合理预交土地增值税
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴计算方法1. 引言土地增值税是指在国家对土地进行出让或者转让时，按照土地的增值额计算并向国家缴纳的一种税收。
预缴土地增值税是指在土地出让合同签订前，预先根据土地的预计增值额计算出的税款，并在交付土地时一次性缴纳。
本文将介绍土地增值税预缴的计算方法。
2. 土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：土地增值税 = 土地增值额× 税率其中，土地增值额是指土地所有权转让价款与土地取得成本之差。
税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
3. 土地增值额的计算方法土地增值额的计算方法取决于土地的具体情况和使用情况。
一般来说，土地增值额可以通过以下几种方式计算：3.1 简化计算法简化计算法是指根据土地取得成本和土地转让价款之间的差额来计算土地增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额不大的情况。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地转让价款 - 土地取得成本3.2 评估法评估法是指通过独立的评估机构对土地进行评估，计算土地的市场价值，然后再计算土地的增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额较大或者取得成本无法明确的情况。
具体计算步骤如下：3.2.1 委托评估机构对土地进行评估，确定土地的市场价值。
3.2.2 计算土地增值额 = 土地转让价款 - 土地市场价值3.3 成本计算法成本计算法是指根据土地的实际取得成本和土地增值率来计算土地的增值额。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地实际取得成本× 土地增值率其中，土地增值率是根据土地所在地区的市场情况和土地用途来确定的。
4. 税率的确定土地增值税的税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
一般来说，土地增值税的税率在30%到60%之间。
具体的税率可以从国家税务局或地方税务局获取，也可以在相关政府部门的官方网站上查询。
5. 示例下面通过一个示例来说明土地增值税的预缴计算方法：某地区的一块土地的市场价值为100万元，购买时的价格为80万元。
房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）
房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。
⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。
3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。
为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。
预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。
预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。
预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。
预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。
税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。
预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。
清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。
清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。
差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。
例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。
实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。
一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。
清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。
预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。
因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。
房地产企业土地增值税预缴
房地产开发企业土地增值税预缴1.土地增值税预缴的原因由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。
但因房地产开发的周期一般都比较长，少则二三年，多则四五年甚至七八年，如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税，既不利于企业资金的平衡，也不利于税款的均衡入库，对这个税的征收管理也不利.因此，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定.”2.北京市土地增值税预征管理土地增值税预征是保障收入公平分配,促进房地产市场健康发展的有力工具，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。
为了充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，结合我市的实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。
目的是通过税收调节作用，加强土地增值税预增管理,引导房地产开发企业合理定价，调节土地增值收益，巩固房地产市场调控成果。
首先，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。
其次，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8％的幅度预征率。
具体规定为：预计增值率小于等于50％时预征率为2％；预计增值率大于50%小于等于100%时预征率为3%;预计增值率大于100%小于等于200%时预征率为5%；预计增值率大于200％时预征率为8％。
全国29个省份土地增值税预征率的规定(2020年11月更新)
全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知-黑地税发[2005]94号
![黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知-黑地税发[2005]94号](https://img.taocdn.com/s3/m/acd631f1846a561252d380eb6294dd88d1d23d5b.png)
