资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
森林资源资产评估相关知识
森林资源资产评估相关知识森林资源资产评估相关知识第⼀章森林资源资产概述森林是陆地⽣态系统的主体，森林资源是⼈类社会的极为重要的财富，是林业企业赖以⽣存和发展的物质基础，⽣产资料的重要来源。
森林还在⽔源涵养，⽔⼟保持、防风固沙、净化空⽓，美化环境等⽅⾯具有不可替代的特殊作⽤，是⼈类⽂明的摇篮、现代⽂明的重要标志，也是⼈类⽣存和发展的最重要的资源和环境条件。
长期以来认为森林资源主要是⾃然产⽣的，因⽽只有使⽤价值，⽽没有价值。
没有将森林资源作为资产来管理、来经营，这种错误的理解与认识使⼏⼗年的林业建设发⽣了很⼤的失误，产⽣了许多不良的后果，从⽽导致了森林资源锐减和不应有的环境破坏。
森林资源的资产化经营是森林资源经营的⼀个飞跃。
它是从资源产品经济向资源商品经济的必由之路。
森林资源资产评估是进⾏森林资源的资产化经营的⼀项重要⼯作。
通过对森林资源资产进⾏评估，既能促进森林资源资产的合理流动，提⾼使⽤效能，⼜能正确体现森林资源资产的价值量，保障森林资源资产的保值和增值，维护森林资源资产的所有者和经营者的合法权益。
森林资源资产评估是⼀种有助于提⾼森林资源资产使⽤效益的重要的管理⼿段，对于深化林业改⾰，发展社会主义的林业经济建设，实现林业的可持续发展，具有极其重要的意义。
第⼀节森林资源森林是以多年⽣⽊本植物为主体并包括以森林环境为⽣存条件的林内动物、植物、微⽣物等在内的⽣物群落。
森林资源应包括林地、林⽊及其空间范围内⽣长着的⼀切动物、植物、微⽣物和其⽣存及发挥作⽤的⾃然环境因素的总称。
根据2000年颁布的《中华⼈民共和国森林法实施条例》，”森林资源，包括森林、林⽊、林地以及依托森林、林⽊、林地⽣存的野⽣动物、植物和微⽣物。
森林，包括乔⽊林和⽵林。
林⽊，包括树⽊和⽵⼦。
林地，包括郁闭度0.2以上的乔⽊林地以及⽵林地、灌⽊林地、疏林地、采伐迹地、⽕烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上⼈民政府规划的宜林地。
森林资源是⾃然资源的⼀种，是⼀种结构复杂的的特殊的⾃然资源。
资产评估实务(一)资源资产的特点、森林资源知识点
资源资产的特点【考情分析】本章是重点章，分值估计在15分左右，可以出各种题型。
重点关注林木资产评估方法和矿权评估方法。
2019年教材无实质性变化。
【主要考点】1.资源资产的特性；2.资源资产评估的特点；3.森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法；4.矿产资源资产评估的市场法、收益法、成本法。
第一节概述一、资源资产的特点二、资源资产评估的特点一、资源资产的特点（一）自然资源及其分类（掌握）1.按自然资源在开发过程中能否再生分类可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源；非耗竭性资源进一步分为恒定的、可再生的与不可再生的非耗竭性资源。
2.按自然资源与人类的经济关系分类可划分为矿产资源、环境资源（阳光、地热、空气和天然水）、生物资源（森林、牧草、动物和海洋生物）、景观资源（自然景物、风景名胜）和土地资源（滩涂和内陆水域）。
【例1·多选题】非耗竭性资源包括（）。
A.气候资源B.森林资源C.土地资源D.矿产资源E.水资源『正确答案』ABCE『答案解析』注意掌握自然资源的两种分类标准，以及交叉对应关系。
（二）资源资产的特点（掌握）1.自然属性（1）天然性；（2）有限性和稀缺性；（3）区域性；（4）生态性。
2.经济属性（成为资产的条件）（1）自然资源具有使用价值，是经济发展的基础。
（2）资源资产价值能够以货币计量。
如空气、太阳光等就不能成为资产。
（3）资源资产具有可收益性。
没有经济价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的资源不能成为资产。
【例2·多选题】（2010、2011年）资源资产的经济属性包括（）。
A.有限性和稀缺性B.价值能以货币计量C.收益性D.使用权可以依法拥有E.区域性『正确答案』BC3.法律属性（1）资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制。
资源资产产权在法律上具有独立性。
（2）资源资产的使用权可以依法交易。
二、资源资产评估的特点（掌握）1.资源资产价格是自然资源的使用权价格。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1. 林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
4）计算公式2. 市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；G i —参照案例的单位面积林地交易价格；S —拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N —参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
林地资产评估
