaS是一种将云计算基础设施作为一种服务提供给用户的商业模式。
最新商业模式100个案例
.一、轻资产运营【案例八十一】铜锣湾超限站【基本概况】截至2005年，国内各地上马的MALL多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。
被手头的几个项目深度套牢。
而唯有铜锣湾快马轻刀，在以旋风般的速度进行着全国性布局。
铜锣湾的奥秘在于它独特的商业模式选择。
MALL是一个专业而复杂的系统。
除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足36个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。
国外运营商运作MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商，一个项目少说也要5年。
最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产开发商也纷纷涉足MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。
这种标准模式看起来理所当然。
但弱点是致命的：一是投资太大，一个MALL动辄投资十几亿甚至几十亿元；二是周期太长，实现盈亏平衡至少要5年，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。
要让MALL在全国连锁，没有比尔，盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起，谁也等不及。
所有的开发都要我做，做一个就头破血流了，我这一辈子能做成三个就不错了。
铜锣湾总裁陈智决定给这个行业换种玩法----每个城市都不缺在建和建好的商业地产。
而合理规划、快速招商，最终为MALL带来人气和客流的专业能力才最稀缺。
很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己，却比自己还牛。
商业地产要求独立一栋或度身定做。
首层必须高过5. 8米，给人以通透感；层高不要超过3层，逛起来方便；而且要有足够共享空间、景点……否则免谈合作。
同时，他们也发现陈智是如此不可拒绝---把MALL交给铜锣湾规划和招商，5个月就可以搞定，而自己做却要足足2年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的人气效应对房价地价的提升。
因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持的要求，开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。
高端club商业模式简介
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高端club商业模式简介
M1NT俱乐部-会员要求
ß M1NT俱乐部不只是为富人，而是专为最富的人开 办的。大富翁们只有在为俱乐部发展大量投资后才 可成为股东会员，投资规模最低5万美元，最高50 万美元。申请人要留下指纹，填写申请表，详细讲 述自己的各种情况，最后由俱乐部管理者和其他所 有股东会员决定是否为这位大富翁发放会员卡。
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高端club商业模式简介
ß 这样纷繁复杂而专注精 细的工序，需用20倍以 上放大镜认真观看之后 的成品才能读懂，每一 平方毫米罗特斯 (Lotos) 镜架密度是所 有其他眼镜的2~3倍， 密度越大意味着越细腻， 越有质感。在如此细小 的镜架上做到这样的地 步，便是罗特斯 (Lotos) 百年的坚持。
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高端club商业模式简介
ß 上海俱乐部的面积是香港俱乐部的四倍，除了酒吧以外，还有 私人宴会厅，舞会俱乐部，鸡尾酒区域。最鲜见的是大型水族 缸鲨鱼缸将在俱乐部里出现，珍贵的槌头双髻鲨自由摇曳，同 时也用作俱乐部空间的视线隔断。 与这些高端硬件相对应的是 严格得近乎苛刻的入股制度。除了高昂的入股资本（在入股限 额最低的上海，你也得至少花10万港币才有机会入股），申请 人还必须在社会地位、职业、生活方式等方面经受董事会的详 细考量，只有成功通过初试与面试的申请人才能跻身股东的行 列。
ß 全球第一个创新商业模式---股东制私人专 属会所。M1NT的会员可以作为入股的候选， 成为股东后，会有1-2次的年度分红。
ß M1NT的股东制经营方式实在很巧妙，因为 这就意味着他们在自己的俱乐部里吃得越 多喝得越爽玩得越狂，他们也就赚得更多。
ß 大富翁们只有在为俱乐部发展大量投资后 才可成为股东会员，投资规模最低5万美元， 最高50万美元。
商业模式画布(word文档良心出品)
智能旅游景区商业模式画布（附件：说明）一、背景中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此基础上，融合观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的目的地，智能旅游新商业模式随之产生。
二、调研分析（一）中国旅游市场发展特点2015年，我国国内旅游突破40亿人次，旅游收入超过4万亿人民币。
随着旅游消费经常化的出现，我国已进入大众旅游时代。
1.发展环境特点人均收入大幅增长为旅游发展奠定基础。
2012年，我国国内生产总值约为519322亿元，同比上年增长7.8%；城镇居民人均可支配收入约为24565元，同比增长9.6%；农村居民人均纯收入7917元，同比增长10.7%，经济环境的发展和变化极大地激发了人们的出游需求，人均收入的增长使得城镇居民出游的物质准备更加充足，为我国旅游业奠定了坚实的基础。
2.市场消费特点旅游购物将成为消费结构主流驱动力。
2012年，在散客外地游花费和散客本地游花费中，交通和餐饮花费所占比重最大，分别达57.9%和56.2%。
虽然食住行等必要之处仍是消费重点，但旅游购物消费所占比例已明显超过住宿、游览和娱乐消费部分。
我国国内旅游者的消费理念渐趋成熟，旅游购物消费呈稳步上升趋势。
3.行业发展特点在线旅游成行业发展趋势，智慧旅游促进旅游业升级。
随着近年来中国旅游业的蓬勃发展，在线旅游为中国旅游业注入了新的市场活力并成为国内电商最火爆的领域之一。
在线旅游平台已成为广大游客获取信息、进行产品预订、对旅游服务进行投诉的重要途径，智慧旅游是传统旅游业转型升级的重要依托，是深化旅游信息服务的有力抓手，是提升游客满意度的有效途径。
（二）智慧旅游新商业优势1.游客体验的改变通过线上平台，游客可以享受到与以往旅游购物截然不同的舒适体验。
游客仅需扫一扫景区的二维码，即可关注商城，采购自己喜爱的旅游商品，完全不存在被“强”购的可能性。
2.购物快捷与全时性线上平台与线下实体门店相比，具有购物便捷、运输安全、24小时全时购买的绝对优势。
商业计划书模板(ppt共30张)
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我们的愿景
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商业计划书模板(PPT30页)
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商业模式
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公司业务
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商业计划书模板(PPT30页)
商业模式PPT
[Source: IBM, Global CEO Study 2006]
why talk about business models?
