中国城市住房价格变动影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
影响房地产价格的因素分析
影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。
合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。
但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。
究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。
因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。
关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。
因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。
一、影响房地产价格的宏观因素分析1。
1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。
影响房价的经济因素很多。
本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。
1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。
国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。
当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。
另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。
因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。
我国房价的影响因素分析——以北京市为例
现代经济信息492我国房价的影响因素分析——以北京市为例罗冬霞 罗 茜 四川大学锦城学院摘要：房地产又称不动产，因其自身的自然、经济和社会属性使其具有较高的经济价值。
自1998年结束分配住房制度，我国房地产价格持续攀升，因此有必要研究影响房地产价格的因素及其影响程度。
本文从影响房地产需求和供给的因素出发，采用北京市1999年至2016年的统计数据，建立北京市住宅商品房平均销售价格和其影响因素的多元回归模型，采用逐步分析方法，得出结论，并结合实际提出相应的政策建议。
关键词：房地产价格；影响因素；逐步分析方法中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)006-0492-01一、引言自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。
随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。
更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。
与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。
因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。
二、国内外文献综述国外的土地和房屋归私人所有，房地产是完全的商品，因此由市场的供给和需求决定。
ArthurC.Nelson 等(2006)提出如果土地管制实施的是控制政策，这样就会限制土地供应，房价就会上涨。
Knight John(2009)发现灵敏度在卖方的市场远远高于买方市场，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只是被动的接受者。
我国的土地归国家所有，与西方国家的情况不同。
合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议
合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议1. 引言1.1 背景介绍合肥作为安徽省的省会城市，近年来房地产市场持续受到关注。
随着城市化进程的加快和人口增长，合肥的房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
房地产市场价格的波动直接影响着购房者的购房意愿和经济发展的稳定性，研究合肥房地产市场价格的影响因素是非常必要的。
合肥房地产市场价格受到宏观经济因素的影响。
经济发展水平、人口结构、货币政策等因素都会对房地产市场价格产生重要影响。
政策调控因素也是影响合肥房地产市场价格的重要因素。
政府相关政策的制定和调整会直接影响着市场的供需关系和价格水平。
供需关系、地域因素等也是影响合肥房地产市场价格的重要因素。
通过深入研究合肥房地产市场价格的影响因素，可以找到合理的对策建议，为房地产市场的发展提供重要参考。
【背景介绍完毕，接下来进入研究目的的内容编写】。
1.2 研究目的本文旨在分析合肥房地产市场价格的影响因素，并提出相应的对策建议。