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发〔2005〕94号）各市（地）地方税务局：为了进一步加强我省土地增值税的征收管理，规范土地增值税的征收行为，保证税款均衡及时入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，现对土地增值税预征工作及有关问题通知如下：一、关于土地增值税的预征范围凡在我省境内从事房地产转让并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。
纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税预征范围。
在其项目全部竣工结算前为预征期。
二、关于土地增值税预征率的确定纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。
普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。
土地增值税预征率暂定为0.5%?3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
三、关于预征税款的计算纳税人按照取得的房地产转让收入和确定的预征率计算预缴土地增值税。
其计算公式如下：应预缴税款＝房地产转让收入ｘ预征率房地产转让收入是指：纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金等，包括货币收入、实物收入和其它收入。
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？引言这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具体计算公式，以公司的要求为准。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数适用税率如下：举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：增值额=10亿-6亿=4亿；增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
土增税预缴税率及计算方法
土增税预缴税率及计算方法土增税“地方税”是中国政府推出的一项专用附加税，它是在原税种基础上另行征收的一种附加税种。
增税是指税务机关在原企业所得税税率基础上征收的一种额外的所得税，其预缴税率比原所得税税率高一些，政府机关将其用于地方政府财政筹款。
一、增税的预缴税率土增税的预缴税率由本地税务分局按照有关法律、法规及规定，根据企业不同的类型、所属行业及实际纳税能力等因素，确定其预缴税率。
体而言，预缴税率按照不同的行业不同，从低到高可分为三类。
1.力、钢铁、石油、煤炭等重点产业：预缴税率为10%；2.务业、建筑业、制造业：预缴税率为12%；3.他行业：预缴税率为15%。
除此以外，还可能因企业自身情况而存在不同的预缴税率，例如惩罚性预缴税率，违规预缴税率等等。
二、增税的计算方法土增税的计算方法主要有两种，即采用税前扣除法和税后分配法，企业可根据自身情况选择合适的计算方法，计算应缴纳的土增税额。
1.前扣除法计算土增税：即在企业应缴纳税费的基础上，减去原所得税税额，再乘以预缴税率，即可得出该企业应缴纳土增税额；2.后分配法计算土增税：即在企业实际分配的利润中，按照一定的比例分配到土增税税额中，然后与税前扣除法计算的结果比较，取较低值为准。
总之，企业在征收土增税时，应当按照有关法规，根据自身实际情况确定其预缴税率，并根据实际情况，选择合适的计算方法，计算应缴纳的土增税额。
三、增税缴纳时期土增税一般以月为缴纳单位，交纳期为申报月份的月末，但也有具体情况而定，有的地区也会规定相应企业必须在每月的第十五日前完成土增税的申报和缴纳。
企业在申报、缴纳土增税时，应注意不同地区及不同企业的具体情况，按缴纳期限准时申报和缴纳。
四、增税的优点土增税的出台，为政府便利财政收支提供了一定的条件，有利于促进地方经济发展。
先，土增税可以利用经济状况良好时期去补贴经济状况不佳时期；其次，土增税还可以帮助政府进行重大基础设施建设和提供公共服务；最后，土增税还可以提高税收管理效率，降低税收征收成本，提高税收征收效益。
预缴土地增值税的财税处理
预缴土地增值税的财税处理房地产企业开发周期长，销售开发产品一般是采取预售方式，为了均衡入库税款目的，土地增值税采取了平时预征、达到清算条件后进行土地增值税清缴、多退少补的办法。
一、土地增值税的预缴目前国家税务总局出台的关于房地产企业预缴土地增值税的计税依据有两种：一是预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率。
增值税采用一般计税方法：预收款/(1+9%)★土地增值税预征率。
需要注意的是，对于一般计税的项目来说，不含增值税收入如何理解是有争议的。
部分观点认为不含增值税收入=含增值税收入-销项税额=含增值税收入-(含增值税收入-±地价款)/(1+9%)x9%β如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。
增值税采用简易计税方法：预收款/(1+5%)*土地增值税预征率。
二是增值税采用一般计税方法：应预缴税款二(预收款-预收款/(1+9%)*3%)*±地增值税预征率；增值税采用简易计税方法：(预收款-预收款/(1+5%)*3%))*±地增值税预征率。
国家层面的税收规定允许选择两种方式预缴土地增值税。
从上述分析情况看，对于简易计税项目，方式二预缴税款比方式一要高，因此选择方式一更为有利；对于一般计税项目，方式一的计算方式有争议，需要了解税务执行口径，才能判断哪种方式更为有利。
需要注意的是，房地产企业需要了解项目所在地税务机关是否制定出台土地增值税预缴方式的具体规定。
例如，湖北省规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
二、预缴土地增值税的税前扣除企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。
土增税预缴税率及计算方法
土增税预缴税率及计算方法土地增值税是指在土地的转让或者出售中，按照一定的税率对土地增值所得征收的一种税。
在中国，土地增值税的预缴税率及计算方法根据不同的地区和土地性质有所差异。
一、预缴税率1.城市土地增值税预缴税率：根据国家税务总局的规定，城市土地增值税的预缴税率为30%。
2.非城市土地增值税预缴税率：非城市土地增值税的预缴税率分为两个档次，即50%和30%。
具体的预缴税率根据土地所在地的经济水平和发展情况进行调整。
二、计算方法1.土地增值额的计算：土地增值额=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税减免额土地转让价款是指土地所有权的转让或者出售所获取的价款。
土地取得成本是指土地的购置价款、融资利息以及其他与取得土地有关的支出。
土地增值税减免额是指符合国家税务总局规定的税收优惠政策所减少的税款金额。
2.土地增值税的计算：土地增值税=土地增值额×预缴税率按照预缴税率，将土地增值额乘以对应的税率即可得到土地增值税的金额。
三、案例分析假设城市的土地增值税预缴税率是30%，土地的转让价款为100万元，土地取得成本为60万元，土地增值税减免额为10万元。
那么可以按照以下步骤计算土地增值税：1.计算土地增值额：土地增值额=100万元-60万元-10万元=30万元2.计算土地增值税：土地增值税=30万元×30%=9万元在这个例子中，土地增值税的金额为9万元。
综上所述，土地增值税的预缴税率及计算方法根据不同地区和土地性质可能会有所差异。
根据实际情况进行计算时，需要按照相关规定和政策进行操作，以确保计算的准确性和合法性。
