菏泽商业项目调查报告48p49页PPT
菏泽市(含区县)商圈调研分析报告
-
三级
商业 体
发 展
是
是
县
舜师步行 舜师步行街（胜利路至向 湖西路（胜利路至
街商圈 阳路）
向阳路）
核心
商业 街
成 熟
是
是
县
胜利路商 胜利路(湖西南路至舜师步 胜利路(舜师步行街
圈 行街)
至君子北路)
次级
商业 街
成 熟
是
是
县
银座商圈
舜师路（文化路至栖凤 路）、银座广场
-
三级
商业 体
发 展
否
是
地级 金茂商业 白土山路（古塔路至兴华 白土山路（古塔路
菏泽市（含区县）商圈调研 分析报告
CONTENTS 1. 菏泽市（含区县）商圈级别 2. 菏泽市（含区县）商圈形态分析 3. 菏泽市市场商圈调研明细
前言
市场商圈与生意紧密相连，市场开发者必备工 具，随着地方经济不同程度的发展，市场商圈发 生着很大的变化，新生、成熟、衰退、灭亡，本 文主要对菏泽市市场（含区县）进行调研，从级 别划分、商圈形态、商圈发展等维度进行分析， 评估店铺是否可开设执行。
-
三级
商业 街
衰 退
否
否
山东 省
菏泽 市
巨县野谢镇集乡镇
谢集镇商 平章路（芙蓉路与平章路 圈 交汇）
-
三级
商业 街
衰 退
否
是
山东 省
菏泽 市
巨县野龙镇固乡镇
龙固镇商 圈
龙太线（兴龙街至327国 道）
-
三级
商业 街
衰 退
否
是
备注
菏泽市商圈附表
省
市
区/ 县
街道行政 (镇) 区划
山东●菏泽商业市场调研报告(2012年5月)
1.商户对口搬迁 辐射菏泽市中低端批发客户群
2.业主自行经营
四、项目相关信息汇总
项目名称
国贸中心 凯瑞·国际广场 亿丰·时代广场
物业类型
城市综合体
写字楼/商业 公寓
专业经营市场 大型仓储市场
占地面积 总建面 已建体量 在建体量 未建体 （亩） （万㎡） （万㎡） （万㎡） 量（万㎡）
销售 方式
备注
三、部分项目所处区域汇总
项目名称
隶属商圈
所属区域印象
客户定位
操作模式
国贸中心
中华路银座商圈
市区中心地段、商业档次较高
辐射菏泽市中高档客户群
1.引进大牌运营商 2.部分商铺分零出售
凯瑞·国际广场 中华路银座商圈
市区中心地段、商业档次较高
辐射菏泽市中高档客户群
1.引进办公、餐饮大客户 2.统一招商
亿丰·时代广场 城南商贸物流区商圈
◎ 凯瑞 国际广场 1.项目概况
项目鸟瞰图
项目效果图
凯瑞·国际广场坐落于人民路与中华路交汇处， 项目总占地面积 40 亩，总占地面积为 13 万平米，规划为住宅、商业、写字楼、
酒店式公寓等物业类型。项目一期占地 14 亩，建筑面积约 6 万平方米，主要建设物业类型为商业、写字楼及住宅，项目二期占地为
40~60
4700 5200 5600 19~35 万
442
住宅
三室两厅
100~125 4050 4400 4650
40~60 万
162
82% 商业出租，统一招商/ 写字楼出售，招商多
为大客户 65% 项目于 2010 年上半
年开盘，较好的开盘
时机对项目较高的销 85%
售率起到重要作用
菏泽商业调研报告
菏泽商业调研报告菏泽市位于山东省中部偏东，是山东省辖市之一。
作为山东省重要的商业城市之一，菏泽市拥有发达的商业业态和市场资源。
本报告将对菏泽市的商业发展状况进行调研并进行分析。
一、菏泽市商业发展概况菏泽市商业发展较为成熟，城市商业区布局合理，商场、超市等商业场所较多。
菏泽市拥有多家大型商业连锁企业，如万达百货、永旺超市等，为市民提供了多样化的购物选择。
此外，菏泽市还拥有大型的商贸市场，如市场批发城、建设路商贸城等，吸引了众多商家和商品进驻，形成了较为完善的市场体系。
二、菏泽市商业业态分析1. 零售业：菏泽市的零售业非常活跃，商业街区和购物中心相继涌现。
特色小吃、特产、服饰等各类零售店铺琳琅满目，为消费者提供了多元化的购物体验。
2. 餐饮业：菏泽市的餐饮业以中餐为主，同时也有西餐、快餐等多种选择。
不论是高档餐厅还是小吃摊，都有着广泛的顾客基础。
3. 服务业：菏泽市的服务业也相对发达，包括家政服务、快递配送、旅游咨询等多个领域。
这些服务业将菏泽市的商业发展与市民的日常生活紧密联系在一起。
三、菏泽市商业发展面临的问题与挑战1. 市场竞争激烈：随着商业业态的多元化和市场竞争的加剧，菏泽市的商家们面临着激烈的竞争压力，如何提升自身竞争力是一个亟待解决的问题。