通过深入研究宏观经济因素、政策调控因素、供需关系和地域因素等方面的影响，以期为合肥房地产市场的发展和调控提供参考。
在当前经济形势下，房地产市场一直是一个备受关注的领域，其价格波动对经济发展和社会稳定都具有重要影响。
通过本文的研究，希望能够深入了解合肥房地产市场价格的变动机制，为政府部门、开发商和购房者提供科学的参考，促进合肥房地产市场的健康稳定发展。
通过对合肥房地产市场价格影响因素的分析和对策建议的提出，本文旨在为合肥和其他城市的房地产市场调控提供有益的借鉴和经验。
2. 正文2.1 宏观经济因素对合肥房地产市场价格的影响宏观经济因素对合肥房地产市场价格的影响可以分为多个方面。
经济增长率是一个重要的因素。
当一个地区的经济增长迅速，人口增加，需求上升，推动了房地产市场的供求关系，从而使房地产价格水涨船高。
通货膨胀也会对房地产市场价格产生影响。
通货膨胀会导致货币贬值，房地产价格也随之上涨。
利率水平也对房地产价格有显著影响。
房地产价格变动的影响因素分析
并相互结合才能促进经济增长 。房地产开
发投资的增加可以使得房地产发展迅 速。
（ ） 镇 居 民收 入 分 配差 距 对 房 价 的 三 城
影 响
实 证 分 析
（ ） 型 设 立 一 模
房地产 问题 ，虽然 初有成效 ，但 面对 源源 不断 的需 求以及外 界冲击 ，房价 一直难以 下降 。本 文基于理论对 影响房价 的因素进 行分析 ，并运 用统计数 据说 明影响房 价的 因素 ，并据此建立 回归模型考察 一系列 因 素对房价影响程度 ，以探寻 和度量影 响房
售价格指数 （ 定基 ） 作为被解释变量； 表 示影响第ｔ 期的房价 的因素， 中包括人均 其 国内生产 总值 、房地产开发投资 、居民收 入 差距 、汇率 以及实 际有效利率 ，将各个
因素作 为解释变量。 了体现经济 学含义 ， 为
影 响 因 素 分 析
改革开放 以来 ，我 国政府针对住房 制 度进行一系列改革 ， 从根本上打破 了传统的
汇 率
经济增长的源泉是劳动 、资本和技术 的不断投入 ，只有各种要素发挥各有作用
升值会 导致大量 游资进入 中国资本市 场 ，
从而必 然导致 房价 的不 断上升 。
住房 问题 关系到国计民生 ，房价过高 导致居 民无力承担 。面对如此情况 ，我国 政府倍加 关注房价 问题 ，并且中央政府出
房 地产 和股 市 的泡沫 。 目前 由于诸 多 因
素 导致 人 民 币具有 升 值压 力 ，１美 元从 １ ９ 年 兑换 ８２ ９ 元人 民 币到 ２ ０ 年 ９８ ７ １ ０８ 兑换 ６ ９ ５１ ．４ ，人 民 币大幅度升值 ，这种
对 我 国房 价 居 高 不 下 的 现 状 ，文 章 提 出应 对 高房 价 的 政 策 建 议 。 关 键 词 ：房 价 影 响 因 素 居 民收 入
中国房地产市场的影响因素分析
中国房地产市场的影响因素分析中国房地产市场是目前国内经济中的一项重要组成部分，并且对整个国家的经济社会发展产生了深远的影响。
随着房地产市场的不断扩大，行业环境也发生了很大的变化，其影响因素逐渐变得多元化和复杂化。
本文将从政策、金融、人口、城市化等角度探讨中国房地产市场的影响因素分析。
一、政策因素政策是房地产市场发展中不可或缺的影响因素。
政府的相关政策会对房地产市场产生直接或间接的影响。
政府对于房地产市场的调控是为了维持市场的稳定性和可持续发展，避免出现房价过快上涨等不利因素。
近年来，在整个行业迅速发展的背景下，政府出台了一些针对房地产市场的有力政策，如限购、限贷、调整土地供应等。
其中，限购政策的实施是房价上涨的直接原因之一。
在限制了二套房购买后，一些购房者的投资需求转变为投资房产，这就导致房价尤其是一线城市的房价不断上涨。
除限购外，调整土地供给也是政策调控的一种方式。
政府对土地资源进行合理规划和统筹安排，这样有利于房地产开发商和市场的稳定发展。
因此，政策因素对于房地产市场的影响是不可忽视的。
二、金融因素金融因素是影响房地产市场最为重要的因素之一。
从金融层面而言，房地产市场的发展必须与金融市场的健康发展相挂钩。
房地产市场的发展有赖于金融市场的金融产品、金融工具和金融渠道的完善。
然而，金融市场的变动及其可能引发的影响对房地产市场的影响也是客观存在的。
在房地产市场中，最关键的金融产品之一是房屋抵押贷款。
银行的资金缺口和房地产市场的发展密不可分。
在房屋抵押贷款市场中，银行的风险管理能力和信贷政策的制定对于房地产市场的发展至关重要。
对于购房者而言，存款利率、房贷利率等方面的多个因素也影响着他们的购房行为。
三、人口因素人口因素是房地产市场的重要影响因素。
如不断增长的人口规模会对整个市场产生直接的影响。
房源的供需格局直接决定了市场价格的走向。
当前我国城市化率和人口结构发生了明显的变化。
城市化程度不断提高，人口老龄化问题也越来越突出，这些因素将对房地产市场产生长期的、重大的影响。
中国房价影响因素分析
肥 农 药 的补 贴等 。 这 一 举 措 可 以达 到激 励 方 式 降 低 菜 农 种 植 蔬 菜 的 风 险 和 成 本 ； 主要参考文献：
１ ］ 李里特． 农业 结构调整 与果蔬业健 康 菜农， 在一定程度上减轻他们 的蔬 菜种 植 （ ３ ） 在蔬菜消费量较大 的地区建立蔬菜储 ［ 成本负担的功效 。蔬菜种植的优惠 、 补 贴 存基地 ， 可以利 用例如冷藏技术等对蔬菜 发展 ．安徽省 菜篮子工程信 息 网专家论 可 以采取农机补贴、 相关农药补贴等方式 进 行 储 藏 ， 尤 其 是 在 冬季 以及 交 通 运 输 繁