林地资产评估林地资产评估是指对林地的价值进行评估，主要包括林地的土地价值和林木的价值。
林地是指具有相对稳定的植被和土壤特征的地表，主要是指具有一定规模的森林、林地和草地等。
林地资产评估对于合理利用林地资源、保护生态环境、推动森林可持续发展具有重要意义。
评估林地资产主要从以下几个方面进行：首先，评估土地价值。
土地价值是指土地在市场上的交易价格，是评估林地资产价值的基础。
评估土地价值的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较相似土地的交易价格来确定土地的市场价值；收益法是根据土地的利用效益来估算土地的市场价格；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定土地的市场价值。
其次，评估林木价值。
林木作为林地资产的主要组成部分，对于林地资产价值的评估具有重要作用。
评估林木价值主要考虑林木的数量、品种、质量和市场价格等因素。
评估林木价值的方法主要包括完全估计法、部分估计法和外推法等。
完全估计法是通过逐株估价来确定林木的价值；部分估计法是通过对一部分林木进行估价，然后进行外推来确定林木的总价值；外推法是通过抽样估算的方法来确定林木的总价值。
最后，综合评估。
综合评估是指将土地价值和林木价值进行综合，得出林地资产的总价值。
综合评估的方法主要包括市场比较法、净收益法和成本法。
市场比较法是通过比较市场上相似林地的交易价格来确定林地的总价值；净收益法是根据林地利用的经济效益来估算林地的总价值；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定林地的总价值。
林地资产评估的目的是为了合理利用和保护林地资源，推动林业的可持续发展。
评估结果可以为决策者提供科学依据，提高资源利用效率，促进森林产业的发展。
同时，评估过程中还需要考虑生态环境保护和森林生态系统的可持续发展，确保评估结果的科学性和可靠性。
2019年资产评估考试考点《资产评估》：森林资源资产评估
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知识点：森林资源资产评估概述(一)森林资源、森林资源资产与森林资源资产评估1.森林资源具体包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。
森林，包括乔木林和竹林。
林木，包括树木和竹子。
林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。
2.森林资源资产(1)定义森林资源资产是指由特定主体拥有或控制并能带来经济利益的，用于生产、提供商品和生态服务功能的森林资源。
(2)构成包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。
(3)主要从以下方面来理解①森林资源资产是以森林资源为物质内涵的资产，包括林木资产、林地资产、林区野生动物资产、植物资产和微生物资产。
②不是所有森林资源都能转化为森林资源资产。
资产必须是由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的经济资源。
主体不明确或无法实施有效控制的森林资源以及不能给经营者带来经济利益的森林资源仅能作为资源，而不能作为资产。
③森林资源效益的多重性决定森林资源资产具有多种功能。
森林资源资产作为一项生物性资产，结构复杂，形态各异，其功能也具有多样性，除了为社会提供木材、果品、食用油料、工业原料和药材等经济产品，还具有涵养水源、保育土壤、固碳制氧、积累营养物质、净化大气环境、森林防护、保护生物多样性等生态价值。
在特定目的与条件下，森林的生态价值能够进入市场，成为生态资产。
3.森林资源资产评估森林资源资产评估是指注册资产评估师对森林资源资产实行分析估算并发表专业意见的行为和过程。
根据评估工作的内容不同，森林资源资产评估的业务能够分为资产评估、评估咨询、评估复核。
从评估业务范围看，森林资源资产评估业务，不但包括针对单独的森林资源资产的评估行为，也包括对企业价值评估或其他评估行为中所涉及的森林资源资产评估行为。
资产评估实务(一)森林资源调查与森林资源资产核查知识点
森林资源调查与森林资源资产核查三、森林资源调查与森林资源资产核查（一）森林资源调查与森林资源资产核査中常用概念1.森林区划（1）区划系统①森林区划含义是对森林资源进行地域上的组织，划分一定的管理单位。
②森林区划系统种类（一般为五级）（2）林班①林班含义林业局、林场范围内，将林地划分成许多个面积大小比较一致的单位，即为林班。
林班是森林资源统计单位，也是永久性的经营管理单位。
②林班的划分③林班编号以林业局（林场、村）为单位，用阿拉伯数字从西北向东南、由上到下依次编号。
（3）小班①小班含义在同一个林班范围内，往往具有不同的立地条件（影响森林形成与生长发育的各种自然环境因子的综合）及各种地类，或者生长着各种不同的林分。
为了区别对待，采取不同的经营措施，合理组织林业生产，需要将林班进一步划分成不同的地块，称之为小班。
小班是内部特征基本一致，与相邻地段有明显区别，而需要采取相同经营措施的地块。
小班是森林经营的最小单位，也是森林调查规划设计的基本单位。
