中国城市住房价格变动影响因素分析

中国城市住房价格变动影响因素分析

许光建,魏义方,戴李元,赵宇

(中国人民大学公共管理学院,北京100872)[摘要] 近10多年来,我国房地产业高速发展,住房市场价格呈现持续上涨的特征。本

文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国35个大中城市划分为三类。在此基础上,从

全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居民

收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在

一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。

[关键词] 住房价格;变动趋势;聚类分析;影响因素

[中图分类号]F293·3[文献标识码]A[文章编号]1000-596X (2010) 08-0005-10一、对1999年以来中国城市住房

市场价格变动趋势的回顾

随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断

加速,城镇住房市场化改革在不断推进。1998年

全面实施的住房制度改革,基本结束了传统的计划

经济体制下具有显著福利性的住房分配制度,加快

了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的

改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用

权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完

善,我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展

经过10多年的发展,我国的住房产业市场化

程度不断提高,住房投资在GDP中的比重越来越

高。根据有关统计资料, 2009年商品住宅投资占

全社会固定资产投资的比例达11·39%,住房产业

已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时,住

房的销售价格也持续上涨。1999年,全国城镇

(不含我国的台湾、香港、澳门地区,下同)平均

房价仅为每平方米1 857元,到了2009年,平均

房价就超过了4 000元, 10年间上涨了2·4倍之

多。分年度来看, 2004年涨幅最大,同前一年相

比的住房销售价格上涨了9·4%。此后房价涨幅有所放缓,在2008年末还一度出现了近10年来房价

的首次回落。但是,到2009年,房价又迅速回升。

无论是绝对价格,还是相对变动,近期的住房价格

均处于高位运行阶段。表1和图1显示了1999年

以来住房价格的变动趋势。①

以下通过近年来房价收入比、房价租售比、竣

工面积与销售面积比等关键指标进一步考察和评价

住房价格波动情况。

(一)房价-收入比的变动趋势

房价-收入比(PIR)是衡量住房价格水平高

低的重要指标。按照世界银行的研究报告,发达国

家房价收入比一般在1·8∶1~5·1∶1之间,发展

中国家在4∶1~6∶1之间。[1]我国1999—2008年城镇房价收入比波动情况如图2所示。整体上,近

10多年来,我国房价收入比在6∶1~7·5∶1之

间。2003年以前,房价上涨并不明显,但与此同

时居民收入快速提高,城镇居民房价收入比在相对

较低水平上小幅波动,这一时期居民的住房支付能

力相对较强。进入2004年以来,居民收入水平的

大幅提高并未提升住房负担能力,房价收入比大幅

跃升,并在2009年达到最高比7·87∶1。中国城

镇居民住房支付能力的显著下降,房价高速增长无

疑是一个重要的推动因素,但是,随着人们生活水

平的不断提升,由对面积、性能等住房品质要求的

提高所带来的影响亦不容忽视。

(二)房价-房租比变动趋势②

住房作为投资品,是家庭财富的重要组成部

分,购买住房可为投资者带来投资收益,住房租赁

则反映了更基本的住房需求,合理稳定的租售比显

示住房价格背后的有效需求支撑。从这个角度来

看,住房销售价格与租赁价格之比也是一个重要的

衡量价格波动的指标。在健全的房地产市场中,销

售市场与租赁市场需协调平衡发展。从图3可以看

出,在住房市场化初期,住房租售指数比均大于

1,表明住房租赁价格上升幅度大于销售价格上升

幅度。但2004年以后,住房销售价格迅速上升并

长期维持在较高的涨幅水平;与此同时,租赁价格

上升速度逐渐回落,租售指数比低于1以下,售价

增长速度快于租价增长速度,租售价格增速之比趋

于缓和。近年来,住房交易市场需求超过租赁需

求,销售市场发展更快。过快的房价上涨速度,不利于消费者在租房与买房中作出理性选择,而往往会驱使消费者在心理预期作用下盲目信贷购房。

(三)商品房供给和需求变动趋势

住房体制改革以来,商品房交易市场高速发

展,商品房供给和需求快速增加,形成供需两旺的

局面。商品房竣工面积与销售面积持续增长,竣工

面积由1999年的21 410·8万平方米增至2009年

的70 219万平方米,增长了228%, 2009年销售面

积是1999年销售面积的6·4倍。如图4所示,从

整体上看,商品房供需比在波动中逐渐下降,由供

给大于需求逐渐转向供给小于需求。2004年以前,

竣工与销售面积之比远大于1,住房供给远远超过

住房需求, 1999年二者的比例接近1·5倍; 2005

年首次出现了需求大于供给的状况,此后两者差距

呈现扩大趋势; 2008年商品房竣工销售面积首现

回落,房屋竣工与销售面积比近似为1,需求迅速

减少,同期的房价也出现了11年来的首次回降; 2009年这一趋势得到扭转,市场需求迅速回升,

供需比为0·75,差距达到近年来最大水平,住房

供给远远小于住房需求。

(四)不同城市房价变动差别

住房销售价格及房价变动趋势在不同区域城市

的分布(见表2)显示,我国房价存在着显著的城

市差异性。2008年在住房价格最高的城市———深圳市,房价高达12 823元/平方米,是住房价格最

低城市———呼和浩特市的5·1倍左右,不同城市房价上涨幅度也相差较大。在经济发展程度较高的东部地区,城市住房价格也相对较高,而东北、中

部、西部地区城市房价则相对较低。但在房价变动趋势上,即使在同一区域经济水平类似的不同城