中国房价 影 响 因素 分析
口文 ／ 徐 春娥
（ 云南省宣威 市房地产监理所 云南 ・ 宣威 ）
［ 提要］ 近几年， 我 国房地产价格不 地产 市场持续健康 发展的通 知》 首次提 加码 后，房价只涨不跌 的神话存 ２ ０ １ １ 年 断上 涨，国家为 了抑制房价 过快 上涨， 先 出： “ 以住宅 为主的房地产 业已经成 为我 １ Ｏ月破 灭 。 国家 统 计 局 发 布 了最 新 一 划
［ ３ ］ 虞 华， 陈光亚 ， 程 鑫等． 蔬 菜价格 居 高
４ 、 建立健全权威 、 全 面的蔬 菜价格信 不下原 因探析 及调控 对策 ——基 于盐城
２０ １ １ ．２ ．
考虑更加机械化、 规模化的种植方式的推 息体 系。 当前大部分菜农对市场信息的了 市蔬菜价格 高位运 行的思考 ［ Ｊ 】 ．蔬菜 ，
对 此， 可 以考 虑 以 网络 、 广 播 等 为 载 ［ ５ ５王晶 ］ 晶， 陈永福 ． ２ Ｏ １ ０年我 国蔬 菜市
由各地 地 方 政 府 全 权 负 责 发 布 本 地 区 场 分析 与预 测 … ． 农业展望， ２ Ｏ １ ０ ． ６ ． ４ ． 地 加以充分合理的利用。 政府应引导菜农 体 ， 在 全 国形 成 一 ［ ６ ］ 黄 宗智． 长 江 三 角 洲 小 农 家庭 与 乡村 走上现代化 的蔬菜种植道路； （ ２ ）在蔬菜 的蔬 菜 价 格 实 时变 动 信 息 。 中华 书局 ， １ ９ ９ ２ ． 运输与配送上加大投入， 降低 跨 区销 售 的 个 较大 、 较全 的蔬菜价 格信 息系 统， 打破 发 展 ．
我国房地产价格影响因素的
我国房地产价格影响因素的探讨刘华倩（吉林市房地产交易中心，吉林吉林132100）[摘要]近年来，我国房地产市场经历了由持续升温到价格走势不明朗的过渡阶段，这一现象受到全社会的广泛关注，直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。
我国政府先后出台了一系列政策调节房价，调控力度之大可谓史无前例。
然而，调控政策的绩效收效甚微，未能取得预期的效果。
房价的涨跌是多种因素共同作用的结果，如供求关系、通货膨胀、利率、土地价格等因素。
[关键词]房地产；价格；影响因素[中图分类号]F640[文献标识码]B[收稿日期]2012-12-11在中国的房地产市场上，影响房地产价格的因素有很多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，有的因素变动会使房地产价格上涨，有的因素会使房地产价格下跌；各种因素对房地产价格的作用方式也有差别，有的影响是直接的或明显的，有的影响则是间接的或隐蔽的。
全面而深刻地认识这些因素及其作用特点，不仅有利于搞好房地产开发和经营，而且对未来房价的分析有指导意义。
一、供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势供给与需求是形成价格的两个最终因素。
其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。
(一)供给因素对房地产市场所产生的影响1.动拆迁与城市内部的土地供给。
1994年中央政府与地方政府按照改革后的新税制进行财政收入分配后，在绝对额略有增长，相对额急剧下降的财政收入分配格局面前，地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商，其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理，从而造成资金链十分紧张。
开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁才能实行项目开发。
这就造成一个误解，开发商囤积土地等待升值后再开发。
而现实生活中的情况则是大多数情况下开发商是处于动拆迁制约下的被动开发，即地块名义上是属于开发商的，然而又缺乏地方政府的强力支持，动拆迁未能及时完成，从而造成城区内的商品房供给存在着相当的不确定性。
基于空间杜宾模型的住房价格影响因素分析——来自105个城市的经验数据
1 引言城市房价问题是公众关心的热点话题，高房价容易引发诸多城市治理问题，给政府治理带来巨大压力。
近年来，城市房价显示出过快上涨的趋势，为了实现居民从“蜗居”转向“安居”，中央出台了一系列政策稳控房价。
人们越来越注意到，影响房价的因素十分复杂，既有市场规律的调节，又有政府干预的影响，学术界对此也开展了许多富有见地的研究。
本文亦将此作为研究主脉，从空间视角对房价影响因素进行深一步的探讨。
学者的研究表明房价上涨受市场供需、金融政策、财政分权等因素的驱动，除此之外，土地财政及地方官员对房价也有显著影响，尤其地方政府作为土地唯一的供给方，对土地拥有绝对的话语权。
不管是对土地收入的长期依赖，还是为了弥补“引资竞争”中低价出让工业用地的损失，地方官员都有高价出让住宅用地的强烈动机。
而土地价格与房价相互依存，双向联动，土地价格节节攀升，导致房价一路飙升，房价上涨进一步带动土地价格的上涨。
