房地产开发企业10个典型税务问题
房地产税务管理十个疑难问题
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房地产税务管理十个疑难问题
l （八）房屋拆迁费应以什么扣税凭证在 税前列支？
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房地产税务管理十个疑难问题
l （九）如果A公司取得土地，由于各种原 因，由B公司继续进行房地产开发，B公 司以A公司提供的土地款及其他费用清单， 作为扣税凭证在所得税前扣除，是否允 许？
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房地产税务管理十个疑难问题
l （二）开发企业由于取得土地较早，开 发楼盘时，由于土地价值已升值，是否 允许以自行评估的价值作为税前扣除的 依据？
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房地产税务管理十个疑难问题
l （三） “假按揭”收入是否征税问题？
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房地产税务管理十个疑难问题
l （四）“假按揭”中的按揭利息支出， 是否可以在税前列支？
房地产税务管理十个疑 难问题
PPT产税务管理十个疑难问题
l （一）投资企业以土地投资，被投资的 房地产开发企业未取得无形资产转让发 票，是否允许以评估报告为依据，作为 计税成本在税前扣除？例如：甲公司拥 有土地历史成本为5000万元，评估价值 为8000万元，甲公司以该土地投资房地 产开发企业乙公司，取得30%股份。
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房地产税务管理十个疑难问题
l （五）开发企业租赁商业设施，在附有 免租期条款的情况下，免租期内是否确 认租赁收入？
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房地产税务管理十个疑难问题
l （六）向“非金融机构”（单位）支付 借款利息，需要什么样的扣税凭证？
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房地产税务管理十个疑难问题
l （七）向个人支付借款利息，需要什么 样的扣税凭证？
房地产税务管理十个疑难问题
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。
本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。
一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。
但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。
2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。
一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。
3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。
然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。
4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。
一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。
二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。
以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。
这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。
2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。
通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。
3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。
4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。
这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。
5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。
房地产开发企业纳税存在的问题及建议
房地产是个相对新兴的行业，有着丰厚的利润，吸引着很多开发商进行投资、开发。
