宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案96PPTXX年

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宁波小城春秋项目企划策略报告提案-50PPT-2019年 157页PPT

★市区内自住需求客户 ◎对于这些客户而言，较低廉的市场价格、较完备的户型配比、便利的交通条件是吸引他们最为关键的因素。当宁波整体市场价格已经在高端徘徊的时候，高性价比房源将成为他们首当其冲的选择。但需要注意的是，地段因素仍然是他们对本项目的最大抗性，因而在推广过程中，对本项目的地段价值、地段优势必须着重有利的挖掘，化弱势为卖点。
★如何形成项目的自身卖点？ ◎产品类型：纯欧式古典风格，具投资价值的自住房型，65-125 平米多层、小高层两房-三房，市场高稀缺性产品。 ◎自身配套：城市化生活格局，含会所、中庭广场、休闲运动区、商铺、幼儿园等各类城市生活必需设施。 ◎地段价值：鄞州板块最具升值潜力的地段之一，依托宁波最大的工业园区明州工业园区，具备区域产业发展后劲。
★如何去化项目的各个劣势？ ◎地段：引入鄞州板块概念，以现有鄞州已具规模化社区的整体形象预示本项目巨大的升值空间及投资价值； ◎配套：突出彩虹路-天童南路交通优势，将彩虹南路商贸区、鄞州中心生活住宅区、北高教园区、鄞州行政中心区及明州工业园区纳入本项目地段范畴，产业、行政、商业、文化、教育、生活等社区规模，体现大盘尊贵气度； ★65-125平米经典二房、三房多层、小高层房源，属市场高稀缺产品； ★会所、中庭广场、幼儿园、商铺等社区设施配套，拥有城市化生活品质； ★纯欧式古典风格外立面，纯粹经典的建筑景观；
★天童南路由北而南已形成鄞州中心区商业、居住、行政、文化近成熟区域，给予生活大环境配套； ★地处鄞州南移高速城市化发展板块，未来升值空间巨大； ★周边客运中心及城市轻轨的建造，将给本项目与市中心的联系愈加紧密； ★依托宁波最大园区明州工业园区，具备未来人口聚集后劲。
2.开盘期-强销期（2019.5-2019.6） ★目标 ⊙在华泰星城交付前，顺利实现开盘热销； ⊙在当地及周边区域形成一定楼盘影响力，形成后期销售劲头； ★手法：现场包装+电视+海报+报广+中邮+SP秀

宁海房产营销策划方案

宁海房产营销策划方案一、背景分析宁海位于浙江省宁波市东南部，是宁波市下辖的一个县级市，景区资源丰富，发展潜力巨大。

近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，宁海房地产市场也日益活跃起来。

然而，由于市场竞争激烈，房地产开发项目越来越多，公司需要制定一套有效的营销策划方案，以突出自身优势，提高竞争力，实现销售目标。

二、市场分析1. 宁海房地产市场的发展趋势：宁海房地产市场近年来呈现出快速增长的态势，尤其是住宅项目市场需求较旺盛。

2019年，宁海共销售住宅面积超过300万平方米，销售额突破50亿元。

未来几年，宁海房地产市场将继续保持较快的增长势头。

2. 目标客户群体：宁海的目标客户群体主要包括两类，一类是本地居民，包括有购房需求的年轻夫妇、刚刚结婚的新人等；另一类是外地投资者，包括有投资意向的房地产投资者、以及在宁海工作和生活的技术人员等。

3. 竞争对手分析：在宁海市场中，我们的竞争对手主要有两类：一类是大型房地产开发商，具备较强的资金实力和品牌影响力；另一类是本地小型房地产公司，虽然规模较小，但口碑较好且价格更具竞争力。