②小班划分一般都尽量利用明显地界线作为小班的界线，同时兼顾资源调查和经营管理的需要。
小班的最小、最大面积依据林种、成图比例尺和经营集约度而定。
最小小班面积在图上不小于4平方毫米，南方集体林区商品林最大面积一般不超过15公顷，其他地区一般不超过25公顷。
③小班编号以林班为单位，用阿拉伯数字从西北向东南、由上到下依次编号。
2.森林资源基本测量因子（1）林分起源分类（天然林和人工林）天然林：由天然下种、人工促进天然更新或萌生所形成的森林称作天然林；人工林：以人为的方法供给苗木、种子或营养器官进行造林并育成的森林称为人工林。
（2）树种组成（纯林和混交林）①树种组成分类纯林：由一个树种组成的林分称纯林；混交林：由两个或更多树种组成的林分称混交林。
②树种组成度量方法（树种组成系数）在混交林中，各树种的蓄积量（或断面积）占林分总蓄积量（或总断面积）的比重叫树种组成系数。
组成系数通常用十分法表示，即各树种组成系数之和等于“10”。
资产评估师考试：森林资源资产认定
（⼀）林地资产的认定： 根据森林法实施条例第⼆条规定，林地的认定：郁闭度在0.2以上的乔⽊林地以及⽵林地、灌⽊林地、疏林地、采伐迹地、⽕烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上⼈民政府规划的宜林地。
另外，某些不能定为林地资产的的林地，⽬前只能作为资源或潜在的资产存在，但随着经营条件的改变，可能转⼊资产。
（⼆）林⽊资产的认定： 林⽊资产是具有资产属性的林⽊的总和，根据森林法，林⽊资源按其功能主要可分为：⽤材林、防护林、经济林、薪炭林和特殊⽤途林五种。
在这五⼤林种中： 1、经济林⼀般应全部认定为森林资源资产。
因为它的产权通常较明确，并可实施有效的控制。
⽽且它以⽣产果品、油料、饮料、调料、⼯业原料和药材为⽬的，通常有较多的投⼊和较⾼的经济效益。
2、⽤材林和薪炭林的⼤部分应认定为森林资源资产，不能认定为资产的主要有： （1）产权关系不明确的⽤材林和薪炭林； （2）经营主体⽆法进⾏事实上有效控制的⽤材林； （3）⽣产条件恶劣或林分质量极差，⽆法产⽣经济效益不能作为经营对象的森林。
3、防护林较为特殊，有些防护林虽以防护效益为主，但仍可产⽣较⼤的直接经济效益，如农⽥牧场防护林、护路林等，则应该认定为森林资源资产。
其它的防护林由于其产⽣的社会⽣态效益为社会所共有，且难以⽤货币计价，它们暂时只能作为潜在的资产⽽不能直接认定为资产。
4、特殊⽤材林情况也很复杂，它的经营⽬的多种多样，它们中间有⼀部分产权明确也不能作为森林资源资产，例如：以保护军事设施和军事屏障为主要⽬的的国防林，⾃然保护区内的禁伐林等。
但有些特⽤林以培养种⼦为⽬的母树林，教学、实验林场的实验林，防⽌污染，减低噪⾳为⽬的环境保护林等在实现⽬的的前题下，仍有较⼤的经济较益，可以作为资产经营。
（三）野⽣动、植物资产的认定： 林区野⽣动植物是森林资源的重要组成部分，它的产⽣不是⼈类劳动的产物。
传统的认识是将其作为资源来管，⽽不认定是资产。
但随着社会的进步，其价值发⽣了巨⼤的变化，⽽且经营⽅式也朝着多样化与综合利⽤的⽅向发展。
2020年资产评估师考试- 资产评估实务0508第08讲 林地资源、森林景观资产评估_wrapper
第08讲林地资源、森林景观资产评估二、林地资源资产评估带着“问题”去听课！（1）五种林地资源资产的评估方法如何理解和运用？（2）异龄林林地的两种评估方法如何理解和运用？影响林地资源资产评估价值的因素有：立地等级、地利等级、森林经营的方式及强度、林产品的销售价格、林产品生产周期及利率、有林地与无林地差别、林地用途、林地交易市场是否活跃等。
（一）林地资源资产评估方法林地资源资产的价值以林地上所获得的收益来体现。
一般采用的资产评估方法有：一是根据林地的林木资源、植物资源、景观资源等产生收益来判断其价值（收益法）；（市场法）；1.市场成交价比较法市场成交价比较法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。
评估时应选取3个及3个以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结论，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
其中简单算术平均法计算公式为：式中：E一评估值；G i一参照案例的单位面积林地交易价格；S一拟评估林地面积；k i一林地质量调整系数；k bi一物价指数调整系数；N一参照交易案例个数。
采用市场成交价比较法通常要将被评估林地与交易案例林地的差异进行修正，修正时要考虑前述影响林地价格的因素。
林地质量调整系数（K），是立地质量调整系数（k1）与地利等级调整系数（k2）的乘积（K＝k 1×k2）。
（1）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正立地等级通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用立地质量调整系数修正。
立地质量调整数按该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量比值来进行计算。
地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定，一般通过地利等级调整系数修正。
