建筑工程甲方工作手册

地产开发工作手册

目录

一、总则

1.1 目的

1.2 管理方式

二、主要工作程序

2.1 物业发展程序

2.1.1 物业发展

2.1.2 外发设计、监理及建造工作

2.1.3 保存文件及记录

2.2 施工管理程序

2.2.1 施工管理

2.2.2 施工问题之跟进2.2.3 保存文件及记录

2.3 物料管理程序

2.3.1 物料供货商评估和监察

2.3.2 施工物料管理

2.3.3 保存文件及记录

3.4 工程计量签证工作程序

3.4.1 施工过程计量签证工作程序

3.4.2 办理进度款支付工作程序

3.4.3 竣工决算工作程序

3.4.4 保存文件及记录

3.5 报建工作程序（3500 ㎡以上）(市桥街)

三、人员配置

3.1 董事

3.2 总工程师

3.3 其他人员

3.3.1 会计

3.3.2 出纳

3.3.3 水电工程师

3.3.4 土建工程师

3.3.5 预算员

四、各阶段工作

4.1 项目决策阶段的主要工作

4.2 项目准备阶段的主要工作

4.3 项目实施阶段的主要工作

4.4 竣工验收阶段的主要工作

五、甲方工作人员行为准则

一、总则

1.1 目的

（1）实现投资目标和期望

（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内

（3）保证项目功能与质量达到标准

1.2 管理方式

采用间接方式：通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资。

二、主要作程序

2.1 物业发展程序

2.1.1 物业发展

（1）物业发展计划

①当物业发展意念，需包括以下内容：物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日期；其它(例如：设施、设计风格)。

②董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。

③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工作项目、预算执行及完成日期。工作项目最少包括：地质磡探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。

④【物业发展计划】由董事审批。

⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。

⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。

⑦在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否

相适应,并保存记录。

（2）物业设计评审及检讨

①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。

②当需要外间机构(例如：建筑设计公司、顾问公司)执行设计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。

③在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计要求及相应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。

④设计结果可以是文件(例如：图则)、相片及/或模型等形式。

⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计是否适用。审查结果须保留记录(例如：国家政府文件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等)，并于【物业发展计划】上说明。

⑥当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文件资料，并予以审查批准；如内部设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立人验证。

⑦装修材料规格的确定，由董事会指定。

（3）物业建筑监理与施工

①总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。

②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。

③董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：工程规格(例如：图纸)；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要求(例如：适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求)。

④董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。

⑤预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确认，总工程师将保留相应的结算文件。

（4）竣工验收

①工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相应工程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理公司。

②楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工程问卷调查】于用户，了解用户意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。

③以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。

2.1.2 外发设计、监理及建造工作

（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商

①董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。

②董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验与本外发工作项目之相关性；该机构过去服务本公司之经验及表现(包括：质量及时效性)；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。部分工程(如水、电、电视天线、电话线)等则选择有关政府部门进行施工并无需评估。

③总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。

④总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上有关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。

2.1.3 保存文件及记录

【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探报告】、每周/月【工程联席会议】记录、设计结果(例如：图则、相片、模型)、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】

2.2 施工管理程序