房产税、城镇土地使用税知识要点

合集下载

房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023

【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。（二）从租计征（租金计税）：应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？（1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。（财税〔2006〕56号）（2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋或企业自建房屋）。
第三部分在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分如何计税？（计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号）规定的税额标准执行。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。

房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税的联系和区别(超详细)

.这几个税种很容易让人混淆，简单的做个总结。

1>从课税对象来分析1.房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种财产税；2.土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，是对土地增值额征收的税。

3.城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额征收的一种税；城镇土地使用税新征用的土地，必须于批准新征用之日起30日内申报登记，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税（其他情况都是次月开始计征）。

4.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种行为税，是以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收；5.契税是以所有权发生转移变更的不动产为课税对象，向产权承受人征收的一种税，是不动产买卖、赠与或交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。

2>从几个税之间的联系分析这几个税种中，每年都要征收的是房产税和土地使用税，在拥有房产和土地使用权的期间，按年计征，分期缴纳，这两个税种的优惠政策有很多相同之处，在学习时可以参照把握。

一次性征收的是耕地占用税，在获准占用耕地的环节一次性征收，此后不再征收耕地占用税。

契税属于转移税，土地增值税属于增值税，开发商从政府买了土地，在上面盖了房子，再卖出去，对这中间的附加值征税。

征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。

土地使用税和耕地占用税之间联系也很大，纳税人获准占用非农村耕地时，要交耕地占用税，从批准征用之日起满一年后，就要交土地使用税了，所以这两个税种，存在一个衔接的问题。

备考注会或者注税的朋友可以注意下，这也是一个常考点。

土地增值税和契税是在转让房地产的同一环节中，分别对转让方和承受方征收的税种，也就是说，转让方有偿转让国有土地使用权及房产，要交土地增值税，同时购买方作为房地产产权的承受方，要征收契税。

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法-房产税纳税义务人与征税范围

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第八章　房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法知识点：房产税纳税义务人与征税范围● 详细描述：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

具体包括： 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（二）征税对象——房产与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（三）征税范围房产税的征税范围不包括农村。

例题：1.下列房产应征房产税的有（）。

A.企业办公用的房产B.军队出租的空余房产C.个人拥有的营业性房产D.宗教寺庙中宗教人员生活用的房产正确答案：A,C解析：选项B，对军队空余房产租货收入暂免征收房产税；选项D，宗教寺庙中宗教人员生活用的房产免征房产税。

2.以下属于房产税征税对象的有（）。

A.室内游泳池B.加油站罩棚C.独立于房屋之外的围墙D.办公楼正确答案：A,D解析：加油站罩棚，不属于房产，不征收房产税；独立于房屋之外的围墙，不具备房产的特征，不征收房产税。

3.房产税的纳税人可以是（）。

第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法new

扬州大学管理学院rmyao@ 13
特殊规定
第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
（1）以房产联营投资，共担经营风险的，
以房产余值为计税依据计征房产税；
（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
【答案】A
【解析】应纳房产税＝1200×6×4%＝288（元）
扬州大学管理学院rmyao@
21
六、税收优惠
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
扬州大学管理学院rmyao@ 18
五、应纳税额的计算
计税方法计税依据税率税额计算公式全年应纳税额＝应税房产原值× （1-扣除比例） × 1.2% 全年应纳税额＝租金收入× 12%（个人为 4%）
从价计征房产计税余值 1.2% 从租计征房屋租金 12%（个人为 4%）
扬州大学管理学院rmyao@
6
【例题· 多选题】
下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。
A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人

房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

城镇土地使用税
对国家重点扶持的能源、交通等基础设施用地以及企业关闭、搬迁后荒废的土地等给予税收减免。
耕地占用税
对农业结构调整中从事种植业的纳税人占用耕地给予税收减免。
总结词
三种税的税收优惠均针对特定群体或特定行为，体现了税收
公平和社会责任。
05
CHAPTER
相关法律法规
《中华人民共和国房产税暂行条例》
总结词
规定了房产税的纳税人、计税依据、税率、减免政策等内容。
详细描述
该条例规定，房产税由房屋所有权人缴纳，计税依据为房屋原值或租金收入，税率根据不同地区和用途有所差异，同时也有相应的减免政策。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
总结词
规定了城镇土地使用税的纳税人、计税依据、税率、减免政策等内容。
房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
目录
CONTENTS
• 房产税 • 城镇土地使用税 • 耕地占用税 • 三种税的异同点比较 • 相关法律法规
01
CHAPTER
房产税
房产税的定义
房产税
是对房产所有人征收的一种税，根据房产的评估价值或租金收入计算。
目的
增加地方财政收入，调节收入分配，促进房地产市场健康发展。
特点
城镇土地使用税是一种对土地使用行为征收的税种，其目的是调节土地资源的利用，促进土地节约集约利用，并增加地方财政收入。
城镇土地使用税的征收范围
城市、县城、建制镇和工矿区内的土地
01
这些区域内的土地都是城镇土地使用税的征收范围。
外商投资企业和外国企业的用地
02
这些企业在中国境内的土地也需要缴纳城镇土地使用税。
纳税人应当依法履行纳税义务，合理利用土地资源，不得滥用权利逃避缴纳税款。