资产评估实务(一)经济林资源资产、竹林资源资产评估知识点
经济林资源资产、竹林资源资产评估（二）经济林资源资产评估1.产前期的经济林资源资产评估（1）特点产前期是经济林的幼龄阶段，林木以营养生长为主，只有投入，没有收益。
（2）重置成本法（与公式5-7原理一样）—第n年的经济林资源资产评估值；EnK—经济林林木质量调整系数；—第i年以现时工价及生产经营水平为标准的生产成本（各年度投入的工资、物质消耗 Ci和地租等）；新造经济林的成本投入主要有劈山清杂、开带挖穴、施肥定植、防病治虫、修枝定形、除草、管理费用分摊及林地地租等费用。
n—经济林年龄；P—投资收益率。
＝1 当拟评估林分株数≥造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数K1当拟评估林分株数<造林标准株数或参照林分株数时【教材例5-6】某林场拟转让5公顷5年生锥栗林，该锥栗林为嫁接苗造林，每公顷株数450株，平均树高3.3米，冠幅3.0米，试对其价值进行评估。
据调查，有关经济技术指标如下：（1）锥栗林营林生产成本：造林费用12 000元/公顷；1～3年每年抚育、施肥3 600元/公顷；第4年起每年抚育、施肥、修剪3 000元/公顷。
（2）投资收益率：8%。
（3）林地年地租：600元/公顷。
（4）当地同年龄参照林分株数450株/公顷，平均树高3.5米，平均冠幅3.1米。
【要求】该锥栗林为5年生幼林，选用重置成本法评估其资产价值。
『正确答案』林分质量调整系数：经济林林分质量调整系数K＝K1·K2-1·K2-2＝1×0.94×0.97＝0.91每公顷锥栗林的评估值：拟评估锥栗林的评估值：E＝5×39 034.45＝195 172.25（元）本评估值已包含评估基准日之前的林地使用费。
受让方在以后经营中应按年向林地所有者或原林地使用权所有者交纳地租，交纳林地使用费的方式也可由双方协商另行约定。
（3）市场成交价比较法（与用材林林木资源资产评估相同）使用条件：经济林交易市场公开、活跃、发育完善。
资产评估师《资产评估实务一》章节基础练习(第五章 森林资源资产评估)
资产评估师《资产评估实务一》章节基础练习第五章森林资源资产评估森林资源资产评估概述单项选择题下列各项中，可以划分为森林资产的是（）。
A.没有依法认定的森林资源B.完全没有经济利用价值的森林资源C.由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的森林资源D.在现有技术条件下不可计量的森林资源正确答案：C答案解析：资产必须是由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的经济资源。
没有经济利用价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的森林资源不能成为资产，如没有依法认定的森林资源，完全没有经济利用价值的森林资源，在现有技术条件下不可计量的森林资源。
单项选择题下列各项中，不属于森林资源资产评估特点的是（）。
A.森林资源资产价值的关联性B.森林资源资产的可再生性C.森林资源资产效益的多样性D.森林资源资产的地域性不明显正确答案：D答案解析：森林资源资产的地域性明显，是森林资源资产评估的特点之一，所以选项D不正确。
单项选择题通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现保值增值，这体现的是森林资源资产的（）。
A.功能的多样性B.分布的辽阔性C.再生的长期性D.经营的永续性正确答案：D答案解析：森林资源资产经营的永续性是指森林资源资产属于可再生资源性资产，在没有受到自然灾害和人为破坏时，通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现保值增值。
多项选择题森林资源资产按其内涵可划分为（）。
A.森林生物资源资产B.森林土地资源资产C.森林景观资源资产D.公益性森林资源资产E.经营性森林资源资产正确答案：ABC答案解析：森林资源资产按其内涵可划分为森林生物资源资产、森林土地资源资产和森林景观资源资产。
多项选择题森林资源资产的评估结果受森林经营的长周期性的影响很大，主要表现为（）。
A.供给弹性小，成本效应滞后B.投资收益率的微小变化将对评估结果产生重大影响C.限制森林的某些经营效益的发挥D.对未来投入产出的预测较为困难E.林地价值与林木、森林景观以及森林资源相关的其他资产密不可分正确答案：ABD森林经营的长周期性对资产评估结果有着较大影响。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-森林资源评估方法
第01讲森林资源评估方法本章内容第一部分重要考点一、森林资源评估方法二、矿产资源资产评估方法第二部分次要考点一、资源资产的分类及特点二、森林和矿产资源的评估概述三、森林区划与森林资源基本测量因子第一部分重要考点【考点1】森林资源评估方法一、掌握要求要求掌握各种方法的适用范围、公式及参数。
（一）林分质量调整系数K1.需要调整的系数汇总【说明】收益法中也需要调整林分系数，具体系数的构成内容，要根据题目条件判断。