how do you describe a business model?
without a common language
where do YOU see the largest opportunities to improve strategic management today?
your expectations for today?
what is innovation?
tell me about the most important innovations in your company
semper vel, tristique quis, eros. Vestibulum tempus, massa vel consectetuer congue, erat magna consequat purus, a facilisis orci nibh vitae purus.
Nam luctus nulla non nibh. Nam at lorem ac mauris laoreet viverra. In placerat consequat nunc. Donec rhoncus nunc ac urna. Integer vestibulum condimentum orci. Fusce velit turpis, malesuada quis, scelerisque ut, eleifend vitae, ipsum. Vestibulum eu erat. Vestibulum justo nisl, tincidunt et,
共享按摩椅最新商业模式-文档资料
03
市场部配合招商部， 销售商家老板买断 按摩椅。
第2月-第3月
32
6.3 全国区域代理招商计划
北京
西安
成都 重庆
上海
广州
打造样板市场的同时，进行全国区域代 理的招募。区域代理商以区县为单位， 成为区域代理商的条件为：
1.签订区域代理合同 2.缴纳5万元代理费 3.成立“极客摩舱”开头的合作公司 4.要有专业的推广团队
个人代理商招募区域代理商可获得5000元 推广奖励
28
5.5 Geek摩舱投放管理
所有铺设出去的按摩椅都需要做出管理表 格并。且还要将合作商家的名称、业态、 面积、地址、老板电话、合作方式、分成 比例、客流量等基本情况要做详细的登记。 已经签约的合作商家每周至少要去了解一 次具体的店内情况。
并且要拍摄四张照片：场地门头照片、地 方环境照片、按摩椅拟投放区域照片、按 摩椅投放区域照片。所有的按摩椅出货还 必须要经过市场部走流程，保证每一单都 有据可依，有据可查。
每月按22天计算 每个人最少要铺 22家店，176张按 摩椅，团队每月最 少要铺3696张按 摩椅
25
5.2 押金收取方式
每个合作商家8把按摩椅 每把按摩椅收取50元押金 每个合作商家收取400元押金 首月462个合作商家共收取184000元押金 如果商家需要额外增加按摩椅，每把押金500元
26
5.3 Geek摩舱买断方式及目标
33
PART SEVEN
融资计划
Financial plan
34
7.1 成本结构
设备成本
85%
+
人力成本
6%
+
运营成本
5%
海王医药商业模式创新之路(全屏播放)-PPT精品文档30页
变革 现有利益格局，对地方政
府提高税收和实施民生福利事业 有利，以阳光化规范化的名义甩 开不规范运营公司的纠缠
不对现有利益格局造成太大震 荡，使市场规模扩大的利益能
够在运营主体间得到合理分 配
一定时间的运营和磨合，再不断 深化合作和调整利益关系，逐步
走上以战略合作 为前提的医
药分业管理和经营的道路
一家主配送商
综合实力最优的医药商业
变革探索
“阳光集中配送”
——创新性医药商业流通业务模式
优势
• 整合社会资源 • 集约供应链流程 • 压缩运营成本
效益
将集约收益（一般为5-6%）回馈社会 用于直接惠及患者的药品降价
或建立惠及社会的区域性医疗卫生发展基金
“阳光集中配送” 拓展概况
2009
2019
• 枣庄 • 濮阳
供应商和代理商的需求
需求：尽可能多的保持原有的市场份额和增加更多的市场份额 阳光集中配送：压缩了其运作空间，阳光收益回馈社会 使得：为获得目标资源其必须权衡利益让渡的多少，最终理解配合甚至支持
解决老百姓看病难看病贵问题 规范市场行为增加当地税收
减少因灰色交易导致的医疗领域腐败现象 尽可能多渠道解决新医改的资金缺口问题
药品生 产企业
统一采购
主配送商
集中配送
医院药房
用户
信息流
工商卫一体 化信息平台
信息流
用户
销售
患者
4 坚持
精心设计，强化执行 百折不挠加以推行
商业模式的形成
实践中摸索或事先设计
商业模式的设计的重要性在于可以让人们在之后的
实践过程中尽可能少走弯路
对于企业业务发展来说，商业模式的成功与否并不
商业模式计划书(精选10篇)
商业模式计划书商业模式计划书涵盖了商业模式的各个方面，包括产品和服务、运营、市场、财务和战略等方面。
下面我们将详细介绍商业模式计划书的重要性以及如何撰写商业模式计划书。
一、商业模式计划书的重要性商业模式计划书是一个企业成功的关键因素之一。
它提供了企业的整个商业模式和运营方案，包括产品和服务、消费者、目标市场、财务模型、运营计划和策略等。
商业模式计划书是管理团队展示其商业计划的重要工具。
以下是商业模式计划书的重要性：1. 强制系统思考商业模式计划书强制管理团队认真思考整个商业模式，而不是打破整个商业模型。
它鼓励与利益相关者，例如潜在投资者、员工和合作伙伴之间的积极互动。