中国特有的土地制度，使得政府成为垄断土地的唯一供应者，加之财政分权与GDP为标尺绩效考核的双重压力下，地方官员都有以土地换取巨额收入的强烈冲动和取得晋升锦标资格的内在动机，土地财政是影响房价稳控政策实施的阻碍因素。
基于空间杜宾模型的住房价格影响因素分析——来自105个城市的经验数据邓苏玲 欧国良摘要：房价问题是公众关心的热点话题，也是城市治理的重要议题。
利用2009－2017年105个城市的面板数据进行空间计量分析，从空间层面丰富房价影响因素的研究。
结果表明房价具有显著的空间聚集性与地区异质性，呈现出东部地区房价高溢出效应与西部地区低集聚共存的局面；土地财政显著影响房价变化，且具有正向空间溢出效应；官员任期在抑制房价增长，稳控地方及周边房价方面具有积极意义；此外，市场供需因素对房价具有正向的溢出效应。
总体而言，房价变化受到诸多因素影响，这些因素在空间层面上表现出显著的辐射和示范效应。
关键词：住房价格；土地财政；官员任期；空间计量；溢出效应中图分类号：F293 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2021）03-0016-25 收稿日期：2021-02-05作者简介：邓苏玲，通讯作者，华中科技大学公共管理学院博士生。
城市商品住宅价格影响因素分析
【 关键词】 城市商品住宅价格 影响因子 因子分析 主成分回归 【 中图分类号】 ９． 【 Ｆ ３ ２ ３ 文献标识码 】 【 Ａ 文章编号】０６ ２２ （０８０ — ０４ ０ １０ — ０５２０ ）１ ０２ — ４ 【 作者简介】 高霞， 北京师范大学地理与遥感科学学院硕士研究生， 主要研究方向为城市开发与地价评估； 蒋立红，
三、 城市商品住宅价格影一因素的实证分析
本文 的影响 因素多数来源于 《 中国城市统计年鉴
２０ ） ０５ ．只有距海岸线的最短距离以及通过城市的国道 ）
数 量 是通 过 全 国交 通 图进 行度 量 获得 。 品住 宅 价格 数 商
口
维普资讯
据来源 于《 中国统计年鉴 ２０ ￣ 该价格是包括 了别墅 、 ０５ ，
律． 对促 进 商 品住 宅 价 格 与城 市 社 会 经 济 水 平 、 民 收 居
二、 城市商品住宅价格影一 因素的指标选择
影响同 ， 既有 主要 因素 。 又有次 要因素 ． 既有直接因素 ． 又有间接 因素 ， 影响城市商品 但
法 是 Ｈｅ ｏ ｉ 宅 价格 模 型 ， 宅 区 位 、 筑结 构 、 型 ｄ ｎｅ住 住 建 套
收入 、 规模 、 基础设施 、 环境等要素 的 ｌ ２项指标（ １， 表 ）
分析 其 与商 品 住宅 价 格 之 间的 关 系 。
特 征 、 里 环境 等 都 对住 宅 价格 有 直接 影 响 。 邻 由于 区位 、 人 文 及 自然 环境 的差 异 ． 种 因素 对房 地 产 的 发展 具 有 各 不 同 的作 用 ． 文 在 借 鉴 前 人 研 究 成 果 的 基 础 上 ， 本 以我 国 ３ 个 重 点 大 中城 市 ２０ ５ ０４年 商 品住 宅 价 格 为 因变 量 ．
城市住宅价格影响因素分析——以上海市为例
长 期还 是短期 ， 国 ＧＤ 我 Ｐ波动 都是住 宅价格 波动
的 Ｇｒｎ ｅ 原 因 ， 期 内的 经济 过 热 容 易 引起 房 ａｇｒ 短
收 稿 日期 ：０ ９１ －５ ２０ —２２
作者简介 ： 崔书 田（ ９ ３ ， 上海交通大学安泰经济与管理学院管理科学与工程专业硕士研究生 。 １ ８ 一） 男，
求 。对于无 房 的低 收人 家 庭 来说 ， 收人 的增 加会
动 作用 。 张夕 琨 （ ０ ７ ６ 研究 了住宅 价格 与居 民 ２０． ）
可支配 收入 的关 系 ， 出住 宅 价 格 与居 民可支 配 提 收入具 有长期 的 正 向关 系 ， 即居 民 收入 的 提高 在
长期 内会推 动住 宅价格 的上涨 。王西 军 （０ ７ ８ ２ ０．）
造成 房地产 业 的繁 荣 。
国内很 多学 者对住 宅价格 影响 因素做 过相关 研 究 。张金 清 （ ０ ６ ９ 提 出单 位供 给需求 和人 民 ２ ０． ）
币升值 预期对 上 海市住 宅价格 的上涨 有 巨大 的推
解释 变量 Ｉ Ｃ： 均 可支 配 收 入 。人 均 可 支 Ｎ 人 配 收入反 映 了城 市 居 民 的购 买力 ， 古 典 微 观经 新 济学 理论认 为 ， 收入 影 响 着城 市 居 民对 商 品的需
２ １ 变 量选择 ．
几 个 方 面 ： 社 会 因 素 ： 括人 口总数 和 密度 、 ① 包 家 庭规模 、 市化 、 地 产 投机 、 城 房 心理 因素等 。② 经
笔者选 择住宅 投资 总额 、 均 可支配 收入 、 人 房 地 产政策 、 开发 成本 作 为解 释变 量 对 上海 市 的住 宅价 格进行 回归 分析 。
影响。
城市房价变化的影响因素分析与预测
城市房价变化的影响因素分析与预测随着城市化的进程加速，城市房价也成为了一个普遍关注的话题。
城市房价的变化直接影响到人们的生活水平、财富状况以及整个经济发展的趋势。
在这篇文章中，我将从不同的角度探讨城市房价变化的影响因素，并尝试预测未来的走向。
一. 政策因素政策因素是影响城市房价变化的重要因素之一。
政府的住房政策、金融政策和财政政策等，都可以对房价产生直接或间接的影响。
例如，政府实施限购、限贷、限售等政策，都可以有效地控制房价上涨；而财政政策的刺激也会有利于提高房价。