2.林分需要调整系数的计算（1）株数调整系数K 1（注意幼林与产前期经济林计算的不同）情形1：幼林的株数调整系数株数保存率（r）＝林地实有保存株数/造林设计株数当r≥R K 1＝1 ，R为造林标准合格率。
当r＜R K 1＝r/R当r≤40%时，必须重造时，K 1＝0情形2：产前期经济林的株数调整系数当拟评估林分株数≥造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数K1=1；当拟评估林分株数<造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数K1=拟评估林分株树/参照林分株树（2）树高调整系数K 2胸径、蓄积、冠幅调整系数计算原理一样（3）经济林产品的产量的修正（4）盛产期的经济林资源资产的市场法考虑成新率3.林地需要调整系数的计算（1）立地等级差异修正系数（即蓄积）（2）地利等级差异修正系数（即立木价）4. 森林景观资产需要调整系数的计算（1）森林景观质量调整系数（质量等级）（2）旅游消费水平调整系数（日均消费水平）（二）收益法要求：掌握各种方法的适用范围及公式1. 收益现值法（用于经济林林木资产评估）2.收获现值法Au——标准林分U年主伐时的净收益（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；林地期望价法，本质上是对一个育林周期采用收获现值法下的价值年金化（不过此时扣除的营林成本只有直接费用），再计算年金化下的现值，然后扣除营林生产间接费用V的年金现值。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1.林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
（4）计算公式2.市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
（2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；—参照案例的单位面积林地交易价格；GiS—拟评估林地面积；—林地质量调整系数；Ki—物价指数调整系数；KbiN—参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
资产评估师-资产评估实务(一)-强化练习题(参考)-第五章森林资源资产评估
资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第五章森林资源资产评估[单选题]1.下列各项不属于林地资源资产评估方法的是()。
A.模拟开发法B.市场成交价比较法C.林地期望价法D（江南博哥）.年金资本化法正确答案：A参考解析：模拟开发法是森林景观资产评估的方法，不属于林地资源资产评估方法。
掌握“林地资源资产评估”知识点。
[单选题]2.集体承包国家所有和集体所有的宜林荒山营造的林木，承包后一般情况下归()所有。
A.农民B.个人C.集体D.国家正确答案：C参考解析：集体承包国家所有和集体所有的宜林荒山荒地荒滩营造的林木，归承包的集体所有，合同另有约定的从其约定。
掌握“森林法律制度”知识点。
[单选题]3.下列各项中，不属于森林资源资产评估特点的是()。
A.森林资源资产价值的关联性B.森林资源资产的可再生性C.森林资源资产效益的多样性D.森林资源资产的地域性不明显正确答案：D参考解析：森林资源资产的地域性明显，是森林资源资产评估的特点之一，所以选项D不正确。
掌握“森林资源资产评估概述”知识点。
[单选题]4.森林资源资产主要分布在偏远山区，外业调查或核査专业技术性强、工作量大，工作条件艰苦主要体现出森林资源()。
A.可再生性B.调查和资产核查的艰巨性C.地域性明显D.价值的关联性正确答案：B参考解析：森林资源资产不同于其他资产，主要分布在偏远山区，那里山高路陡，人烟稀少，交通不便，外业调查或核查专业技术性强、工作量大，风险高，费时耗力，工作条件极为艰苦体现出了森林资源调查和资产核查的艰巨性。
但这项工作是森林资源资产评估工作中不可或缺的重要环节，是森林资源资产评估风险控制的关键。
掌握“森林资源资产评估概述”知识点。
[单选题]5.成熟、过熟林的林木资源评估常用的方法是()。
A.市场成交价比较法B.年金资本化法C.重置成本法D.木材市场价倒算法正确答案：D参考解析：木材市场价倒算法主要用于成熟、过熟林的林木资源资产评估。
资产评估实务(一)经济林资源资产、竹林资源资产评估知识点
经济林资源财产、竹林资源财产评估（二）经济林资源财产评估1.产先期的经济林资源财产评估（1）特色产先期是经济林的幼龄阶段，林木以营养生长为主，只有投入，没有利润。
（2）重置成本法（与公式 5-7 原理同样）E n—第n 年的经济林资源财产评估值；K—经济林林木质量调整系数；C i —第i 年以现时工价及生产经营水平为标准的生产成本（各年度投入的薪资、物质耗费和地租等）；新造经济林的成本投入主要有劈山清杂、开带挖穴、施肥定植、防病治虫、修枝定形、除草、管理花费分摊及林地地租等花费。
n —经济林年纪；P —投资利润率。
