2016年天津和平大悦城招商手册-项目区位定位业态
天津大悦城楼层业态
天津大悦城（项目招商信息）小业态组合
1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。
天津大悦城各楼层餐饮布局
通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。
天津大悦城租金分配计划
1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1：5左右；
2)餐饮与零售比值在1：2左右；娱乐与餐饮的比值也在1：2左右。
天津大悦城
b1楼层功能分区
b1楼层业态分布情况
F1楼层平面图
f1楼层功能分区
f2楼层平面图
f2 ：落位示意图
f3楼层平面图
f4楼层平面图
天津大悦城F5楼层平面图。
和平购物广场招商计划【策划方案】
和平商业中心购物城招商计划书第一部分招商策划一、项目总定位（一）统一宣传口径1、宣传总精神：黄圃镇商业新中心2、黄圃镇商业市场新一轮开发，和平商贸有限公司鼎力巨献，政府首推，第三产业重点工程的重中之重。
3、抢占黄圃镇市场的核心区位，与和平购物城共同构筑黄圃镇镇新商业配套中心及标杠性建筑群落，打破黄圃镇传统商业模式，引领黄圃镇商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业购物城的成功经验，整合国际商业模式和黄圃镇本地文化，为黄圃镇人民和国内外客商户打造一个与中山、珠海比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的黄圃镇商业中心！5、近五万平方米的建筑面积，4.5平方的购物城主体和文化广场和儿童游乐场，汇集引进国内外一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档商业购物城，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新黄圃镇的又一核心商业区。
（二）招商定位作为黄圃镇及周边唯一的中档偏上的商业购物中心，,我们重点吸纳和引进具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。
（三）业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合黄圃镇消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。
采用多元化经营模式，一站式商业和平购物城，满足各界人士的消费需求。
二、招商策略（一）先确定主力店，再全面招商考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了"先确定主力店，再全面招商"的基本策略。
在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。
确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐饮娱乐休闲（小店）占30%左右，品牌专卖店占20％左右。
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
大悦城场地分析
JOY CITY
——活泼时尚的立体Shopping Mall
01
02 03 04 05
项目背景
场地设计 建筑设计 总结 附图
Case Background
Site Design Architecture Design Summary Appendix
01
项目背景
Case Baund
项目区位
周边有多条公交线路到达，直达火车站及市中心人民广场例:210、46、916等，还有地铁8号线和在2011年开通 的12号线； 距离人民广场距离不到1公里，人民广场是全市交通集合的核心中心。
900 米
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
央视市场研究股份有限公司 CITVC TNS Research
广告策划BRANDING & MARKETING CONSULTANT 迪卡品牌策划咨询（上海）有限公司 Identica Brand Consulting.
CCDI 公建·设计中心
01
项目背景
Case Background
中产阶级 >20000 10000-20000
总体规划
项目概况：上海大悦城将成为上海苏河湾地区的大型城 市综合体。项目整体开发超过40万平米，总投资额超过 120亿，预计2014年全面竣工。 功能：规划包括大型时尚购物中心、第一居所临水豪宅、 高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，打造海 派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质 生活第一选择。 愿景： 潮流生活。全新体验国际同步。时尚资讯交流转换平台， 定期主题式时尚趋势发布。 前卫艺术。将购物环境与商业艺术有机融合，营造当代 摩登的都市情调；当代艺术与时尚主题互动，加强艺术 化商业时尚氛围。 立体享乐。以都市白领人生阶段轨迹需求为核心，上下 扩展。享乐外延囊括消费、交际、自我提升、性格塑造、 情感归属等。 新生活●新体验。最大化集结都会配套服务，满足多种消 费需求，涵括：购物、娱乐、餐饮、休闲、享乐等服务； 将时尚与科技融合，全楼蓝牙覆盖，无线网络提供更多 更新时尚ICON 。
