第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

五、应纳税额的计算
计税方 法
计税依据
从价计 房产计税
征 余值
从租计 征
房屋租金
税率
1.2% 12%（个人为 4%）
税额计算公式
全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比 例）×1.2% 全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为 4%）
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【例题·单选题】某企业2008年1月1日的房产原值 为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街 房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定 允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当 年应缴纳房产税（ ）。
❖2.从租计征——计税依据为房产租金收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，
应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从 租计征。
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（二）税率
❖1.从价计征：税率为1.2%；
❖2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民 住房，暂按4%税率征收房产税。
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• 第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依
照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能 将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地 地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收 入计征。
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六、税收优惠
❖ （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免 税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免 税范围。
❖ （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、 托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预 算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
税依据计征房产税； （2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，
只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由 出租方按租金收入计征房产税。
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【单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2003 年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联 营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定 收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该 企业2003年应缴纳房产税（ ）。 A.6.0万元 B.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元
A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元
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【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万 元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的 房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每 月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税 为（ ）。
A.288元 B.576元 C.840元 D.864元
纳税。
❖ 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 ❖ 5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。 ❖ 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，
依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
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（二）征税对象——房产
❖它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学 习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施 或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产 税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属 于房屋，不征房产税。
❖房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； 但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房 应按规定征收房产税。
三、征税范围
❖房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。
❖房产税的征税范围不包括农村
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四、计税依据与税率
（一）计税依据（从价计征、从租计征）
❖1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30% 的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、 直辖市人民政府确定。
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• 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租 赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、 手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且 租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移 到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式， 所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产 的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
• 注意：新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计 税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照 房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规 定进行核算。
• 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
继续Hale Waihona Puke Baidu
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❖需要注意的特殊问题：
• 第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计
第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法
主要内容：
❖房产税法 ❖城镇土地使用税法 ❖耕地占用税法
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第一节 房产税法
一、房产税基本原理
❖房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金 收入，向产权所有人征收的一种财产税。
❖房产税的特点：
1.房产税属于财产税中的个别财产税； 2.征税范围限于城镇的经营性房屋； 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
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• 第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设
施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计 入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备 和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入 房产原值。
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二、纳税义务人与征税对象
（一）纳税义务人
❖ 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有 的，由集体单位和个人纳税。
• 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有 和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。
❖ 2.产权出典的，由承典人纳税。 ❖ 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人