当拟评估林分株数≥造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数K 1＝1当拟评估林分株数 <造林标准株数或参照林分株数时【教材例 5-6 】某林场拟转让 5 公顷 5 年生锥栗林，该锥栗林为嫁接苗造林，每公顷株数450 株，均匀树高 3.3 米，冠幅 3.0 米，试对其价值进行评估。
据检查，有关经济技术指标以下：（1）锥栗林营林生产成本：造林花费12 000 元/ 公顷； 1～3 年每年抚养、施肥 3 600 元/公顷；第 4 年起每年抚养、施肥、修剪 3 000 元/ 公顷。
（2）投资利润率： 8%。
（3）林地年地租： 600 元 / 公顷。
（4）当地同年纪参照林分株数450 株 / 公顷，均匀树高3.5 米，均匀冠幅 3.1 米。
【要求】该锥栗林为 5 年生幼林，采纳重置成本法评估其财产价值。
『正确答案』林分质量调整系数：经济林林分质量调整系数 K＝ K 1· K 2-1·K 2-2＝1×0.94 × 0.97 ＝0.91 每公顷锥栗林的评估值：拟评估锥栗林的评估值：E＝5×39 034.45 ＝195 172.25 （元）本评估值已包含评估基准日以前的林地使用费。
受让方在此后经营中应按年向林地全部者或原林地使用权全部者缴纳地租，缴纳林地使用费的方式也可由两方磋商另行商定。
林地资产评估
林地使用权是我国林地使用制度在法律 上的表现。林地使用权的设定必须依法 成立，任何人无论以何种方式取得林地 使用权都必须得到法律认可，否则为非 法占用他人林地。由于林地使用权是以 他人林地为客体的权利，因此，林地使 用权人一般须向林地使用权出让人支付 林地使用权价格。
年金资本化法
➢林地年租金相对稳定的林地资产可采用 评估
➢有限期转让的林地资产可采用有限期林 地费用价法评估
林地费用价法
➢适用于苗圃地等林地资产评估。
比例系数法
➢适用于异龄林林地评估
1、现行市价法
现行市价法是以相同或类似资产的现行市 价作为比较基础，估算被评估资产评估价 值的方法。其计算公式为
EnKKbGM
➢ 林地资产是基础性资产，它的资产是通过在其上 生长的植被来确定的。因此，林地资产的评估， 脱离不了林地上的林木。
二、林地地租
地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。 l、级差地租
级差地租是指经营较优土地所获得的，并归土地所 有者占有的那一部分超额利润。 ➢级差地租Ⅰ是林地立地质量的差异以及由于地理
➢ 式中：Bu——林地资产评估值；
➢ Ci——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、 抚育等费用）；
➢Au——现实林分第U年主伐时的纯收入（指木 材销售收入扣除采运成本，销售费用、管理费 用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利 润后的部分）；
➢Da、Db——现实林分第a、b年的间伐纯收入；
“林地，包括郁闭度零点二以上的乔木 林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采 伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗 圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。
第二章森林资源资产评估相关知识
在森林资源资产评估中涉及利息计算的 主要有重置成本法和收益现值法。
在采用重置成本法时如所用的利率偏高则评估 测算的评估值偏高，森林资源资产的购买者无 法承受;如所用的利率偏低，则森林资源资产评 估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。 在采用收益现值法时则正好相反，用偏高的利 率，则评估出的价值偏低，甚至出现负值，资 产的所有者无法接受，如采用的利率偏低，则 评估值偏高，资产的购买者无法接受。
４、森林资源资产评估中风险利率的确定
⑴造林失败风险率的确定。造林失败的风险率 与经营水平、气候条件有关。建议在福建林 区的造林失败风险率定为0.25%。
⑵火灾风险率的估计。火灾在林木整个培育过 程中的任何阶段都可能发生，但火灾损失率 在不同的地区随气候条件等多种因素而发生 变化。
根据福建省南平地区调查资料，1975～1984年间， 火灾的损失率平均为0.134%，随后急剧下降，全 区未来的估计值为0.045%。为了安全起见，火灾 的风险率可取0.15%。
Sn S0 (1 p%)n
3．普通年金的终值
普通年金的终值，就是每期期末连续等 额支付，到期时一次收回的资金额。由 于每次付款的终值与一次付款的终值的 计算方法相同，因此计算连续等额付款 的终值，实际上是对终值求和
R [( 1 P %) 1 ] S P %
n
例2.1杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入 的管护费用为90元⁄公顷，年利率为5%，主伐 时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？
如果管护费用为年末支付，其计算公式为：
R [( 1 P %) 1 ] S 4600 元 P %
n
如果管护费用为年初支付，则公式为：
n
R [( 1 P %) 1 ] * ( 1 p %) S 4830 元 P %
