车位销售方案

XX地下车位销售方案

第一部分：成都市中心及项目周边地下车位市场调查

一、成都车位市场简介

1.车位供应严峻短缺，购买需求冷淡。

2006年4月发布的《成都市城市交通规划总报告》显示,成都每100辆机动车仅拥有33个泊位，但80%以上的人选择了租赁车库,对车位的认购和投资热情仍然未被调动起来。

2.车位供应日益不足造成收费标准的大幅上涨。

2007年1月1日，成都开始实行新的停车收费标准，一环内、外临时停车相差一元，一环以内普通室内包月停车由以前的180元/辆·月，涨到了300元/辆·月。

3.车位紧俏将为未来车位的购买市场带来契机。

根据最新市场调查显示，近八成人接受地下或半地下停车方式，加上成都的私车量以300-500辆/天的速度增长，预计未来几年，车主来说只租不愿掏钱买车位的观念，将随着小区车位的紧俏而改变。

结论：本方案制定的宏观市场基础——从长期的车位购买市场发展分析，未来市场将越来越具投资价值，前景看好。

二、《物权法》关于车位的规定——车位销售的约束条件

《物权法》第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

成都市当前对政策的执行情况是非业主购买车库不办理产权证件，其他公司在新政推出后也未向非业主出售。

三、项目周边车位租售现状

1、中心城区车位现状（普通车位、机械式停车位见附件）

2、周边区域车位现状

区域界定：北门大桥至玉沙路，太升北路至北大街

备注：2008-7-19下午实地调查数据，调查人：xx。

四、结论

成都市目前的停车位大体分为2类：普通车位（又分为微型、标准、豪华、子母车位）和机械车位

成都市中心目前地下停车位的市场租金：200-300元/个·月（普通车位）；

成都市中心目前地下停车位的市场售价：6—16万/个（普通车位），其中微型车位约6-8万/个，标准车位约8-10万/个，豪华车位（含子母车位）12-15万/个

＊从有限的资料来看，车位的销售情况均不太理想，主要原因是车位的租售比低，投资回报率低，导致大多数业主愿租不愿买。

第二部分：本项目车位产品分析

一、产品分析

1.总产值(根据目前规划设计图纸)

车位359个(规划车位391个，其中32个为子母车位，合并字母车位后实际359个。)产值预估约2800万元。

2.车位套内面积划分及依据

按套内面积分为3类，微型车位、标准型车位以及子母车位。

➢微型车位（<10㎡）：3 (-4.5)m×1.92(-2.16)m

➢标准型车位（>10㎡）：4.75(-5)m×2.28(-2.4)m

➢子母车位（子母车位>19㎡）：19.68㎡、24㎡（12㎡+12㎡）

参考：成都花园·上城（套内）：豪华车位：13㎡；标准车位：12㎡；微型车位：10㎡

万科·魅力之城（套内）：标准车位：12.72㎡（5.3 m *2.4 m）；微型车位：8.8㎡（2.2 m *4 m）3.车位数量

二、优劣势分析

1.优势：

1）市中心，车位较少，而停车需求较大；

2）项目位于RBD商务休憩区，紧临文殊坊大体量商业，且临主干道，到达率高；

3）项目住宅约800户，商铺89套，车位仅359个，车位比不到0.5；楼体交付使用后，居住、商务、商业对车位有较大需求。

2.劣势：

1）购买住宅的客户主要以首次置业（过渡性居住）及投资者为主；首置客户购车比例较小，投资者对车位多持观望态度。且商家（商铺）客户多以租赁为主，购买的可能性较小。

2)销售应符合《物权法》的相关规定。

三、客户分析

1.A 座客户分析

1）、年龄：以40岁以下为主

成交客户年龄分布

2040608010012014031岁以下

31-40

41-5051-60

60以上

0%

5%10%15%20%25%30%35%40%

2）、年收入：3—10万占到61%

3）、购买目的：自住居多

2 .B座客户分析

1）、年龄：40岁以下为主

成交客户年龄分布

2040608010012014016031岁以下

31-40

41-5051-60

60以上

0%

10%20%30%40%50%60%

2）、年收入：6—15万为主

3）、购买目的：投资居多

3.商业客户

鉴于商业物业的特殊性，不必要对商业客户做特梳理与分析。一般情况下只有高楼层自营客户会考虑购买车位。本项目高楼层商业自营客户不多。

就A\B栋客户来看，A\B栋虽然购买人群有明显的差异，但是作为以首次置业为主的A栋业主，在经济实力上有明显的不足，大规模购买车位的可能性不高；而投资客为主的B栋，由于其置业目的的特殊性更不会过多考虑购买本项目车位。

4、成交客户的付款方式与付款金额分析

1）、一次性付款客户：一次性付款的客户中，总价在35万以上的客户占11%。

2）、按揭客户：按揭客户中，总价在35万以上的客户占27%

5、针对可能购买车库的客户抽样测试：1）、抽样数据：50平米以上，共260户2）、有效数据：230份

3）、意向购买的客户分析

4）、需要考虑的客户分析