但是，随着这个行业的蓬勃发展，也相应出现了很多问题，特别是在税收方面，表现出有的企业对税收政策掌握不透，有的企业为了某种目的偷漏税款等；同时，国家对房地产行业约束的政策法规也还有不太完善的地方。
房地产开发企业纳税存在的问题归纳起来有以下十一种：一、为了虚构利润，制造盈利假象，提前纳税有的房地产开发企业挂着“提前纳税，为国家先作贡献”的幌子，背后却是为了某种不可告人的目的。
如，某房地产开发公司是一个集团股份公司的子公司，同时也是该集团股份公司的产业支柱。
该集团股份公司为了争取上市和每年能给各股东分红，便让下属公司虚构业绩。
房地产开发公司从１９９４年至１９９７年连续四年，在未具备销售商品房条件的情况下，与下属单位和关联单位签订合同订购，在订购方没有付款，未办理商品房移交手续的情况下，开具了发票，提前纳税，并进行单方核算。
四年间共提前缴纳营业税金及附加５１１万元，虚列营业收入近９０００万元，造成虚构利润３１００万元，帮助母公司制造连续四年盈利的假象。
二、勾结建筑商，迟迟不结转成本、利润，不进行纳税申报有的房地产开发企业开发的房产项目已经完工，并且房屋已经发售了一大部分，但由于企业资金紧张的问题，便勾结建筑商，让其暂时不开发票进行工程结算，造成房地产开发企业实现的利润长期隐瞒于账中，不纳所得税。
如：某房产建设公司，账面反映所有的房产开发项目都未竣工决算，但经核实，有三个项目是可以完工决算的，仅因公司资金紧张的问题，便勾结建筑商，让建筑商暂不开发票进行工程结算，双方达到共同偷漏税收的目的，其中有一个工程的成本高达８０００多万元，一直因没发票结算而挂于账中，所得收益未反映出来。
三、为他人作嫁衣裳，多交税款有的房地产开发企业由于土地供给制度等原因，看中的“风水宝地”正常渠道要不到，不得不通过关系，找权力部门帮助，事成之后，再按许诺给权力部门以“好处”，但由于这些权力部门不能搞经营，是非纳税人，因此分得的“好处”，只能由房地产开发企业代纳税。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，一直都扮演着关键的角色。
作为企业，房地产企业也需要履行相应的税务义务。
所得税作为企业的一项重要税种，对房地产企业的经营活动有着重要的影响。
在实际运作中，房地产企业常常面临着一系列关于所得税的问题，而如何合理应对这些问题成为了他们必须面对的挑战。
本文将就房地产企业所得税常见问题及相关对策进行具体分析。
一、利润转移与避税问题房地产企业在跨国运营中存在利润转移及避税问题。
为了便于解决这一问题，房地产企业应当加强企业管理和内部控制，确保企业的交易定价符合自愿性原则。
企业还可以通过控制成本、提高企业效率以及加强内部审计等方式，避免利润转移和避税行为的发生。
二、资产重组所得税问题房地产企业在资产重组过程中可能出现所得税问题。
要应对这一问题，企业应充分了解资产重组所得税的相关政策，合理规划资产重组方案，以减少所得税负担。
企业还应当加强与税务机关的沟通与合作，及时了解政策变化，确保在资产重组过程中不会触犯税法。
三、土地出让所得税问题房地产企业在进行土地出让时可能面临土地出让所得税问题。
针对这一问题，企业应当谨慎规划土地出让方案，确保符合相关税收政策。
企业应当充分了解土地出让所得税的计算方法和税率，并做好税务筹划工作，减少税负。
四、监管政策变化所带来的影响房地产企业存在政策风险。
为了应对政策变化带来的税务影响，房地产企业应当加强对监管政策的跟踪和研究，根据政策变化及时调整企业经营策略，以减少可能的税务风险。
五、资金汇回及分红所得税问题房地产企业在资金汇回和分红过程中可能面临所得税问题。
企业应当谨慎规划资金汇回和分红方案，了解所得税相关政策并合理安排时间及数额，以减少税务风险。
房地产企业在面对所得税问题时，需要加强企业管理和内部控制，合理规划税务筹划，增强与税务机关的沟通与合作，以及及时调整企业经营策略，降低税务风险。
企业还应当加强对税收政策的学习和研究，不断提高税务意识，以更好地应对所得税问题。
十个最常碰到的涉税问题该怎么处理
⼗个最常碰到的涉税问题该怎么处理⼀、关于误餐补助案情简介：近⽇，税务机关在对⼀⼯业企业进⾏检查时，发现该企业“应付福利费”科⽬中每⽉都有⼀笔“误餐补助”⽀出。
进⼀步了解后发现，该企业职⼯午餐系企业免费提供，这些“误餐补助”是企业按⼈头补助给企业⾷堂⽤于⽀付职⼯就餐的费⽤。
此“误餐补助”实质是按⽉发给职⼯的补贴，应按“⼯资薪⾦所得”项⽬代扣代缴个⼈所得税。
随后，税务机关依据相关法律法规，追缴该企业少代扣代缴的个⼈所得税32万元，并对该企业处应扣未扣税款50%的罚款。
税法分析：《财政部国家税务总局关于误餐补助范围确定问题的通知》(财税字〔1995〕82号)规定：不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个⼈因公在城区、郊区⼯作，不能在⼯作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费。
⼀些单位以误餐补助名义发给职⼯的补贴、津贴，应当并⼊当⽉⼯资、薪⾦所得计征个⼈所得税。