2. 消费升级需要：菏泽市消费者对商品和服务质量的要求越来越高，他们对提供个性化、差异化服务的期望也越来越大，商家需要根据市场的需求进行调整和改进。
3. 网络购物崛起：随着网络技术的飞速发展，越来越多的人选择在网上购物，这给传统实体店铺带来了一定的冲击，商家需要找到适应网络时代的发展模式。
四、菏泽市商业发展的机遇1. 城市发展：随着菏泽市城市化进程的推进，城市人口不断增加，这为商业发展提供了良好的市场基础。
2. 旅游资源：菏泽市拥有丰富的旅游资源，如曹州古城、孟庙、尧庙等，吸引了大量的游客，旅游产业也为商业发展带来了机遇。
3. 中小企业发展：菏泽市在培育中小型企业方面下了很大的功夫，这些企业的发展壮大也必将推动整个商业行业的发展。
商业市场调研报告分析ppt
老城核心商圈在建 商业明细
老城核心商圈主要商业在售商铺价格小结
目前老城核心商圈主要在建商业有四家：中 环国际广场、泰鑫·现代城、泰鑫·城市星座、 第五大道，这四个在建项目相互之间直线距离在 一公里之内，门面商铺售价区间2.5万/平-5万/ 平，内铺因楼层的高低差异，售价区间1万/平-3 万/平。
城南新区商圈的范围界定
以新市政府为中心、龙蟠大道为轴，在建和规划了多个大型商业综合体，以及众多住宅 商业配套，未来将成为城南新区的商业、行政、商务核心区，辐射整个新区及全椒县。
城南新区
城南新区商圈内商业构成-正在建设的
滁州城南新区商业主要以城市综合体+综合商业街+社区配套商业的模式， 形成区域性商圈，辐射整个城南新区。
滁州 1912
城东工业园区商业明细
城东工业园区主要商业在售商铺价格小结
目前城东工业园区主要在建商业只有两家： 滁州国际商城、仪邦广场；规划中未动工一家： 红星美凯龙。目前只有滁州国际广场一期在售， 售价为一楼：7000元/平-9000元/平；二楼3000 元/平-6000元/平。
高铁站前商圈的范围界定
滁州 1912
传统百货零售商业分析
滁州白云商厦
• 白云商厦是目前滁州装修最新、档次最高的百货商场，位于滁州市南谯北路 ，是中环国际广场主力店为自持物业。
• 经营范围：服装、鞋帽、化妆品、珠宝首饰、儿童百货等传统百货零售。 • 经营模式：自营加合作联营，扣点数17%-25% • 主要的消费群体：面向的主要是具有一定购买力、追求品位和个性的消费群
某商业楼市场分析及营销策划报告.pptx
三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消 费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机 会。
四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成 了分流客户 的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差 异；
操作2 独一无二的个性特色 项目要独树排他性，有效规避竞争风险。
● 市场功能要有突破、创新和提高，在表现上别具一格，树立 个性；
第三章 市场定位
第一节 商业业态定位分析 大型室内品牌步行街、主题店、餐 饮休闲娱乐、部分金融证券
第二节 商业房地产目标市场定位与分析
第四章 商业物业产品定位
第一节 产 品 布 局 一、首先要围绕营业设施进行面积配比。 二、卖场平面形状
◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证；
◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。
二、劣 势 ◆ 菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆ 不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物
业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在
4、动线类别
l
客流动线 l
l
车流动线
员工动线
l
货物动线 ll
水平交通 l
垂直交通
5、停车场