三、目标市场定位基于以上的市场分析，我们的目标市场定位是注重品质的购房者。

我们将提供高品质的房地产项目，以满足购房者对居住环境和生活品质的追求。

四、营销策略1. 定位市场优势：我们将以宁海的优美自然环境和发展潜力为基础，注重项目规划与设计、品质保证等方面的投入，实现市场差异化竞争。

同时，我们将根据目标客户需求，提供个性化的销售服务，赢得购房者的认可。

2. 建立品牌影响力：我们将注重建立品牌影响力，通过有效的品牌推广和宣传活动，提高品牌知名度和美誉度。

我们将在房地产相关展会上参展，制作宣传册、户外广告、宣传视频等，借助互联网和社交媒体的力量进行广泛宣传。

3. 多渠道推广：我们将通过多种渠道开展营销活动，包括线上和线下，以扩大影响力和覆盖面。

线上渠道包括房地产网站、社交媒体、搜索引擎等；线下渠道包括房地产中介机构合作、户外广告、楼盘销售现场等。

天启宁波南苑东钱湖四季苑项目前期策略提案90PPT

项目认知/土地价值
1 3
2
7 456
1 3
2
7 45 6
地块名称
用地面积（㎡）
容积率
1
54804
0.25
2
25154
0.25
3
3592
0.55
4
2527
0.42
5
1493
6
5249
0.42
7
4336
0.12
8
6033
0.51
103188
地上建筑面积（㎡）
13700 6288 1980 1070 3050(临） 2200 520 3050 31858
目标及限制条件
客户目标
企业层面目标： “做东钱湖最好的楼盘” 项目层面目标：达成内部收益率；
限制条件
项目用地为旅游性质 1号地块155亩别墅用地大的土地产权不能分割花博园的规划受控于主管部门，且启动较晚，难以实现资源共享。
报告结构
项目认知核心问题策略制定企划表现
项目认知
项目认知/土地价值
城市向东三江口东部新城
鄞州区
别墅向南
东钱湖
项目认知/区位价值
2、项目地段之于板块：处于东钱湖大板块的非热点，待启动区域
借势未来=〉钱湖东的旅游休闲高地的打造，融合项目定位
[旅游低端]
[人文、景观资源缺乏整合]
[旅游休闲高地]
[沙山度假村、二灵温泉酒店……]
华茂东钱湖酒店
东钱湖度假区管委会
东钱湖新城
绿地率
42% 39.50%
36% 38%
41.60% 40%
39.80%
建筑密度
20% 20% 35.80% 25.40%

某地产_宁波研发园商业项目年度营销突围攻略_87页_XXXX年

业链整合能力的
核心项目
『重点营销对象』
主要对象
“5+10”产业导向的省内外龙头企业工程技术中心；美国加州纳米中心等世界顶尖科技院所或企业；中国50强企业研发中心
重要对象
国家或民间科研大院大所，如中科院
？
谁会在此落户
重要对象
宁波政府服务平台；宁波检测局等科技导向型部门
『对营销对象而言，价值力透析』
精准锁定客户
跳分脱析小目宁标波客范群特性，根据客围群，频在繁大出入宁点波、浙与江关省注内对扩象大上进行宣传，走宣精传准面营销之路
『突破点』
拓宽传播面
宣传范围从小宁波扩大到大宁波市及长三角
南翼其他城市
官方渠道渠道突破点口碑渠道借助政府行为活动（博览会等）的影响力，进行集中宣传；通过官方渠道进行点面结合传播
对高新区
论坛对高新区及高科技产业的涉及，加上名人效应可以加强对高新区的宣传，使高新区的影响面扩大
对研发园
名人担任项目创新大使，即代言营销手法，借活动与名人影响力移植至对项目知名度与美誉度的宣传
『策略三』
现场酒会+H-tech博览会
活动构想一：
现场酒会与H-tech博览会相结合，利用空余场地，为签约入驻企业提供展示本企业产品、科技的大舞台，可以是实物展示，亦可是视频演示；可邀请全宁波市民共同参与博览会。
对于其环杭州湾产业带企业而言，机遇与挑战、合作与竞争并存；
策略动机：借助大桥通车，政府活动宣传与影响力，以研发园具名活动组织形式对科
技研发产业合作与发展进行讨论；从而带动研发园品牌宣传；
合作举办：宁波高新区管委会、市政府科技部门、宁波研发园协同

