【质量管理】某房地产企业《住宅批量精装修施工标准化管理作业指引》(2019修订版)
目录
第一章总则 (5)
一、目的 (5)
二、适用范围 (5)
三、内容说明 (5)
四、解释权 (5)
第二章精装修工程施工前期管理 (6)
一、精装总包与土建总包交接工作程序 (6)
二、土建交接完成面要求 (7)
三、图纸会审 (8)
四、图纸深化 (8)
一）图纸深化实施流程 (8)
二）图纸深化内容 (8)
五、精装修施工样板房施工及验收要求（交付样板验收详见产品管理部作业指引） (9)
一）施工样板房施工要求 (9)
二）施工样板房验收目的 (9)
三）施工样板房验收要点 (10)
六、精装管理策划 (10)
一）土建总包、监理约谈策划 (10)
二）招标文件解析 (10)
三）实测实量辅导及考评 (11)
四）施工推演 (11)
第三章精装修工程施工过程管理 (12)
一、施工技术交底的主要内容 (12)
一）大面积精装修施工图纸交底 (12)
二）施工流程交底 (12)
三）施工质量控制交底 (13)
四）甲、乙供材料交底 (13)
五）施工进度交底 (13)
六）成品保护交底 (13)
七）施工单位考核交底 (14)
八）安全文明施工交底 (14)
二、精装修施工工艺流程及控制标准 (14)
一）工序管理 (14)
二）施工工艺流程及控制标准 (16)
三、可视化现场与加工管理 (16)
一）可视化的现场管理 (16)
二）材料加工工厂化 (20)
四、甲、乙供材管理 (22)
一）甲供材申报、计划 (22)
二）甲、乙供材到货验收： (22)
三）甲供材计价与费用结转 (23)
五、精装修档案资料管理 (24)
一）工程档案管理要求 (24)
二）工程档案资料管理规定 (24)
第四章精装修施工质量管理 (25)
一、工程质量目标 (25)
二、工程质量停点验收管理 (25)
三、精装修房观感质量标准 (27)
第五章精装修工程成品保护措施 (28)
一、成品保护的基本原则 (28)
一）责任明确原则 (28)
二）工序合理化原则 (28)
三）其他要求 (29)
二、成品保护的标准做法 (30)
第六章验收、移交、保修及项目后评估管理 (31)
一、精装修工程验收工作流程 (31)
二、精装修工程移交工作流程 (34)
三、精装修工程入伙准备 (34)
一）保洁（客户开放及交付保洁） (35)
二）模拟验收 (35)
三）客户开放体验日 (36)
四）交付评估 (36)
四、精装修工程保修管理 (37)
五、精装修工程项目后评估管理 (37)
附件及附表（另附）
附件1：《精装修总包和土建总包施工界面的划分规定》
附件2：《装修工程交接界面质量验收标准》
附件3：《精装修房屋土建移交装修验收记录表》
附件4：《移交前风险排查汇总表》
附件5：《精装修样板房验收记录表》
附件6：《装修房工程质量验收记录表格》
附件7：《精装修施工工艺流程及控制标准》
附件8：《材料检测表》
附件9：《成品保护的标准做法》
附件10：《停点验收相关表格》
附表11：精装修质量实测实量评估体系（2019）
附件12：《精装修工程档案资料管理规定》
附表13：《分户验收内容及标准》
附表14：《房观感质量标准》
附件15：《装修房保洁验收标准》
附件16：公司精装修交付评估体系（2019）附件17：《模拟验收检查表》
附录：装修房工序管理流程图
第一章总则
一、目的
本指引是公司住宅项目批量精装修施工标准化管理作业指导文件，目的是在国家相关规范及标准的基础之上，根据目前公司批量精装修项目发展和管理要求，结合公司和行业住宅批量精装修项目管理的实践经验，将《住宅批量精装修施工标准化管理作业指引（2016修订版）》文件进行适应性修编, 通过客户满意、产品质量、环保健康的系统管控，提高我司精装修工程管理水平。