森林资源资产评估知识
森林资源资产评估知识第一篇：森林资源资产：包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。
森林资源资产评估：是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，在评估基准日，对特定目的和条件下的森林资源资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
（森林资源资产评估：是根据特定的目的、遵循社会客观经济规律和公允的原则，按照国家法定的标准和程序，运用科学可行的方法，以统一的货币单位，对具有资产属性的森林资源实体以至预期收益进行的评定估算。
它是评估者根据被评估森林资源资产的实际情况、所掌握的市场动态资料和对现在和未来进行多因素分析的基础上，对森林资源资产所具有的市场价值进行评定估算。
）第二篇：国有森林资源资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）森林资源资产转让、置换；（二）森林资源资产出资进行中外合资或者合作；（三）森林资源资产出资进行股份经营或者联营；（四）森林资源资产从事租赁经营；（五）森林资源资产抵押贷款、担保或偿还债务；（六）收购非国有森林资源资产；（七）涉及森林资源资产诉讼;（八）法律、法规规定需要进行评估的其他情形。
森林资源资产有下列情形之一的，可根据需要进行评估：（一）因自然灾害造成森林资源资产损失；（二）盗伐、滥伐、乱批滥占林地人为造成森林资源资产损失；（三）占有单位要求评估。
第三篇：从事国有森林资源资产评估业务的资产评估机构，应具有财政部门颁发的资产评估资格，并有2名以上（含2名）森林资源资产评估专家参加，方可开展国有森林资源资产评估业务。
森林资源资产评估专家由国家林业局与中国资产评估协会共同评审认定。
经认定的森林资源资产评估专家进入专家库，并向社会公布。
资产评估机构出具的森林资源资产评估报告，须经2名注册资产评估师与2名森林资源资产评估专家共同签字方能有效。
签字的注册资产评估师与森林资源资产评估专家应对森林资源资产评估报告承担相应的责任。
第四篇：森林资源资产评估必须遵循以下原则：一、基本原则：森林资源资产评估必须遵循公平性原则、科学性原则、客观性原则、独立性原则、可行性原则等基本原则。
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林地资源资产评估
五、林地资源资产评估
（一）林地资源资产评估
1. 林地费用价法
（1）含义
也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围
林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成
①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良
而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
4）计算公式
2. 市场成交价比较法
（1）基本原理
评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2）简单算术平均法计算公式
式中，E—评估值；
G i —参照案例的单位面积林地交易价格；
S —拟评估林地面积；
K i —林地质量调整系数；
K bi —物价指数调整系数；
N —参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数
地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以木材市场价倒算法求算取得）的比值来计算。
③其他因子的修正值
很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标
3. 林地期望价法
（1）基本原理与假设
林地期望价法以实现永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估
值。
2）计算公式
【教材例5-8】某村集体拟出让一块面积为5公顷的采伐迹地，根据立地条件可营造杉木，经营目标定为一般杉木小径材，其主伐年龄为21 年，该地区一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为225 立方米/ 公顷，林龄13 年进行间伐，间伐时生产综合材12 立方米/ 公顷。
有关技术经济指标如下所示，请计算该林地资产评估值。
（1）营林生产成本。
第一年，造林、抚育费7 050 元/公顷；第二年，抚育费1 800 元/ 公顷；第三年，抚育费1 800 元/ 公顷。
从第一年起每年均摊管护费用为150 元/ 公顷。
（2）木材销售价格：杉原木1 150元/立方米；杉综合材：主伐木1 000元/立方米，间伐木950 元/ 立方米。
（3）木材经营成本。
①伐区设计费：主伐按蓄积7 元/ 立方米，间伐按出材量20 元/ 立方米。
②检尺费：按出材量9 元/立方米。
③直接采伐成本：按出材量计，主伐180元/ 立方米，间伐200元/ 立方米。
