房地产法第二章 房地产权属登记制度
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强制登记以德国为代表，我国亦采此制。
2、自愿登记，法律并不要求所有的不动产取得 和变动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合 同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动 的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只 产生对抗第三人的效力（排斥第三人取得所有 权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取 得优越于其他证明自己取得物权手段，而不能得 出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。
确权登记、过户登记、变更登记。
1994年，《城市房地产管理法》进一步明确房地 产权统一登记的原则。第59条：国家实行土地使 用权和房屋所有权登记发证制度。
（二）登记的效力
在我国登记簿及其权属证书具有产权推定公信力， 即权利正确性推定效力。这种公信力主要在于保 护与之交易的第三人利益。
三种措施：强制登记；统一登记；形式审查与实 质审查。
房地产法第二章 房地产权属登记制 度
登记涉及登记机关和登记申请人。
登记机关种类：一为专门登记机关，如日本的登 记所；一种是由法院或其他司法机关充任：如美 国的地方法院即办理地产权登记。中国：房地产 行政管理部门担任登记机关。
登记申请人为房地产所有权人、他项权利人及其 他与登记房地产有利害关系的人。
（二）房地产登记的基本制度
不动产登记簿为表征房地产物权的根据，保存于 登记机关，利害关系人可以申请查阅。
登记机关颁发房地产权属证书。权属证书与不动 产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。
登记机关颁发证书之前须严格审查，登记机关只 作出登记或不登记决定。登记具有公信力。
权属证书是登记机关颁发的，在被证明是虚假伪 造之前也应当推定与登记簿一致。
所有权证、共有权证、他项权证。
1ຫໍສະໝຸດ Baidu95年，国家土地管理局《土地登记规则》，初 始登记和变更登记。
（二）设立登记
他物权产生于即有权利，对于原权利来说，他物 权是原权利人设立的结果，故他物权登记，即为 设立登记。
中国，土地使用权，产生于土地所有权。
一种是他项权，如地役权（邻地使用权）、抵押 权、租赁使用权等。
交易时应查阅登记簿，而不应仅审查权属证书。
二、登记的公信力
（一）不动产物权对外表征手段及公信力
物权--对世权，对世性要通过一定的事实体现出 来，而世人也正是通过某种权利表征手段，来判 断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。
物权表征形式有两种：一种是占有，另一种是登 记。
动产--占有人一般被推定为所有权人；（占有对 动产的公信力）
（3）合同行为并没有涉及物权的设立、移转或 其他变动，而法律和行政法规规定必须登记或者 明确规定不登记合同不生效的，应理解为合同生 效要件。
第二节 我国现行房地产登记制度及其完善
一、我国房地产权属登记制度基本规范
（一）确立
1983年，《城市私有房屋管理条例》第6条：城 市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关 办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋 所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时， 须到房屋所在地房管机关办理房屋所有权转移或 房屋现状变更登记手续。
（1）并非所有的登记均影响合同效力，如备案 性登记。只有法律法规明确规定登记影响合同效 力时，才涉及合同效力。
（2）当合同行为涉及物权或物权性权利的设立、 移转或其他变动，且只有登记才取得效力的，登 记为物权变动要件，但不影响合同效力；只有法 律和行政法规明确规定影响合同效力的，才可确 定为影响合同效力。
不动产--登记簿或登记权属证书记载的权利人被 推定为所有权人（登记簿对不动产的公信力）。
登记簿的公信力，登记簿是对权利归属的真实记 录。公权力干预私权的结果，是对财产拥有或交 易事实的确认；为登记设定公告期，是为了便于 利害关系人的提出异议 ，增加登记的真实的真 实性。。
（二）登记效力的两种规则
以法国、英美为代表。
房地产权取得和变动登记
（一）房地权取得与登记
主要有新建、继承、买卖、赠与、置换或交换、
时效取得等。
在实行自愿登记制度国家，合同一成立或已届履 行期，即发生所有权移转效力；
在实行登记生效国家，合同等行为仅仅是所有权 移转的原因，不动产物权变动还须登记，即将原 所有权人的权利注销、变更、将新权利人登记为 所有权人并颁发权属证书。
二、我国的房地产登记体系
2001年《城市房屋权属登记管理办法》：总登记、 初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记和 注销登记。
（一）总登记和初始登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在 一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权 属登记。
初始登记：新建房屋者向登记机关申请房屋所有 权的登记。首次取得所有权和其他物权的登记。
登记机关—公共服务机构，主要职能是确认并公 开物权，便利当事人了解房地产权属状况，节约 交易成本，维护交易安全。
登记机关为行政机关。通过权属登记为房地产规 划、税收提供依据；另一方面，审查房地产权取 得、变更真实性、合法性、干预交易，维护房地 产交易秩序。
中国：过分强调行政管理职能，使确认和公示功 能发挥不足
强制登记和自愿登记。
1、强制登记：不动产的取得、移转、变动均得 登记，不登记即不发生取得物权效力。即使受让 人事实上占有客体物，法律仍承认所有权。强制 登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性。被称 为登记生效主义。因登记取得物权，这种登记仅 仅是对物权变动的登记，因此，可以称为权利登 记或物权登记。
（二）区分两种登记
影响合同效力的登记和决定物权取得变动效力的 登记。
传统审判实践，确立不办理过户登记的房屋买卖 合同一律无效的原则。导致当事人利益保护的失 衡。
现代司法实践改变了传统态度，转采登记与合同 效力分离原则。
合同法44条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生 效的，依照其规定。1999年最高法院《关于适用 《合同法》若干问题的解释（一）》第9条：法 律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未 规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影 响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权 不能转移。
