西工大科技园科技创新基地项目观察及定位思

企业来源地
北京、上海省外企业约占入住总数的1/5. 成都、西安入住较少，以省内企业为主。
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客群定位
企业类型
企业来源地
省内大中型企业为主
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目标企业分析一
国内、省内大型企业
国内及省内大型企业，发展稳定，经济实力较为雄厚，为谋求更大 的发展，需要在大城市设立分支机构或研发、科研中心等。 关注点：区域环境 园区形象 产品设计
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总部公寓（住宿+餐饮）
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独栋式单体设计
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独立产权 独立冠名
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部分入住企业
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项目实景展示
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上海 总部湾
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国内顶尖企业总部聚集地
上海总部湾占地约1400亩，总建筑面积约150万平 方米，由研发产业区、总部商务区和高档国际生 活区三大功能区组成。
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周边大型企业及机关单位
大唐电信+西安开米+唐兴数码+西安海关+西北电力设计院等
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地块SWOT分析
竞争优势(strength）
高新发展优势明显 地处唐延路稀缺板块 交通网络发达 周边各种配套齐全 自然、人文环境优越
竞争劣势(weakness)
项目地块较小 客户对企业总部认知度低
二次创业基地发展迅速 企业总部市场基本空白
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周边医院
西安高新医院（3级甲等）+省博爱医院
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周边酒店
香格里拉大酒店(5星）+西安水晶岛酒店(4星）+戴斯大酒店(4星）
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周边运动场馆
新纪元高尔夫俱乐部+陕西省运动训练中心+陕西游泳中心+同力体育馆等
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周边写字楼
数码大厦+旺座现代城+迈科国际+陕西投资大厦等
9、顶级物业
引进国际顶级物业服务理念，提供全方位、多元化、高标准的服务。
一、了解企业、项目情况并进行项目产业投资实地考察 二、符合产业政策的企业签订位置确认书 三、签订合同 四、入驻
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入住企业
置信凯德 招商银行 成飞航空设备 成飞设计研究院 华西都市报 中国华电 鸿业建设 都市中油石油钻采物资有限公司 四川拓展建设工程有限公司 成都拓普测控科技有限公司 ……
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• 抛开固有的格局化办公理念 • 依靠自我的地貌、特征及人文性质 • 塑造独特而唯一的建筑。
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我们要打造的是
现代中式风格建筑
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建筑造型独特
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现代与传统完美结合
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出色的景观 人性化的空间 现代与传统的完美立面
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未来的办公的豪门盛宴即将展开…
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目标企业分析二
省内中型企业
省内中型企业，成长迅速，发展潜力巨大，需要一个更好的场地、 环境及政策来提升自己形象，加快发展。 注点：区域环境 产品设计 办公条件
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3、项目定位思考
项目定位依据
区域发展 市 场
案例
地块
客群
二次创业核心 市场表现良好 创意产业带 竟品较少
市场存在空白
企业总部发展较快 企业总部成为趋势
机会(opportunity)
地块周边写字楼众多
威胁(threat)
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2、项目客群研判
客户来源分析表（以每100家企业为例）
90个 85个
73个 67个
3个 2个0个0个
3 0 个2 5 个
15个 10个
世界500强 国内大型企业 国内中小企业
总部基地 总部湾 成都青羊 西安同品
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自身生态优势不明显
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品牌
规模 精致化
生态
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便捷的交通
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优越的人文环境
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完善的配套
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多元的优惠政策
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高速 便捷的办公环境
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独特的建筑造型
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人性化的办公空间
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顶级物业
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西安总部办公新时代
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五.划未来
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生态化创意产业带
以唐延路为中心的创意产业带，入住企业主要以软件、游戏、媒体等企 业为主。
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二.辨是非
1、西安办公市场研判 2、同类产品分析
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1、西安办公市场研判
1、市场整体看好
09年上半年办公市场新增量为84843㎡，成交量为123822㎡，成交 均价为5807元/㎡ ，成交均价同比上涨了4.31%，趋势看好。
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北京 总部基地（ABP）
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中国首个总部经济示范区