⼆、房地产企业销售尾房应该及时缴纳⼟地增值税案情简介：尾房销售现象在房地产开发⾏业中普遍存在的。
所谓尾房是指进⼊项⽬的清盘销售阶段所销售的房产。
⽇前，地税机关在对⼀家房地产企业进⾏风险应对过程时，发现企业于2010年已进⾏了⼟地增值税项⽬清算，已补缴了税款，但在2011年企业将尾房进⾏了销售，税率按照预计税率缴纳了⼟地增值税，我们税务⼈员根据相关规定，按照实际增值额，补缴⼟地增值税35万元。
税法分析：⽬前，房企⼟地增值税清算后尾房销售执⾏的⽂件依据，主要根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的第⼋条规定，在⼟地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税⼈应按规定进⾏⼟地增值税的纳税申报，扣除项⽬⾦额按清算时的单位建筑⾯积成本费⽤乘以销售或转让⾯积计算(单位建筑⾯积成本费⽤=清算时的扣除项⽬总⾦额/清算的总建筑⾯积)。
纳税⼈已清算项⽬继续销售的，应在销售的当⽉进⾏清算，不再先预征后重新启动⼟地增值税清算。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，一直是国家重点扶持的领域之一。
但随着我国房地产市场的不断发展和政策的不断调整，房地产企业所得税政策也面临着诸多挑战和变化，给企业带来了一系列的税务问题。
本文将就房地产企业所得税的常见问题及对策进行分析和探讨，希望能为相关从业者提供一些参考和帮助。
1.企业所得税率的变化房地产企业所得税是按照企业所得税法规定的税率计算的，而我国的企业所得税税率一直在不断调整。
在2018年之前，我国对企业所得税的税率是25%，而在2019年之后，我国对企业所得税的税率进行了调整，将税率统一调整为15%。
这一变化对房地产企业的所得税成本产生了较大的影响，企业需要根据新的税率重新进行成本核算和预算规划。
2.资产减值准备的计提房地产企业作为资产密集型企业，其固定资产和在建工程等资产的减值准备计提是一个影响所得税成本的重要因素。
在面临市场变化和价格波动的情况下，很多房地产企业的资产价值可能会出现波动和下降，需要进行相应的减值准备计提。
但房地产企业在计提资产减值准备时需要考虑相关的税务政策和规定，以避免对企业所得税造成不必要的影响。
3.土地增值税的处理房地产企业在进行房地产开发和销售时，往往需要涉及到土地增值税的处理。
土地增值税是房地产企业所得税的重要组成部分，对企业的税负有着直接的影响。
但很多房地产企业在进行土地增值税处理时，往往存在理解不清、操作不规范等问题，导致税务风险的出现。
4.房地产企业间的资金往来房地产开发和销售过程中，往往涉及多家房地产企业之间的资金往来，包括代建、合作开发、联合营销等形式。
而这种房地产企业间的资金往来往往会引发税务管理的问题，如资金流动的真实性、资金流转的合规性等方面的问题，需要企业进行合规管理。
二、房地产企业所得税的对策1.及时了解税法变化房地产企业应及时了解最新的税法变化和调整，了解并熟悉新的税法规定，以便及时调整企业的税务筹划和成本核算。
风险提示：房地产企业须关注的10项涉税风险点
风险提示：房地产企业须关注的10项涉税风险点房地产企业须关注的10项涉税风险点，具体如下：1.风险提示：签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
2.风险提示：超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
3.风险提示：违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
此外，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定，房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本，不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除，部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准，导致发生违规扣除利息支出情形。
房地产企业常见税收问题
一、房地产企业常见税收问题（一）收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。
2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。
3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入；提供虚假或不完整的销售面积；以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等；收取价外费用不计收入；利用关联方交易进行利润转移；挂靠企业开发，不申报纳税等。
4.假代建、真开发。
这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。
