上海徐家汇商圈

n 周边写字楼物业林立
徐家汇是上海写字楼聚集的一大板块，港汇双塔工程 2005 年进入市场给徐家汇地 区增加了 12 万平方米的甲级写字楼面积，是徐家汇商圈发展的一大利好因素。写 字楼的投入使用一 方面增加了当地办公的人群，这类人群的消费能力一般比较强； 一方面商务往来的人群也会 对徐家汇的商业消费有较大的促进作用。
n 居民消费能力增长
上海近年来 GDP 在总量领先的情况下，发展速度也超过全国平均水平，上海城镇居 民的可 支配收入日益增多，作为上海一大知名市级商圈，城镇居名消费能力增长对 徐家汇商业发展 有着举足轻重的促进作用。
4. 结论
徐家汇没有淮海路的高档，也没有不夜城的杂乱，没有豫园那样的沧桑历史感，也没 有四川 北路商业街那样十足的平民气息，正因为和其他市级商圈不同，所以徐家汇 有着自己的特色。 它既有亲和力，也张扬着个性；它既洋溢着活力，也有内敛的一 面。尽管目前领先上海的其 他商圈，但在激烈的市场竞争面前，徐家汇在做着不断 的调整。一个多功能、国际化的市级 商圈——徐家汇，它的未来将更加精彩。
1.4 徐家汇交通现状及规划设计
l 徐家汇交通现状
徐家汇是一个交通枢纽，轨道交通有 1 号线和三号线、公交线路有公交线路 43、15、42、
72、44、50、56、732、93 等，约 60 多条公交路线。主要的交通要到包括肇家浜 路、虹 桥路、漕溪北路、华山路等，可以方便地通往全市其它区域。
l 徐家汇轨道规划设计
家汇在形
成了 8 个大的商业网点以及 1000 多家小型商业网点。 1992 年至 1994 年，是徐家汇商业建设的第一期，东方商厦、太平洋百货、大千 美食林、 中兴百货、太平洋百货、汇联商厦等 10 大商家就在此期间完成建设。 二期工程于 1998 年 完工，建筑面积 130 万平方米，其中港汇广场、美罗城等商场已经成为了上海西 南部新的 标志性建筑。
1.2 徐家汇商圈发展历史 徐家汇名城的来源于晚明科学家徐光启，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生 息，所以 命名为“徐家汇”。 十几年前，徐家汇还不算一个市级商业中心，多的是零零散散的小铺子，第六百货 已经算是 徐家汇最大的商场了。城镇居民消费能力的增长、政府的市政建设发展使得徐家汇 商业功能 逐渐增强，地铁一号线的建设是徐家汇商业发展的一大机遇。十几年的发展使得徐
大众
中心是特色以及 白领一族 5000 平方米的潮
流街 面 向 普 通 底楼的食品在上 海很有名气，2002
资料来源-上海中城国际大厦 方伟 1367-1576-352
2.3 徐家汇错位经营的原因
错位经营的益处在于差异化的竞争容易形成良性的竞争关系。
首先，目前徐家汇商圈有 50 万平方米左右地商业面积，内部的商业项目如果不采 取错位经 营的手段，则难以生存与发展。这是徐家汇商圈错位经营的必要性。 其次，从可行性来说，错位经营在徐家汇商圈也是可行的。统一经营对于一个大规 模的商业 项目来说是至关重要地，这个道理放在一个商圈的经营上也是如此。尽管 像徐家汇这样一个 大规模的市级商圈，其区内所有商家不可能统一经营。但是是由 于徐家汇商城股份有限公司 旗下拥有上海六百、汇金百货、汇联商厦、太平洋百货、 美罗城、美罗大厦、港汇广场等大 型商场，所以该集团公司在整个商圈中具有绝对 地话语权；此外，集团也可以对旗下内部商 场之间的经营作规划与协调。
未来 9 号线（松江——徐家汇），11 号线将经过ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ家汇，与 1 号线形成 3 线换乘。 其中 1 号线有 14 个出口，将人流分散到各个商场及周边交通干道。
2. 徐家汇商圈特征分析——多样化、错位经营
每个商圈都有其自身的特点，对于市级商圈徐家汇来说也不例外，由于其所处的地 理位置、 发展历史决定了徐家汇商圈目前的特征：多样性、错位经营性。
1.3 徐家汇内部环境
主要商业物业
百货商场——东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货商厦、汇
联商厦 Shopping mall ——美罗城、港汇广场 专业市场——太平洋数码广场、百脑汇、宜家
地铁商铺——徐家汇地铁商城分上下两层，占地 8000 平方米左右，约有 200 多家 商铺。有 迷你南京路之称。
上海市级商圈专题研究：徐家汇商圈 ——最多样的市级商圈 文/ 上海中城国际大厦方伟 136-7157-6352