2、自愿登记，法律并不要求所有的不动产取得 和变动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合 同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动 的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只 产生对抗第三人的效力（排斥第三人取得所有 权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取 得优越于其他证明自己取得物权手段，而不能得 出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。
确权登记、过户登记、变更登记。
1994年，《城市房地产管理法》进一步明确房地 产权统一登记的原则。第59条：国家实行土地使 用权和房屋所有权登记发证制度。
（二）登记的效力
在我国登记簿及其权属证书具有产权推定公信力， 即权利正确性推定效力。这种公信力主要在于保 护与之交易的第三人利益。
三种措施：强制登记；统一登记；形式审查与实 质审查。
房地产法第二章 房地产权属登记制 度
登记涉及登记机关和登记申请人。
登记机关种类：一为专门登记机关，如日本的登 记所；一种是由法院或其他司法机关充任：如美 国的地方法院即办理地产权登记。中国：房地产 行政管理部门担任登记机关。
登记申请人为房地产所有权人、他项权利人及其 他与登记房地产有利害关系的人。
（二）房地产登记的基本制度
不动产登记簿为表征房地产物权的根据，保存于 登记机关，利害关系人可以申请查阅。
登记机关颁发房地产权属证书。权属证书与不动 产登记簿内容不一致时，以不动产登记簿为准。
登记机关颁发证书之前须严格审查，登记机关只 作出登记或不登记决定。登记具有公信力。
权属证书是登记机关颁发的，在被证明是虚假伪 造之前也应当推定与登记簿一致。
所有权证、共有权证、他项权证。
1ຫໍສະໝຸດ Baidu95年，国家土地管理局《土地登记规则》，初 始登记和变更登记。
（二）设立登记
他物权产生于即有权利，对于原权利来说，他物 权是原权利人设立的结果，故他物权登记，即为 设立登记。
中国，土地使用权，产生于土地所有权。
一种是他项权，如地役权（邻地使用权）、抵押 权、租赁使用权等。
交易时应查阅登记簿，而不应仅审查权属证书。
二、登记的公信力
（一）不动产物权对外表征手段及公信力
物权--对世权，对世性要通过一定的事实体现出 来，而世人也正是通过某种权利表征手段，来判 断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。
物权表征形式有两种：一种是占有，另一种是登 记。
动产--占有人一般被推定为所有权人；（占有对 动产的公信力）
（3）合同行为并没有涉及物权的设立、移转或 其他变动，而法律和行政法规规定必须登记或者 明确规定不登记合同不生效的，应理解为合同生 效要件。
第二节 我国现行房地产登记制度及其完善
一、我国房地产权属登记制度基本规范
（一）确立
1983年，《城市私有房屋管理条例》第6条：城 市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关 办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋 所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时， 须到房屋所在地房管机关办理房屋所有权转移或 房屋现状变更登记手续。
（1）并非所有的登记均影响合同效力，如备案 性登记。只有法律法规明确规定登记影响合同效 力时，才涉及合同效力。
（2）当合同行为涉及物权或物权性权利的设立、 移转或其他变动，且只有登记才取得效力的，登 记为物权变动要件，但不影响合同效力；只有法 律和行政法规明确规定影响合同效力的，才可确 定为影响合同效力。
不动产--登记簿或登记权属证书记载的权利人被 推定为所有权人（登记簿对不动产的公信力）。
登记簿的公信力，登记簿是对权利归属的真实记 录。公权力干预私权的结果，是对财产拥有或交 易事实的确认；为登记设定公告期，是为了便于 利害关系人的提出异议 ，增加登记的真实的真 实性。。
（二）登记效力的两种规则
以法国、英美为代表。
房地产权取得和变动登记
（一）房地权取得与登记
主要有新建、继承、买卖、赠与、置换或交换、
时效取得等。
在实行自愿登记制度国家，合同一成立或已届履 行期，即发生所有权移转效力；
在实行登记生效国家，合同等行为仅仅是所有权 移转的原因，不动产物权变动还须登记，即将原 所有权人的权利注销、变更、将新权利人登记为 所有权人并颁发权属证书。
二、我国的房地产登记体系
2001年《城市房屋权属登记管理办法》：总登记、 初始登记、转移登记、变更登记、他项权登记和 注销登记。
（一）总登记和初始登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在 一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权 属登记。
初始登记：新建房屋者向登记机关申请房屋所有 权的登记。首次取得所有权和其他物权的登记。
登记机关—公共服务机构，主要职能是确认并公 开物权，便利当事人了解房地产权属状况，节约 交易成本，维护交易安全。
登记机关为行政机关。通过权属登记为房地产规 划、税收提供依据；另一方面，审查房地产权取 得、变更真实性、合法性、干预交易，维护房地 产交易秩序。
中国：过分强调行政管理职能，使确认和公示功 能发挥不足
强制登记和自愿登记。
1、强制登记：不动产的取得、移转、变动均得 登记，不登记即不发生取得物权效力。即使受让 人事实上占有客体物，法律仍承认所有权。强制 登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性。被称 为登记生效主义。因登记取得物权，这种登记仅 仅是对物权变动的登记，因此，可以称为权利登 记或物权登记。
（二）区分两种登记
影响合同效力的登记和决定物权取得变动效力的 登记。
传统审判实践，确立不办理过户登记的房屋买卖 合同一律无效的原则。导致当事人利益保护的失 衡。
现代司法实践改变了传统态度，转采登记与合同 效力分离原则。
合同法44条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生 效的，依照其规定。1999年最高法院《关于适用 《合同法》若干问题的解释（一）》第9条：法 律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未 规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影 响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权 不能转移。