二、适用范围
本指引主要适用于公司在全国的住宅工程。
三、内容说明
1、将《住宅批量精装修施工标准化管理作业指引（2016修订版）》进行系统优化与
精简, 在原有的文件基础上重新梳理精装修项目业务流程及主要管控点，突出对于客户满意度影响较大的项目前期及交付阶段主要工作内容，更新公司现行的样板先行、实测实量、交付评估、数字化等质量管控文件要求和公司精装修产品标准化成果应用总结，以及城市公司和行业批量精装修项目管理的实践经验。
2、增加精装修管理策划规定，重视入场前工程策划。
3、增加读图讲图规定，项目部工程管理人员应深入熟悉图纸。
4、根据公司最新要求，增加交付联合验收、交付前物业评估及闭环检查环节，使交
付前发现的品质问题能够更好地闭环。
5、明确施工过程“四化”管理要求，即图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管
理可视化、施工现场整洁化。
6、对成品保护标准进行修订和优化，减少因成品保护不力导致的客户投诉和经济损
失。
7、对交付后工程维修阶段项目部与现场客户服务中心的职责进行了明确，涉及到施
工单位维修责任的，项目部团队终身有责任配合组织整改。
8、本指引未尽事宜，按现行的国家及地区有关规范，规定及标准执行。
四、解释权
本指引的解释权属公司运营管理部。
第二章精装修工程施工前期管理
一、精装总包与土建总包交接工作程序
1、针对住宅批量精装修交付项目的户内精装修工程，项目部（如无特别说明，本指引
中“项目部”指公司城市公司项目部）应于精装总包进场施工前组织交接工作。对于计划竣工备案后进行精装修施工的项目，移交的前提条件为工程竣工备案完成，且规划、消防等相关验收完毕，公共区域装修工作完成，户内精装修工程招标及合同签订完成。对于计划精装修施工之后竣工备案的项目，移交的前提条件为土建总包合同内所有土建工作完成，并整改完成（可分段移交），户内精装修工程招标及合同签订完成。
2、土建总包需参照当地法律法规完成每套房屋的分户验收。对于计划精装修施工之
后竣工备案的项目，可以以土建实测实量标准做为移交标准进行移交。
3、土建总包需按照公司房屋实测实量要求，在每套房间将建筑1m线、墙体控制线、
天花控制线标识清楚，并在墙面标注平整度和门洞尺寸等数据。
4、精装总包进场后，精装修监理负责组织土建监理、土建总包及各相关土建分包向
精装总包办理房屋中间移交验收，要求精装修交楼范围内每套住宅以及公共区域（含地下室、首层大堂、标准层电梯厅及走廊、电梯轿厢、消防楼梯间等）全数进行。住宅以户为单位，公共区域以层为单位形成一户（层）一表（《精装修房屋土建移交装修验收记录表》（附件3））及《移交前风险排查汇总表》（附件4）。
要求项目部、精装修监理、土建监理、精装总包、土建总包及各相关土建分包单位各1份存档，同时，精装总包负责复印1份粘贴在对应区域明显且无后期施工的位置上（如客厅阳台门玻璃），作为以后复查整改的跟踪记录。
5、精装总包应提前编制专门的中间移交验收的计划报精装修监理和项目部审批，同
时抄送知会土建总包。
6、在规定的中间移交期间内，土建总包和精装总包根据移交计划办理移交，土建总
包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托精装总包进行整改，相应费用由土建总包承担（需有书面文件并报城市公司批准）。
7、精装总包对照销售一户一图和精装修设计图纸，进行一户一图符合性验收。
8、中间移交验收按照《装修工程交接界面质量验收标准》(附件2)相应规定进行每
户验收并记录，应重点验收土建结构几何尺寸偏差、装修标高控制线、门洞口尺寸、给水管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞、同户型同尺寸偏差等，同时形成《精装修房屋土建移交装修验收记录表》（附件3）。9、中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期