政策的变化对于房价的影响具有可预测性，因此政府的政策调整也可以事先预测房价的变化趋势。
二. 土地供应因素城市房价的高低和土地供应的充足或不足密切相关。
土地供应的增加会带动房地产市场的供给增加，从而降低房价。
反之，土地供应减少，周边高价地价（比如城市中心区域）的房屋价格就会上涨。
城市土地利用政策、土地出让政策等，都会对房价和土地市场的展望产生影响。
三. 人口流动因素人口流动也是影响城市房价变化的重要因素。
随着城市化的加速，人口流动加剧，城市房价也会相应变化。
一方面，人口流入城市会增加城市房地产市场的需求，进而提高房价；另一方面，人口外流会减少房地产市场的需求，引发房价下跌。
四. 经济发展因素城市房价的变化也和经济发展密切相关。
经济的发展水平和速度对于城市房价的变化起到了关键性的影响。
城市的GDP、就业机会、收入水平等都是决定房价走向的因素。
一般情况下，经济向好，城市房价也会随之上涨；经济下行，房价也会迅速下跌。
五. 市场竞争因素城市房价的变化也要受市场竞争的作用影响。
如果市场上供大于求，竞争就会激烈，房价也随之下跌；反之，如果市场上缺乏供应，房地产市场供不应求，价格就会暴涨。
六. 房产税政策房产税是一个新的概念，也是当前城市房价变化的一个热点。
中国房产税为地方性税收，在财政预算中占很重要的地位。
房产税会直接影响房地产市场的供求关系，因此，房产税的政策性和水平，也会对房价变动产生不可忽视的影响。
中国城市住房价格变动影响因素分析
比的住 房 销售 价 格 上涨 了 ９ ４ 。此 后 房 价涨 幅有 ．
［ 收稿 日期］ ２ １ －０ －２ ００ ６ ８ ［ 基金 项 目］ 教 育 部 “ １ ２ １工 程” 三期 子项 目 “ 国特色 的公共 管理 与公 共政策 学科平 台建 设” 中
［ 作者 简 介］ 许光建 （９８ ） １５一 ，男 ， 山西 晋城 人 ， 中 国人 民大 学公 共管 理 学 院副 院长 来自教授 ，博 士 时期 。
一
、
对 １ ９ 年 以来 中国城 市住房 ９９ 市场价格变动趋 势 的回顾
经过 １ ０多 年 的发 展 ，我 国 的住 房 产 业 市 场 化
程 度 不 断提 高 ，住 房 投 资 在 ＧＤ 中的 比重 越来 越 Ｐ 高 。根据 有 关 统 计 资 料 ，２ ０ ０ ９年 商 品 住 宅 投 资 占
疑是一 个 重要 的推 动 因素 ，但 是 ，随着人 们生 活水 平 的不 断 提升 ，由对 面积 、性 能等 住房 品质要求 的 提 高所 带来 的影 响亦 不容 忽视 。
所 放缓 ，在 ２ ０ 年 末还 一度 出现 了近 １ 年 来 房价 ０８ ０ 的首次 回落 。但是 ，到 ２ ０ ０ ９年 ，房价 又迅 速 回升 。 无论 是绝 对价格 ，还是相 对 变动 ，近期 的住 房价 格 均处 于 高位 运 行 阶段 。表 ｌ 图 １显示 了 １ ９ 和 ９ ９年 以来 住房 价格 的变 动趋势 。 ①
表１ 年 份
１ ９ ９９ ２ ００ ０
间 。２ ０ ０ ３年 以前 ，房 价 上 涨 并 不 明 显 ，但 与 此 同
时居 民收入 快速 提 高 ，城 镇居 民房价 收入 比在相对
较低水平上小幅波动 ，这一时期居民的住房支付能
关于中国房价影响因素的实证分析
成都理工大学课程论文题目：关于中国房价的实证分析学院商学院＿专业经济学班级 10级课程名称计量经济学学号＿ 201008030310学生姓名屈彬指导教师高辉成绩2012.11目录一、引言 (3)二、文献综述 (4)（一）国外的研究 (4)（二）国内的研究 (4)（1）关于房价的影响因素 (4)（2）关于房价的政策措施方面 (5)三、变量选取与模型设定 (5)（一）被解释变量的选取 (5)（二）解释变量的选取 (5)四、数据的收集与模型的估计 (6)（一）数据的收集 (6)(二)参数估计 (7)（三）模型检验 (9)⑴经济意义检验 (9)⑵拟合优度和统计检验 (9)（3）计量经济学检验 (10)五、依赖于实证分析的结论 (15)六、对策建议 (16)七、参考文献 (17)关于中国房价的实证分析摘要：进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。
房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。
普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。
分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：房价收入比OLS 估计商品房房价一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。
经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。
影响我国房地产价格的经济因素分析
土地增 值税 等 多项税 种 。
第二 ， 品质 因素。
商品房 品质 因素 主 要包 括房屋 设计 功 能 、房屋 材 质及硬 件设 施 和房 屋建 设 的先进 技 术含量 。如 商 品房设 计功 能理 想 ，材 质优
个 重要指 标 ，主要通 过居 民 消费价 格指 数 （ Ｃ Ｐ Ｉ ） 体 现 。在现
求合二 为一 ，共 同构成 我 国房地产 市场 的需 求总 和。如果 这两者
