房地产开发管理制度

房地产开发管理制度

房地产开发管理规定

第一章项目立项规划管理规定

第一条建立有效的信息渠道，积极获取项目的开发信息。

第二条组织责任部门对获取的开发信息进行论证，编制项目可行性研究报告，减少项目决策的盲目性。

第三条可行性研究及经济论证结论获准后，讨论确定拟开发项目的立项及开工时间。

第四条讨论制定项目开发计划，明确项目前期手续，开工及完工等时间安排及要求，办理工程规划方案报批。

第五条向政府计划主管部门申报项目立项，申报内容包括 : 项目名称、位置、开发内容、规模、投资额、资金来源和开发周期等。

第六条编制定点建设申请报告，基本内容包括 :

(a) 提出申请依据，其中立项依据、规模、开发条件及必要性应阐述明确 ;

(b) 计划开发建设的时间 ;

(c) 该项目的联系人姓名、单位地址、联系电话 ;

(d) 附件: 土地证或土地权属证明、地形图、批准计划的文号或复印件，以及其它需要说明的文件。

第七条持申请报告到市规划局审批，领取定点规划设计条件通知书。

第八条按定点规划设计条件通知书和可行性研究报告的要求，到土地管理局确定建筑道路红线。

第九条根据建设项目的总体设计，办理建设用地审批手续，分期建

设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。

第十条持项目建议书或编制项目建议书的批准文件向当地规划管理部门提出选址申请，办理领取《选址意见书》。

第十一条持批准建设项目的有关文件，向规划管理部门提出定点申请，领取《建设用地规划许可证》。领取《许可证》后，方可向政府土地管理部门提出用地申请。

第十二条向政府土地管理部门提出用地申请，办理领取《建设用地批准书》。

第十三条持批准的规划设计、建设用地和建筑设计方案等有关文件向规划管理部门提出建设申请，办理领取《建设工程规划许可证》。

第二章勘察设计管理规定

第十四条严格执行《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》和《山东省建设工程勘察设计管理条例》。严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。严禁边勘察、边设计、边施工、并严格执行工程建设强制性标准。

第十五条及时收集建设工程有关的规划设计条件、现状地形图、现状管网图等原始资料，交勘察、设计等单位。

第十六条委托地质勘察，内容一般应包括 :

地质勘察，包括地质层土质、静力触探、各土层强度、稳定的地下水位线、液限、含水率，以及勘探部门对持力层选择建议等。

第十七条委托设计

设计包括规划方案设计、单体方案设计、建筑施工图设计、综合管网设计、道路设计、环境景观设计和室内外装修设计等。

第十八条工程技术部门组织相关部门，必要时邀请外部专家，进行

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讨论和论证，以确定该项目的建设标准、编写设计任务书的依据和关键设备的选型，编制设计任务书。设计任务书根据工程项目的不同，分别制定不同阶段的设计任务书。可分为 : 项目规划设计任务书 ; 建筑方案设计任务书 ; 施工图设计任务书等。其编制依据为 :

(a) 城市规划要求 ;

(b) 公司设计构想 ;

(c) 项目可行性研究报告 ;

(d) 该项目建设标准 ;

(e) 相关行业规范及法律法规要求。

第十九条设计任务书主要内容一般有 :

(a) 概况: 开发项目的交通地理位置、现状特点、工程性质、工程特点、市场销售定位等 ;

(b) 设计要求 :

——项目规划设计任务书 : 在政府规划部门下达的“规划设计条件通知书”的基础上，包括总规模、红线范围、住宅布局、人流车流、建筑风格、公共设施、环境保护、景观风格、日照朝向、各种管线、建筑高度 / 层数、建筑密度、绿化率、容积率等方面的要求。

——建筑方案设计任务书 : 在已审批通过的“规划设计方案”的基础上，包括建筑物性格 (共性与个性 ) 、建筑群体与个体形组合、外立面构图 /质感/色彩、建筑标准层高及标高、建筑平面布局、户型种类 / 比例、各户型使用空间的组成 /面积/ 功能/联系/分隔、楼梯/出入口、车库 /停车场、安全/人防/消防、环境保护等方面的要求。

——施工图设计任务书 : 在已审批通过的“单体建筑设计方案”的基础上，依据建

设标准编写，包括建筑细部、结构型式、人防 / 消防、采暖空调、电气电信、室内外装修、主要构配件、给排水、环保景观以及配套工

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程等方面的要求，应尽可能细化，明确到如材质、色彩、规格等。

第二十条设计任务书确定后，及时委托规划方案设计，上报规划部门，规划批复修改要求时，将修改意见转达规划单位予以调整。

第二十一条组织单体方案设计，并将方案上报规划部门审批。

第二十二条委托建筑设计过程中，对于专业性较强、技术较新颖的（例如玻璃幕墙、智能化、地热等）配套项目，若设计单位不具备设计能力或设计能力不能满足公司要求，可委托相关厂家进行专项设计。

第二十三条施工 / 监理单位不得修改工程勘察、设计文件，确需修改的，应当由原勘察 / 设计单位修改。经原勘察 / 设计单位书面同意，工程技术部门也可以委托其他具有相应资质的勘察 / 设计单位修改。施工 / 监理单位发现勘察 / 设计文件不符合工程建设强制性标准、合同约定的质量要求的，应及时联系勘察 / 设计单位对文件进行补充、修改。重大修改，工程技术部门需报经原审批机关批准后，方可修改。

第三章图纸会审和技术交底管理规定

第二十四条工程技术部门根据规划局批准的定点、规划设计条件通知书、定点图，将项目的地形图、红线图、市政管网等资料及规划设计委托书提交设计单位，由设计单位进行规划方案、建筑设计方案设计。工程技术部门组织有关部门对方案进行评审，并收集汇总评审意见交设计单位对图纸进行补充更改。

第二十五条联系规划局等有关政府部门对方案进行评审、论证、报批，并将规划审批意见书面通知设计单位，设计单位按审批意见进行图纸修改。

第二十六条参考市场调研报告，工程技术部门提出区内环境设计标准、户型设计标