（二）成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。
2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。
3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。
4.超标准列支费用。
5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。
6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。
二、如何进行房地产企业的税务检查（一）税务检查方法1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。
对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。
以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
2.拓展和完善调查取证的渠道和方法。
房地产开发十大税务问题
房地产开发十大税务问题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ房地产开发十大税务问题2009-1０-1０11:36会计之友屈航【大中小】【打印】房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
房地产企业常见84税收问题
房地产企业常见84个税收问题一、企业所得税问题（一）收入方面问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不做或不及时做账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、分期收款方式销售开发产品的，合同约定收款日期未收到房款的，或其他合同约定应收房款日期未收到房款的，未按合同约定收款时间确认收入。
4、私建、违建阁楼、车库、仓库，对外销售转让开具收款收据，隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。
有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。
6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。
即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至设账外账。
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
房地产拿地环节的10个税务筹划难题
房地产拿地环节的10个税务筹划难题房地产业是中国经济的重要组成部分，同时也是政府调控的重点领域之一。
在房地产拿地环节，税务筹划是不可避免的问题。
本文将介绍房地产拿地环节的10个税务筹划难题。
1. 土地增值税土地增值税是指房地产开发企业在出售房地产开发项目后，因土地地价的上涨而获得的增值，其应缴纳的税款。
在这里，房地产开发企业需要根据税法规定，进行土地增值税计算，并及时按规定缴纳税款。
2. 城镇土地使用税城镇土地使用税是指城镇土地所有者或者使用者，为了使用土地而应缴纳的税款。
在房地产拿地环节，房地产企业需要对土地使用税进行准确计算，以保证税务合规。
3. 企业所得税在房地产拿地后，房地产企业往往还需要购置各种设备、材料等，这些支出需要计入企业所得税抵扣范围。
房地产企业需要了解企业所得税相关规定，并根据实际情况进行申报。
4. 个人所得税房地产拿地环节中，土地、房屋等资产的转移也可能带来个人所得税。
房地产企业需要依照国家税务机关规定，向相应的税务机关申报个人所得税。
5. 基地利用税基地利用税是指各省、自治区、直辖市上级政府根据《中华人民共和国资源税法》规定，对不动产基地的利用所应缴纳的税款。
房地产企业在购置房地产时，需要了解基地利用税相关规定，并及时缴纳税款。
6. 物业税物业税是指所有权或权利人按照规定应向其所有或者占有物业纳税的税款。
在房地产交易中，物业税由房产所有权的转移而产生。
房地产企业需要依据规定，向税务机关申报物业税。
7. 印花税印花税是按照国家税务机关规定应向国家缴纳的一种税费，针对房地产企业而言，印花税主要是针对不动产销售产生的。
房地产企业需要了解印花税的相关规定，并将相关税款及时缴纳。
8. 基建配套费基建配套费是指日常生活中各种基本设施建设所需要的费用。
在房地产拿地环节中，基建配套费也是一项必要的费用。
房地产企业需要合理计算基建配套费，以保证项目的可行性和经济性。
9. 基础设施配套费基础设施配套费是指为了实现工程建设而在基础设施层面上所花费的费用。
中国房地产开发环节常见的10大税务问题(一)
中国房地产开发环节常见的10大税务问题(一)房地产开发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