镇海促销活动策划方案范文

镇海促销活动策划方案范文一、活动背景及目的镇海是一个位于中国浙江省宁波市的辖区，拥有丰富的历史文化，并被誉为东海北部的明珠。

为了宣传镇海的优势产业和活力经济，提升镇海的知名度和美誉度，推动当地经济的发展，拟定了以下的促销活动策划方案。

活动背景：- 镇海的经济潜力和优势产业- 经济发展与旅游业的相辅相成活动目的：- 提升镇海的知名度和形象- 推动当地经济的发展- 增加旅游客流量与消费二、活动内容与计划1. 活动名称：镇海之旅活动形式：以旅游为主题的促销活动，结合镇海的特色，组织旅游线路和特色体验活动。

2. 活动时间：选择一个适合旅游的季节，如春季或秋季。

推广周期为2个月，其中包括活动策划、宣传、实施和总结的各个阶段。

3. 活动地点：镇海的重要景点和商业区。

4. 活动流程：- 第一阶段：准备阶段- 确定活动目标、定位和主题- 筹备工作：制定活动计划、预算、人员组织等- 确定参与商家和景点、制定合作方案- 设计宣传物料和宣传渠道- 第二阶段：宣传阶段- 媒体宣传：通过电视、广播、报纸、杂志等媒体渠道进行宣传推广- 线上宣传：利用社交媒体、微信公众号、旅游网站等开展宣传活动- 线下宣传：制作宣传册、海报、户外广告等，在商业区、景点等地方进行展示- 第三阶段：实施阶段- 开展旅游线路：组织旅游团或个人游，设计多种线路选择，包括名胜古迹、特色美食、购物等- 特色体验活动：组织农家乐、创意市集、手工体验等特色活动，吸引游客参与- 商家促销活动：商家提供特价商品、优惠折扣等促销活动，吸引游客消费- 第四阶段：总结阶段- 统计活动数据：统计旅游客流量、消费金额、满意度等数据- 分析数据与效果：对活动的效果进行总结评估，了解活动的优点和不足之处- 提出建议与改进：根据总结和分析结果，提出改进方案，为未来的活动提供参考5. 活动推广方式：- 社交媒体宣传：利用微信公众号、微博、抖音等平台发布活动信息并进行互动- 旅游网站宣传：发布活动信息和线路介绍，吸引游客关注和参与- 合作媒体宣传：与电视台、广播台、报纸杂志等合作进行宣传报道- 线下宣传：在商业区、景点等地方进行海报、广告的展示，吸引游客的注意三、活动预算及推进人员1. 活动预算：活动宣传预算：包括宣传物料制作、媒体推广费用、线下宣传费用等活动实施预算：包括旅游线路安排、特色活动组织、商家促销费用等活动总预算：总计活动宣传预算和活动实施预算2. 推进人员：活动负责人：负责活动的整体策划、组织和协调工作宣传团队：负责活动的宣传、广告、媒体合作等工作活动执行团队：负责活动线路安排、特色活动组织、商家合作等工作四、预期效果及评估指标1. 预期效果：- 增加游客流量：通过活动的宣传和推广，吸引更多游客到镇海旅游- 推动消费增长：促使游客在镇海的旅行中进行消费，增加当地的经济收入- 提升镇海形象：通过活动的策划和实施，提升镇海的知名度和美誉度2. 评估指标：- 旅游客流量：统计活动期间的旅游人数和游客来源地- 消费金额：统计活动期间的消费金额和消费项目- 满意度调查：对参与活动的游客进行满意度调查，了解活动的效果和改进方向五、风险管理1. 活动风险：- 天气影响：不可控的天气变化可能影响活动的线路安排和体验活动- 竞争对手：其他旅游目的地的竞争可能影响到镇海的游客吸引力- 安全问题：旅游活动中可能发生的安全问题需要做好预防和处理准备2. 风险管理措施：- 天气影响：根据天气预报提前调整线路和活动计划，提供可替代的活动选项- 竞争对手：通过提供更具吸引力的旅游线路和特色活动，增加镇海的竞争优势- 安全问题：制定安全管理计划，保证游客的安全，并与当地安保部门保持良好的合作关系本活动策划方案旨在提高镇海的知名度和形象，推动当地经济发展和旅游业的繁荣。

某房地产营销策划及广告表现提案(PPT 133页)

