资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点

林地资源资产评估
五、林地资源资产评估
（一）林地资源资产评估
1. 林地费用价法
（1）含义
也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。

（2）适用范围
林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。

（3）林地费用由三种费用构成
①购买林地及其他为取得林地所需的费用。

②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。

③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。

购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。

如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。

该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良
而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。

4）计算公式
2. 市场成交价比较法
（1）基本原理
评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。

2）简单算术平均法计算公式
式中，E—评估值；
G i —参照案例的单位面积林地交易价格；
S —拟评估林地面积；
K i —林地质量调整系数；
K bi —物价指数调整系数；
N —参照交易案例个数。

（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。

①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。

②地利等级差异修正系数
地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。

地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以木材市场价倒算法求算取得）的比值来计算。

③其他因子的修正值
很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标
3. 林地期望价法
（1）基本原理与假设
林地期望价法以实现永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估
值。

2）计算公式
【教材例5-8】某村集体拟出让一块面积为5公顷的采伐迹地，根据立地条件可营造杉木，经营目标定为一般杉木小径材，其主伐年龄为21 年，该地区一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为225 立方米/ 公顷，林龄13 年进行间伐，间伐时生产综合材12 立方米/ 公顷。

有关技术经济指标如下所示，请计算该林地资产评估值。

（1）营林生产成本。

第一年，造林、抚育费7 050 元/公顷；第二年，抚育费1 800 元/ 公顷；第三年，抚育费1 800 元/ 公顷。

从第一年起每年均摊管护费用为150 元/ 公顷。

（2）木材销售价格：杉原木1 150元/立方米；杉综合材：主伐木1 000元/立方米，间伐木950 元/ 立方米。

（3）木材经营成本。

①伐区设计费：主伐按蓄积7 元/ 立方米，间伐按出材量20 元/ 立方米。

②检尺费：按出材量9 元/立方米。

③直接采伐成本：按出材量计，主伐180元/ 立方米，间伐200元/ 立方米。

④短途运输成本：按出材量计，20元/ 立方米。

⑤销售费用：销售价的1%。

⑥管理费：销售价的3%。

⑦不可预见费：销售价的2%。

（4）税费。

根据当地政策，经营期限一个龄级以上，采伐时免收增值税。

（5）木材生产经营利润：直接木材生产成本的15%。

（6）投资收益率：8% 。

（7）出材率：杉原木出材率为20%，杉综合出材率为50%。

（8）主伐年龄：一般杉木小径材主伐年龄为21 年。

【要求】应用林地期望价法评估该林地资产评估值正确答案』主伐时蓄积量M＝225（立方米/ 公顷）主伐时杉原木净收益A 1＝W 1－C 1－F 1＝1 150－7÷0.2－9－180－20－1 150 ×（1%＋3%＋2%）－180×15% ＝810（元/ 立方米）主伐时杉综合材净收益A 2＝W 2－C 2－F 2
＝1 000－7÷0.5－9－180－20－1 000 ×（1%＋3%＋2%）－180×15% ＝690（元/ 立方米）间伐时杉综合材净收益A a＝W a－C a－F a ＝950－20－9－200－20－950×（1%＋3%＋2%）－200×15% ＝614（元/ 立方米）
主伐净收益A u＝M·（f 1·A 1＋f 2·A 2）＝225×（0.2 ×810＋0.5 ×690）＝114 075（元/ 公顷）
由此可计算每公顷林地评估值
该小班林地使用权（无限期）评估值为5×16 982.19 ＝84 910.95 元。

4. 年金资本化法
（1）基本原理
以实现森林永续利用为前提，且林地每年有稳定的收益，按恰当的投资收益率求出林地资产价值的方法。

（2）计算公式
式中，E—林地评估值；
A —年平均地租；
P —投资收益率。

【注意】在确定年平均地租时应用近年的平均值，并尽可能将通货膨胀因素从平均地租中扣除，在确定投资收益率时也应将通货膨胀率扣除。

5. 使用权有限期林地评估方法
（1）林地期望价法
2）年金资本化法
式中，E n—林地使用权为n年的评估值；
A —年平均收益；
n —林地使用权期限；
P —投资收益率。

教材例5-9】某村有128亩杂木林地欲转让50 年的使用期，投资收益率为6%，试评估其
林地使用权价格。

当地林地使用权交易活跃，可找到类似交易案例，采用市场成交价比较法评估林地年使用费，再用有期限年金资本化法评估林地使用费现值。

在邻村找到三个参照案例，基本情况如下：
参照案例一：林地面积约200 亩，属于杂木林地。

租赁开始五年内，每年每亩租金为人民币50 元，五年后每年递增5%，租金按年缴纳。

租赁期限为50 年，用于发展生态旅游等。

参照案例二：林地面积约150 亩，属于杂木林地。

承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。

承包期限为50 年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。

参照案例三：林地面积约100 亩，属于杂木林地。

承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。

承包期限为50 年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。

参照案例每亩年均林地使用费按下式计算：
式中，A i —参照案例未来第i 年预期收益额；n—收益年限；P—投资收益率。

经计算，各案例每亩年均林地使用费：A 1＝99.8 元，A 2＝159.7 元，A 3＝159.7 元。

根据三个案例计算的年均林地使用费平均值为139.7 元/ 亩，该林地50 年使用权评估值（
次性支付现值总额）为
（二）异龄林林地
1. 比例系数法
（1）基本原理
将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定（约定或当地森林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。

（2）比例系数K 的确定
比例系数法是将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定（约定或当地森林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。

该方法的关键问题是确定异龄林的收益现值和确定林价与地价的比例系数。

比例系数的确定，必须考虑以下几个因素：
①当地森林经营实践中习惯性的林价中山价（地租）所占份额。

②林地的立地条件类型或地位指数级。

③林地的地利系数。

根据上述三个因子综合确定其比例系数为
式中，K 0—当地平均的林价中地租习惯比例；
f —立地条件系数（立地条件类型或地位指数级）；
I —地利系数。

2. 剩余价值法
1）基本原理
将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值，减去林地上现有林木价值余额作为林地的价值。

（2）计算公式
式中，E—异龄林的收益现值；
X n —刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值
刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值评估采用木材市场价倒算法。