天津大悦城业态定位和商业布局
天津大悦城开发（代理）企业：天津津茂置业有限公司项目性质：综合体项目地址：天津南马路与南门外大街的交汇处项目介绍：天津新的经济引擎——天津“大悦城”项目,天津国际化趋势的地标性商务建筑群，未来天津新的消费目的地。
总建筑规模52万平方米（含地下部分），涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都市综合体”的天津“大悦城”项目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了天津传统商业及文化的氛围，彰显了现代城市商业的独特风貌。
天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾40亿元。
天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。
作为一种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华，成为了一个城市的代名词。
在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩。
你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。
商业：在大悦城购物娱乐中心，你不用担心乏味。
14万平方米的超大空间，总共7层（含地下2层），在这样一幢偌大的购物城堡包含了商业、娱乐、休闲康体、育教、餐饮等丰富多彩的业态，使人充分享受到休闲购物的乐趣。
地下上千个车位的大型停车场及地上大型停车楼，让爱车再也不用来来回回找位置，还为目的性消费者提供最人性的便利条件，您可以驾车直接到达预想的楼层。
若是倦了可在空中花园小憩，欣赏楼内独特景观设计，若是带着宝宝一起来，我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。
而我们专业的物业管理和丰富的商场运作经验，让这优雅精致的环境，更加惬意人性，一切都井然有序。
天津大悦城项目概况新
天津⼤悦城项⽬概况新天津⼤悦城项⽬概况由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾⼼打造的天津⼤悦城项⽬占地8.9万平⽅⽶，总建筑规模53万平⽅⽶（含地下部分），涵盖⼀站式体验型购物中⼼、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和⾼档住宅等多业态的“城市综合体”。
项⽬地处天津市内环核⼼区域，和平区与南开区的交汇处，项⽬四⾯临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。
⾦钻地段赋予其⽆可⽐拟的傲⼈优势。
国际化趋势的地标性商业建筑群彰显了现代城市商业的独特风貌。
商业概况天津⼤悦城购物中⼼部分建筑⾯积达25万平⽅⽶，主体部分为四层，局部五层，地下三层为⼤型停车场及地上停车楼，车位数⾼达3000余个，可谓天津核⼼区域内商业体量最⼤的项⽬，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费⽬的地，建成后将是⼀座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于⼀体的⼤型商业旗舰。
交通状况项⽬位置距离地铁⼀号线（西南⾓站）和地铁4号线（东南⾓站）步⾏均5分钟。
周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出⼝⽆缝连接，组成了通达的⽴体交通脉络。
⼤⼤增强了本项⽬的便利性和交通易达性。
商圈状况项⽬地处天津市核⼼区域，其便捷的交通优势使项⽬周边具有极⼤的辐射⼒。
项⽬周边3公⾥范围内拥有73万⼈⼝，5公⾥范围内拥有330万⼈⼝。
区域内新增成熟⾼端社区300万平⽶，约14万中⾼端消费群体。
古⽂化街、⾷品街、⿎楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游⼈群。
项⽬⽐邻天⼤、南⼤等著名⾼等学府，周边⼈⽂环境好，是天津市重要对外展⽰窗⼝之⼀。
建筑亮点2009年天津市新的⼗⼤地标性建筑群。
项⽬位于天津市核⼼区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据了三⼤传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核⼼位置，是天津市级最⼤的新兴商圈25万平⽶的超⼤商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。