6、流线设计
l
顾客出入口 l
l
楼梯
自动扶梯
l
客用电梯
l
l
办公电梯
客货两用电梯
第四节 物业管理定位 一、日常管理工作 1、经营管理 2、服务管理 3、房屋设备管理 4、人力资源管理 5、物资管理 6、财务管理 二、物业公司服务管理的内容 1、日常基本服务 三、物业管理公司品牌形象建设
菏泽大型商超市场初步调研1
菏泽大型商超市场初步调研暨南华购物广场营销整改建议市场概况菏泽大型商超数量不多，实力不强，现正在经营仅有银座商城和三信购物广场二处。
另布局不错，经营管理，经营面积等实力均较差的天羽量贩也可勉强置身其中。
不过，菏泽商超的竞争却比较激烈和残酷。
例如，触角遍布山东18地市的银座商城一进入，其相邻的南华购物广场和鲁能超市便相继经营困难，并在不到一年的时间相继倒闭。
虽然我认为南华购物广场和鲁能超市的倒闭，是由于他们自身太多的经营问题造成的自杀式倒闭，通过对其经营业态、商城布局等方面的调整，是能够再坚持，甚至与银座形成鼎足局面的。
但菏泽消费空间的有限，却是不可否认的。
现存的银座商城和三信购物广场目前均处于独孤求败的无竞争状况。
即一个银座在菏泽新兴在中华路商圈独享行政事业单位及高端群体的饕餮盛宴，赚取高额利润。
一个，以平价、诚信、优质为旗帜，博得大多市民的信任和拥护，稳居菏泽传统商业街核心商业霸主地位。
主要竞争商超情况概述：银座商城银座商城实景银座商城位于中华路与和平路交界东南角，隶属山东银座商城股份有限公司。
该公司是一家拥有现代百货、大型综合超市、家居、便民超市等多业态的连锁型零售企业。
目前在济南、泰安、滨州、东营、淄博、日照、滕州、临沂等地拥有18 家大型综合商业设施及近30 家银座便民超市，营业面积40 多万平方米，2005 年实现销售收入56亿元，利税 4 亿元。
在山东省具有很高的知名度。
菏泽银座商城经营面积大约8万平方米。
银座商超位于一层，大约4000平米。
其它位置基本都是以招商租赁形式推出。
银座商城商品较全，按一楼卖场，二楼流行服装，三楼正装，四楼电器进行布局。
每逢周六周日，这里都会很火。
但银座商城主要针对菏泽的高端人群，其带有方便腐败行为的购物卡消费占居总消费额的相当大比重，因此商城里不论是银座自营的商超还是租赁的柜台，价格普遍偏高。
三信购物广场三信购物广场实景距离南华康城150米的党庄三信超市距离南华康城500米的立交桥三信超市三信购物广场位于菏泽传统商业核心步行街东部，经营面积约9000平方米，不仅是该区域最大的商超，也是整个菏泽经营面积最大的商超。
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告一、项目定位鲁商菏泽综合体项目定位于成为菏泽市综合服务业的新地标，以打造一个集购物、娱乐、美食、文化等多元化业态的现代化场所为目标。
该综合体项目将秉承鲁商集团一贯的品牌信誉和经营理念，致力于为消费者提供高品质、多样化的购物与娱乐体验，成为菏泽市民生活的一部分。
二、目标消费群体分析1. 投资人群体：项目定位为城市综合体，主要吸引投资者、商家及合作伙伴参与项目建设。
2. 顾客群体：以菏泽市周边地区的居民和年轻人为主要消费群体。
三、市场竞争分析1. 竞争对手：菏泽市已有几家商业综合体，但规模较小，业态单一。
竞争压力相对较小。
2. 优势分析：鲁商集团具有强大的品牌影响力和丰富的运营经验，可以通过与知名品牌合作、举办大型活动等方式吸引大量顾客。
四、营销策略1. 建立品牌形象：依托鲁商集团的品牌声誉，打造独特的品牌形象，树立该综合体项目在消费者心中的形象。
2. 多样化的业态：项目将引入多种业态，包括购物、娱乐、美食、文化等，满足消费者的多元需求。
3. 强化服务体验：提供优质的购物环境、良好的服务态度，力求让顾客获得良好的购物和娱乐体验。
4. 引入知名品牌：与知名品牌合作，引入各类国际、国内知名品牌入驻，提升综合体的吸引力，增加顾客流量。
5. 大型活动营销：举办各类大型活动，如优惠促销、明星见面会、音乐演唱会等，吸引目标消费群体，增加知名度和曝光度。
6. 优惠券、礼品卡等优惠政策：通过优惠券、礼品卡等形式推出优惠政策，吸引顾客前来消费，并增加二次购买意愿。
五、营销渠道1. 广告宣传：通过电视、报刊、网络等媒体进行广告宣传，提高品牌知名度。