中国房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对中国房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区中国房地产开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的中国房地产开发项目为单位进行清算，对于分期中国房地产开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期中国房地产开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策引言：房地产企业作为我国经济发展的重要支柱产业，对于国民经济增长和社会稳定起着至关重要的作用。
而房地产企业所得税作为企业经营活动中的一项重要税种，对于企业的经营成本和利润水平有着直接的影响。
由于我国税法政策的不断调整和完善，导致了很多房地产企业在税收方面出现了一些问题。
针对这些问题，本文将从房地产企业所得税的常见问题出发，提出一些解决对策，希望能够对房地产企业在税收方面有所帮助。
1.税收减免政策不清晰房地产企业在享受税收减免政策时，常常面临政策不清晰的问题。
由于房地产市场政策经常变动，企业往往无法及时了解最新的税收政策，并进行相应的调整。
这就导致了税收减免政策的不透明性，增加了企业的纳税风险。
2.税收申报核算存在漏洞由于房地产企业的业务繁杂，往往会出现税收申报核算存在漏洞的问题。
一方面，企业在收入和成本的确认上存在一定的难度，容易出现漏报和错报的情况；企业在税收申报时，往往缺乏专业的税务人员，缺乏对税法政策的了解，容易出现错误的核算和申报。
这就给企业带来了一定的税收风险。
3.税务风险防范不足房地产企业在遵纳税法规定方面，往往存在风险防范不足的问题。
由于税法政策的不断调整和完善，企业往往无法及时了解最新的税收政策，从而导致了企业在税务风险防范方面存在不足的问题，增加了企业的税收风险。
以上就是房地产企业所得税的一些常见问题，下面将针对这些问题提出一些解决对策。
二、房地产企业所得税对策1.加强税收政策的学习和跟踪房地产企业应当加强对税收政策的学习和跟踪，及时了解最新的税收政策和相关的法律法规，确保企业对税收政策有准确的把握。
建立健全企业的税收政策档案管理制度，确保企业对税收政策的了解和掌握。
2.完善税务管理制度房地产企业应当完善税务管理制度，建立健全税务管理规范和流程，强化税务管理的过程控制，加强对税务风险的防范。
建议企业加强内部税务管理流程，确保税收的合规申报和核算。
3.加强税务会计人员的培训房地产企业应当加强对税务会计人员的培训，提高税务会计人员的专业水平和税法政策的了解。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策房地产企业是国家经济的重要支柱，也是税收的重要来源。
但是，房地产企业所得税存在着许多常见问题。
这篇文章将着重讨论这些问题，并提供解决方案。
问题一：准备资料不全或不准确纳税人在申报所得税时，要提交相关资料，如纳税申报表、财务会计报表和附注等。
如果这些资料不全或不准确，会影响所得税申报的准确性和合法性。
解决方案：房地产企业应当严格按照国家相关规定的要求，做好财务会计工作，并保持好相关的会计凭证、报表等切实可行的资料备案。
这样可以确保文件的齐全有效，避免税收管理机关的处罚和经营风险。
问题二：企业所得税的缴纳房地产企业所得税的缴纳是一个非常重要的问题。
如果缴纳不及时或缴纳不足，将会产生罚款等不良影响。
解决方案：企业应该根据国家相关法律和规定，按时缴纳所得税。
要注意申报和缴纳所得税的期限，避免拖延。
企业还应严格履行税务登记、税务申报、税务缴纳等义务，避免因疏忽而受到惩罚。
问题三：资产减值损失的核销企业需要根据实际情况确定资产减值损失，并对减值损失进行核销。
如果企业未能及时执行减值损失的核销，将会导致企业税务负担加重。
解决方案：企业应当建立健全的核销制度，与实际互相碰撞，尤其需要对固定资产、存货和应收账款进行反复核算，确保减值损失的确定和核销及时有效，避免财务风险的，降低所得税税负，减少企业税务成本。
企业所得税调整是税务部门对企业所得税申报的核实和审计，发现企业存在税务违规行为，进行所得税的调整。
解决方案：企业需要合理规划企业所得税结构和税务策略，确保所得税申报的准确性和合法性。
此外，企业还应充分了解国家相关法律和规定，协助税务部门进行核实和审计，并主动纠正所存在的问题。
问题五：因税收问题导致企业倒闭由于房地产企业所得税体制的复杂性以及税收政策的不稳定性，企业面临着倒闭的危险。
解决方案：企业应根据实际情况制定长期稳定的税务策略，建立规范的财务和税务管理制度，做好税务风险防控和风险应对，确保稳定的营收和健康的经营活动。
房地产企业纳税咨询问答汇编
房地产企业纳税咨询问答汇编一、企业所得税问：房地产企业的利润是如何计算的？答：房地产企业的利润计算方法一般根据企业所得税法的规定进行，即销售额减去销售成本、销售费用、管理费用、财务费用、税务及其他计提费用等。