项⽬拥有便利的⽴体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的地铁2号线⽆缝连接。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
天津大悦城招商手册(中文)
e
天津大悦城 Joy City,Tianjin
股东介绍 城市发展 区域介绍 项目鸟瞰 设计理念 区位优势 轨道交通 内部路网 步行系统 项目组合 项目规模 项目定位 目标客群 项目亮点 总平面图 业态规划 合作伙伴 联络方式
地铁2号线 本案
地铁1号线
内部路网 |
步行系统 |
项目组合 |
住宅 Residence
公寓 Apartment
• 天津大悦城的性格就在于它的“重” • 全复合的业态，全客层的定位。
酒店 Cabaret
写字楼 Office
商业 Shopping center
项目规模 |
面积
项目
建筑面积（㎡）
购物中心 163988
设计理念 |
• 营造购物中心冬季花园的盛开月季 （天津的市花）花瓣也按一种有机的 方式排布，营造一种标志式的语言， 精致的花瓣以曲线的玻璃平面表现， 围覆着采光充足的下沉式广场。
• 而办公楼入口因增添了月季花蕾状的 购物入口而别有韵味，好像金属做的 花朵含苞欲放。
设计理念 |
• 花瓣和玉米皮的曲线形态与购物中心 正面上跃动的带自然文理的石材是协 调的，也与屋顶景观中光滑的金属屋 面以其与海洋班轮的船身弧线相呼应。 唤起对天津作为海港的历史渊源的公 众记忆也为本项目增添了另一个层面 的含义。而允许对于形式的多重阅读 会让游客对这个充满魅力的环境有再 次光顾的兴趣和理由。
国际青年城
+ z z z z z
百货 大型宴会 大型儿童体验 中型超市 先锋剧场
品质生活
=
天津大悦城 国际时尚生活城
合作伙伴 |
能力超强的时尚集成店平均分布整个
天津大悦城业态组合定位
停车场：
位置 立体停车楼 B1 B2 B3 合计
建筑面积（平米）
车位数
10680
140
22056
188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
天津市场分析
p 宏观经济&消费特征
国际时尚生活城
大悦成城
国际化青年城
家庭购物中心“一站
国际时尚生活城
式体验商业模式”的综合体
21
项目定位
定位思路
专业功能 型业态
拉动人流
高人气 高坪效
保障项目档次，
时尚国际品牌 培养高质量客群
时尚度 高品味
合理布局
合理布局
国际时 尚形象
+ 高收益
短期 回报 持续 增长
专业功能型业态与畅销时尚品牌结合，带动人流，培养高品质客群的忠 诚度，实现投资回报，并保证可持续增长。
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
精品超市、餐饮 申格体育
新世界百货
百盛
津汇广场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、 文化
餐厅、米乐星KTV
休闲、运动、户外
运动100、妇婴、女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、
美容美发
女装、配饰
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
家乐福、餐饮、配饰
签售会
T台秀
文化展
论坛
画、影展 推介会
天津大悦城项目定位规划报告
7
供热
热源费
8
标线标识
3918.07 318.07 1800.00 100.00 100.00 1100.00 100.00 100.00 150.00 100.00 50.00 458.00 140.00 25.00 50.00 50.00 20.00 5.00 40.00 18.00 100.00 10.00
投资型客户：年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者 或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象。
板块上市产品供应分析
从产品供应方面看，以二室户型为主，其次为三室户型。
居室 一室 二室 三室 四室
面积区间（㎡）
套数比例
主力户型面积
（㎡）
53-88.76
五
十
六 七 八 十一
直接成本小计 不可预见费 销售收入
销售费用及维修基金 管理费用 财务费用 综合税
总成本合计 利润
净利润 利润率 净利润率
6766.34 67.48
18000.00
900.00 101.22 200.00 2160.00 10176.47
53037.52 530.38
141480.00
备注
建安费千分之一 建安费千分之一
三
建安工程费
1
桩基础工程
2
主体土建工程（含地下）
3
电气工程
4
消防工程
5
装饰工程（含精装）
6
采暖工程
7
给排水工程
8
电梯安装工程
9
燃气工程
10
工程监理费
四
市政基础设施费
1
供电
大悦城主题街区项目分析报告
骑鹅公社 品牌组合：
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 神兽寺街
神兽寺街 全国首个环境景观化、
业态主题化的室内购物街区。