间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到精装总包，精装总包承担相应的接收后房屋质量责任。
10、对于计划竣工备案后进行精装修施工的项目，中间移交接收后，精装总包承担
总包管理责任，负责整个精装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、精装修分包管理等总包管理职责。对于计划精装修施工之后竣工备案的项目，中间移交接收后，精装总包仅对各自楼栋单体及相应办公、库房区域承担上述协调管理责任，土建总包仍然承担总体的总包管理责任直至场内总平绿化施工完成，之后由精装总包承担总包管理责任。
11、移交并不免除土建总包对工程质量的保修和相关责任，项目部应组织土建及精
装修监理、土建总包、精装总包就土建及精装修的工作界面划分进行界定，并形成书面文件。
12、移交后由精装总包负责对垂直度、平整度等各项建筑几何尺寸指标进行整改，
包括对于精装合同范围内的改造，精装总包需确保改造后交付房间顶板水平度、墙体平整度等各项指标符合国家规范和公司相关要求。
13、土建总包、精装总包及各相关分包应在规定时限内完成我司模拟验收提出的质
量问题整改，并无偿配合我司应用互联网质量管控工具（如：房屋金管家、数字建筑等工具）开展整改工作。
14、交接流程示意图如下：
二、土建交接完成面要求
如项目确定为精装修交楼，建议将此部分要求纳入土建总包招标文件中。精装修总包和土建总包施工界面的划分详见《精装修总包和土建总包施工界面的划分规定》（附件1），具体划分时，需与总包招标要求一致。
三、图纸会审
(图纸会审相关要求请参照产品管理部最新发布的文件)
四、图纸深化
精装总包进场前，项目部应要求精装总包对精装图纸进行深化，图纸深化由精装总包组织实施，并将深化后图纸报监理单位及建设单位相关部门审核后确定。
图纸深化应与建设单位组织的图纸会审同步进行。
具体深化流程及要求如下：
一）图纸深化实施流程
二）图纸深化内容
五、精装修施工样板房施工及验收要求（交付样板验收详见产品管理部作业指引）
一）施工样板房施工要求
1、精装单位在完成图纸会审及深化之后、大面积施工之前，应首先进行实体样
板间施工。在施工样板房验收完成以前，严禁进行大面积施工。土建阶段应规划样板间、样板层位置，为精装修进场后施做样板提供条件，每一户型均需完成实体样板，相邻楼层设置工艺样板。
2、精装修样板房以会审后的图纸作为施工依据。
3、实体样板需充分考虑与前期销售时展示样板的关系，避免由此带来的投诉风
险。
4、土建前期阶段，项目部可根据实际情况制作各个精装房型的水电点位、墙体
砌筑的专项样板间，组织监理及建筑设计院、室内设计院、甲方设计部、甲方工程部、甲方成本部进行现场核对，形成以后移交的施工样板及标准。
5、项目部应重点关注：
①土建移交后实际施工条件是否满足施工要求。
②门槛石节点，门槛石与木地板，地砖的高差关系。
③户门门框与公共区木饰面的节点关系。
④户内柜体、设施与墙面的关系。
⑤防渗漏相关节点的施工。
二）施工样板房验收目的
1、明确交房标准，优化现有装修施工图。
2、统计材料，编写精装修材料清单（包括辅料），以确定材料数量、规格、型
号、供货方式等。
3、明确节点做法及饰面块材（墙地砖、石材、木地板等）的排列分布的原则。
4、明确施工流程顺序，及时发现各单位之间的配合存在的问题。
5、确定大面积施工质量标准及成品保护措施。
6、确定精装修综合图，对精装、电气、水暖等专业进行综合，发现精装定位与
机电各专业定位的偏差并及时调整，避免大面积返工，保证施工依据的一致性。
