房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99单选题某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
3.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。
【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
4.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。
【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租收益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14【练习题1】某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。
该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。
根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。
注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。
请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【参考答案】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。
④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
【练习题2】张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】 C2、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。
A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】 A3、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。
该患儿针灸治疗宜首选的经穴是A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴D.任脉、督脉、手少阴经穴【答案】 B4、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。
A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 A5、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。
A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值【答案】 D6、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D7、CD-ROM盘中的信息存储在（）中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】 D8、若一个栈以向量V[1..n]存储，且空栈的栈顶指针top为n+1，则将元素x 入栈的正确操作是（）。
房地产估价师历真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D．估价方法的选用必须征得委托人的同意2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。
A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-32
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-32
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。
经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。
该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。
酒店现已按期竣工。
为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。
经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
1.对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为()。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后差价法
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。
不涉及损害后修复的费用，不适宜修复费用法。
损失资本化法：功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
赔偿实例比较法：规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元。
损害前后差价法：规划调整使用成本年均高出2万元。
2.规划调整给该开发项目造成的损失不包括()。
A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案(2003-2010)
历年房地产估价师房地产估价案例与分析试卷和答案2003房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） （一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2写出应选用的估价方法及估价技术路线。
直线距离约15km 。
土地面积7672m 2；积3300m 2；办公楼建筑面积1050m 2；积580m 2，己出租。
商业用房的用地已于1995地使用权出让手续，出让年限为40效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？ 二、单项选择题（共4大题，10小题，每小题2每小题的备选答案中只有一个最符合题意） （一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并 1.要完成一份合格的房地产估价报告，确的有（ ）。
A. B.进行综合 C.时采用；若必须取舍，应当在估 价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定，形成的过程，反映其（ ）， 进而确定需要采用的估价方法。
A.估价原则 B.价格内涵 C.产权 D.用途 产估价师李某，欲请其评估。
3.在接洽过程中，李某可以承诺（ ）。
A.提交正式估价报告 B. C.同后，经机构同意和指派.由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价4.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（ ）。
A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.未来拍卖、变现时的价值（三）某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。
A.商业用途 B.工业用途。
C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的 ）评估。
（建设工程教育网）A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地 ）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A2、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。
其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。
A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】 D3、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。
A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】 A4、系统测试计划应该在软件开发的 ( ) 阶段制定。
A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.系统测试【答案】 A5、甲方和乙方采用公钥密码体制对数据文件进行加密传送，甲方用乙方的公钥加密数据文件，乙方使用（）来对数据文件进行解密。
A.甲的公钥B.甲的私钥C.乙的公钥D.乙的私钥【答案】 D6、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是( )。
A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】 C7、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。
A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】 C8、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A9、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案
2024年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案单选题（共45题）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】 B2、（）：The process of identifying and correcting errors in a program.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】 A3、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。
那么，（）。
A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】 B4、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间，把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。
A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】 B5、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】 D6、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】 D7、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共60题）1、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D2、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。
其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象软件开发过程。
A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】 D3、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。
A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】 C4、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D5、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。
A.加B.减C.与D.或【答案】 C6、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人王某在征收范围内有一处住房。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D7、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均无故障时间（MTBF）和平均修复时间（MTTR）B.平均修复时间（MTTR）和故障率C.平均无故障时间（MTBF）和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】 D8、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共40题）1、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。
A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】 B2、源程序中的（）与程序的运行结果无关。
A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】 A3、( ) 语言不是面向对象的程序设计语言。
A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】 D4、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。
以下（）模式是行为型设计模式。
A.装饰器 (Decorator)B.构建器 (Builder)C.组合（Composite）D.解释器(Interpreter)【答案】 D5、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是( )。
A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者【答案】 C6、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B7、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A8、In C language，（）are used to create variables and are grouped at the top of a program block.A.declarationsB.dimensionsmentsD.descriptions【答案】 A9、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。
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房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D．估价方法的选用必须征得委托人的同意2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。
A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。
3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。
A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。
A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值(三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。
A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。
A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。
现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。
A．现在B．委托人指定的日期C．1998年6月12日D．重新估价的作业日期中的某日(四)有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。
现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。
根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：9．如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是()A．4％～5％ B．5％～6％C．6％～7％ D．7％～8％10．根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据拟的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。
A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B．在全部经营期内持续增长C。
在全部经营期内保持不变D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。
将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。
每指明一处得3分，本题全对得40分)：X X商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方X X X X商贸有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号。
二、估价方X X X X房地产估价有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号，房地产估价机构资质等级：X级。
三、估价对象X X商贸楼位于X X市X X路X X号，四至X X X X，属X X X X商贸有限公司所有。
X X X X商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得X X商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
X X商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。
自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估X X商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据五、估价时间2003年4月1日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元／㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略) 来来源:考试大-房地产估价师考试十一、估价作业日期2003年3月10日—3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1-6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。
1—2层、3-6层、7—8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。
另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10％，4～6层15％，7-8层20％。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：①1层年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)②2层年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90％=69.12(万元)③3层年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)④4层年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85％=45.90(万元)⑤5层年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85％=30.60(万元)⑥6层年有效毛收入：F：1000X30X12X85％=36.00(万元)⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80％=8.21(万元)年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元)2．估算年运营费用①年土地使用费：根据X X市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元／㎡的标准缴纳土地使用费。
则：年土地使用费=293X2560=75.01(万元)②年管理费：根据X X市规定，出租经营物业按年租金收入的5％计支管理费。
则：年管理费=343.43X5％=17.17(万元)③年维修费：按年租金收入的8％计支维修费。
则：年维修费=343.43X 8％：27.47 (万元)④年保险费：按年租金收入的2％计算。
则：年保险费=343.43X2％=0.69(万元)⑤年税费：根据X X市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12％，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5％。
则：年税费：343.43X(12％+5.5％)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费十年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)3．估算年净收入年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)4．确定资本化率。
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8％。
5．选出计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据：a=162.99，r=1899.58(万元)(二)成本法估价测算过程1，估算土地价格根据X X市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5／40=12.5％。
则估价对象土地价格为：土地价格=2860X(1—12.5％)X2560=640.64(万元)2．估算建筑现值建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧①建筑物重置价格根据X X市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元／㎡。
则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=1290X6611=852.82(万元)②建筑物折旧根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60 年，残值率为0。