2. 社交媒体：通过微信、微博等社交媒体平台进行宣传，与顾客互动，提高关注度和粉丝数量。
3. 门户网站：与当地门户网站合作，发布相关信息、优惠活动等，增加曝光度。
4. 合作推广：与当地景点、商业街区等合作，共同推广，互相促进。
六、项目开发及运营方案1. 开发方案：与合适的房地产开发商合作，共同投资开发。
商务创业项目可行性分析报告PPT
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风险机遇预测
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PART 03
风险机遇预测
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PART 02
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《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
菏泽项目可行性研究报告可编辑模板
菏泽xx生产项目可行性研究报告模板仅供参考菏泽xx生产项目可行性研究报告菏泽，山东省地级市，中国牡丹之都，古称曹州，位于山东省西南部，鲁苏豫皖四省交界地带，东与济宁市相邻，东南与江苏省徐州市、安徽省宿州市接壤，南与河南省商丘市相连，西与河南省开封市、新乡市毗邻，北接河南省濮阳市。
介于北纬34°39’—35°52’，东经114°45’—116°25’之间。
南北长157千米，东西宽140千米，总面积12238.62平方千米。
菏泽原系天然古泽，济水所汇，菏水所出，连通古济水、泗水两大水系，唐更名龙池，清称夏月湖。
清雍正十三年（1735年）升曹州为府，附郭设县，因南有“菏山”，北有“雷泽”，赐名菏泽。
菏泽历史悠久，享有“天下之中”之誉，《禹贡》九泽之菏泽、雷泽、大野泽、孟渚泽皆在境内。
人文始祖伏羲、东夷之帝少昊、贤明君主帝舜、兵主战神蚩尤、改革家吴起、军事家孙膑、农学家氾胜之、经济学家刘晏、文学家温子升等都出生在这里，刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢起义、宋江聚义等都发生在菏泽。
截至2019年，菏泽市下辖2个市辖区、7个县，另设有2个开发区，常住人口876.5万人。
2019年，菏泽市实现地区生产总值3409.98亿元，比上年可比增长6.3%。
其中，第一产业实现增加值323.56亿元，增长3.4%；第二产业实现增加值1453.74亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值1632.68亿元，增长10.4%。
三次产业结构调整为9.5：42.6：47.9。
肥料是指提供一种或一种以上植物必需的营养元素，改善土壤性质、提高土壤肥力水平的一类物质，是农业生产的物质基础之一，一般分为有机肥料、无机肥料、生物性肥料。
该xx项目计划总投资3617.33万元，其中：固定资产投资2706.03万元，占项目总投资的74.81%；流动资金911.30万元，占项目总投资的25.19%。
达产年营业收入7253.00万元，总成本费用5637.37万元，税金及附加69.80万元，利润总额1615.63万元，利税总额1908.28万元，税后净利润1211.72万元，达产年纳税总额696.56万元；达产年投资利润率44.66%，投资利税率52.75%，投资回报率33.50%，全部投资回收期4.49年，提供就业职位145个。
菏泽商业项目调查报告
在水 一方
广福大街 八一路
欢乐谷KTV
昆明路 菏泽长途 汽车西站
西安路 中华路
中华路 城西
组团
西安路
城北 组团
城东 组团
城南 组团
近期房产政策对房地产市场的影响
新“国五条”细则出台 3月1日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继 续做好房地产市场调控工作的通知》发布。新国五条细则内容 中的“严格按抓让严格按转让所得的20%计征个人所得税”等相 关条文，对住宅市场造成较大力度抑制。
菏泽项目调查报告（商业部分）