2014年9月27日,骑鹅公社II期“神兽寺街”。
“天津四大神兽” —— 鬊（shun）鸟 走鸡 幺蛾子 拿拿龙
独立店。
4
街区主题名的大胆创新
主题街区都有不同以往特别的名字，好记的同时让人耳目一新。
5
进驻品牌有较强的独有性和引领性
业态品类与商品品牌十分丰富，且有较强的独有性和引领性。 品牌有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵。
THANK YOU
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 骑鹅公社
骑鹅公社
2013年9月27日，“骑鹅公社”开街。 位于天津大悦城五层，店铺由一个或多个集装箱组 成，包含34家创意店铺，其中含有22个原创设计师 品牌，主要针对文艺小资的18-25岁学生群体。
“cheer market"
经过疯果团队与推广部的共同策划，从不同角度编拟了创意街区的案名60余个， 最后评选出14个具有代表性的案名，再从内涵、延展性、包容性、受众认同度 等维度进行评选，最终确定了街区案名。
位于北区2层，总建筑面积3600㎡，包括 5家国际奢侈品牌折扣店（ASA、UPPER、 无限银泰在内的奢侈品牌折扣店），汇 集KENZO、VALENTINO、GIVENCHY、GUCCI、 FERRAGAMO、ALEXANDER MCQUEEN等上百 个世界奢侈品牌。
实现与国际零时差的时尚新品，以及与香港同步 的价格，让时尚潮人们买到手软。通过业态与景 观传达“颠覆”的主题。
天津大悦城购物中心深度调研分析报告上
化妆品、皮具/手袋、 鞋、餐饮、银行
精品超市、餐饮
家乐福、餐饮、配饰
休闲、数码、 配套服务
餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏
申我格们体挑育选了目前天津有代表性的N4/个A商业项目进行分析，作N为/对A 本项目的定位及主题分布N的/A参考。
13
市场分析
天津商业业态面积与销售情况
在天津主要商场的经营 面积与经营上效图益是的各对主比要经营品类 情况。从图示中，可以 看出，女装、鞋类、化 妆品、箱包等销售占比 例明，显属高于于对面商积业所贡占献比较
• 天津由于工资水平及物价水平影响， 零售业整体消费水平较北京、上海等 城市偏低，但自2006年以来，人均 可支配收入及人均消费支出增长率显 著提高，2007全市年人均消费支出 达到12029元/年。
• 餐饮消费在人均消费支出中占据较大 比例，零售业消费自2006年以来稳 步提升。
C地块方案
（亿元）
论坛 画、影展
签售会
文化展 T台秀
推介会
7
天津城市的“心”地标！
项目将依托于良好的区位优 势，打造整体建筑面积50万 平米的城市综合体。 8
项目概述
主要指标概述：
购物中心： 建筑面积
使用面积
实用率
层高
内部交通（客用）
停车场：
位置
立体停车楼
B1
B2 B3
合计
125077平米 71928平米
57.5% 首层：6.3米 2—4层：5.6米 34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯
2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （1）将写字楼5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。
（2）将写字楼27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。
天津市大悦城商业区调研报告-房地产经济学
《房地产经济学》社会调研报告天津市大悦城商业区调研报告天津理工大学中环信息学院二〇一三年十月天津市大悦城商业区调研报告一、项目介绍1、基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
和平国际商业街招商方案计划
A区1层
老字号 连锁 餐饮
西餐
中餐 快餐
租赁和销售配合方式： 红色框区域销售后，提供招商服务，收取佣金
黑色框区域： 方案一：整租给屈臣氏等大商户后，打包进行整体销售 方案二：分割做高端时尚店，采用带租约形式销售，给 予2年8%回报。
首饰 工艺
移
动 营
蓝色框区域建议开发商保留，
业 招商引入次主力店，提升整体形象。
5
主力店招商流程
筛选客户名单
确定目标客户后，进行登门拜访， 推广本项目
拜访客户结束后，根据客户意向， 填写客户登记表。
邀约客户登门拜访
Y
N
意向客户，进行进一步洽谈，并帮 助客户合理的推荐位置。
未表示有意向客户，分析原因，分 析是否有能力满足客户，如不能转 为储备客户，如可以则反馈客户。
Y
客户认可后，进行进一步洽谈，并 帮助客户合理的推荐位置。
因为开发商的建设周期我们无法确定，目前我们暂定拆迁时间为2019年5月， 施工时间为2019年6月。建设周期2年。 以下我们的招商节点均以此为前提展开 2019.1-2019.6 –招商顾问第一阶段：商业定位、VI设计、主力店引进、图纸定稿 2019.7-2019.8---- 平面、立面、形象设计需出来图纸，并分割，通过有关部门审批;
品牌折扣店
时尚精品店
A区3层