7、集中梳理变更，对于涉及费用的变更项目集中讨论，控制成本。
8、发现实体样板中与销售展示样板、销售说辞不一致地方，及时更正。
三）施工样板房验收要点
验收依据：精装修施工图纸、施工合同、国家规范、相关部门出具的检测报告、施工组织设计。
1、验收小组：验收应由项目部组织，设计部、营销（项目营销负责人或销售经理）、客服、物业、监理、精装单位、总包单位参加。
2、验收方法：对重点位置需进行实测实量如地面的平整度，墙面的垂直度，墙面地面不能有空鼓现象，层高、开间、进深等几何净尺寸需符合设计图纸要求。
3、验收项目：图纸范围内的所有项目。重点关注部品的使用功能、设计的合理性、各种部品的匹配性。
4、验收资料的整理：确定出一户一验的表格。
5、验收总结：精装总包编写总结报告及合理化建议，由设计方进行图纸优化，出最终版施工图。
6 、样板房经整改验收合格后，由装修单位向监理、项目部提交装修专项验收报告和验收资料，由地产各部门端口形成《交付样板验收意见》。
7、必须重点注意安全性、功能性验收，考虑施工样板间日后直接入住，其安全性及功能性必须满足要求，如玻璃淋浴房安装的稳定性及水、电、暖、风的功能必须达到要求。
8、验收过程中应参照《装修房工程质量验收记录表格》（附件6）或《模拟验收检查表单》（附件16）进行检查并做好记录。验收后需完成《精装修样板房验收记录表》（附件5）。
六、精装管理策划
精装修实施前，由项目部组织进行精装修管理策划
一）土建总包、监理约谈策划
精装修招标前，约谈总包单位、监理单位，就如何做好精装修项目管控，对总包及精装单位权责义务进行讨论策划，对总包合同涉及精装工程的部分进行梳理，明确精装单位进场条件、垃圾清运方式、垂直运输、界面交接、界面标准、安全文明配合费用等项目，列入精装修招标文件，加强对双方的约束。
二）招标文件解析
由采购部组织，成本参加，项目部精装负责人主讲，对招标文件中的各项管理要求，对招标文件中项目规模、工期及关键线路节点要求、施工条件、界面划分、技术标准、管理要求等向投标单位进行讲解，帮助投标单位加深对项目的理解，引导合理报价。
三）实测实量辅导及考评
项目部对精装修总包、监理单位技术负责人、商务投标负责人进行实测实量及交付评估体系讲解，讲解完毕后进行考试，反馈培训结果。
四）施工推演
采购部组织，由施工单位项目经理以ppt形式对项目管理思路进行汇报，由项目、采购、成本组成的评委进行提问互动，根据汇报质量及问答效果进行打分。对投标单位未响应招标文件的部分进行重点说明。报告分以下内容：
1)专业基本情况说明
2)平面布局（加工厂）
3)标段划分
4)WBS分解及进度计划
5)材料生产加工及进场计划
6)劳动力需求计划
7)交场安排及工作计划
8)主要工艺节点做法及管控动作
9)主要材料质量控制要求及管控动作
10)实测实量管控动作
11)专业间重难点分析及应对方案
12)风险分析及应对方案
13)交房及维保方案
第三章精装修工程施工过程管理
一、施工技术交底的主要内容
一）大面积精装修施工图纸交底
1、大面积装修施工图出图依据
大面积装修施工图为按施工样板房验收后修订并会签完成的施工图纸而成，装修施工前要仔细熟悉施工图纸，并与样板房实物现场进行认真核对。
2、装修施工要求
装修施工中墙地砖排版、平顶标高、平顶造型、门洞及开间尺寸等均要求与样板房一致，以便各种成品柜体、木门等工厂化集中加工，做到同一房型的统一性和标准化。如经与样板房对比有疑义或认为样板房有不尽合理的地方以及与图纸不一致的地方，精装总包需书面上报项目部审核认可后方可进行施工。
3、读图讲图
精装施工阶段由各专业审核各自专业及相关图纸，首先各专业设计师向其他专业及部门进行讲图，以便各专业相互了解设计细节，了解专业间交叉易产生遗漏、偏差的部位；再由工程、成本部门各专业人员向其他专业及部门进行讲解；在读图、讲图过程中发现问题并提前解决，避免带入施工阶段。