2020/7/10
18
托斯卡纳的艺术
2020/7/10
托斯卡纳是文艺复兴的摇篮，拥有达芬奇、拉斐尔、米开朗基罗文艺复兴“三杰”，此外，还拥有众多的诗人、画家、雕塑家 ……，思想解放，流派众多，洋溢着浓郁的艺术人文气息。
19
托斯卡纳的手工艺品
2020/7/10
托斯卡纳以黄金、皮革、玻璃、陶土等工艺品而闻名，色彩斑斓，工艺精致细腻，质朴中蕴涵深厚工艺。
这就是“托斯卡纳”的区域形象气质。
本项目的社区形象气质是否就是“托斯卡纳”的区域气质？
中原认为好的房产营销不是简单的地域COPY，还需针对所在区域、目标客群，进行改良修正。
改良、修正的依据是什么？是本项目的目标客群的审美情趣、居住生活理念、文化价值观……
本项目的目标客群是谁？有何特质？用何种概念来精准界定？
23
托斯卡纳的关键词
自然：蓝天白云，原生态色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节人文：文艺复兴，精神摇篮艺术：艺术璀璨，才华横溢民俗：淳朴，亲和，热情
2020/7/10
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如果，用一句话来准确概括“托斯卡纳”，那就是：
一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲的、艺术人文之地。
全方位研究项目之后，我们找到了“托斯卡纳”
「印象托斯卡纳」
“这里的空气似乎能穿透你的心扉。” ——勃朗宁夫人
2020/7/10
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托斯卡纳地区概况
2020/7/10
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托斯卡纳的色彩
2020/7/10
阳光下的蓝天白云、色彩鲜艳的墙壁、深绿色的百叶窗、橘红色的屋顶、是托斯卡纳的标志性色彩，洋溢着神秘、质朴、怀旧的味道。

宁波鄞州雅戈尔玺园项目营销策略提报_234PPT

预计2010年推出
广博东钱湖地块东钱湖山水景观别墅豪宅
大独栋别墅、小别墅、商业别墅
预计2010年推出
城市豪宅典型竞争对手——雍城世家
开发商：中海地产地段：宁波南高教园区旁规模：占地300亩产品：高层复式豪宅，联排、双拼别墅主力面积：高层复式豪宅250、330平米，联排、双拼别墅250-300平米价格：目前复式豪宅1.6万/平米；别墅2万/平米销售情况：目前一期复式豪宅与别墅在售，推出部分基本售完，明年三期豪宅将推出项目特点：鄞州中心区2009年代表豪宅楼盘，规模大、档次高，演绎经典英伦都铎风格建筑
目标客户对高层豪宅做精装修交付的接受比例偏大于白坯房，体现出高端客户对精装修成品房的需求热情，以及高档装修能够充分体现客户的身份与居住价值；根据访问，目标客户对本项目地段高层精装豪宅的主力接受价格为2—3万元/平米，对独栋别墅的主力接受价格为3—4万元/平米。
通过研究千万级以上客户的特征寻找目标客户特征
项目核心价值——拥有极品楼王
1. 高层住宅19#楼西首388平米的复式空中别墅，其拥有最好的景观资源，南北无遮挡，超豪华楼王。
2. 别墅区沿河布局有五栋470—480平米的的极品楼王，完全独栋别墅，拥有超大庭院与水系、绿化等景观资源。
项目核心价值——完善的配套
项目紧靠由SMART广场、北京华联宁波商场、深国投宁波商业中心、钱湖天地以及方立项目等多个商业广场组成的高档次特色餐饮、购物、休闲、娱乐的BEST商业中心，商业整体规模与档次堪比天一广场。
口豪宅力作
中叠墅与联排别墅
出
卡纳湖谷
目前最具代表性东钱全部纯双拼别墅，二期为双拼式独栋，一期主力280平米、二一期基本售完，目前二期售出