问：企业如何确定固定资产的折旧费用？答：房地产企业在确定固定资产的折旧费用时，可根据购置成本、使用年限进行计算，一般采用直线法计提折旧费用。
问：企业在出售房地产时如何计算应纳税所得额？答：企业在出售房地产时，应将房地产的出售价款减去购置成本、增值税、营业税、城镇土地使用税等各项税费后获得的金额计算为本次销售的利润，再根据企业所得税法进行应纳税所得额的计算。
问：如何确定固定资产转让所得的纳税义务？答：固定资产转让所得的纳税义务一般根据企业所得税法的规定进行，根据固定资产的转让价款减去购置成本、增值税、城镇土地使用税等所得到的金额计算应纳税额。
二、增值税问：房地产开发企业的增值税如何计算和申报？答：房地产开发企业的增值税计算一般根据国家税务总局的相关政策进行，将销售额减去销售成本、销售税金及附加等相关费用后，按照规定的税率计算应纳税额，然后进行相应的申报。
问：房地产二手房的交易是否需要缴纳增值税？答：房地产二手房的交易一般不需要缴纳增值税，但需缴纳营业税和个人所得税，具体的税费标准会根据国家和地方的税收政策进行规定。
三、土地增值税问：房地产企业出售土地时是否需要缴纳土地增值税？答：房地产企业出售土地时一般需要缴纳土地增值税，具体的缴税标准和办理程序应根据当地税务机关的相关政策进行操作。
问：如何计算土地增值税？答：土地增值税的计算方法一般根据国家税务总局的相关规定进行，主要是根据土地增值额和国家和地方政府设定的税率进行计算。
四、房产税问：房地产企业需要缴纳房产税吗？答：房地产企业一般需要缴纳房产税，缴税的标准和程序应根据税务机关的相关要求进行操作。
问：如何计算房产税的税额？答：房产税的计算方法一般根据国家税务总局的相关规定进行，主要依据房地产的评估价值和税率进行计算。
试论房地产开发环节常见的十大税务问题
房地产开发环节常见的十大税务问题1. 增值税问题在房地产开发过程中，增值税是一个常见的税务问题。
开发商需要了解增值税的相关政策和减免政策，并合理规划开发策略，以最大限度地减少增值税负担。
2. 印花税问题印花税是购买房地产时需要支付的一项税费。
开发商需要了解印花税的计算方法和政策，以避免不必要的税务纠纷。
3. 土地增值税问题土地增值税是指在土地流转、出让或转让时产生的一种税费。
开发商需要了解土地增值税的计算方法和政策，以合理规划土地使用和流转策略，避免额外的土地增值税负担。
4. 财产税问题房地产开发商需要按照法律规定缴纳财产税。
财产税的计算方法和政策因地区而异，在开发过程中需要咨询专业机构或税务部门，以确保按规定缴纳税费。
5. 个人所得税问题房地产开发商在售出房产或取得租金收入时需要缴纳个人所得税。
开发商需要了解个人所得税的计算方法和政策，以确保合规经营并及时缴纳相应税费。
6. 城镇土地使用税问题城镇土地使用税是指开发商使用城镇土地时需要缴纳的税费。
开发商需要了解城镇土地使用税的计算方法和政策，并遵守相关规定，及时缴纳税费。
7. 基础设施配套费问题在房地产开发过程中，开发商需要缴纳基础设施配套费用。
开发商需要了解相关政策和计算方法，并合理规划开发项目，以减少基础设施配套费用的支出。
8. 企业所得税问题房地产开发商需要按照法律规定缴纳企业所得税。
开发商需要了解企业所得税的计算方法和政策，以确保合规经营并及时缴纳税费。
9. 基金投资业务税务问题在房地产开发过程中，开发商可能会进行基金投资业务。
开发商需要了解相关税务政策和计算方法，以确保合规经营并及时缴纳相关税费。
10. 税务合规与税务风险问题房地产开发商需要关注税务合规和税务风险问题。
开发商需要建立健全的税务管理制度，确保合规经营，并及时了解税务政策的变动，以降低税务风险。
以上是房地产开发环节常见的十大税务问题。
开发商在开展房地产开发项目时，应注重税务风险管理，合理规划经营策略，遵守相关税务法规，以保证经营稳健和合规运营。
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案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题
2019-07-15
房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。
在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。
案例1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题
某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
案例2.以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题
2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，该房地产开发企业支付的竞价成交价格5亿元，支付的市政建设配套费1亿元，以及以房屋支付拆迁补偿发生的支出2亿元均应计入契税计税价格。