-西安土地增值税预征规定是什么？如何预征
?西安土地增值税预征规定是什么？如何预征导读:本文介绍在房屋买房，税费计算的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
土地增值税属于地方税种，是国家调控房地产交易市场的一大举措。
那以西安为例，西安土地增值税预征规定是什么？土地增值税又是如何预征呢？小编带着大伙来了解一下国家如何利用土地增值税来起到调控作用的。
西安土地增值税预征规定是什么1、我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。
土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
2、国家税务总局在5月26日已经发布通知要求从严清算土地增值税。
在通知中称，要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
并表示将“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区的清算工作。
”3、为改变部分地区预征率偏低，与房价快速上涨不匹配情况，除保障性住房外，今后东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。
4、按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”西安土地增值税如何预征1、在我国现行中央地方财政收支划分中，土地增值税属于地方税种。
目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。
在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。
2、预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由西安地方税务局根据当地情况核定。
房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳的分析
房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳的分析
对于房地产开发企业而言，增值税、土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种。
两个税种均直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，增值税和土地增值税在税收上都有先预缴的流程。
本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业增值税和土地增值税的预缴与实际缴纳。
增值税预缴
政策依据：国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增
值税征收管理暂行办法》的公告
预缴时间：实际收到预收款次月申报期内申报缴纳税款
计算方法：
一般计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%
简易计税项目：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
增值税纳税义务发生
政策依据：财税2016年36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知附件一国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
纳税义务发生：财税36号文附件一第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资。
实用：预缴土地增值税及财税处理
实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。
一、预缴土地增值税计征依据。
营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。
采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。
增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。
因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。
相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。
土地增值税预缴政策
土地增值税预缴政策关于土地增值税预缴政策：一、定义土地增值税预缴是指纳税人在土地受让前，根据当地发布的法律法规，视同已发生土地使用权转让行为，按规定税率缴纳土地增值税的行为。
二、原则（1）凡在我国境内取得国有或集体所有制土地使用权的纳税人，均应当如实申报、按时缴纳土地增值税。
（2）土地增值税的预缴应当按照国家有关规定的税率支付。
（3）土地使用权的受让者有义务按照国家有关规定和当地发布的法律法规的要求，按时预缴土地增值税。
三、税率（1）首次取得土地使用权的纳税人，应当缴纳土地增值税，土地增值税税率按照国家有关规定执行。
（2）在首次取得土地使用权后，在继续取得土地使用权时，按照土地使用权的性质分类，缴纳土地增值税。
（3）土地使用权的继承人，应单独申报，并按照规定缴纳土地增值税。
四、缴纳方式（1）首次取得土地使用权的纳税人，在首次取得土地使用权后，在30日内，应当提前缴纳土地增值税。
（2）土地使用权的继承人，应当在接到继承书后，在30日内，提前缴纳土地增值税。
（3）土地受让人缴纳土地增值税时，应当将土地价款分别缴纳土地增值税和契税。
五、征管（1）土地受让人违反有关规定，未按照国家有关规定按时缴纳土地增值税，将受到处罚。
（2）土地受让人未按照规定缴纳土地增值税的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照国家有关规定对该纳税人实施行政处罚。
（3）税务机关应当对受让人违反规定缴纳土地增值税的行为，依法予以处理。
六、申报（1）土地受让人需要在30日内向税务机关申报土地使用权转让，完成土地增值税预缴。
（2）纳税人需要填写《土地增值税申报表》，准备相关材料，如土地使用登记证、实际受让的土地价款等。
（3）请完成《土地增值税申报表》之后，并按规定的税率缴纳税款，向税务机关申报土地增值税。
以上就是关于土地增值税预缴政策的全部内容，希望各位纳税人按照规定正确缴纳税款，严格遵守税务管理规定，促进经济的高质量发展。
预征土地增值税计税依据是什么
一、预征土地增值税计税依据是什么１、全国普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为：2％、3％、4％，其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率按国家税务总局规定的标准，即2％执行。
２、纳税人根据自行计算的预计增加率预缴土地增加税，对计算出的预计增加率大于100％且小于或等于２200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为5％。
３、对计算出的预计增加率大于200％的房地产开发项目，普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为８％。
预计增加率根据《中华人民共和国土地增加税暂行条例》及其实施细则的规定计算。
４、全国保障房仍暂不预征。