项目工程部向设计部、成本部等部门的内部读图、讲图。负责施工单位、监理公司向项目工程部、设计部等部门的读图、讲图，并按期组织。负责对读图、讲图过程中的问题进行整理，及时与设计部、施工单位、监理公司沟通并落实改进情况。
项目工程部各专业工程师讲图不少于1次/人·月，监理公司各专业工程师讲图不少于1次/人·月，施工单位技术管理人员讲图不少于1次/人·月；施工单位对劳务班组讲图不少于1次/班组·月。讲图次数可根据项目实际情况酌情增加。
输出成果：
读图工作应有《图纸内审记录单》。
讲图工作应有会议纪要。
各专业图纸评审记录单应及时沟通设计单位并跟踪设计方反馈意见。
二）施工流程交底
精装修各施工单位要明确关键工序的施工方案，熟知主要节点的技术要求，熟练掌握各成品保护方案，在施工过程中严格按《精装修施工工艺流程及
控制标准》（附件7）的要求贯彻落实指导施工。
精装总包向甲分包单位进行交底，明确工期要求、质量标准、施工顺序、作业条件等要求。
橱柜、衣柜、室内门等甲分包单位向精装总包交底，重点关注安装条件，如水电点位位置、安装净宽净高等，并形成交底记录。
三）施工质量控制交底
精装修施工质量控制交底为施工前交底的重点工作，交底要明确质量控制目标、质量管理技术与管理的保障措施、质量管理关键控制点等。（具体详见第四章精装修施工质量管理）
四）甲、乙供材料交底
通常橱柜、木地板、墙地砖、进户门、户内门、涂料、卫浴、洁具、龙头、厨电、柜体等会列为甲供料，具体见各项目的招标时《甲供材料清单》。各施工单位要明确甲、乙供材料，在编制施工组织计划时，合理安排甲供材料进场计划及首批材料报验单，做好乙供材料清单及送样封样和报验等工作，材料检测相关要求参见附件《材料检测表》（附件8）。
施工开始前应进行详细的甲供材施工交底工作，内容包括材料规格、特性、施工基础要求、施工方法、供货周期、使用保养及维修方式等，如甲供材由供货单位自行安排施工的（即甲分包，如橱柜、户内门、空调等），则需明确由精装总包提供的施工界面要求及施工周期要求，精装总包应按照要求提供相应施工界面，由甲供材单位对施工界面进行验收，如不符合要求则由精装总包进行整改至合格为止。（其他相关要求详见本章第四节甲供材管理）
五）施工进度交底
精装总包在编制施工进度计划时要充分考虑模拟验收、交付以及甲供材料加工周期，合理安排甲供材料进场时间，并积极配合做好其成品保护工作。在施工过程中施工单位要根据实际情况编制月进度计划及周进度计划，如出现进度滞后的情况，要及时分析并拿出处理方案，确保施工进度受控。
六）成品保护交底
各装修施工单位要充分意识到精装修房成品保护的重要性，在施工过程中不仅要严格按《成品保护标准做法》（附件9）做好自身产品的保护工作，其他单位要积极配合精装总包及甲指定分包单位做好其成品保护工作，并监督其落实情况。
精装修房成品保护至关重要。各施工单位要严格按精装修工程成品保护措施（详见第五章精装修工程成品保护措施）要求执行指导施工。
七）施工单位考核交底
为进一步提高产品品质，加强对施工队伍的管理，每个精装项目大面积精装开工前由项目部牵头，相关部门参加对本工程的各参建单位进行综合评估，并按其内容实施考核，各单位在施工中要积极配合。具体考核措施应在招标时根据项目实际情况进行约定。同时，建议公司项目部在开工前督促施工单位建立内部的奖罚机制与考核标准，以促使施工班组间形成良性的竞争机制。
八）安全文明施工交底
精装修房安全文明施工（特别是其中的防火安全施工）至关重要，项目部及精装总包要引起高度重视。在施工过程中加强对工人及分包单位人员的教育，在编制施工组织设计时要有专题方案，并由监理单位专人负责施工过程中的落实情况。项目部应重点关注我司安全管理标准动作的落实情况，安全管理实行一票否决制。安全管理标准图册详见附件7.1。