租赁和销售配合方式： 红色框区域建议开发商保留 方案一：带租约销售，给予2年8%回报 方案二：整租给大商户后，打包整体出售
品牌餐饮店
24
A区3层
时尚精品店
租赁和销售配合方式： 方案一：带租约销售，给予2年8%回报 方案二：整租给大商户后，打包整体出售
A区4层
儿 童 娱 乐 特 色 餐 饮
大悦城招商总结报告XX年完整版
•第二阶段：中冶集团负责西单MALL，预计2006年３月正式破土动工，2006年年底竣工交验， 争取2006年年底商场同期开业，最迟则不超过2007年年初。 •总建筑面积20.5万平方米，包括10万平方米商业、3.5万平方米酒店和1.5万平方米写字楼。 • •第三阶段：中冶集团出让西单MALL，中粮集团开出高价，欲以15000～18000元/平方米，即最 高收购价格在36亿元人民币左右的巨资收购该项目。爱尔兰财富控股集团以41亿元出价拔得头 筹
•运作中 SPACE 价值及意义
• 传统商业板块升级之作 • 既有传承融合，又有创新提升 • 扩大了西单商圈的影响力，丰富
了消费人群层次 • 当年立项、当年招商、当年开业 • 首年即实现3.6 亿租金收益 • “大悦城”品牌可持续发展之价值
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大悦城招商总结报告XX年完整版
•对项目的思考
• 酒店面积：33,206平方米
• 写字楼面积：14,930平方米
• 停车场面积：31,707平方米（约1000个泊位）
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大悦城招商总结报告XX年完整版
•项目历史
•第一阶段：敬远房地产公司负责“西西工程４号地”原预计2006年３月正式破土动工，2006年 年底竣工交验，争取2006年年底商场同期开业，最迟则不超过2007年年初。但由于资金问题,敬 远房地产开发有限公司在2002年项目开发前期地块平整阶段就做价20亿元左右将项目出让给了中 冶集团。
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大悦城招商总结报告XX年完整版
购物中心案例研究系列—天津大悦城(第一阶
时尚服饰
4518 ㎡
35%
30
化妆品
主题 购物 区
鞋 箱包
3895
30%
2
百丽/ 思加图/天美意/莱尔斯丹/翠贝卡/星期六/TATA/红科/真美诗/百思图/FED/哈森/美丽宝/ 奥卡索 喜力/迪桑娜/WHY/黑眼睛/沙驰/贝纳通/布兰诗/新秀丽/嘉莲薇/菲安妮/秀丹名物
化妆品集成店
284 ㎡
2%
2
F3： 茶餐厅/休闲餐饮/ 日韩料理/轻食小点 F2： 茶餐厅/咖啡/茶
咖啡/茶 轻食小点 日韩料理 休闲餐饮
F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/ 日韩料理
正餐 茶餐厅
泰餐
B1： 快餐/轻食小点
741
24298
3%
100.0%
总计
2010. 08. 16 Page 7
1
B1楼层平面图
B12 特力屋 HARBOR HOUSE B25#：3116 ㎡ B19 B38 B39 B40 时尚品牌 集成店 B20 B21 B22 B23 B24 B18 B26 B13 B14 B17
B25#=3116 ㎡
B29
B28
B27
B26
A: Ole B: BHG C: Jusco
B31B32 B33 B34 B35 B36 B37
美食广场区： 将写字楼、商业 、地铁等功能的 人流很好互动， 体现便利与便捷 。
B20 B21 B22 B23 B24
精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线 区域商业价值
餐饮（19.4%）
餐饮(快餐轻食/饮品）
电影院
24298
10013 4241 3843 4937 6764 125077
天津六纬路大悦城项目定位及营销思考
由于政府的原因，未来十年天津办公物业市场竞争非常激烈，同时需求难以支撑。
.
23
论证，市场的机会与泥潭
商业市场机会
天津目前主要商圈群已形成，商业格局已确立。 但在未来整体CBD所覆盖区域之中，有极多空白未涉 及，六纬路区域就是其中之一，未来市场潜力很大。
.
2
CONTEN
T
S
顿悟一 天津，从未如此需要CBD
顿悟二 大悦城，天津一公里的辉煌
顿悟三 给海河一个新起点
附 件 易居中粮团队及管理解析
.
3
顿悟一
天津，从未如此需要CBD
.
4
从国际化到大城乡
天津的没落
将历史回放到1880年，彼时的天津是东方的华尔街，是真正的北方金融大都会
汇丰银行、麦加利银行、美国的花旗银行、美丰银行、中法工商银行、德华银行、日本的横滨正金银行、俄 罗斯的华俄道胜银行、比利时的华比银行、瑞士的利华银行、金城银行等三十多家国外银行汇聚天津。
250万㎡体量
＜ HOPSC HOPSCA群
A
落
六纬路区域
2009年，环球金融中心在天津实现了名利双收，硬件条件数倍于其的 六纬路区域，在未来CBD的发展中拥有无可比拟的优势。
.
18
六纬路对于天津的意义
六纬路会成为 天津CBD的顶级商业居住板块
天津的城市地标 也是天津CBD建设的收官之作与巅峰之作。
.