公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，暂不实行预征。
５、目前主要针对不动产和建筑行业采用预征办法，主要有5％、3％和2％的档次。
预征增加税是一种出于税款均衡入库需要的预交方法，需要在规定时间内按照规定税率或者征收率重新进行计算和申报。
二、土地增值税如何征收土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
（１）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；（２）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；（３）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；（４）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
三、土地增值税应纳税额的计算具体步骤第一步：计算增值额：房地产转让收入－扣除项目金额；第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100％；第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数；最后一步，就可以计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
土增税的预缴与清算方法
按照土地增值税暂行条例实施细则财法字〔1995〕6号第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补;”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业,因其开发周期长,预售的产品多,一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法;但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦,准确率不高,为此,笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下,供参考：一、预征的方法;预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定;假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋, 2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元;二、汇算清缴的方法;土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面;一清算时间的确定;土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的,纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续;1房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3直接转让土地使用权的;2.符合下列情形之一的,主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算,纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续;1已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的;3纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4省税务机关规定的其他情况;二收入的确认;房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益,包括：货币收入、实物收入以及其他收入,在确认时应注意五点：1、已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整;2、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入;代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,3、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用;5、如果取得的是实物收入应按收入时的市场价格折算成货币收入；如果取得的是无形资产收入应按专门评估机构确认成货币收入；如果取得的是外国货币应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入;也就是说,计算土地增值税所使用的收入指标,需要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入;三扣除项目金额的确定;房产开发企业土地增值税扣除项目的确定包括五项内容：1、取得土地使用权所支付的金额;包两部分：1为取得土地使用权支付的地价款;其中：对政府出让的土地为支付的土地出让金；对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金；对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款;2在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用,如登记、过户手续费和契税等等;2、开发土地和新建房及配套设施的成本简称房地产开发成本;也就是开发房地产项目实际发生的成本,包括六部分：1土地征用及拆迁补偿费;包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等;与所得税不同的是还包括土地闲置费;2前期工程费;包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;3建筑安装工程费;其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费;4基础设施费;包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;5公共配套设施费;指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;6开发间接费用;指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;相当于工业生产企业的制造费用;3、开发土地和新建房及配套设施的费用简称房地产开发费用;指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用;相当于一般企业的期间费用或者营业费用;对开发费用的扣除,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出;分两种情况：1对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的;扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例具体由当地政府确定计算扣除;2对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金额金融机构贷款证明的,房