宁波房地产营销策划

宁波房地产营销策划一、背景介绍宁波作为浙江省重要的经济中心和港口城市，房地产市场一直以来都非常活跃。

然而，随着国家政策的不断调整和市场竞争的加剧，宁波房地产市场面临着新的挑战和机遇。

为了更好地推动宁波房地产市场的发展，我们需要制定有效的营销策划方案。

二、目标市场分析在制定营销策划方案之前，首先需要对目标市场进行深入分析。

根据宁波房地产市场的特点和需求，我们可以将目标市场分为以下几个方面：1.住宅市场：宁波作为一个经济发达的城市，吸引了大量的人口涌入。

因此，住宅市场一直都非常火爆。

针对这一市场，我们需要制定差异化的营销策略，满足不同消费者的需求。

2.商业地产市场：宁波的商业地产市场也非常活跃。

随着城市商业的发展，商业地产具有很大的增长潜力。

我们需要通过精准的市场定位和差异化的产品设计，来吸引更多的商业地产投资者。

3.旅游地产市场：宁波拥有得天独厚的自然风光和丰富的历史文化资源，吸引了大量的游客。

因此，开发旅游地产市场也是一个非常有前景的选择。

我们需要通过打造独特的旅游地产项目，吸引更多的游客和投资者。

三、营销策划方案基于对目标市场的深入分析，我们制定了以下的营销策划方案，以推动宁波房地产市场的发展：1.品牌塑造：通过精心设计的品牌推广活动，打造独特的品牌形象。

我们将突出宁波房地产市场的优势和特点，树立品牌的领先地位。

2.精准市场定位：针对不同的目标市场，制定精准的营销策略。

我们将根据不同的市场需求，推出差异化的产品，满足消费者的不同需求。

3.多渠道推广：通过多种渠道进行推广，包括线上和线下。

我们将充分利用互联网和社交媒体等新媒体平台，加强品牌的曝光度。

4.优质服务：提供优质的售前和售后服务，树立良好的口碑。

我们将注重客户体验，通过高品质的服务，赢得客户的信任和支持。

5.合作与联盟：与相关行业建立合作伙伴关系，共同推进市场的发展。

我们将与银行、保险等金融机构合作，为客户提供更多的购房优惠和金融支持。

宁波地产活动主题策划书3篇

宁波地产活动主题策划书3篇篇一《宁波地产活动主题策划书》一、活动背景随着宁波房地产市场的不断发展，竞争日益激烈。

为了提升品牌知名度、促进销售、加强与客户的互动与沟通，特策划本次地产活动。

二、活动主题“甬城筑梦，品质家园”三、活动目的1. 展示宁波地产项目的独特魅力和优势，吸引潜在客户关注。

2. 增强现有客户的忠诚度，促进老带新。

3. 提升品牌形象，树立行业标杆。

4. 收集客户反馈，为后续产品优化提供依据。

四、活动时间与地点时间：[具体活动时间]地点：宁波地产项目售楼处及周边场地五、活动对象1. 潜在购房客户2. 现有业主及客户六、活动内容（一）开幕式1. 邀请政府领导、行业专家、媒体代表等嘉宾出席开幕式。