④短途运输成本：按出材量计，20元/ 立方米。
⑤销售费用：销售价的1%。
⑥管理费：销售价的3%。
⑦不可预见费：销售价的2%。
（4）税费。
根据当地政策，经营期限一个龄级以上，采伐时免收增值税。
（5）木材生产经营利润：直接木材生产成本的15%。
（6）投资收益率：8% 。
（7）出材率：杉原木出材率为20%，杉综合出材率为50%。
（8）主伐年龄：一般杉木小径材主伐年龄为21 年。
【要求】应用林地期望价法评估该林地资产评估值正确答案』主伐时蓄积量M＝225（立方米/ 公顷）主伐时杉原木净收益A 1＝W 1－C 1－F 1＝1 150－7÷0.2－9－180－20－1 150 ×（1%＋3%＋2%）－180×15% ＝810（元/ 立方米）主伐时杉综合材净收益A 2＝W 2－C 2－F 2
＝1 000－7÷0.5－9－180－20－1 000 ×（1%＋3%＋2%）－180×15% ＝690（元/ 立方米）间伐时杉综合材净收益A a＝W a－C a－F a ＝950－20－9－200－20－950×（1%＋3%＋2%）－200×15% ＝614（元/ 立方米）
主伐净收益A u＝M·（f 1·A 1＋f 2·A 2）＝225×（0.2 ×810＋0.5 ×690）＝114 075（元/ 公顷）
由此可计算每公顷林地评估值
该小班林地使用权（无限期）评估值为5×16 982.19 ＝84 910.95 元。
4. 年金资本化法
（1）基本原理
以实现森林永续利用为前提，且林地每年有稳定的收益，按恰当的投资收益率求出林地资产价值的方法。
（2）计算公式
式中，E—林地评估值；
A —年平均地租；
P —投资收益率。
【注意】在确定年平均地租时应用近年的平均值，并尽可能将通货膨胀因素从平均地租中扣除，在确定投资收益率时也应将通货膨胀率扣除。
5. 使用权有限期林地评估方法
（1）林地期望价法
2）年金资本化法
式中，E n—林地使用权为n年的评估值；
A —年平均收益；
n —林地使用权期限；
P —投资收益率。
教材例5-9】某村有128亩杂木林地欲转让50 年的使用期，投资收益率为6%，试评估其
林地使用权价格。
当地林地使用权交易活跃，可找到类似交易案例，采用市场成交价比较法评估林地年使用费，再用有期限年金资本化法评估林地使用费现值。
在邻村找到三个参照案例，基本情况如下：
参照案例一：林地面积约200 亩，属于杂木林地。
租赁开始五年内，每年每亩租金为人民币50 元，五年后每年递增5%，租金按年缴纳。
租赁期限为50 年，用于发展生态旅游等。
参照案例二：林地面积约150 亩，属于杂木林地。
承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。
承包期限为50 年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。
参照案例三：林地面积约100 亩，属于杂木林地。
承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。
承包期限为50 年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。
参照案例每亩年均林地使用费按下式计算：
式中，A i —参照案例未来第i 年预期收益额；n—收益年限；P—投资收益率。
经计算，各案例每亩年均林地使用费：A 1＝99.8 元，A 2＝159.7 元，A 3＝159.7 元。
根据三个案例计算的年均林地使用费平均值为139.7 元/ 亩，该林地50 年使用权评估值（
次性支付现值总额）为
（二）异龄林林地
1. 比例系数法
（1）基本原理
将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定（约定或当地森林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。
（2）比例系数K 的确定
比例系数法是将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定（约定或当地森林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。
该方法的关键问题是确定异龄林的收益现值和确定林价与地价的比例系数。
比例系数的确定，必须考虑以下几个因素：
①当地森林经营实践中习惯性的林价中山价（地租）所占份额。
②林地的立地条件类型或地位指数级。
③林地的地利系数。
根据上述三个因子综合确定其比例系数为
式中，K 0—当地平均的林价中地租习惯比例；
f —立地条件系数（立地条件类型或地位指数级）；
I —地利系数。
2. 剩余价值法
1）基本原理
将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值，减去林地上现有林木价值余额作为林地的价值。
（2）计算公式
式中，E—异龄林的收益现值；
X n —刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值
刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值评估采用木材市场价倒算法。