2. 帮助企业融资商业模式计划书是融资时向潜在投资者展示整个企业的重要文件。
它包含有关整个企业和业务的详细信息，以增加潜在投资者对企业的信心。
3. 帮助制定战略商业模式计划书让管理团队深入了解其商业模式，帮助他们制定适当的战略。
它鼓励企业考虑长期目标，重新审视其目标，并确定重点关注的方向。
4. 优化商业模型商业模式计划书可以作为评估和优化商业模型的工具。
它允许管理团队检查其商业模式，以寻找改进和创新的机会。
二、商业模式计划书的必备内容商业模式计划书不是一个固定的格式，而是应根据每个企业的特定需求进行编写。
但是，必须包含以下内容：1. 公司简介商业模式计划书的前几页应包含公司概况，例如公司名称、主要产品或服务、公司历史、团队成员和业务背景等。
2. 产品和服务商业模式计划书要明确解释公司的产品和服务，包括产品或服务的特性、功能、优点、客户、目标市场和竞争者等。
3. 市场商业模型计划书要介绍市场分析，包括目标市场、市场规模和趋势、客户分析、竞争和市场份额等。
4. 财务模型商业模式计划书必须包含财务分析，包括资金需求、利润和利润率、市场规模、资产和负债、现金流、投资回报等。
5. 运营和战略商业模型计划书必须描述企业运营和战略计划，包括市场推广、销售策略、生产和制造计划、供应链管理、分销和物流等。
的商业模式和案例分析
•2005年8月全球3G许可证技术分布情况
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•3G许可证历年发放的情况
的商业模式和案例分析
3G商用网络现状
• WCDMA商用网络增长迅速，1X建设速度下降；
• 网络建设空间大：全球颁发了133张WCDMA许可证，8月商用网络78个，因此， 还有很大的增长空间；
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的商业模式和案例分析
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•3G的商业模式特点
•产业链延伸，
运营商控制力
•比2G时代更
减弱 •收益方式多样
复杂
化
•3G商业模式
•业务模式多样 化
•收入分配更加 分散
•渠道与业务紧 密结合
的商业模式和案例分析
与2G时代的比较
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的商业模式和案例分析
产业链延伸，运营商控制力减弱
• 业务模式
– 向用户提供的服务和价值的形式。
• 渠道模式
– 把服务传递给用户的方式。
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的商业模式和案例分析
•1
•2
•3
•4
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•目录
•移动通信的商业模式概述 •3G的商业模式 •3G业务模式 •产业链模式
的商业模式和案例分析
第二部分 3G的商业模式
•全球3G的发展现状
•移动通 信商用模 式
– 市场发展 – 技术演进 – 业务演进
– 概念 – 组成
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的商业模式和案例分析
商业模式的概念
没有一个统一的定义，典型的概念包括： • 赚钱的方法； • 一个通过一系列业务过程创造价值的商业系统 • 企业经营的环境、企业需要实现的财务目标，以及在给定环境中实
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图4：相对于整体A股估值溢价（基于TTM）
2.5
2
1.5
1
0.5
2019年7月
2019年9月
目前
0 2004-01-02 2004-09-17 2005-06-03 2006-02-17 2006-11-03 2007-07-13 2008-03-21 2008-11-28 2009-08-07 2010-04-16
估值下移的原因： ➢融资 ➢土地 ➢税收
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融资:与企业的成长正相关
➢06年地产企业资本化元年
参考报告《资本化 规模化 兼论成长》
➢07年股权融资380亿元 盈利增长了127%
➢08年融资规模下降
➢09年恢复正常水平
图5：上市房企融资规模与盈利增长（不含资产注入） 图6：保利上市前后对比
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目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
估值的演绎
➢绝对估值：上市公司盈利改善提速，估值水平下移 ➢相对估值：目前估值溢价为0.98，已处于历史低点
汇聚财智 共享成长
图3： 06年以来房地产板块绝对估值
2005年
2006年
2007年
2008年
营业收入
同比增长
资料来源：公司公告 , 长江证券研究部
1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 2009年
汇聚财智 共享成长
融资:目前企业融资受限
➢上市房企再融资首先通过国土部审查才有可能获得证监会审核资格 ➢去年提出A股房企融资困难将成为常态 目前超过900亿再融资受阻 ➢融资的受限会影响到企业的成长性
30%
25%
均值20%左右
20%
15%
10%
5%