2. 领导致辞，介绍宁波地产发展前景和项目特色。

3. 精彩的文艺表演，营造热烈氛围。

（二）样板房展示1. 精心布置样板房，展示不同户型的设计理念和装修风格。

2. 配备专业的销售人员进行讲解，解答客户疑问。

3. 提供免费的咖啡、点心等，让客户在舒适的环境中体验。

（三）购房优惠活动1. 推出限时购房优惠政策，包括折扣、赠品、首付分期等。

2. 设立购房抽奖环节，奖品丰富，吸引客户积极参与购房。

（四）亲子活动1. 举办亲子绘画比赛、手工制作等活动，增加家庭互动氛围。

2. 提供儿童游乐区，让孩子们在活动中快乐玩耍。

3. 为参与活动的家庭准备精美礼品。

（五）健康讲座1. 邀请专业的健康专家举办健康讲座，分享养生知识和购房与健康的关系。

2. 提供免费的体检服务，关注客户身体健康。

（六）闭幕式2. 宣布购房优惠政策截止时间，促进销售。

3. 安排精彩的文艺表演，为活动画上圆满句号。

七、活动宣传1. 线上宣传：利用社交媒体、房产网站、论坛等平台发布活动信息和宣传海报，吸引目标客户关注。

2. 线下宣传：在售楼处周边、小区、商圈等张贴宣传海报，发放传单，提高活动知名度。

3. 邀请媒体参与报道，扩大活动影响力。

八、活动预算活动预算主要包括场地租赁、布置费用、嘉宾邀请费用、宣传费用、奖品费用、活动人员费用等，具体预算根据实际情况进行详细核算。

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距镇海城关11公里
329 国道
环城北路
项目
北高教园区
宁镇公路
距三江口10公里
距江东家乐福7公里
项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。
地块四面环路，沿路绿化带良好；地块西面有河道经过，水质较好；现地块内部有部分民房尚未拆迁。
项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。
鑫隆花园及幼儿园
项目
清泉花园
周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。
项目地块经济技术指标分析
地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8 －7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。
竞争对手确定
下应板块
板块基本描述
区域描述：市场供应量大，该版块正向中高档居住区方向发展产品类型：以高层、小高层为主，少有别墅产品区域行情：8000元/平方米左右主力面积：三房80-110平方米，四房130平方米左右主力客源：主要来自鄞州区、江东区，部分来自海曙、江北
高新区板块
板块基本描述
1、项目位于镇海新城南区核心区域，前景看好； 2、项目路网通达，可以辐射更多的区域客户； 3、城市进入主动郊区化的发展阶段，项目具备主动郊区化目的地的条件。
T：威胁分析
1、体量大，造成市场竞争威胁； 2、市场宏观环境的不确定性； 3、镇海区域客源外流现象明显，本地客源严重不足；
项目界定
• 城市近郊 • 庄市新城核心区域 • 住宅大盘
项目SWOT分析
S：优势分析
1、地块规模优势明显，易塑造形象； 2、四面环路，通达性良好； 3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围较好； 4、地块内部较为平整，环境良好。
W：劣势分析
1、地块内部尚有部分民房未搬迁； 2、地块东北面有高压电线塔； 3、地块周边配套都为基本生活配套，档次较低
O：机会分析
宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案
96PPTXX年
2020/11/16
宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案96PPTXX年
项目思维导图
项目背景
市场背景
解读消费者
成功案例借鉴
项目发展战略
土地价格评估
宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案96PPTXX年
项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。
在12000元/平方米；区域主力客源来自镇海本地，部分来自江东、江北
区域市场高低产品分度明显，客群呈现两极化。
区域在售楼盘分析
小骆花园
地理位置：位于宁波市机电工业区块镇海片内，东起镇兴路，西至长骆路，南临新城主干道，北至汇水路开发商：宁波百隆房地产有限公司总建面积：72000平方米物业类型：14幢5F多层、13幢9－11F小高层容积率：1.3 总户数：690户面积范围：多层90-140平方米
பைடு நூலகம்
市场背景
城市背景房地产市场
宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案96PPTXX年
房地产市场
房地产宏观市场区域住宅市场区域商业市场
房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落
07年全年房地产开发投资完成332.9亿元，比上年增长6.2%。
市场相对表现较为理性，购房者观望气氛浓厚。
板块基本描述
区域描述：包括了机场路附近、集士港、高桥，起步较晚，市场供应量较大
产品类型：多层、小高层、高层产品区域行情：集中在7000元/平方米主力面积：三房80-110平方米以上主力客源：主力客源来自海曙及城西，部分来自江东
竞争对手确定
通过对同类市场的竞争分析，我们认为洪塘板块、城西板块在总价、客源与项目所在区位存在直接竞争。
我们的发展方向：