二、精装修施工工艺流程及控制标准
一）工序管理
1、制定合理的施工工序
工序管理强调正确的施工顺序，合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工，对于成品保护难度较大的材料，安排在大部分装饰工作量完成后进行安装，施工期间做好成品保护工作，原则上谁施工谁保护，做到工序结束即保护到位后移交下道工序进行后续施工，精装总包负责成品保护的日常维护。
项目部、监理单位、精装总包工序管理的具体内容、权责划分参见附录：精装修工序管理流程图。流程图施工顺序不是强制顺序，城市公司可根据实际情况调整。2、工序检查
现场应加强对水电预留预埋、卫生间防水、厨卫墙地砖镶贴、吊顶、木门套、涂料、地板、橱柜、电器安装、卫生器具安装等工序控制，做到项目部工程师常规工序10％抽查、重点工序100%检查，监理100％检查验收，并形成检查记录以备查验。每一道工序大面积展开前，均应先做工序样板，经监理、甲方确认后将作为大面积施工的工序质量标准。施工工序检查一览表如下：
二）施工工艺流程及控制标准
（详见附件7：《精装修施工工艺流程及控制标准》）
三、可视化现场与加工管理
一）可视化的现场管理
精装修施工现场品质、进度、工序过程进行可视化管理，设置清晰的过程控制表格，张贴在施工现场，包括《质量可视化表》、《进度可视化表》、《加工可视化图集》三种可视化表格，同《质量档案》一起建立一户一档质量管理资料。
1、质量可视化表
使用对象：项目部、精装总包、精装修监理（具体标注人员需签字）。
用途：用于检查和监控每户关键工作节点的质量检测情况。
使用场所：此表张贴在每户入门处
可视化管理表填写标识说明：
1)无风险项用绿色填涂，有可能产生潜在风险的项用橙色填涂，风险项用红色
填涂，用绿化线条涂饰以表示该户施工进度情况。
2)控制表悬挂于入户门外，填涂由施工单位负责，监理、公司对风险项及潜在
风险项进行控制整改及预防，处理至无风险项改涂为绿色。
3)此控制表与每户质量档案配合使用，发现有风险项或潜在风险项应查找相对
应的《每户质量档案表格》核对风险问题具体细节及整改跟踪情况。
4)对于重要的隐蔽验收节点，建议隐蔽前进行拍照留档（如厨卫区域水电管路
隐蔽验收时进行一户一照存档）。
2、进度可视化表
使用对象：项目部、精装总包、精装修监理（具体标注人员需签字）。
用途：用于描述项目实施过程各单元主要工序动态完成情况，为项目进度管理提供充分依据。
使用场所：此表张贴于各单元大堂内
3、加工可视化图集
使用对象：项目部、精装修监理、精装总包单位各班组
用途：明确集中加工各工序从设备要求、加工方法、包装要求、运输方法、安装过程到成品保护的全过程操作指引。
墙地砖集中加工工序图
序号集中加工
环节
工序过程
图集
1 加工设备
切割机倒角机循环水泵包装台
2 集中加工/
包装/仓储
将排版图转
换成下料单
切割倒角包装存储
贴材料标
签
成品验收
3
运输配送
材料配送单给仓库发货
员
装车
分发到房间
点货确认
现场安装
按排版图弹
线
铺贴过程
铺贴完成 成品保护 成品保护
4、质量档案
1) 《每户质量档案》是精装修房装修工程全过程工程检验记录。 2) 质量档案包含内容：
① 材料设备验收：记录着所有进场材料、设备的品质。
② 装修基础面验收：工作面移交单记录等装修工作面的土建施工标准。 ③ 装修过程质量检验可视化：防水工程闭水检查照片、吊顶封板会签单等资
料记录装修全过程中重要的工程点及隐蔽工程品质。 ④ 装修竣工验收：记录着最终交付给客户的产品品质。
⑤ 项目部设置图纸架，变更签证手绘到蓝图上，作为图纸须加盖作废章。
闭水前 闭水后
二）材料加工工厂化
施工过程中，木龙骨、门框基层、墙地砖的切割等的施工操作均集中在指