占地65公顷,总建筑面积130万平方米
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独栋式总部楼+六星级商务酒店+总部公寓+金融广场
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优惠政策
企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三 年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。
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2、高新区占据主导地位
09年上半年高新区几乎囊括 了西安86%的办公市场；其次 是城北区域，其它区域所占 份额较小。
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2、同类产品分析
位置
秦唐12栋 本案
企业壹号公园 金达利机构
企业壹号公园（05年售完）
物业地址： 高新区长安科技产业园信息大道1号 占地面积: 350亩 总建筑面积:107300平方米 总户数: 42 容积率: 0.46 绿化率: 60% 户型区间：800—2600㎡ 销售价格：均价5500元/㎡ 开发商：西安高科新西部实业发展公司
高新区
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高新区用地规划
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高新近年工业生产总值
08年 07年 06年 05年
1546亿 1316亿 957亿 747亿
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2、唐延路发展概况 高新区南北大动脉
唐延路贯穿高新区南北，是高新区南北交通的大动脉
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二次创业战略重地
唐延路，承东启西、引南接北， 是高新区新的经济增长带。
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秦唐 12栋（06年售完）
物业地址 ： 高新区科技四路与唐延路交界 占地面积：25333平方米 总建筑面积：18000平方米 总 户 数：12 容 积 率：0.60 绿 化 率：52% 户型区间：902—2471㎡ 销售价格：均价7017元/㎡
开 发 商：陕西秦电房地产开发
有限责任公司
，
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综合研发楼
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双拼
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独栋
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成都青羊工业总部基地
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西部首屈一指的国际型企业总部集群
项目位于青羊工业集中发展区核心区域，是西部首屈一指的国际性企业 总部集群。
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占地面积：1089亩 投资规模：37.3亿元 总建筑面积：69万m2 容 积 率：1.6 绿 地 率：28％
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4、配套完善
项目周边配套齐全，酒店、学校、医院、高尔夫球场、公园等配套 应有尽有，配套十分齐全。
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6、产品独特
功能齐全
中式立面
人性空间
独栋设计
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7、产品丰富
独栋式总部楼+多层写字楼+总部公寓
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8、办公条件一流
商务会所+会议中心+培训中心+员工餐厅+便利店等
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沣
惠
科技路 南
路
唐
延
路
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项目地块
A地块
B地块
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地块交通
来自百度文库
二
丈
环
西
八 路
南 北 中 轴
三
线
环
丰
惠 路唐
延
路
本案
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周边生态
唐城墙遗址公园
木塔寺遗址公园
新纪元公园
永阳公园
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周边社区
橡树街区+紫薇尚层+罗曼公社+枫林绿洲+枫叶新家园+望亭国际等
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周边学校
西安文理学院+高新一中+高新第二学校等
六.称斤两
项目价值梳理
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九大优势共铸项目巅峰价值
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1、一流的园区环境
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2、交通发达
南
西
丈 八
二 环
三
路
环
丰
惠 路
唐 延
北 中 轴 线
路
本
案
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3、政策多元
西安高新区对于符合高新区政策的企业，以企业类型不， 分别给予免税/减税、房租补贴、创业扶持基金、高层次人 才优惠等多方面优惠。
客群来源地分析
国外 省外 省内
总部基地 2% 20 % 78 %
总部湾 1%
20 % 79 %
成都青羊 0%
10 % 90 %
西安同品 0%
10 % 90 %
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小结
企业类型
北京、上海经济发达，入住企业多以国内大型企业为主。 成都、西安地产内陆，经济发展相对滞后，因此入住企业以中小企业为主。
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面积区间
独栋、双拼800—2000平米 商住楼150—300平米 写字楼100—500平米
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独栋与双拼特性
独立車位 独立花園 一层层高不小于3.6米 阳光充足 独立空间强大
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商住楼特性（150-300平米）
办公空间独立 独立卫生间 空间有高度 阳光充足 动线独立
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街道的回归
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地块位置图
A地块
天 虹
大
厦
B地块
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地理环境概念
子
卯
酉
北
西北
东北
西
东
西南
东南
南
午
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总平图
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鸟瞰透视图一
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鸟瞰透视图二