0%
首开股份
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ万科
金地集团 大龙地产
资料来源：公司公告 , 长江证券研究部
招商地产
冠城大通
荣盛发展
保利地产
图8：地价占售价的比重会提高传导图
土地“招拍挂” 90 70政策导致 使得土地溢价 土地结构性稀缺
率提高
打击囤地，获 取“土地时间 价值”空间缩
小
地价上升
100 90 80 70 60
平均市盈率为36.6
50 40 30 20 10 0 2006-01-06 2006-07-07 2006-12-29 2007-06-22 2007-12-14 2008-05-30 2008-11-21 2009-05-15 2009-10-30 2010-04-23
表1：政策关于再融资问题的表述
日期 2019年4月14日
政策
发布单位
研究部署遏制部分城 国务院 市房价过快上涨的政 策措施
2019年4月17日
《国务院关于坚决遏 制部分城市房价过快 上 涨 的 通 知 》( 新 国 十条)
国务院
资料来源：政府网站,长江证券研究部
相关内容简介
严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂 盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开 发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再 融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开 发项目贷款。
-20
Mar-08
Jun-08
-30
商品房销售同比增长率(%)
资料来源：国家统计局, 长江证券研究部
Sep-08
Dec-08
Mar-09
Jun-09 Sep-09 Dec-09
价格指数(%)
112800
16 1000 14
18200 10 8600
6 400 4
Mar-10 2200
0 0
-2
-4
图2：09年以来房地产板块指数
资料来源：Wind, 长江证券研究部
汇聚财智 共享成长
2008-10-06 2008-10-22 2008-11-07 2008-11-25 2008-12-11 2008-12-29 2009-01-16 2009-02-10 2009-02-26 2009-03-16 2009-04-01 2009-04-20 2009-05-07 2009-05-25 2009-06-12 2009-06-30 2009-07-16 2009-08-03 2009-08-19 2009-09-04 2009-09-22 2009-10-16 2009-11-03 2009-11-19 2009-12-07 2009-12-23 2010-01-11 2010-01-27 2010-02-12 2010-03-09 2010-03-25 2010-04-13 2010-04-29 2010-05-18 2010-06-03
资料来源：Wind, 长江证券研究部
汇聚财智 共享成长
目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
目前商业模式的困境
快
万
速
科
周
、
转
恒
模
大
式
等
资 本 市 场
与
实
开
体
发
经
商
济
背
产
星
离
品
河
的
差
湾
困
异
、
境
化
龙
模
湖
式
等
汇聚财智 共享成长
400 350 300 250 200 150 100 50
0 2006年
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2007年
2008年
2009年
-20% 2010年Q1
融资额（亿元）
上市公司盈利增长
资料来源：公司公告 , 长江证券研究部
250
200
150
100
50
0 2003年
2004年
相对售价下降
地价占售价的比重提高
资料来源：长江证券研究部
土地:出让溢价率高企
图9：北京04年以来住宅用地出让溢价率
140% 120% 100%
80% 60% 40% 20%
0%
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
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目录
一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式
资本市场与实体市场发生背离
➢09年下半年起，房地产市场量价齐升 ➢地产板块指数不断下降
图1： 09年以来房地产市场表现
60
50
40
30
20
10
0 Dec-07
-10
对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业 ，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部 门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
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土地:房地产企业最重要的资源
未来地价占售价的比重会继续提高，原因：
➢住宅土地出让溢价率越来越高
➢未来开发商赚取“土地时间价值”的机会大大减少
图7：上市房企地价占售价比重