的需要 旺盛 就必 然会 引起房 地产 价格 的上涨 ，反之 ，则房 地产价
格 会下 跌 。实际 上 ，刚性的住 房购 买需 求是基 本上 固定 的 。不会 有太大 的 变化起伏 ，反而 是对房 地产 的投 机需 求和投 资需 求这 两 种 需 求具有 非常 大的弹 性 ，在 实践 中 ，这 也是 引起房 地产价 格波 动 的主 要 的经济 因素 。 第 四 ，物价水 平 。 物 价 水平 是 衡 量 一个 国家 经济 发 展 水平 和 居 民 消费 水 平 的
一
第一 ，国内生产 总值 （ Ｇ Ｄ Ｐ ｏ
ＧＤ Ｐ 的增 长 会 带 来 一 国经 济 的 发 展 和 人 民 生活 水 平 的提 高 ，生活水 平 的提高体 现 在各个 方面 ，其 中一个 就是人 们对 改善
性住 房需 求的 增加 ，在住房 供给 不变 的情 况下 。房地产 价格 的上 升也 是情 理之 中。进 入新 世纪 以来 ，中国经济 进一步 得到 提高 ， 人 民的收 入也 在不 断的增 加 ，同 时由于我 国城市 化水 平 的进展 。
ＭＥ Ｃｌ ２ ０ １ ３ ． Ｏ ｉ ６ １
ｒ — ｌ ＭＯＤ Ｅ ＲＮ
金 融 保 险 翟 ］ Ｅ ｃ ｕ Ｎ Ｌ Ｔ Ｔ Ｅ Ｒ ｕ Ｒ Ｐ ￡ Ｒ ｓ ￡
影响我国房地产价格的经济因素
影响我国房地产价格的经济因素摘要：目前我国房地产价格快速上涨，趋势开始向二三线城市蔓延。
加上引发的跟风炒作，导致房价攀升。
2010年全国房地产市场运行情况显示，尽管一线城市销售面积出现明显下滑，但由于二线城市成交发力，导致全年商品房销售面积继续上涨。
2010年，我国房地产价格快速上涨，趋势开始向二三线城市蔓延。
加上引发的跟风炒作，导致房价攀升。
2010全年商品房销售均价为5034元/平米，较2009年4695元/平米上涨7.2％。
本文主要分析影响我国房地产价格的因素。
关键词：房地产价格；通货膨胀；人民币升值中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）04-0-01房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。
房地产价格是由许多因素相互作用的结果，众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。
影响房地产价格的因素主要有：成本因素、供求状况、行政和政治因素、经济因素、社会因素(人口因素、心理因素)以及其他因素。
下面我们详细介绍影响我国房地产价格的主要因素。
一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降；在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。
综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。
本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。
二、主要影响因素影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值(gdp)、国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
浅析影响我国房价上涨的原因及解决之道
幅比 ２ ０ ０ ３年 提 高 １ ． ０ ６个 百分 点 ， 总 体上看 ， 从 现行 房 价 仍
然处 在上涨 阶段 ， 国 ７ 全 Ｏ个 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 上 涨 ７ ．
体 包括人 口职业 的转 变 、 业 结构 的 转 变 、 地及 地 域 空间 产 土
６ 。从这 一组数 据 中我 们不难 看到 ： 论是重 点城 市 、 无 二类 城市 ， 至三线城 市 的房价 都 呈 现 出不 断上 涨 的态 势 ， 家 甚 国
价 的变化 。
房价 ， 一直 都 是 一 个 备 受社 会 各 界 关 注 的重 要 价 格 指 标 。它不仅关 系到 国家 的整体经 济建设 ， 更关 系 到 当今老 百 姓 的切身利 益 。但从 近 几年 我 国 的重 点 城市 的房价 运 行 趋 势 我们可 以看到 ：０ ０ ０ ３年 ， 屋平 均 销售 价格 年 均 上 ２ ０ ～２ ０ 房
今， 房价连 连攀升 ， 给一些普 通 的居 民购 房造成 了严重 的影响 。 国家虽然三令 五 申出 台政 策予 以限制 和干 预 ， 这 但从
整体效 果来 看非但没 有抑制过 快上 涨的房 价 ， 从 另一个侧 面助 推 了房 价的 继 续攀 升 。那 么， 价 究竟 为何 不 断上 还 房 涨？为何政 策越 打压 房价越上 涨呢？ 本文将针 对这 些 问题展 开探 讨 ， 分析影 响 当今 中国房 价 变动 的诸 多 因素 ， 而 从
区域 经 济 与产 业 经 济
浅 析 影 响 我 国房 价 上 涨 的原 因及 解 决 之 道
郭 戆
（ 天津渤 海职业技 术 学院 ， 天津 ３ ０ ２ ） ０ ２ １ 摘要 ： 房地 产业一 直 以来都是备 受社会 各界 关注的 重 点行 业 ， 它的 变化 关 系到 整 个 经 济 ， 尤其 是 百 姓 的 生活 。而如
