土地估价收益还原法模板-2016

0.00%
0.00%
⑦房屋年折旧费用(万元）
பைடு நூலகம்
213.8333
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总价× （1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用年限超过了 土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋可使用年限，并 且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧年限，其中：折旧年 限=土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限
维修率约为房屋重置价的1.5%-2%，本次估价取房屋重置价的
⑧修缮费用（万元） ⑨管理费（万元） ⑩保险费（万元） 房地产年运营费用（万元） ①房地产年纯收益（万元） ②房屋已使用年限（年） 3、土地年 ③房屋现值（万元） 纯收益a ④建筑物还原率（%） ⑤房屋年纯收益（万元） ⑥土地年纯收益（万元） ①安全利率 （二）土地 还原率r求取 ②风险调整值 ③综合资本化率r (三)土地收益年递增率s (四）未来可收益年限n（年） (五）未来可收益价格VF（万元） (六）宗地面积（平方米） (七)评估单价（元/平方米） (八)折合单价（万元/亩）
宗地收益还原法估价底稿
宗地名称： 估价人员： 项目负责人： 估价方法 适用范围 估价期日： 估价日期： 复核人： 2015年3月12日
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收 益和适当还原率的求取比较困难。 根据待估宗地的特点，调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的租赁、收益情况，对可获净收益、可获净收益期限、可 获净收益的可靠性进行对比分析。客观地计算其收益和费用，选取适当的还原率折现累加得出评估值。 收益法计算公式：V=(a÷r)×[1-1÷(1+r)n] 或：V=a/（r-s）×｛1-[(1+s)/(1+r)]n｝ 其中：V为收益值；a为年土地纯收益；r为土地还原率； n为收益年限，s为收益年增长率 （1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公司； （7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，本次估 价选用当前中国人民银行公布的一年定期存款年利率为安全利率 风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度 而确定，根据福州市目前的经济现状及未来预测和估价对象的土地用途等而确定
5.75% 8.30% 0.00% 46.96 2665.2672 84320.00 316.09 21.07
213.8333 34.2133 21.3800 783.4819 927.1848 10.525 8441.0715 8.30% 700.6089 226.5759 2.55%
2.00% 2.00% 0.20%
管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合理的值， 一般为年租金收入2%-5%，本次估价取 保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2%，本次估价取 公式=1之⑤×2之①+②+⑦+⑧+⑨+⑩ 公式=1之⑤-2之房地产年运营费用 2004年9月3日 房屋启用日期 公式=2之④-2之⑦×3之② 本次估价的难点 公式=③×④ 公式=①-⑤
技术路线
估价程序
具体测算过程
收益价格构成内容 ①总建筑面积（m ） 2） ②可出租面积（m 1、房地产 2 年总收益 ③月租金（元/m ·月） ④年空置率 ⑤房地产年总收益（万元） ①出租税费率(%) ②水电费、物业管理费（万元） ③房屋重置单价（元/m2） ④房屋重置总价（万元） ⑤折旧年限（年） 一、土地纯 2、房地产 收益a的求取 年运营费用 ⑥建筑物残值率（%)
r=①+② 根据调查，确定估价对象周围与之类似土地的正常客观年收益递增率 根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限 2060年8月19日 土地使用权截止日期 VF=a÷（r-s）×｛1-[(1+s)÷(1+r)] ｝
n
2
数量 59398.15 59398.15 24 0% 1710.6667 17.55% 0 1800 10691.6670 50.0000
备注 说明待估宗地上房屋总建筑面积，含不能出租的附属房面积 宗地上总建筑面积减去不能用于出租的附属房面积后的可出租面积 调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的房地产租赁 、收益情况、租赁行情，确定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。 根据租赁和市场情况分析确定空置率 公式=②×③*12*(1-④) 一般房产税12%、营业税5%、城建税1%-7%（县市区7%、城镇工矿区5%、其 他1%)、教育费附加及地方教育费附加合计4%。如有当地文件规定，应以当 地文件为准。 房屋物业管理费、水电费，由承租者负担，不予扣除 0% 以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或根据市场调查为准。根据 福建省建筑工程预算定额、费用定额和福州地区三材、地材供价情况，确 定类似房地产的平均重置价； 公式=1之①×2之③ 委估宗地上部建筑物为框架结构非生产用房，参考不同结构 取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表，根据 房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况综合确定为 委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同结构取值 详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表确定为 50