唯一的海河
古文化街 仁恒
意奥风情街 天津站 南站地块
环球金融中心 小白楼津湾广场
商业项目定位及物业发展建议
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑴区域居民消费情况特点分析： ①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整 体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空 间。 ②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高 生活质量的消费要求越来越高。 ③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。
四、理解客户：
基于以上对市场及项目的理解，从居住地区及投资心理分 析确定本项目的目标客户主要分为投资类客户与经营类客户两 大类，以下对两个月的来电客户分析：
四、理解客户：
（一）到访客户面积需求分析：
从以右图表分析可以得出：
300-400 2%
200-300 8%
400-500 1%
500以上 1%
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
二、理解区域：
3、纵横观点：
⑴塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天 津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外 扩的速度明显加快，人口数量稳步增长，各方面消费需求快 速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘 沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前 景被普遍认可，投资价值极高。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑶区域交通分析：
①整体概述：为了在目前的基础上进一步 改善滨海新区的交通状况。新区计划在 2006 年前，以塘沽为轴心建成“三环” 道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城 市发展再此推上一个新的高峰，也必将带 动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货 市场为中心的周遍商业地产，交通便利的 城市商业区将迅速发展。
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HE PING 中粮和平大悦城
Content Part1
集团背景
Part2
项目区位
Part3
项目定位
Part4
楼层定位
One
集团背景
G r o u p b a c k g r o u n d
大悦城●中粮背景JOY CITY ——COFCO
诸多品牌的产品与服务组合，塑造了中粮集团高品质、高品位的市场声誉
4
天津大悦城
TIANJIN JOY CITY SHOPPING CENTER
2015年全国各省人均GDP排名
天津是继北京、上海、广州、深圳之后的第五个一线城市
项目简介
天津大悦城位于老城区，是大悦城系列的重型店，集一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼。
时尚精品公寓、高端住宅为一体的城市综合体。
项目总建筑面积53万平方米，其中购物中心27万平方米。
2009年
天津大悦城开工奠基
2010年
天津大悦城中心岛正负零浇灌
2013年
天津大悦城骑鹅公社开街
天津大悦城成功举办首届“大悦疯抢节”
2014年
天津大悦城神兽寺街开街
天津大悦城颠覆艺术主题街区0618盛装启幕
天津大悦城App火爆上线
2015年
天津大悦城“良食局”荣获“新零售理念”银奖天津大悦城5号车库匠心启程
天津大悦城IF街成功亮相
天津大悦城
天津大悦城
TIANJIN JOY CITY SHOPPING CENTER
增速最快的购物中心
SHOPPING CENTER
WITH
THE FASTEST
INCREASING SPEED
TWO
项目优势
P r o j e c t A d v a n t a g e s
项目优势
PROJECT ADVANTAGES
和平大悦城
位于天津市和平区南京路与营口道交口，地处南京路、
滨江道第一核心商圈，堪称天津的西单、王府井
●商圈日均客流40-50万人次
●国际品牌进驻天津首选
●以中高端白领、全市购物消费为主
●不乏拥有乐活精神的小资客群
项目优势
PROJECT ADVANTAGES
交通优势
地铁、公交形成立体交通体系，四通八达
●地铁1号线、3号线双地铁上盖，无缝连接
●多达60条公交线路
●6分钟到达天津站，12分钟到达天津西站，25分钟达到天津滨海国际机场，均可乘地铁直达
区位优势
周边拥有15座高级写字楼，总体量达88.3万平方米，白领人群10万人
