RET睿意德-中国商业地产报告-活力40城-2018.

RESEARCH

研究报告中国商业地产 · 活力40

城

C ommercial Property

Future 40 Cities in China

今年的商业地产40城研究进行了评价指标的更新，剔除了传统研究中宏观经济指标对结

果的干扰。选取了150余组，2万个数据，抽象出39个标签，从商业地产角度对城市进

行多维评估。其中在排名指标中，本研究更多地选取了能直接反映城市商业发展水平的结

果型指标，去观察各城市居民的消费观，并走访了十余位行业专家，尝试预测各级城市商

业升级的可能方向。同时面向未来，增加了与技术、文化等指标的交叉分析， 以期在消

费升级的新形势下，以新的解读方式探究商业的真相。

导语商业地产活力指数指标体系

类别零售指数0.300.300.300.10休闲指数购物中心指数零售业态发展水平奢侈品品牌对城市的偏好

轻奢品牌对城市的偏好

大众消费品牌对城市的偏好

观影设施发展水平

餐饮设施配套水平

咖啡业态发展水平

健身房发展水平

购物中心多样性指数

购物中心规模指数

收入指数

消费意愿指数

消费结构0.330.330.330.250.250.250.250.500.500.330.330.33

休闲业态发展水平购物中心发展水平居民消费意愿与消费能力消费力指数权重权重解释指标

中国商业地产活力40城

02

市场已明显分化为三个梯队，上海和北京

优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。

一方面，上海和北京经过多年的沉淀，在

消费市场上已形成规模效应，品牌和消费一、总体排名

1.分化趋势明显，上海和北京引领行业发展

者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中；另一方面，上海和北京是中国时尚的发生地，聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。商业地产活力指数

商业地产活力指数前五城市对比

100

90

80

70

60

50

40309590

85

80

75

70

65

60

5550

上海北京成都深圳广州

零售指数

购物中心指数

休闲指数消费力指数上海 大连 北京 合肥 成都 郑州 深圳 昆明 广州 哈尔滨 杭州 厦门 苏州 常州 呼和浩

特 天津 福州 扬州 武汉 南通 徐州 南京 南昌 兰州 沈阳 长春 海

口

青岛 石家庄 西安 南宁 长沙 乌鲁木齐 宁波 烟台 无锡 贵阳 重庆 济南 太原 数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心

数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心

Commercial Property Future 40 Cities in China 03

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心

>10万人5-10万人3-5万人

1-3万人

<1万人商业地产活力指数

图示：2016年可投

资资产> 1千万人数乌鲁木齐呼和浩特

哈尔滨

长春

沈阳

大连

烟台

青岛

济南

徐州

南京

上海

合肥太原天津

郑州

兰州昆明贵阳成都西安南宁海口

长沙南昌

福州

厦门

深圳

杭州武汉苏州

全国高净值人群及四个零售型商业中心分布广州

北京石家庄重庆Commercial Property Future 40 Cities in China 05

成都购物中心市场多样性突出，多样性指数逼近上海和北京，远超于深圳、广州。政府对外来开发商体现出了较强的包容性，多个市中心地块交由外来标杆企业城市包容度铸就标杆项目，引领成都商业发展

成都奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，整体结构接近北京和上海。但受人口结构影响，商务休闲氛围不足，以咖啡、健身房为代表的白领型消费与北上有较大差距，且弱于总体排名第六的杭州。由此可见，成都发达的轻奢产业不仅消化于蓉城消费结构均衡，品牌开发商和外来消费共同催发轻奢产

内部，而是以西部中心的姿态吸引了大量外来消费。未来随着产业结构和空间布局的优化，成都对高知人才的吸引力将越来越大，人口结构不断优化，在中坚消费力量的壮大和消费升级的大势之下，成都的商务休闲业态未来将出现升级机会。购物中心指数各维度对比

C 零售结构对比白领型休闲消费

操刀，从三峡主题的来福士到IFS，再到太古里，这些项目的绽放从商业设施规划水平和品牌丰富度两个方面，引领了城市商业的跃迁式发展。

B 业发展，商务休闲业态存在升级机会5.04.03.0

2.01.0

0.0-1.0-2.0

5.04.0

3.02.01.00.0-1.0

4.5

3.5

2.5

1.5

0.5

-0.5

上海北京

成都

深圳

广州

成都 存量规模多样性

潜在优质供应奢侈品

轻奢大众消费影院咖啡健身房数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心

数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心数据来源：RET 睿意德中国商业地产研究中心

上海杭州北京广州深圳成都 上海深圳北京杭州

广州中国商业地产活力40城

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