温州尺度房产营销策划有限公司 2013年3月
PART1 菏泽城市背景
城市区位
菏泽是三、四线城市，处于四省交汇处，具有较好的区位优势。
菏泽市
菏泽位于中原东北部，山东省西南部，古称曹州，与江苏、河南、
安徽三省接壤，是东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带 ，东接沿海港口、西连中原腹地。
两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和 人民路；
四组团：城市的四个功能组团，即城东组 团、城南组团、城西 组团和城北组团。
东明
巨野
定陶
城市整体规划（黑色圆点代表项目位置）
加快自身城市现代化的建设，形成功能布局更加合理的现代城市格局。
一核：以赵王河为轴，在赵王河两侧从北 向南依次布置市级行政中心、文化中心、 商务中心； 城东组团：主要发展机械电子工业、化学 工业、建材工业及仓储业，形成城东部新 型工业区； 城南组团：将主要作为远景发展备用地， 发展部分无污染的医药化工和精细化工， 以及仓储业； 城西组团：主要发展以纺织、医药化工、 食品加工和机械电子为主的工业项目； 城北组团：以菏泽学院为依托，将大中院 校向该区适度集中，并发展部分高科技工 业项目，形成我市重要的人才科研基地。
2024版解决你的难题丨48套市场调研PPT模板
通过统计方法或可视化手段识别 异常值，并进行处理。
数据类型转换
将数据转换成适合分析
消除量纲影响，使不同特征之间 具有可比性。
描述性统计分析方法介绍
集中趋势度量
计算均值、中位数、众数等，了解数据分布 情况。
分布形态描述
通过偏度、峰度等指标描述数据分布形态。
挖掘独特观点
在报告中挖掘和展示独特的观点、 见解或分析，增加报告的亮点。
引用权威资料
引用权威的市场研究资料或行业报 告，提升报告的可信度和说服力。
语言表达准确性和简洁性提升建议
使用专业术语
在表达时尽量使用专业术语，确 保语言表达的准确性。
简洁明了
避免冗长和复杂的句子，尽量使 用简洁明了的语言表达。
问卷调查法
一手数据优势
针对目标受众设计问卷，收集大量标准化数 据，便于量化分析和比较，适用于市场需求、 消费者满意度等调查。
真实性强、针对性高、可控性好，有利于深 入挖掘市场信息和发现新问题。
二手数据获取渠道及注意事项
政府公开数据
各级政府统计局、行业主管部门等发布的 官方数据，权威可靠但更新速度较慢。
注意模板的排版、字 体、颜色等细节，确 保整体视觉效果统一、 专业。
根据报告内容结构和 要点，选择具有相应 框架和页面的模板；
03
数据收集方法与技巧分享
一手数据收集途径及优势
观察法
实验法
直接观察市场现象，获取真实、直观的数据， 适用于消费行为、产品使用等场景。
通过控制实验条件，观察市场现象的变化， 获取因果关系明确的数据，适用于新产品测 试、广告效果评估等。
注意事项
在访谈前要做好充分准备和预约工作，尊重受访者的意愿和时间安排；在访谈过程中要保持中立和客观态度，避 免引导或暗示受访者；在访谈后要及时整理和分析访谈内容，形成有价值的调研成果。同时，也要注意保护受访 者的隐私和权益。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目周边专业市场消费可能性
由于花都商埠百货市场及花都商埠鞋城距离1KM范围内，使得项目商业可作为 业态补充为经营户日常购物成为可能。且考虑近距西客站，住宿也有一定需求。
住宿 购物 娱乐 餐饮
可为专业市场人群解决招待用宾馆酒店。可发展酒店公寓 和宾馆。
主要为生活类用品，如大型综合类超市。
项目发展娱乐有着广泛的基础，在区域范围内，目前仅有位 于西侧的“欢乐谷KTV”及中华路对面的“在水一方洗浴中心”。
四组团：城市的四个功能组团，即城东组 团、城南组团、城西 组团和城北组团。
东明
巨野
定陶
城市整体规划（黑色圆点代表项目位置）
加快自身城市现代化的建设，形成功能布局更加合理的现代城市格局。