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%具体由当地政府确定计算扣除;不过,在具体确定时还应注意五点：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;③全部使用自有资金,没有利息支出的,按上述②的方法计算扣除;④房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用不能同时用上述两种方法计算扣除,只能选其中的一种方法;⑤土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除;4、与转让房地产有关的税金;包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护维护建设税、印花税、教育费附加,即“三税一费”;房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用,因此,在此只能扣除营业税、城市建设维护维护建设税和教育费附加,即扣除“两税一费”;5、财政部规定的其它扣除项目;根据土地增值税暂行条例实施细则的规定,专门从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时,除扣除上述四个项目的扣除金额外,可以按取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本之和再加计20%的扣除金额,其他纳税人则不不允许;也就是说,加计20%扣除政策只适用于专门从事房地产开发、并已进行实质性开发的纳税人,对虽专门从事房地产开发但未进行实质性开发未进行开发即转让的纳税人只能扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及转让环节缴纳的税金；对非专门从事房地产开发的纳税人,只能扣除上述前四个项目的金额;不过,在扣除项目金额的确定上还应注意以下几点：1、对在销售时按县级以上人民政府规定代收的各项费用计入房价向购买方一并收取的,在将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税后,实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数；代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,对实际支付的代收费用也不得在计算增值额时扣除;2、按我国土地增值税管理的相关规定,房产开发企业在计算土地增值税时具有下列情况之一的,需要对扣除成本进行评估：①出售旧房及建筑物的；②隐瞒、虚报房地产成交价格的；③提供扣除项目金额不实的；④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;其计算公式为：扣除成本＝重置成本价×成新度折扣率;重置成本价＝交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正;也就是说,房产开发企业转让新建房地产如果存在上述②、③、④三种情况之一的,需要对成本项目金额进行评估扣除;3、房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金;质量保证金开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;4、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;5、契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除;6、拆迁安置费的扣除,按以下规定处理：1房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按国税发〔2006〕187号第三条第一款规定确认收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费;房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费;2开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第一款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费;3货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费;7、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的,不予扣除;8、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施,按以下原则处理：1建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用;9、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本;10、房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除;四未出售产品相关事项的确定;在土地增值税清算时对开发产品未全部出售,但已达到清算条件,被主管税务机关确定需要清算的,对剩余未转让的房地产,其待实现的收入不记入清算的收入总额,已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除,清算后销售或有偿转让时,应按规定进行土地增值税的纳税申报,收入按上述规定确认,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算;税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数;五应纳税额的计算;通过以上对房地产转让收入及扣除项目金额的确定后,按照土地增值税的计算步骤,可以计算增值额了,土地增值税的增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额;计算出增值额,确定出增值额占扣除项目金额的比例增值额÷扣除项目金额×100%,再找出适用税率,也就可以计算应缴纳的土地增值税税额了,即土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数;例如：假设上述A房地产开发企业2015年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收,总建筑面积100000平方米,出售率达到90%,已实现收入总额为45000万元,预缴土地增值税800万元;开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元；房地产开发成本12500万元；财务费用中的利息支出为3750万元已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明,转让环节缴纳的有关税费共计为2900万元；当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.