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鸟瞰透视图三
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平视图
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2、产品建议
产品定位
独栋、双拼 商住楼 写字楼
综合楼
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研发楼
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独栋
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企业总部特点总结
独栋设计 产品独特
以独栋为主，面积在
1000—1500㎡之间，产
品造型独特，功能齐全。
配套齐全
一般包括酒店/会所/ 公寓，以及商业餐饮 等其它配套。
独立产权 独立冠名
具有独立产权，业主可 根据自己企业情况进行 冠名及Logo墙装饰。
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超5A配置
社区商业（电影院/
培训中心/图书馆/会议中 心）
完善的公共配套
（便利店/干洗店/特色商 店/家政服务等）
格调商务：会所+酒店 5A级自动化办公 大型员工餐厅 员工时尚青年城
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招商目标企业
5+2企业
5–世界500强 2–国内行业100强企业+有潜力、快速成长的中小企业
招商流程
交通便捷 环境优越
交通网线密集，内部 绿化率较高，自然环 境优越。
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启示：
1、企业总部在发达地区已成为一种发展趋势 2、企业总部大多处在城市热点交汇区域 3、企业总部大多交通网线密集
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四.定大局
1、项目地块研判 2、项目客群研判 3、项目定位思考
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1、项目地块研判
项目区位
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便捷交通
距陆家嘴30分钟、浦东机 场25公里、虹桥机场28公 里。
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环境优美
每户独享300-600平米私家水岸花园
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高性价比
入住即可拥有上海总部湾50年产权、房屋永久产权
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独家领地
独家的建筑冠名权、LOGO墙；独家的安保系统；
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人性化设计
部分户型有中厅设计 立面采用玻璃幕墙 底层层高4.5米 二、三层层高3.9米
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陕西经济增长极
中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的 区域之一，是陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口。
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海外高层次人才创新创业基地
08年，西安高新区与北京中关村、上海张江等高新区一起，率 先成为全国首批“海外高层次人才创新创业基地”。
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西高新位于西安 市南郊科教文化区, 已完成开发配套面 积35万平方公里。
西工大科技园科技创新基地 项目观察及定位思考
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目录
一.望高新 二.辩是非 三.观天下 四.定大局 五.划未来 六.称斤两
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一.望高新
1、高新概况 2、唐延路发展概况
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1、高新概况
国家建设世界一流科技园区之一
西安高新技术产业开发区1991年成立，科技创新竞争力居全国高新区第3位。
写字楼特性（100-500平米）
公共会议室 强大的秘书群 空间有高度 独立的形象墙 科学的动线
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欧式?
3、建筑风格建议
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现代风格?
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后现代风格?
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以西安历史文脉为依据，观察千年人文。
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以时代发展为特点，解析现代建筑风格。
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现代 中式
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唐延路核心 交通便捷 人文环境优越
注重区域环境 注重园区形象 注重产品品质
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区域 市场 案例 地块 客群
「西安企业总部第一园」
发展核心+市场空白+西安少有+优越环境
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与上述企业总部相比我们项目
品牌优势较弱
总部基地 ABP 英国道丰 总部湾 上海星月投资
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规模偏小
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1、规划思考及建议 2、产品建议
3、建筑风格建议
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1、规划思考及建议
大刀阔斧
• 抛开千篇一律的办公空间 • 抛开千篇一律的建筑风格 • 抛开千篇一律的办公环境 • 抛开千篇一律古板的一切
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我們的項目……
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顶级企业聚集群落
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设计理念
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空间的回归
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小结
办公市场
▌办公市场整体表现看好。 ▌高新区几乎囊括了西安90%的办公市场。
同类产品
▌同类产品较少，仅有秦唐12栋、企业壹号公园二个项目。 ▌同类产品面积在800—2600㎡之间，价格因区域不同差别较大。
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三.观天下
企业总部案例赏析
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北京总部基地 上海总部湾
成都青羊工业总部基地