一核：以赵王河为轴，在赵王河两侧从北 向南依次布置市级行政中心、文化中心、 商务中心； 城东组团：主要发展机械电子工业、化学 工业、建材工业及仓储业，形成城东部新 型工业区； 城南组团：将主要作为远景发展备用地， 发展部分无污染的医药化工和精细化工， 以及仓储业； 城西组团：主要发展以纺织、医药化工、 食品加工和机械电子为主的工业项目； 城北组团：以菏泽学院为依托，将大中院 校向该区适度集中，并发展部分高科技工 业项目，形成我市重要的人才科研基地。
商业市场概况
菏泽目前主要有三个商圈：东方红大街商圈、中华路与人民路交汇处的 中华路商圈、客运西站商圈。
中华路商圈目前是菏泽新的商业中心，整体区域档次较好，东方红大街商 圈档次较低。客运西站商圈主要由两个大型市场组成。
中华路商业圈及东方红商圈对项目周边零售商业需求目前起到了引导作用 ，而西客站商圈发展的百货、鞋类专业市场对项目影响有限，项目如发 展业态丰富的综合商业，势必能够吸引区域内的消费群体。
菏泽市城市总体规划（2019-2020年）提出了“以向东为主，向南为辅 ，完善北部，控制西部” 的中心城区用地发展方向，同时提出 “一核、 两轴、四组团” 的布局结构。
一核：城市核心区，东至京九铁路，南到 铁路编组站，西至太原路，北到大学路， 面积约16平方公里；
两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和 人民路；
项目可发展特色餐饮来迎合人们对餐饮的不同需求和体验。
项目可发展银行、邮政、诊所、洗衣店、面包房、服装、 眼镜、美容美发、书店、礼品、鲜花、摄影、音像制品、 药店、洗浴中心等。
SWOT分析
SWOT
优势 Strength
区位优越，地段优势明显，交通便利； 项目旁牡丹体育场为周边居民休闲、 娱乐场所，消费引导具有一定优势； 周边消费人群相对集中，利于项目成功 运行； 大规模综合性商业业态，物业形态丰 富，利于打造地标项目，受众客户的覆 盖性高；
业发展在近期在城市规划进程中并不能受益。
在城市规划不利于项目发展的情况下，我们先来看看项 目本体及项目周边吧。
PART2 项目概述
项目位置（红色圆点代表项目位置，下同）
昆明路 菏泽长途 汽车西站
荷兰路
广福大街
八一路
西安路 中华路
解放大街
长江路
成阳路
项目位于菏泽城西，中华路与西安路交汇处东南角，属于城西区 域中心位置。临近菏泽长途汽车西站约1km，周边交通便利。
项目周边（学校）
菏泽二中
牡丹区实 验小学
菏泽技 术学院
昆明路 菏泽工 业学校
荷兰路
广福大街 西安路
八一路
解放大街
中华路
菏泽二十 一中
菏泽信息 工程学校
菏泽高级 技工学校
长江路
成阳路
财政干部 学校
项目周边有小学至大学的众多的学校，使该区域的文化、人 文气息浓厚，可充分满足求学及进修需求。众多的学校为本区 域提供了大量的消费群体。
项目发展餐饮解决市场专业市场人群和来往市场的顾客群 的餐饮需求。可设置不同档次和种类的餐饮。
PS：项目发展餐饮应与中华西路沿路餐饮形成特色差异，以多元化餐饮为主。
项目周边学生群体消费可能性
周边学校众多，从小学至大专院校，且大专院校居多，消费能力和消费观念居 前，可考虑发展如住宿、购物、娱乐、餐饮、文化等经营业态。
荷兰路
中华路 成阳路
长江路
解放大街
福泽苑
市立医院家属院
水务局家属院 朝阳小区 紫阳小区 刑警大队家属院 成阳小区
小结
项目在菏泽市城西，属于城西区域中心区域。 项目交通方便，为商业发展提供了条件。 周边居住消费人群、学生消费群体、政务消费群体均为项目 商业带来稳定客源。 项目商业部分近10万平米，如此大体量的商业如何去化？ 商业沿街铺面围绕整个时代奥城项目，在有拆迁户安置存在的
中华路 城西
组团
西安路
城北 组团
城东 组团
城南 组团
近期房产政策对房地产市场的影响
新“国五条”细则出台 3月1日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继 续做好房地产市场调控工作的通知》发布。新国五条细则内容 中的“严格按抓让严格按转让所得的20%计征个人所得税”等相 关条文，对住宅市场造成较大力度抑制。
2019年全市实现社会消费品零售总额775.2亿元，同比增长18.1%。 按菏泽常住人口831.87万人来看，社会消费品人均消费额约9318元。 菏泽市商贸流通业在迅速发展的同时，综合竞争力仍然较弱，商贸 物流业整体辐射范围小，农村商贸流通体系仍不健全。
人民收入和消费能力
