推荐-20XX成都郫县红光镇天邑片区二号地块可研报告终

项目区域分析
郫县核心城区三大组团的发展呈现了“一轴两区三心”的格局，基地所在的红光镇组 团处于一轴、两区的交汇点，具有一定的区位优势明显。
生态化居住区
成都绝佳的生态居住区域 打造 “三高”品牌（高品质、高性价 比、高增值空间）；成都七水汇 聚的“水脉”资源；川西独有的 林盘生态。
泛城西新中心 成都主城区西北部区级中心
红光镇天邑片区二号地块可研报告
谨呈 四川宇众房地产开发有限责任公司
上海同鸿·成都同策汇 2012-06
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目 进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出 一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归 本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足 点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有 效的风险控制决策建议。
➢ 配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大 转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部 商贸中心；
项目区域分析
地块区域交通机能发达，地块四面环路，可达性高，交通优势明显。
核心干道：老成灌路、地铁2号线、西区大道 次级干道：红高路、绕城高速
➢ 红光镇：
红光镇2000年被列为“全国小城镇综合改革试点镇”。红光镇经济发达，市场繁荣、人民富足，是一座新兴 的现代工业小城镇。镇域人口约6万，其中农业人口2.8万人。
• 地块四面有规划道路，但现阶段道路尚未开始 修建，这将对本项目的可达性造成一定影响。
项目属性总结
项目整体开发难度较小，适合打造“短平快”项目。
优点：
缺点：
• 项目内部地势平整，具备 良好的开挖性。
地势平整
地块开发 有难度
• 地块四面规划道路尚未开 始修建，且地块只能通过 普通市政道路到达，现阶 段可达性较差。
成都老城区西部和北部人口和城 市功能外溢扩散区域
郫县在成都 的功能定位
富有经济实力、独具城市 魅力、充满创新活力的成
都西部新中心
文化科技资源
成都古蜀文脉正源 成都重要的科研教育基地 成都最早的国际化区域 成都“少城”— 尊贵之地
IT 产业高地
西南地区高新科技人才集聚 现代化城市化区域整体形象
项目区域分析
项目区域分析
红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一，地块毗邻高新西区、西华大学、现 代工业港，区域产业资源、科研资源、教育资源丰富。
未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域 节点和次区域中心社区的三级空间结构布局
项目区域分析
板块描述
红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区 和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。
➢ 犀浦镇：距市区7公里，离县城11公里，国道213线、沙西 线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕 城镇。
项目区域分析
红光为郫县三大中心组团之一，为区域房地产开发的核心板块，地块区域价值明显。
一主 两副 四点 两带
城市空间发展布局
➢ 一主：即主城区商业中心——郫筒镇、红 光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出 大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服 务业和商务服务，结合商贸中心的打造， 引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）
项目征地决策体系
企业条件分析
市场可行性研究
市场可行 市场不可行
财务可行性研究 终止
●这是一个什么样的项目？ ●开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？ ●开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？ ●项目将面临的竞争环境是怎么样的？ ●项目的机会和风险？
Part 1
地块属性分析
地块属性 地块区域分析 地块四至及现状 与犀浦地块对比分析
➢ 两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边 居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、 便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）
➢ 四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心； ➢ 两带：即IT大道产业带和沙西线产业带；
➢ 以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三 个中心组团；
• 板块房地产开发热度较高，可 充分借势。
市场潜力
缺乏外部 配套体系
• 相对缺乏外部配套资源，但是 随着橡树湾开发进入尾声，以 及龙城国际商业配套成型，本 项目可充分共享资源。
地块四至及现状
1：华润橡树湾 2：银枫别墅 3：天邑工地
北侧
西侧
4：住宅商业混合用地 5：龙城国际 6：红光镇
东侧
6
快铁红光站
5
4
3
南侧
2 1
地块现状
地块方正，规整，地势平坦，利用率高，开发难度小。现阶段地块内堆积有 大量土方，将给造成一定影响。
内侧区域
外侧区域
• 地块内部堆积有大量土方，前期土地整理将投 入一定量的成本。
ຫໍສະໝຸດ Baidu资源条件
可利用资源基本覆盖郫县的产业发展：工业集中发展区（现代 工业港北区和高新西区）、高校片区配套经济园（三所大学和 多所院校）、工贸产业聚集带（临317国道的市场经营户）。
宏观板块房地产开发程度较高，板块成熟。 从策略上，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优 势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在激烈的竞争环境下，有效借势、抢势，快速完成项 目的开发运营。
本项目地块位于郫县红光镇天邑片区，拥有极佳的区位条件。目前区域已经逐步形成 板块开发的态势，房地产开发程度高，市场追捧度高。
郫筒
红 光
犀 浦
地块
主城区
地块区位示意图
➢ 郫筒镇：位 于成都市西 北面，距市 区仅14公 里，地处县 城周围，国 道213线、成 灌高速公路 贯穿全境。
➢ 红光镇：距省会成都市区仅13公里。成灌高速公路、成都 市绕城高速公路、317国道穿越全境，交通便捷。
项目属性
地块指标
净用地面积 建筑密度 容积率
N
24539.98平米
总建筑密度＜30%，高层主体建筑密度＜18%
1.0≤3.6
土地性质 绿地率
建筑限高
二类居住用地(兼容商业 ≤10%）
＞35%
满足机场限高要求 （≤100米）
说明： 地块包含服务设施用地（农贸市场），面
积1923.34平米； 农贸市场容积率0.8≤1.6，限高24米。