应缴纳的契税=（5亿+1亿+2亿）*4%
=3200万元
案例3.以行政划拨方式取得一块土地使用权契税缴纳问题
甲公司2016年7月以行政划拨方式取得一块国有土地使用权，2018年12月甲公司转型为房地产开发企业。
2019年4月，经当地政府批准，甲公司取得的该地块由原先的行政划拨方式改为出让方式。
甲房地产开发企业以出让方式取得该地块土地使用权时按政府规定补缴了土地出让金7亿元，支付其他相关的出让费用3.5亿元。
假设当地政府规定契税税率为3%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第二条规定：
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
因此，甲房地产企业应缴纳契税=（7亿+3.5亿）*3%=3150万元。
案例4.改变国有土地使用权出让方式契税缴纳问题
2018年4月，某房地产开发企业为了响应当地政府旧城改造号召，购买一块原工业企业土地并拟将在该地块开发建造商品房。
该公司通过竞价方式支付5亿元，因为该公司获得土地的性质为工业用地，要想开发商品房必须改变土地性质，2019年4月该房地产企业经政府批准，按国土局要求补缴改变土地用途的土地出让金1亿元，补缴政府的其他费用0.3亿元。
该房地产企业在竞价过程中向国土局支付的5亿元已经缴纳的3%合计1500万元的契税。
那么，因改变用途补缴的出让金1亿元以及补缴的其他费用0.3亿元是否还要缴纳契税？
根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）文件规定：
对土地改变用途需补缴的契税进行了明确：“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。
计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
”
因此，应补缴的契税=（1亿+0.3亿）*3%=0.039亿元。
案例5.免征土地出让金出让国有土地使用权契税缴纳问题
某房地产企业2019年3月5日通过竞价方式获得一块土地，出让金8亿元。
当地政府土地起拍价4亿元，目标价6亿元，实际竞价当天最终竞价为8亿元，当地政府决定向竞价成功企业财政返利2亿元。
那么，该房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢？假定该地契税税率为3%。
根据《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）文件规定：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金，而减免契税。
因此，该房地产企业获得政府土地出让金返利2亿元不能作为计算契税的减免优惠，最终缴纳契税=8亿元*3%=0.24亿元。
案例6.房地产开发企业转让未开发土地使用权涉及的印花税问题
甲房地产开发企业2019年3月通过竞拍方式取得一块国有土地使用权，金额5亿元，签订土地使用权出让合同后，甲公司全额缴纳了印花税。
4月，因集团公司战略调整将尚未开发的该地块又以5.5亿元的价格企业转让给乙房地产开发企业。
那么甲公司转让未开发的土地使用权时，是否需要缴纳印花税？若缴纳印花税可以在计算土地增值税时扣除吗？
根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
因此，甲房地产开发企业将尚未开发的土地转让给乙房地产开发企业需要按5.5亿元为计税价格缴纳印花税。
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
因此，该房地产开发公司未开发即转让的土地涉及的印花税可以在计算土地增值税时扣除。
案例7.房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳始点问题
2019年3月，甲房地产开发企业与当地政府签订土地使用权出让合同，合同约定，在甲公司缴纳土地出让金后，当地政府将于5月交付该地块。
那么，甲房地产企业将从何时起缴纳城镇土地使用税？若土地使用权出让合同没有明确土地交付日期，那么，甲公司将从何时起缴纳城镇土地使用税？
根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定：
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。
案例8.占用的集体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税问题
甲公司是一家房地产开发企业，为了从事楼盘项目开发，该项目既占用了以交付土地出让金取得国有土地使用权的地块，又占用了一小块集体所有建设用地，但该地块未办理土地使用权流转手续。
那么，针对甲公司所占用的集体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税呢？。