收到主管税务机关的清算通知,要求在90日内完成清算,其在清算时应补缴土地增值税的计算方法如下：1实际收入总额为45000万元;单位售价＝45000÷100000×90%＝0.5万元/平方米2已预缴土地增值税为800万元;3取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元;4房地产开发成本为12500万元;5房地产开发费用＝3750＋7000＋12500×5%＝4725万元;6允许扣除的税费为2900万元;7加计扣除额＝7000＋12500×20%＝3900万元;8允许扣除的项目金额合计＝7000＋12500＋4725＋2900＋3900×90%＝27922.50万元;单位扣除项目金额＝27922.50÷100000×90%＝0.31025万元/平方米9增值额＝45000－27922.50＝17077.50万元;10增值率＝17077.50÷27922.50×100%＝61.16%.11按照土地增值税暂行条例实施细则第十条规定,61.16%的增值率大于50%小于100%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%;12汇算清缴应补交的土地增值税＝17077.50×40%－27922.50×5%－800＝4634.875万元;假设清算结束后销售剩余未出售的住宅10套,面积1000平方米,则应缴纳的土地增值税＝1000×〔0.5－0.31025×40%－0.31025×5%〕＝60.3875万元;但还需要注意的是：土地增值税是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算的;成片受让土地使用权分期分批开发、转让的,对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊;若按此办法难以准确计算或明显不合理,也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊;即：扣除项目金额＝扣除项目总金额×转让土地使用权的总面积或建筑面积／受让土地使用权的总面积;总之,土地增值税的汇算清缴如果能够从以上几个方面做到准确确认和计算,其应纳税款的汇算结果也就准确无误了;作者：肖贺然邢国平。
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动态管理:合理预缴土地增值税
房地产行业的土地成本和销售价格存在较大的波动性和不确定性，造成不同项目的实际增值率高低悬殊。
国家将土地增值税预征率的具体确定权下放给各地方税务机关，仅在国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）中规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行），对土地增值税的预征率作了兜底限制。
目前，土地增值税预征大多采用按房地产类型确定统一预征率的方法，同一类房地产预征率采用相同百分比，预征率相对固定，与各项目实际增值率不符。
这给土地增值税的征纳带来一定的不公平与混乱。
通过对历年清算数据库的基础分析和综合运用，结合建安成本、拆迁成本模型，可以建立以预征指标体系为核心的土地增值税动态模型，以修正原来土地增值税预征率统一简单的现状。
现对该模型作如下探讨与分析。
（一）动态预征模型的建立
虽然房地产行业的开发运作模式、楼盘的性质品质以及成本费用的归结等纷繁复杂，但是实践经验表明，任何复杂特殊的行业都有其内在规律和主控指标，如何化繁为简、寻找突破口是整个预征模型的基本思路。
经研究发现，无论何种类型的楼盘，销售价格、土地成本、建安成本3个主要因素对项目最终的增值率起到了决定性的作用。
其中，土地成本可以按实计入，建安成本与最终售价之间存在一定的逻辑关系。
因此，只要把握住这几个因素，土地增值税按项目核定预征率的问题就可以迎刃而解。
1.销售收入（Y）的预估
（1）对于新取得预售许可证的项目，依据房管局楼盘预售公告中给出的预售基价（±15%浮动）乘以预计可售面积对销售收入（Y）进行预估。
（2）对于已经在售的项目，根据上一期预售许可证的平均单价或者近3个月的预售平均单价乘以当期可售面积估算销售收入（Y）。
2.扣除项目金额（S）的预估
A.土地成本：包括取得土地使用权所支付的金额、拆迁成本、契税等，均按预计可售面积乘以当期可售面积分摊后据实计入。
B.建安成本：仅指建筑安装工程费。
建安成本经验系数α是指通常情况下，建安成本占销售收入（Y）的合理比例。
用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的合理建安成本支出。
C.其他开发成本：包括前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
其他开发成本经验系数β是指在通常情况下，以上这些成本占销售收入的合理比例。
用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的其他开发成本支出。
根据A区域225个已清算楼盘样本显示，A区域按楼盘性质经验系数α、β值表见文尾：
D.房地产开发费用：（A＋B＋C）×10%。
E.与转让房地产有关的税金：营业税及附加等于销售收入（Y）的5.6%。
F.加计扣除：（A＋B＋C）×20%。
G.代收费：通常情况下不超过销售收入（Y）的5%。
扣除项目金额S＝A＋B＋C＋D＋E＋F＋G＝（A＋B＋C）×130%＋E＋G ＝（A＋α×Y＋β×Y）×130%＋5.6%×Y＋5%×Y＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。
3.增值率（IR）的计算
增值额I＝Y－S＝（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A；
增值率IR＝I/S＝[（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A]/（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。
4.应纳税额（T）的计算
根据增值率找到适用税率，计算出预计应纳税额T.
5.预征率（P）的核定
预征率P＝T/Y。
综上所述，任何楼盘只要知道土地成本（A）、预计销售收入（Y），代入上述模型即可推算出该楼盘的土地增值税预征率。
（二）模型的验证
A市某楼盘，占地面积14064.27㎡，总可售面积约14600㎡，其中住宅约为14000㎡、商铺约600㎡.根据该公司3月中旬发布的楼盘预售公告，其住宅预售基价为11000元/㎡，商铺预售基价为35000元/㎡。
目前已能准确核算的成本为：取得土地使用权所支付的金额及契税4900万元，拆迁补偿款100万元，即土地成本A为5000万元。
根据总可售面积和预售单价预计出总销售收入Y＝14000×1.1＋600×3.5＝17500（万元）。
依据该楼盘性质找出相应的建安成本经验系数α为20%，其他开发成本经验系数β为6%。
套入上述模型公式，计算出扣除项目金额合计14270万元。
即S＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A＝（1.3×20%＋1.3×6%＋0.106）×17500＋1.3×5000＝14270（万元）。
增值额I＝17500－14270＝3230（万元）；
增值率IR＝3230÷14270＝22.63%；
预计应纳税额T＝3230×30%＝969（万元）；
核定预征率P＝969÷17500＝5.54%。
因而，对该楼盘应确定土地增值税预征率为5.54%。
采用动态预征率可以有的放矢，充分考虑各项目客观存在的不同，实现土地增值税预征真正意义上的横向公平。
但在该动态预征模型中，建安成本经验系数α与其他开发成本经验系数β的值是体系的关键支撑点，应根据已清算土地增值税的项目清算结果及时更新建安成本经验系数α的值与其他开发成本经验系数β的值，样本量越大，越能增加该动态预征模型的准确性。