商品房预售合同签订注意事项(易法通分享)

商品房预售合同签订注意事项（易法通分享）

作者：易法通撰写时间：2013-2-26

一、确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件

签订商品房预售合同时，应确定开发商是否具备“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销（预）售许可证。国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。

二、审查开发商提供的商品房预售合同

购房者在与开发公司洽谈达成协议后，双方一般签订由房屋管理部门统一印制，工商管理部门监制的《商品房预售合同》。该合同对房屋的价款、付款方式、交房期限、房屋面积、违约责任等相关事项有较为明确的规定。

如果在签订正式预售合同前，双方当事人先签订一个认购协议的，购房者在签订房屋预售合同时需要审查该合同的条款是否和认购协议的条款一致。

三、注意土地使用年限

出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算，但房地产商开发建成商品房的过程需要使用一定的年限，对购房者而言，剩余的年限才是购房者能够使用的土地年限。房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营业用房或其他用房。不同用途的土地使用年限不同，住宅用地一般70年，工业用地、教科文卫体用地、综合用地一般50年，商业旅游及娱乐用地为40年。

四、约定抵押权的处理方式

在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权、在建工程抵押给银行取得贷款，法律也并不

禁止以土地使用权、在建工程作为抵押物进行担保，但此种做法就会给购房者带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则购房者将无法实际取得房屋。因此，一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权。土地抵押权，购房人需与开发商在合同中约定抵押权消灭的时间、条件等，并应保留开发商的房屋产权存在瑕疵时应承担的违约责任，同时应保留对合同的解约权。

五、了解开发商的按揭政策

购房人如需按揭贷款，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。有些商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。在贷款不能通过的情况下应约定是全款购房还是退房处理。

六、标的物的基本情况

明确约定房屋的坐落位置，用途，建筑面积等等，并配以附图的形式表示出来。其中，应特别注意商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内的建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

七、明确面积差异的处理方式

按照现行法律的规定，面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。

八、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

商品房的价款不仅应标明单价，还应标明总价。我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据一般做法，预收商品的预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至

60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收齐。

九、约定房屋交付条件及日期

预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，但关于水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，关于各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。

十、关于税费的承担和缴纳方式

在签订合同时购房者应尽量与开发商明确约定交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等履约所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间。

十一、房屋及室内装饰、设备的质量及保修

房屋及室内装饰、设备的质量是商品房的关键问题，购房者应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，签订合同时一定要对质量要求的约定加以明细，并出现质量问题应承担的违约责任进行约定。

十二、迟延交房的违约责任

开发商为规避违约责任，会在合同中设置延迟免责条款。把诸多非免责事由作为开发商延迟交房的正当理由。购房者一定要在合同中约定开发商迟延交房的责任，责任的方式主要有：迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同。

十三、关于物业管理的规定

在实践中有些开发商在物业管理公司及服务标准、收费情况等均尚未确定的前提下，就要求购房者在预售合同中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束。这是对购房者知情权的侵害，是不公平的。所以，购房者应该将物业管理条款与预售合同分开签署，或另外设置条款明确约定物业管理的费用及标准。

十四、房屋产权证的转移方式、期限

房屋产权证是房屋是否合法及权属是重要凭证，直接关系到购房者的购房目的是否能够实现，所以房屋产权证购房者应对房屋产权证的交付时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任与开发商进行明确约定。同时，应保留开发商无法提供房屋产权证时对合同的解约权。

十五、约定违约责任应具体明确，以利于执行

承担责任的违约事项包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。

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