房产税法、城镇土地使用税

，具体取决于不同的国家和地区。
两者之间的区别
征税对象不同
房产税针对房产本身征收，而城镇土地使用税针对土地使用征收
。
税收负担不同
由于房产和土地的价值差异较大，因此房产税和城镇土地使用税
的税收负担也不同。
税收政策目的不同
房产税主要目的是调节收入分配和促进房地产市场平稳健康发展，而城镇土地使用税主要目的是调节土地资源利用和促进土地节
某企业的城镇土地使用税筹划案例
案例概述
某企业为降低税负，根据城镇土地使用税法进行合理筹划。
筹划过程
该企业通过调整土地用途、合理规划用地等方式，降低土地使用税税额。
案例分析
该企业通过合理的税收筹划，降低了企业税负，提高了经济效益。
某区域房产税法与城镇土地使用税的协同管理案例
案例概述
某区域在房产税法和城镇土地使用税管理上进行了协同改革。
推进税收公平
未来房产税和城镇土地使用税的改革将继续致力于实现税收公平，减少地区间、用
途间的税收差异。
加强信息化建设
借助现代信息技术手段，建立完善的税收征管系统，提高税收征管的效率和准确性。
加强国际合作与交流
未来将进一步加强与其他国家和地区的合作与交流，借鉴国际先进经验，不断完善我国的房产税法和城镇土地使用税法。
合理的房产税和城镇土地使用税政策可以调节房地产市场的供求关系，促进房地产市场的健康发展。
04
CATALOGUE
房产税法与城镇土地使用税的征收管理
征收对象与范围
征收对象
房产税和城镇土地使用税的征收对象是拥有房产和土地使用权的单位和个人。
征收范围
房产税和城镇土地使用税的征收范围根据不同地区和政策而有所不同，一般包括城市、县城、建制镇和工矿区等。

土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点

第 1 页共 6 页
1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的
单位或个人缴纳。

2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决
的，由实际使用人纳税。

3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳
税。

4.对外商投资企业和外国企业暂不适用
城镇土地使用税。

第 2 页共 6 页
第 3 页共 6 页
第 4 页共 6 页
第 5 页共 6 页
1、购置新建商品房，自房屋交付使用之
次日起计征城镇土地使用税。

2、购置存量房，自办理房屋权属转移、
变更登记手续，房地产权属登记机关签发
房屋权属证书之次月起计征城镇土地使
用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借
房产之次月起计征城镇土地使用税。

4、房地产开发企业自用、出租、出借本
企业建造的商品房，自房屋使用或交付之
次月起计征城镇土地使用税。

5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之
日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。

6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用
次月起缴纳城镇土地作用税。

第 6 页共 6 页。

房产税城镇土地使用税

关注新技术应用
关注大数据、人工智能等新技术在房产税和城镇土地使用税征收管理中的应用，探索提高税收征管效率和纳税人遵从度的新途径。
THANKS
感谢观看
城镇土地使用税的基本概念、征收对象、计税依据、税率等。
房产税和城镇土地使用税的收入分配和使用情况。
02
房产税概述
房产税定义及征收对象
房产税定义
房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
征收对象
房产税的征收对象主要是城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府确定。
国内外实践经验比较
系统梳理了国内外房产税和城镇土地使用税的实践经验，比较了不同国家和地区的政策差异及实施效果。
中国房产税与城镇土地使用税现状分析
深入分析了中国房产税和城镇土地使用税的现状，包括政策演变、征收管理、税负水平等方面。
存在问题及改革建议
针对中国房产税和城镇土地使用税存在的问题，提出了相应的改革建议，如完善税制设计、加强征收管理、推进信息化建设等。
完善征管制度，提高征管效率，确保税款及时足额入库。
推进信息化建设
运用现代信息技术手段，提高税收征管的智能化、精细化水平。
完善相关配套措施
建立健全房产评估、争议处理等相关制度，保障税收改革的顺利实施。
07
总结与展望
研究成果总结
房产税与城镇土地使用税的理论基础
通过对房产税和城镇土地使用税的理论研究，明确了其征收原则、计税依据、税率设计等方面的理论基础。
征收对象
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
城镇土地使用税计税依据及税率