●天津第一核心商圈，商业密度最大，人气最高，客流最多
●百货业态聚集，吸引城市大批客流到访
●汇集全市60%甲级写字楼，众多跨国金融和投资企业落户于此
●集合中央商务区、中央商业区、中央信息区三大功能区
●天津服务业集中区
项目优势
项目占地面积：18.8万平方米
商业综合体组成：和平大悦城、甲级写字楼、日航酒店
●和平大悦城，建筑面积6.8万平方米，地上6层，地下1层，整体提升后将汇集更多体
验业态和精致时尚品牌，打造满足1-2小时小资白领的精致品质生活空间
●甲级写字楼，分为1座、2座，众多知名跨国企业进驻，如普华永道、西门子、德勤等，
是天津最显著的地标性写字楼
●日航酒店，五星级豪华商务酒店，拥有多种房型的客房，中餐、日餐、宴会场所等完
善配套设施
项目优势
PROJECT ADVANTAGES
建筑亮点
●1F至4F、4F至6F“双飞天梯”
●中庭退台式共享空间
业态亮点
●延续品牌进入天津首选优势，
引入更多首次进津的优质品牌
街区亮点
●环球食肆主题餐饮街区
●文创主题街区
●复古主题街区
●女性主题内衣街区
文创主题街区
街区主题目标客层项目定位
业态组合文创主题街区
追求文化体验和新鲜事物的城市新兴中产阶级
集合时下最流行的文创和手作体验业态，满足目标客群的精神消费需求，打造一条全新的极具体验性的主题文创生活街区
手作体验店+文创零售店
环球食肆主题餐饮街区
街区主题目标客层项目定位业态组合环球食肆主题餐饮街区
有一定消费能力，好玩、好热闹，喜欢也是的吃货一族
位于6F，打造天津首家室内美食料理界区，营业时间至24点，汇集享誉全国的各地风味，更有日韩东南亚特色小吃，在这里你能找到浓郁的异域特色与地道的乡土原味
店铺数24家
THREE
项目定位
P r o j e c t O r i e n t a t i o n
闹中取静当繁华超越想象
当生态成为常态崇尚自然
当这一切真实的发生HEPING JOY CITY
PROJECT ORIENTATION
BUILDING NEW TYPE SHOPPING CENTER OF “YOUNG,FASHION,TREND,TASTE”
项目定位“年轻l 时尚l 潮流l 品味”新星购物中心
以年轻客群为主，针对工作在南京路区域“1-2小时消费”，追求品质生活的白领小资人群，同时吸纳时尚潮人和社交达人，成为都市白领的精致生活空间
目标客群TARGET CUSTOMERS
01●
注重品质、格调●
精神需求高，注重艺术文化追求●
不随波逐流，品牌忠实度高●目的性消费强白领小资
02●
注重品牌，追求时尚●
随机消费比重高●闲暇时间以逛街、聚会、娱乐为主时尚潮人
03●
爱约趴，乐于享受的都市人群●
追求生活情调，渴望喧嚣中的放松●有爱好易受主流文化的影响
社交达人
FOUR
楼层定位
F l o o r P o s i t i o n i n g
楼层定位
FLOOR POSITIONING
楼层规划-B1
●楼层定位：以追求美为灵魂，注重生活品质。
丰
富的品牌搭配，具有较强的引领性，以杂货、美妆、咖啡、简餐为主。
●目标客群：18-28岁年轻时尚，适应快速消费的
小资白领
1B
零售餐饮服务配套
楼层定位
FLOOR POSITIONING
楼层规划-1F
●楼层定位：打造品质慢生活休闲空间，定位精致
时尚生活区，汇集品质西餐、精致化妆品、时尚配饰等业态
●目标客群：20-30岁追求品质，享受慢生活的都
市女性白领，职场白骨精
1F
零售餐饮服务配套
楼层定位FLOOR POSITIONING
楼层规划-2F
●楼层定位：打造精品雅致购物空间，为
职场商务精英提供个性化、高品质通勤装备，以及下午茶休憩空间。
●目标客群：20-35岁追求品质，享受慢生
活都市男女白领，职场精英。
2F
28
零售餐饮服务配套
楼层定位FLOOR POSITIONING
●
楼层定位：潮流运动、时尚休闲、美发护理，强调小资白领
8小时以外的休闲生活。
●目标客群：22-38岁，热爱运动、敢于冒
险、引领潮流、注重健康的年轻白领及中
产阶层。
楼层规划-3F
3F
零售餐饮服务配套
楼层定位
FLOOR POSITIONING
楼层规划-4F
●楼层定位：倡导一种简单、高品质的生活
方式，汇集精致书店、手工作坊、设计师
零售、品质餐饮，打造时尚、健康、慢生
活空间。
●目标客群：22-40岁，追求美、有个性、保
持真自我、寻求自我创造的都市青年
4F
零售餐饮服务配套
楼层定位FLOOR POSITIONING
楼层规划-5F
●楼层定位：为商务人士、时尚白领打造
“用餐+聚会+交流”的舒适社交空间。
●楼层特色：
* 通透、开阔、舒适的共享空间
* 独特的门店装修
* 创新的菜品
●楼层客单价：120-300元/人
●目标客群：25-40岁，追求品质生活的小
资白领、职业精英、社交人群。
5F
零售餐饮服务配套
楼层定位FLOOR POSITIONING
楼层规划-6F
●楼层定位：以深夜食堂为主题，以美食为
媒介，以食物为载体，打造天津市区白领聚会、交友的“不夜场”
●目标客群：22-45岁有职业理想的奋斗青
年，时常加班加点的商务人群，为其提供一个高逼格宵夜的“不夜场”
6F
零售餐饮服务配套
LET’S JOY UP
2016年底。