1. 徐家汇商圈介绍 1.1 商圈范围 徐家汇位于上海市区西南部，从上世纪 90 年代开始进入飞速发展的阶段，徐家汇 商圈是上 海的城市副中心和市级商业中心。徐家汇商圈规划占地总面积 120—125 万 平方米，其核心 区域为 24 万平方米，北自广元路，南达中山南路，东自天钥桥路， 西至宜山路。按照规划， 商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达 200 万 平方米。 徐家汇商圈示意图
2.2 错位经营
尽管徐家汇商家众多，但却不杂乱。从定位上来说，各有侧重。目前徐家汇商圈主要 形成了 以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、上海第六百货、汇联商厦、港汇广场、 美罗城、吉买 盛八大商业物业为主体、1000 多个零散的商业点为辅的商业布局， 下面以徐家汇商圈一些 比较有影响力的商业项目为例进行分析。错位经营的具体表 现在经营档次、经营产品特色、 目标客群以及商场经营细节的方方面面。
各大商场错位经营比较表
商场名称 档次
经营产品特色
目标客群
其他
东方商厦 高档 经营不少国际品牌，曾推出过万元的裤 子
服 务 于 成 熟百 联 旗 下 老 牌
子，数千元的皮带，在引进世界品牌方面 顾客
做得比较好。品牌职业装是它的主打产
品，而经营品种丰富的各类男装，也是其
特色之一。
太平洋百货
中档
针 对 时 以潮流引导者的
引入港台成熟的大众流行与时尚品牌主 要
尚 青 春 的 青 形象出现，播放的
年男女 是欢快的动感音
乐
六百 人
美罗城
中档 商
六百以国产名牌尤其是上海本地品
牌为
年 龄 偏 大 老牌商家是这主 较 传 统 的
重要因素
中高档 以中外合资的品牌为主打
中年白领 门前广场是徐家
汇商家秀场，聚集
人气。商场内播放
港台的流行曲。
3. 徐家汇商圈竞争力分析
3.1 优势
n 良好的商业基础
凭借着便利的交通、成熟的市政配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人 们的心目 中是个既有历史感又有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的 尖沙嘴。
n 便捷的交通体系
交通便捷对一个商圈的支撑作用是不言而喻的，可以说，任何一个商圈的成功兴起 都以交通 便捷为必要条件，由于城市副中心和交通集散中心的双重身份，徐家汇地区的日均 客流量超 过 65 万人次，公交线路承担着其中 20 万人次/日的运量。巨大的人流带来了广阔 的商机。
2.1 多样性
徐家汇的多样性主要表现在商业业种繁多，经营业态各异。
业种多样主要表现在，在徐家汇，服饰、鞋类、玩具、珠宝、数码产品、家具、建材、 餐饮、 休闲娱乐各种产品和服务应有尽有。
业态多样主要是指徐家汇商圈中的商业设施的经营业态各异，包括百货商场、专业 市场、特 色商业街、shopping mall、卖场、地铁商业街等等，零售商业的大部分业态都可 以在这里 找到。
写字楼 港汇广场、美罗大厦、江山大厦、飞洲国际广场、汇智大厦等多幢甲级写字楼，另外还有十 几
幢乙级写字楼在列。
宾馆 徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有 40 家左右，主要有光大会展中心国际 酒
店、青松城大酒店、莫泰 168 宛平南路店、汉庭连锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒 店 徐家汇店等等。 住宅 徐家汇也是高档住宅比较集中的板块，徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、东方曼哈顿、永新 花 苑是比较有代表性的楼盘。 除了大量商业、居住设施外，徐家汇文化氛围浓厚，上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇 藏 书楼、上海交通大学、上海社会科学院以及众多的科研机构都落户于此，9 万平方米的徐 家 汇公园也是徐家汇的一景。
中高档 娱乐、休闲、文化消费为主。 商场外墙漂亮的
未来 徐 家 汇 以
书店、电影院、健身俱乐部、KTV 等。
文 化 娱 乐 为 银色球体是标志
下还有小吃中心和游戏机房等娱乐场。
港汇广场 高档 汇联商厦 中低
占地 5000 平方米的“潮流街” 城和女鞋城,500 平方米的超市， 400方米的名店运动城 5000 平方米美食广场以及永乐影院。 中型百货，底楼的食品柜台和小吃铺
3.2 机会
n 多条轨道交通的规划
未来轨道交通 9 号、11 号线建成，将给徐家汇带来更大的人流量，使其成为交通 枢纽、城 市副中心。
n 未来周边人口剧增
目前及未来很长一段时间内，市郊地区大型住宅区的开发是房地产市场的一大重点， 徐家汇 周边的七宝、莘庄、虹桥以及徐汇区南部板块住宅区都会再兴建不少楼盘， 徐家汇商圈将会 有更多的消费人群支撑。