房地产公司取得预售收入的账务处理

房地产公司取得预售收入的账务处理

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函［2008］299号)规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目

1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3、位于其他地区的，不得低于10%。

（二）经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房［2004］77号）等有关规定的，不得低于3%。

那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费，根据其纳税环节，分别通过“预付账款”（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目）、“递延所得税资产”科目来核算。因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时，不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。

按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。也就是说，这部分预收账款未来期间按照《企业会计准则》的规定确认收入时，不再计入应纳税所得额。所以，该项负债的计税基础为预收账款的账面价值减去未来期间可全额税前扣除的金额，即预收账款的计税基础为零。该项负债的账面价值与计

税基础之间产生的暂时性差异，会减少企业未来期间的应纳税所得额，为可抵扣暂时性差异，符合确认条件的情况下，应确认为递延所得税资产。

基本案例

某房地产开发有限公司，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。公司于2008年1月开发了“绿色家园”项目，整个工程于2008年底全部竣工决算并交付使用。在项目竣工前，预售开发产品取得收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳预售收入的相关税费外，还依据当地规定按预收账款的1%预缴土地增值税40万元。项目竣工后，商品房全部售出取得收入6000万元。与开发该项目有关的实际支出具体包括：取得土地使用权支付的地价款1200万元、房地产开发成本2300万元、房地产开发费用310万元。

该公司营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%；预售收入的预计利润率为15%，企业所得税税率为25%。假设2008年该公司没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项，则依据资料应作账务处理如下：（单位：万元）

1、收到预收房款时

借：银行存款4000

贷：预收账款4000

2、预提应缴纳营业税金及附加

借：预付账款——营业税金及附加220 贷：应交税费——应交营业税200

应交税费——应交城市维护建设税14

应交税费——应交教育费附加6

3、预提应缴纳土地增值税时

借：预付账款——土地增值税40

贷：应交税费——应交土地增值税40 4、预提应缴纳企业所得税

预计利润＝4000万元×15%＝600万元

预提企业所得税＝600万元×25%＝150万元借：递延所得税资产150

贷：应交税费——应交企业所得税150 5、缴纳预提各项税费时

借：应交税费——应交营业税200

应交税费——应交城市维护建设税14

应交税费——应交土地增值税40

应交税费——应交企业所得税150

应交税费——教育费附加6

贷：银行存款410

6、实现收入办理结算时

借：预收账款4000

银行存款2000

贷：主营业务收入6000

7、结算整个工程项目应缴纳营业税金及附加

整个工程项目应缴纳营业税金及附加＝6000万元×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元

应转销的营业税金及附加＝200万元＋14万元＋6万元＝220万元

应补缴营业税＝6000万元×5%－200万元＝100万元

应补缴城市维护建设税＝6000万元×5%×7%－14万元＝7万元

应补缴教育费附加＝6000万元×5%×3%－6万元＝3万元

借：营业税金及附加330

贷：预付账款——营业税金及附加220

应交税费——应交营业税100

应交税费——应交城市维护建设税7

应交税费——应交教育费附加3

8、结算整个工程项目应缴纳土地增值税

（1）取得土地使用权所支付的金额为1200万元

（2）房地产开发成本为2300万元

（3）房地产开发费用＝95万元＋（1200万元＋2300万元）×5%＝270万元

（4）与转让房地产有关的税金（含视同税金的教育费附加）330万元

（5）从事房地产开发的加计扣除金额＝（1200万元＋2300万元）×20%＝700万元

（6）税法允许扣除的项目金额合计＝1200万元＋2300万元＋270万元＋330万元＋700万元＝4800万元（7）增值额＝6000万元－4800万元＝1200万元

（8）增值率＝1200万元÷4800万元×100%＝25%

（9）应缴纳土地增值税＝1200万元×30%＝360万元