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中国城市住房价格变动影响因素分析许光建,魏义方,戴李元,赵宇(中国人民大学公共管理学院,北京100872)[摘要] 近10多年来,我国房地产业高速发展,住房市场价格呈现持续上涨的特征。
本文运用聚类分析方法,依据房价波动情况,将全国35个大中城市划分为三类。
在此基础上,从全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析,通过回归分析得出以下结论:除了地价、居民收入、信贷规模等宏观性的影响因素外,城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。
[关键词] 住房价格;变动趋势;聚类分析;影响因素[中图分类号]F293·3[文献标识码]A[文章编号]1000-596X (2010) 08-0005-10一、对1999年以来中国城市住房市场价格变动趋势的回顾随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断加速,城镇住房市场化改革在不断推进。
1998年全面实施的住房制度改革,基本结束了传统的计划经济体制下具有显著福利性的住房分配制度,加快了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的改革进程。
随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完善,我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展经过10多年的发展,我国的住房产业市场化程度不断提高,住房投资在GDP中的比重越来越高。
根据有关统计资料, 2009年商品住宅投资占全社会固定资产投资的比例达11·39%,住房产业已逐渐成为我国的支柱产业之一。
但与此同时,住房的销售价格也持续上涨。
1999年,全国城镇(不含我国的台湾、香港、澳门地区,下同)平均房价仅为每平方米1 857元,到了2009年,平均房价就超过了4 000元, 10年间上涨了2·4倍之多。
分年度来看, 2004年涨幅最大,同前一年相比的住房销售价格上涨了9·4%。
此后房价涨幅有所放缓,在2008年末还一度出现了近10年来房价的首次回落。
但是,到2009年,房价又迅速回升。
无论是绝对价格,还是相对变动,近期的住房价格均处于高位运行阶段。
表1和图1显示了1999年以来住房价格的变动趋势。
①以下通过近年来房价收入比、房价租售比、竣工面积与销售面积比等关键指标进一步考察和评价住房价格波动情况。
(一)房价-收入比的变动趋势房价-收入比(PIR)是衡量住房价格水平高低的重要指标。
按照世界银行的研究报告,发达国家房价收入比一般在1·8∶1~5·1∶1之间,发展中国家在4∶1~6∶1之间。
[1]我国1999—2008年城镇房价收入比波动情况如图2所示。
整体上,近10多年来,我国房价收入比在6∶1~7·5∶1之间。
2003年以前,房价上涨并不明显,但与此同时居民收入快速提高,城镇居民房价收入比在相对较低水平上小幅波动,这一时期居民的住房支付能力相对较强。
进入2004年以来,居民收入水平的大幅提高并未提升住房负担能力,房价收入比大幅跃升,并在2009年达到最高比7·87∶1。
中国城镇居民住房支付能力的显著下降,房价高速增长无疑是一个重要的推动因素,但是,随着人们生活水平的不断提升,由对面积、性能等住房品质要求的提高所带来的影响亦不容忽视。
(二)房价-房租比变动趋势②住房作为投资品,是家庭财富的重要组成部分,购买住房可为投资者带来投资收益,住房租赁则反映了更基本的住房需求,合理稳定的租售比显示住房价格背后的有效需求支撑。
从这个角度来看,住房销售价格与租赁价格之比也是一个重要的衡量价格波动的指标。
在健全的房地产市场中,销售市场与租赁市场需协调平衡发展。
从图3可以看出,在住房市场化初期,住房租售指数比均大于1,表明住房租赁价格上升幅度大于销售价格上升幅度。
但2004年以后,住房销售价格迅速上升并长期维持在较高的涨幅水平;与此同时,租赁价格上升速度逐渐回落,租售指数比低于1以下,售价增长速度快于租价增长速度,租售价格增速之比趋于缓和。
近年来,住房交易市场需求超过租赁需求,销售市场发展更快。
过快的房价上涨速度,不利于消费者在租房与买房中作出理性选择,而往往会驱使消费者在心理预期作用下盲目信贷购房。
(三)商品房供给和需求变动趋势住房体制改革以来,商品房交易市场高速发展,商品房供给和需求快速增加,形成供需两旺的局面。
商品房竣工面积与销售面积持续增长,竣工面积由1999年的21 410·8万平方米增至2009年的70 219万平方米,增长了228%, 2009年销售面积是1999年销售面积的6·4倍。
如图4所示,从整体上看,商品房供需比在波动中逐渐下降,由供给大于需求逐渐转向供给小于需求。
2004年以前,竣工与销售面积之比远大于1,住房供给远远超过住房需求, 1999年二者的比例接近1·5倍; 2005年首次出现了需求大于供给的状况,此后两者差距呈现扩大趋势; 2008年商品房竣工销售面积首现回落,房屋竣工与销售面积比近似为1,需求迅速减少,同期的房价也出现了11年来的首次回降; 2009年这一趋势得到扭转,市场需求迅速回升,供需比为0·75,差距达到近年来最大水平,住房供给远远小于住房需求。