延伸浙电置业的品牌价值，填补区域内中高端产品稀少的空缺，升级产品竞争力，跳脱区域市场，融入市区板块，打造高形象、高档次的精致产品。
竞争市场分析
洪塘板块
城西板块
高新区板块
下应板块
虽然可以错开区域内高档产品的直接竞争，但是本项目仍然面对宁波其他同类区域市场分流客户的竞争。
➢重点竞争版块确定
江北洪塘版块
高新区版块
江北洪塘板块
在售项目
自04年底洪塘第一个项目“亲亲家园”上市热销后，区域市场发展良好，购房者对该区域的认知度也逐渐加强，促使区域楼盘销售火热。
区域代表楼盘分析
➢ 奥林80
地理位置：江北洪都路西侧，洪都花园对面总建面积：16万M2 产品类型：多层、高层主力面积：80－100M2 销售均价：7800元/M2 开盘时间：08年1月销售情况：已推部分去化66％
区域描述：位于市区东面，区域内在售项目不多，目前区域产品以中档产品为主，中高档产品相结合的结构产品类型：大多是小高层、高层混合型小区，其中高层为主区域行情：8000元/平方米左右主力面积：二房90-100平方米，三房120-150平方米主力客源：区域主力客源来自江东、科技园区，部分来自北仑、镇海
小高层150－160M2 开盘均价：多层4100元/M2
小高层4300元/M2 目前售价：多层7000元/M2
小高层6500元/M2 销售情况：已售完
镇海市场现状描述
待售项目
未来镇海市场供应量将在71万平方米左右
镇海市场特征总结
通过对镇海市场的分析，我们发现以下几个特征：
片区市场项目分散，开发量相对其他区域较少，商品房开发相对滞后；受环境以及城市建设落后的影响，镇海区域客源外流现象明显，本地客源严重不足；庄市新城后续供应量较大，未来竞争将会激烈。
小高层70-120平方米开盘时间：08年7月26日一期第一批开盘
08年8月2日一期第二批开盘销售均价：小高层均价5200元/平方米
多层均价5500元/平方米销售情况：已推部分去化38％（网上备案数据）
区域在售楼盘分析
一期成交客户分析
从成交客户区域来源情况来看，骆驼本地客户约占50％，市区客户比例约占30％。在成交客户中，20％的客户来自开发商内部。
市场背景
城市背景房地产市场
宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案96PPTXX年
GDP呈现稳步增长趋势，07年继续保持全省第二位，增幅接近15％。
浙江省各市GDP及增长比较（2007年）
人均GDP和人均可支配收入处于较快增长阶段，居民生活质量继续提高
07年人均GDP突破6万元大关，达到61032元（按年平均汇率折算为 8026美元）。
镇海市场成交情况
• 从统计数据来看，07年7月至08年6月之间，镇海区商品房成交套数在经历07年第四季度的成交高潮之后，08年上半年成交套数呈现逐月回落的趋势。
房地产宏观市场总结
房地产开发投资总额稳步增长，但增幅有所回落，增幅已经低于全社会投资增幅；受全国大环境影响，住宅市场相对表现较为理性，成交量同比去年有所下降，购房者观望气氛浓厚；房价同比涨幅出现稳步回落的态势，楼盘优惠幅度明显加大，降价现象也不足为奇。区域月成交套数呈现逐渐回落趋势。
从08年上半年的统计数据来看，供应量与去化量相比前几年呈下降趋势，整体市场较为温和，客户观望现象较为严重。
房价总体保持平稳，同比涨幅稳步回落的态势。
自07年底楼市受到宏观信贷调控政策的影响，市场观望气氛一直较为浓厚，投资需求受到抑制，楼市成交不温不火，房屋销售价格各月同比涨幅呈现逐月小幅回落态势。
最高价5980元/M2 ，7161元/M2 （带地下庭院）销售情况：一期已去化27％（网上备案数据）
区域在售楼盘分析
一期成交客户分析
该项目一期成交客户主要以项目周边区域及老城区客户为主，约占 59％，此外还有部分江北、江东、海曙等客户。
典型案例分析
➢ 绿城桂花园
地理位置：镇海骆驼街道杭甬南路199号总建面积：22万平方米产品类型：15幢多层、20幢小高层开盘时间：05年12月底主力产品：多层130-150M2
07年人均可支配收入 22307元，比上年增长 13.4%。
消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显。
07年实现社会消费品零售总额1035.5亿元，比上年增长 17.3%。
07年全年市区居民人均消费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数为37.0%。
城市背景总结
宁波作为长三角核心城市，城市国民总体经济较快发展，增速处于中上水平；人均GDP和人均可支配收入较快增长，居民生活质量继续提高；消费市场持续走旺，人均消费性支出增长明显，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强。
房地产市场
房地产宏观市场住宅市场商业市场
宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案96PPTXX年
庄市商业现状
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商业市场界定
通过对庄市商业的分析，我们认为目前存在以下几个问题点：问题一：庄市商业尚处于初级阶段。主要以满足基本生活配套的沿街商铺为主，档次相对较为低级。问题二：庄市住宅小区的商业氛围不浓，商铺出租率较低。
项目问题界定
通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于：
地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。
项目思维导图
项目背景
市场背景
解读消费者
成功案例借鉴
项目发展战略
土地价格评估
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区域代表楼盘分析