7月份北京写字楼市场分析

7月份北京写字楼市场分析

综述

进入7月份，北京的房地产市场整体进入停滞期，写字楼交易也不例外。由于奥运会的临近，政府对北京市区内建筑装修施工和材料运输的限制使得大部分写字楼专案不得不推迟其入市的时间至奥运会后。美联物业写字楼部的负责人表示：7月份北京写字楼的空置率有所下降，主要原因是因为7月份北京的写字楼市场基本没有新项目入市。同时因为政策、装修等问题，7月份北京的写字楼市场的租赁交易情况也十分不旺盛，租赁成交量出现明显的下滑。根据美联物业市场研究部的统计，7月份北京写字楼市场租赁成交量环比下降幅度达到50%~70%。

从项目分布情况来看，北京优质的写字楼主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

燕莎商圈作为使馆区，其周边的高档写字楼项目也分布较多，且租金价格也较高，例如南银大厦写字楼的价格均价为285元/月/平方米。燕莎商圈靠近三元桥区域，搭乘机场快轨也较为方便，双轨道优势更使得这一区域备受外企公司的青睐。

东二环区域的写字楼市场因其便利的交通和浓厚的商务氛围，而展现出极强的升值前景，尤其是随着新保利、优唐等高端项目的入市和投入使用，相信东二环区域写字楼市场租金价格将迎来大涨。

亚奥地区的写字楼发展是搭乘奥运这趟经济快车启航的，作为展示北京国际形象的主要区域，随着亚奥地区逐渐拥有了高标准的交通网络、配套设施、商业地产，这一地区也逐渐受到国内外诸多企业的青睐，区域未来商业潜力被多方看好。

重点项目分析

CBD区域

根据美联物业市场研究中心统计的数据来看，CBD区域7月份写字楼的挂牌量环比6月份有33.85%的上升，而租金报价更是大幅上涨了78.76%。随着国贸三期的入市投入试用，以及中央电视台的东移，CBD区域的写字楼将迎来新一轮的热潮。

重点项目分析

华贸中心

北京华贸中心坐落于长安街国贸以东900米处，东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造了一个高端的写字楼项目。它的出现使CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBD商务地标。

根据美联物业整理的蓝筹价格指数来看华贸中心写字楼的售价整体来说走势比较平稳，4~6月一直处于稳步上升的趋势，7月份因受整体市场冷淡的因素造成走势下滑但幅度不大，

相信奥运会后会出现回暖。

该项目的租金指数走势呈稳步上升的趋势，前景良好。华贸中心地处泛CBD区，地理位置优越交通便利，距地铁一号线大望路站150米，且项目品质良好，同时该项目的投资回报率整体走势比较平稳，后市的发展潜力值得关注。

中关村区域

中关村是北京老牌的电子信息产业集中区域，该区域内的写字楼客户主要是以联想、方正等国内知名的公司，还有诺基亚、惠普、ＩＢＭ、微软为代表的千余家外资企业，写字楼租赁市场比较稳定。

中关村区域7月份写字楼项目的挂牌量环比6月份下降了28.71%，租金报价环比也大幅下跌了55.29%，该区域新项目入市较少，且客户的租赁周期较为稳定，因此造成这一区域价量齐跌的现象。

重点项目分析

硅谷亮城

硅谷亮城位于北京市海淀区上地入口处，东邻上地信息路，南临农大南路，西面及北面紧邻城市绿化隔离带，向北为上地信息产业基地和中关村软件园、北大生物城。该项目贯通北五环、北四环、北三环；向东经上地南路可直达八达岭高速。硅谷亮城距轻轨十三号线上地站800米，另外还有16条公交路线，交通十分便捷。

根据美联物业整理的硅谷亮城的蓝筹价格来看，截止到7月份，该项目的售价和租金都一直处于下跌的走势，其中租金的跌幅已经超过三成。分析原因：一是中关村周边崛起了一些新的高新产业园区，（像上地信息产业基地等）造成客户分流；二而从市场表现来看，东区写字楼市场表现强劲，这可能与ＣＢＤ概念热炒、城市东移的利好消息有关。这两条因素造成了中关村区域写字楼项目租售价格的齐降。

但是单就投资回报率而言，该项目处于较高水平，且有上升的趋势，对于投资者来说还是可以慎重考虑的。

燕莎区域

燕莎区域内及周边分布着约30座甲级写字楼：现代汽车大厦、佳程广场、南银大厦、国航大厦等。500多家外资企业、商社：微软、索尼、富士施乐、康明斯等入驻于此。

燕莎商圈各种物业形态始终围绕“涉外”、“使馆”。90个国家的驻华使馆齐聚于此，三大使馆区分布在该区域。使馆区内的国家，大都位于目前全球经济最发达的区域——西欧、北美、东亚、东南亚等地。这意味着他们的经济活动、商贸往来是最繁荣的，这将使得整个燕莎区域的写字楼交易保持比较旺盛的状态。

燕莎区域7月份写字楼市场挂牌量的环比出现了18.60%的小幅下滑，基本处于稳定性调整的状态，而租金报价的环比也有40.93%的下滑，相信是受到奥运期间装修等限制因素

的影响，但该区域潜力仍值得关注，相信在第四季度会价量都会有明显的上涨。

重点项目分析

南银大厦

南银大厦位于东三环北路与机场高速路为框架，便利的交通四通八达，到只需八分钟车程的首都机场更使南银大厦与世界紧紧相连。南银大厦总建筑面积66000平方米，楼高32层，弧形玻璃幕墙楼，顶太阳吸热板，地面绿化庭院，堪称环保建筑之楷模。大厦设有十二部客梯，二部服务梯。通讯系统和网络环境是南银大厦最引以为豪的地方，也是网络公司的办公首选。

根据美联物业整理的蓝筹指数来看，南银大厦这个项目在价格指数方面一直比较平稳，只有6月份有微量的上升，走势持平；而租金指数始终处于稳步上扬的趋势。10号线和机场快轨的正式运营又整体拉升了燕莎区域的商务氛围，南银大厦作为该区域内一个优质写字楼项目，前景走势的良好，是理所应当的。

从投资回报率的分析上来看，南银大厦的投资回报率并不是很高，但走势稳定，对于投资者来说，安全系数也更高一些。

新恒基中心

新恒基中心处于燕莎商圈，商业、商务氛围成熟，公交路线丰富且地理位置优越，交通畅达，建筑的地标性显著。