(四)不同城市房价变动差别住房销售价格及房价变动趋势在不同区域城市的分布(见表2)显示,我国房价存在着显著的城市差异性。
2008年在住房价格最高的城市———深圳市,房价高达12 823元/平方米,是住房价格最低城市———呼和浩特市的5·1倍左右,不同城市房价上涨幅度也相差较大。
在经济发展程度较高的东部地区,城市住房价格也相对较高,而东北、中部、西部地区城市房价则相对较低。
但在房价变动趋势上,即使在同一区域经济水平类似的不同城7市,房价上涨速度也存在明显的差异,部分经济水平欠发达城市房价涨幅亦处于较高水平综上所述,近10多年来,我国房地产市场高速发展,呈现出供求两旺的繁荣状态,商品房竣工和销售面积快速增长,供给需求迅速增加,住房销售市场发展迅速,并超过了住房租赁市场的发展速度。
但与此同时,尤其是2004年以来,由于住房销售价格的持续大幅度攀升,城镇居民住房支付能力显著下降,住房销售价格涨幅持续高于租赁价格涨幅,商品房需求超过了供给并且其差距在不断拉大,住房价格及其涨幅在不同城市间的差异比较显著。
二、住房价格波动的宏观因素分析国外学者对房价影响因素的研究较早,且关注人口、收入、住房按揭利率以及建筑成本等综合因素的影响。
[2]我国的房地产市场起步较晚,对于房价的定量研究也是从近几年才开始进行的。
沈悦和刘洪玉分析了城市人口、城镇家庭人均可支配收入等对住宅价格变化的影响;[3]梁云芳和高铁梅研究了信贷规模、人均GDP等因素对房价影响的区域差异性,认为实际利率影响较小;[4]余华义还考察了土地供应对房价的影响。
[5]龙奋杰对35个主要城市住宅市场研究发现,我国房价存在明显的城市间差异性,并对住宅市场进行了城市类别划分。
[6]根据笔者对国内外学者研究成果的梳理,影响住房价格波动的宏观因素主要有人口、居民人均收入、信贷规模、土地价格以及利率等。
一般来说,人口数量较多的城市或地区,住房的需求量也越大,相应的,住房价格也越高。
随着城市化水平的不断提高和市场化进程的不断加速,城镇人口迅速增长所带来的对商品住房基本居住需求的增加,是近年来房价快速上涨的重要因素之一。
可以认为人口规模与城镇住房价格存在正相关关系。
随着经济高速发展和城镇居民收入的增长,房价也被推动上涨。
一方面,居民收入的提高,提高了消费者购房的支付能力,使得消费者有能力承受更高的房价;另一方面,随着居民可支配收入的增多,消费者将追求面积更大、舒适度更高的居住环境,即改善型住房需求随之增加。
住房价格的波动也在一定程度上受到金融机构发放信贷量的影响。
对房地产开发商发放的信贷,将增加市场中商品房的供给量;而对消费者发放的消费信贷,将增加市场中商品住房的消费和投资需求量。
作为住房价格的一个重要组成部分,土地价格的变动也是影响房价波动的主要因素之一。
我国的城镇土地归国家所有,房地产企业通过土地交易,从地方政府手中取得城镇土地的使用权,进行商品房开发。
一般来说,土地价格的上升将带动房价的上涨。
从理论上说,利率对住房价格变动应有较大的影响,但由于我国仍处于利率市场化的初始阶段,实行的仍是利率管制制度,中国人民银行直接调整基准利率,利率的市场化程度还很弱,波动相对并不频繁,因而,本文将不把利率作为一个独立因素进行专门探讨。
(一)从全国层面分析住房价格波动因素1·数据说明。
根据以上对房价波动影响因素的分析,笔者选取住房销售价格指数HPI表示房价变动,用居民住房用地交易价格指数LPI表示地价波动,用城镇居民家庭人均可支配收入DI (元)和金融机构信贷LN(亿元)来分析各因素对住房价格波动的影响。
样本区间为1999—2009 年分季度数据。
数据来源于国家统计局编制发行的《中国经济景气月报》。
2·数据处理。
居民收入的季节变动往往会掩盖其客观变化,在利用季节性数据进行相关分析前,需要对其进行季节调整。
[7]图5为城镇居民家庭人均可支配收入原始数据序列,图5显示,居民收入存在明显的季节性变化规律,每年第一季度收入最高。
这主要是由于第一季度适逢元旦和中国传统文化节日春节,往往集中发放年终奖金、津贴、过节费以及各种实物性补贴,从而使得第一季度的收入远高于其他季度。
采用Census X12方法对居民收入进行处理后,得到的季节调整后的城镇居民家庭人均可支配收入(DI_SA)如图6所示。
3·模型分析。
结合选取的数据,建立多元线性回归模型:HPI=β0+β1LPL+β2DI_SA+β3LN+ε式中,待估参数β0为常数项;β1,β2,β3为对应因素的相关系数;随机误差项ε表示其他因素对房价波动的影响。
选用最小二乘法(LS),在Eviews软件中进行回归分析,结果如表3所示,回归方程为: HPI=58·008 7+0·379 706LPI+0·009 74DL_SA-0·000 1LN模型中3个变量共同解释了因变量全国住房销售价格指数69·655%的变动,这也说明住房价格波动的影响还有其他重要解释因素。
模型的F检验的P值为0,说明回归方程总体是显著的。
回归系数的t检验表明, 3个自变量对因变量HPI的影响都是显著的。
回归结果表明,住房价格波动与土地价格和城镇居民人均可支配收入正相关,即随着地价和居民收入的增加,房价增长幅度也随之加大,这与以上的分析是一致的。
LN系数表明,随着金融机构的信贷量的增加,房价增长速度会减慢。
而模型中的多重共线性,可能造成回归系数符号判定错误。