乌鲁木齐2018年年中房地产市场分析

截止2016年，乌市家庭债务占GDP比重已达60%；
成交情况：去化周期拉长 企业业绩完成率不足
截止2018年6月，全市商品房（仅商业、办公、住宅、公寓）库存约875万㎡； 其中商品住宅库存约为436万㎡，去化周期16个月； 上半年月均去化27万㎡，导致去化周期拉长至16个月； 若按下半年供应450万㎡，月均去化35万㎡推算，年末住宅库存量将达676万㎡，去化周期将拉长至19个
月
成交情况：购房消费升级 刚需向改善型转变 住宅品质时代来临
2018年上半年，乌市高总价、大户型成交占比明显增加，说明目前乌市购房消费已经开 始发生转变，购房者对住宅周边环境、配套、园林有了明显要求，过去的无配套、无环境小 区将渐渐被淘汰出局。
企业销售：龙头效应加剧 多数房企未完成预定业绩
2018年上半年，广汇地产依然在乌鲁木齐占据头名，销售金额为18.86亿元，位居首位， 中海地产和恒大地产位列其后。但市场总体上呈现出下降趋势，多数房产公司销售同比下 降，未完成预定任务。
区域情况：会展片区呈住宅化 成大牌房企主战场
会展片区潜在开发量高达500万㎡，全市潜在开发量的40%都集中在此，是全市住宅的重 仓区。
一线企业在会展均有布局，各企业储货量在20-50万方左右，富力更达百万以上，未来竞 争态势将异常激烈。
小结
从价格方面看，2018年上半年的乌鲁木齐楼市价格继续攀升，但有价无市是绝大部分项 目所面临的困境；
总结
综合上述数据分析，我公司认为下半年乌市房产市场是现金为王，本项目应快速入市进 行销售，同时对项目进行必要的升级包装，达到快速去化，快速回笼资金的目的，减少财务 成本和市场风险，以应对乌市下半年楼市的不确定性。
供需情况：下半年潜在供应量为450万㎡ 品牌源自文库企扎堆
2018年下半年，品牌房企扎堆入市，仅万科一家就多达8个项目等待入市，而碧桂园、富 力、广汇、中海也将集中入市。大品牌，大企业，吸筹能力强，将会对其他房企产生巨大影 响，市场竞争加剧。
区域情况：区域分化加剧 经开区价值初显
随着经开区（高铁片区）配套日趋完善，未来的产业中心、商业中心已初步显现；截止 2018年6月，高铁板块住宅库存仅6.8万㎡,该区域已经成为投资、置业的首选。
2018年乌鲁木齐房地产市场年中分析
成交情况：上半年市场价涨量缩，市场低迷
商品房供应159.1万㎡，同比增长53%，成交226.8万㎡，同比上涨18%；剔除翘尾因素，上半年商品房 成交同比下降2%；商品住宅供应118.29万㎡，同比增长120%；成交166.4万㎡，同比增长10%； 商业成交 19.8万㎡，同比增长27%；办公写字楼成交6.7万㎡，同比增长24%；商住公寓成交25.4万㎡，同比上涨76%；
成交情况：经济无重大改善，高单价去化将愈加艰难
上半年，乌市单价万元以上高层住宅成交2070套（24.4万㎡），已超去年全年成交量；接近2016年和 2017年两年成交量之和；
2017年，乌市GDP2743.82亿元，同比增长8.1%；人均可支配收入37028元，环比仅增长8.3%；住户存 款2600.39亿元，增长13.3%；
从成交方面看，1-6月楼市销量主要集中在大牌房企，中小房企销售困难加剧； 从供应方面看，下半年入市的新盘会越来越多，尤其是几大地产品牌：万科、广汇、碧
桂园、中海、富力将占据主要供货量，市场竞争进一步加剧； 全市875万㎡的库存将会让销售周期更长，这将更考验各房企资金流抗风险能力； 消费升级所带来的影响，将更加考验老城区及环境差、配套不全的项目； 区域分化将让购房人群分流显著，传统区域的项目将面临更严峻的考验； 乌鲁木齐市拆迁旧城改造推进的不确定性，也让楼市后续的风险逐渐暗潮涌动。