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法-税率、计税依据和应纳税额的计算

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第八章　房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法知识点：税率、计税依据和应纳税额的计算● 详细描述：（一）税率——有幅度的定额税率，是该土地所在地段的税率。

1.城镇土地使用税单位税额有较大差别。

最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。

2.经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。

经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。

（二）计税依据——实际占用的土地面积 1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。

3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。

待核发土地使用证以后再作调整。

（三）应纳税额的计算（全年）应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额例题：1.下列各项中，符合城镇土地使用税规定的有（）A.城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方式B.纳税人使用土地不属于同一省的，由纳税人向注册地税务机关缴纳C.纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应当缴纳城镇土地使用税D.纳税人实际占有土地但尚未核发土地使用证书，由税务机关核定计税依据正确答案：A,C解析：本题考查的知识点是“城镇土地使用税的有关规定”。

纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税，所以选项B不正确；尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整，所以选项D不正确。

2.某国家级森林公园，2012年共占地2000万平方米，其中行政管理部门办公用房占地0.1万平方米，所属酒店占地1万平方米、索道经营场所占地0.5万平方米。

房产税、城镇土地使用税征收须知

房产税、城镇土地使用税征收须知一、房产税（一）房产税概述房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

（二）房产税征收范围：房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

（三）房产税征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：1.从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值，10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

安徽省规定房产税均按其原值一次减除30%后的余值计算。

2.从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

房产税税率采用比例税率。

按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：1.以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-30%）×税率（1.2%）2.以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)（四）房产税征收对象房产税的征税对象是房产。

负有缴纳房产税义务的单位与个人。

房产税由产权所有人缴纳。

产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（五）房产税纳税时间1．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2．纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

房产税、土地使用税、土增征管培训

未使用、未出租的地下停车场作为房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。注：开发商将地下车库整体出租给物业公司，按租金的12%缴纳房产税
房产税计税基础
房产税计税基础：（1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税〔2010〕121 号）（2）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。注：房地产企业如无法计算单独房屋建筑物原值，地上建筑物可按总建筑成本加地价除以总建筑面积计算
四、无原值房产征收房产税问题 1.对房产产权人自行建造、产权清晰，但是未按国家会计制度规定核算并记
载房产原值，应调整会计账簿或重新评估，确认房产税计税依据后征收房产税。 2.对1999年7月1日前建造的产权不清、几经易手难以确定房产原值的房屋，
可暂按平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，核定房屋原值，同时应将相应的土地价值一并计入房产原值。
土地增值税征管方式
一、项目登记从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，
应进行土地增值税项目登记。项目登记后可进行预征申报及清算申报。注册地与项目登记地不一致的，需在项目登记地做跨区税源登记，做好税种认定。注：“一、自2016年1月1日起，房地产开发项目的土地增值税由项目所在地税务机关负责征管，纳税人应向项目所在地税务机关办理纳税申报。
土地增值税征管方式

第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法-税率、计税依据、应纳税额的计算

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第八章　房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法知识点：税率、计税依据、应纳税额的计算● 详细描述：（一）税率实行地区差别定额税率：每平方米5～50元。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%。

（二）计税依据及应纳税额的计算应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率例题：1.某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。

出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。

当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税()。

（2011年）A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元正确答案：C解析：经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。

应纳房产税=(30000-5000)X(1-20%)X1.2%+5000X(1-20%)X1.2%x2/12+1000X10/12X12%=348（万元）。

2.2013年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。

该企业以上两处地下建筑物2013年4月至12月份应缴纳房产税（）万元。

A.0.95B.1.15C.1.26D.1.89正确答案：C解析：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。

2013年4月至12月份应缴纳房产税=(100+200X50%)X(1-30%)x1.2%x9/12=1.26（万元）3.某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。