山东省物业管理招投标办法

关于印发《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

鲁建房字〔20０3〕５6号

各设区城市建委(建设局）、房管局、城管局：

现将《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。执行中出现的情况和问题,请及时告我厅政策法规处和住宅与房地产业处。

山东省物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总则

第一条为规范我省物业管理招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益,促进物业管理行业的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定,结合我省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本办法。

第三条本办法所称物业管理招标投标,是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务,一次性发包,由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业的建设单位、业主或者业主大会。

本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业管理企业。

第四条省房地产行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。

各市、县(市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第五条鼓励各类物业项目通过招标投标方式选择物业管理企业。

住宅及同一物业管理区域内非住宅项目和政府机关、事业单位投资建设的各

类办公用房应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者规模较小的,经物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。

第七条任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章招标

第八条物业管理招标由招标人依法组织实施。物业管理招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第九条已成立业主大会的物业项目实施物业管理招标前，应召开业主大会,确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。

第十条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体上发布招标公告,并同时在山东住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业管理企业发出投标邀请书。招标邀请书应当包含前款规定的相关内容。

第十一条招标人依法自行组织实施招标活动。自行组织实施招标活动的招标人,应当具备下列条件并成立专门的招标组织:

(一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

（二)有编制招标文件的能力；

(三)有组织开标、评标、定标的能力。

不具备上述条件的招标人可以委托专业物业管理咨询机构编制招标文件和招标方案。

第十二条招标人应根据物业管理的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

(一)招标人名称、地址、联系方式;

(二）物业项目基本情况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、营业用房及管理用房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案（含施工或竣工图纸)、物业出售、业主入住等情况。

(三)物业服务的内容及要求,包括服务内容、服务标准等；

(四)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、编制要求等;

(五)评标标准和评标方法;

（六）招标活动方案,包括组织解释招标文件（答疑)、实地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等;

(七)物业服务合同的签订说明；

(八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

(二)招标公告或招标邀请书；

(三)招标文件；

(四）法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

第十四条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书

中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十五条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十六条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

第十七条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的文件收受人,并同时报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十八条根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十九条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的,标底应当保密。

第二十条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

(一）新建现售商品房项目应当在现售前３0日完成；

(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

（三)非出售类的新建物业项目应当在交付使用前９0日完成;