人均可支配收入和消费水平逐年提高，人民消费能力渐长。
行政区划
菏泽行政区划图
菏泽市南北长157 公里，东西宽140 公里，总面积12238.62 平方公里。
200年6月，经国务院批准撤地设市，下辖定陶、曹县、成武、单县、巨 野、郓城、鄄城、东明八县和牡丹区、经济开发区。
城市人口
城市人口增长稳定，但城市常住人口变化较大，外向劳务输出情况较明显。
项目周边居民消费可能性
由于项目周边积聚着近10万人口左右的常住人口，使得项目发展需考虑多元化 需求。除基本购物需求外，还要考虑日常生活配套、娱乐、餐饮等需求。
购物 娱乐 餐饮 配套
主要为生活类用品，如百货，生鲜等大型综合类超市。
项目发展娱乐有着广泛的基础，在区域范围内，目前仅有位 于西侧的“欢乐谷KTV”及中华路对面的“在水一方洗浴中心”。
项目周边（公建、政务） 公安局
牡丹体 育场
食品药品监 督管理局
在水 一方
广福大街 八一路
欢乐谷KTV
昆明路 菏泽长途 汽车西站
西安路 中华路
解放大街
荷兰路
财政局
长江路
成阳路
质量技术 监督局
牡丹区审 计局、公 安局
项目周边政务单位众多，为项目商业发展提供了一定的具有消 费力的消费的群体；隔路相望的牡丹体育场及西安路夜市成为周 边群众夜晚休闲购物场所，对项目发展商业起到了积极作用。
“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政 策，坚决打击投资投机性购房，并未对商业地产市场有干 预，政策的出台将进一步刺激商业地产投资需求，对于商 业地产来说是间接利好。
小结
菏泽属于山东省西南部的地级市，四省环绕，交通网络发达。 城市支撑产业以电力、机械、纺织、化工轻工为主。 未来城市建设以能源化工和农产品加工为主要调整方向。 近年经济增速强势，但在山东省城市中排名末位。 未来城市规划向东发展，牡丹区以东为主要发展区域，项目商
劣势 Weak
区域处于成长期，商业价 值还没被充分挖掘 项目除两座整块商业外 （其中北侧还有拆迁安 置），打造整体商业有一 定限制。临街铺面较多， 动线长，在招商上有一定 难度。
机会 Opportunity
区域内同类型综合商业项 目竞争少 调控政策使得项目商业投 资发展增速
威胁 Threaten
机场 济南、郑州两大国际机场均在5 小时车程之内，另有济宁机场近在 咫尺。
GDP发展
城市经济发展较落后，房地产市场处于发展起步阶段。
2019年，菏泽GDP达1475.68亿，但在山东各地市排名较为靠后； 近年来菏泽GDP稳步提升，为城市发展各项产业奠定了基础。
产业结构调整
第二产业比重日益增加，从农业城市向工业城市转变。
项目周边（人口）
项目周边有牡丹区南城办事处的中山社区、兴华社区、曹州社区、新 兴社区、吴堤口社区马堤口社区、程堤口社区、中意社区、郭大千社 区9个社区和大量私房，目前共有约8万左右常住人口。
环翠苑小区 区法院家属院 广福大街
八一路
中富德林华府
昆明路
豪庭绿洲
西安路
文苑小区
景昀苑 金盾花园 明珠花园 工商局家属院
菏泽项目调查报告（商业部分）
温州尺度房产营销策划有限公司 2019年3月
PART1 菏泽城市背景
城市区位
菏泽是三、四线城市，处于四省交汇处，具有较好的区位优势。
菏泽市
菏泽位于中原东北部，山东省西南部，古称曹州，与江苏、河南、
安徽三省接壤，是东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带 ，东接沿海港口、西连中原腹地。
固定资产投资
固定资产和房地产投资额不断提升，房地产发展加快。
2019年 -2019年，菏泽市固定投资额一直处于上涨状态，增长率近 期有所回落； 2019-2019年，房地产行业投资额一直处于上涨状态，尤其在近两年 ，市场投资额大幅增加。
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额不断提升，剌激社会消费市场增长。
场
商业部分尚未正式启动，仅在
西安路上出售了1套。（开发商
关系）由于拆迁户回迁等缘由，商业部分目前整体招商部分为龙奥广场。
公共交通
公交4、9 、11、18 路
荷兰路 公交16路
广福大街
八பைடு நூலகம்路
西安路 中华路
解放大街
长江路