万科上海项目总体策划案
007 徐汇万科中心三期地库方案汇报
B剖面
A
A
B
B
B2层
B3层
•项目整体概况 •地库方案介绍 •前期优化内容 •结构方案介绍
•层高优化
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
•原设计层高
地下室层高： B1：6.5米 (商业净高4.3米) B2：5.7米(商业净高3.5米) B3:3.9米（车库净高2.2米） L1：5.7米(净高4.3米) L2：6.5米(净高3.5米) L3：5.4米(净高3.5米) L4：5.4米(净高3.2米)
层高优化
A B B1层顶板
A剖面
A B B1层
•项目进展
•塔楼概念方案汇报完成 •商业裙房概念方案汇报完成 •30M分坑保护区招标图完成 •地下室布局深化设计
柳
州
上
路
海
南
站
沪闵路 三期
定 二期 安 路
绿轴
一期
•总平面图
地铁出入口
T2塔楼
待 建 地 铁 站
T1塔楼
地库入口 地库出口
T3塔楼
T4塔楼
裙房
地库出入口
地库出入口 地铁出入口
•经济技术指标
L5
商业：5.45米
柱网选择
三期停车配建交评报告
规范
机动车位
3240（轨道折 减后2592）
其中：无障碍车位 （总车位2%）
其中：大客车车位 （总车位2%）
非机动车位
出租车候客车位 装卸车位
万科样板引路实施方案
万科样板引路实施方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在笔记本的键盘上，手指轻轻敲击，思绪如潮水般涌现。
我闭上眼睛，回忆起那些年的方案写作，那些成功与失败的经验，渐渐勾勒出这个方案的轮廓。
一、项目背景万科作为中国房地产的领军企业，一直致力于提升居住品质，打造美好生活。
此次项目位于城市核心区，旨在打造一个高品质、绿色环保的住宅小区。
为了让业主提前感受到万科的品质与服务，我们决定实施“样板引路”方案。
二、目标定位1.提升万科品牌形象，增强市场竞争力。
2.通过样板房展示，让业主直观感受到万科的施工品质、设计风格和智能家居系统。
3.建立与业主的良好沟通，提高客户满意度。
三、实施步骤1.策划阶段（1）市场调研：了解竞品项目的样板房展示情况，分析优缺点，为万科项目提供借鉴。
（2）确定主题：结合项目特色，确定样板房的设计主题，如现代简约、新中式等。
（3）策划方案：制定详细的策划方案，包括样板房设计、施工、展示等环节。
2.设计阶段（1）设计团队：组建一支专业的设计团队，确保设计质量。
（2）设计风格：根据主题，确定设计风格，注重细节处理。
（3）智能家居：引入智能家居系统，展示万科在科技领域的实力。
3.施工阶段（1）施工队伍：选用有经验的施工队伍，确保施工质量。
（2）进度管理：制定详细的施工计划，确保工程进度顺利进行。
（3）质量把控：对施工过程中的关键环节进行严格把控，确保质量达标。
4.展示阶段（1）展示策划：制定展示方案，包括展示时间、地点、活动安排等。
（2）宣传推广：通过网络、自媒体、线下活动等多种渠道进行宣传推广。
（3）业主体验：邀请业主参观样板房，提供专业的讲解服务。
四、风险评估与应对措施1.风险评估：分析项目实施过程中可能出现的风险，如设计不满意、施工质量问题、展示效果不佳等。
2.应对措施：（1）设计不满意：及时与设计团队沟通，调整设计方案。
（2）施工质量问题：加强质量把控，对施工队伍进行培训。
（3）展示效果不佳：提前进行展示策划，确保展示效果。
万科经典项目设计案例
1
多拼户型平面--- Aa/Ab型下层
Ab
Aa
A户型建筑面积：280平方米
2
多拼户型平面--- Aa/Ab型入户层
Ab
Aa
A户型建筑面积：280平方米
3
多拼户型平面--- Aa/Ab型上层
Ab Aa
A户型建筑面积：280平方米
4
多拼户型平面-- B型入户层
B户型建筑面积：188平方米
5
59
3、油漆系统－适于海滨金属栏杆
1) 传统金属防腐漆，如红丹/铁 红/云铁类底漆+氯化橡胶/氯磺化 普通环氧体系已难以达到长时间 的防护要求. 2) 聚氨酯\环氧树脂料是一个综 合性能非常佳的产品，耐久性、 耐侯性、耐化学物质、存色性、 存光性、在腐蚀环境和海洋环境 下也能有极佳的性能,所以常常应 用在一些防护要求高的环境. 为此,17英里项目使用DEVOE工业 防腐漆系统。 一般正常情况下可为建筑提供长 达10年以上保护。
13
多拼标准组团—剖面A-A
14
D型双拼住宅
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
19
双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼户型平面--- D型入户层
D户型建筑面积：313平方米
23
双拼户型平面--- D型负一层
D户型建筑面积：313平方米
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双拼户型平面--- D型负二层
D户型建筑面积：313平方米
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
上海万科铜山街
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25 4
LEGEND
1 Guard house 门卫室
2 Drop off 落车处
3 Main Entrance Plaza 主入口广场
瀑布
戏水区
6 Sunken seating area 下沉座椅休息区
CULTURE 文化
ECOLOGY 生态
ACTIVITY 活动
VANKE TONGSHIAN JIE, SHANGHAI, CHINA 中国 上海 万科铜山街全区
FCD
09-18-13
12
PRELIMINARY CONCEPT SKETCH 初期概念草图
VANKE TONGSHIAN JIE, SHANGHAI, CHINA 中国 上海 万科铜山街全区
The landscape is expressed as layers with distinctive character pushing through the space. Each geologic component transitions from the loose organic waves from the residential end and speeds up towards the straight-forward urban edge of the development. And within these layers, various activity and function are programmed to stitch the private residences with the vibrant commercial space creating an exciting and comfortable living environment within the city. 景观表达为贯穿在空间中的几个有鲜明特色的层面。每个景观地貌组成 元素都从居住区的有机波纹线加速过渡为商业区的直线。在这些层面中， 各种活动和功能被合理的设计到私密住宅空间和活跃的商业空间，营造 出舒适并激动人心的城市居住环境。
营销策划-世纪博瑞上海万科深蓝独栋别墅项目营销推广整合提案销售策划方案
蓝山历史－攻击路线（一期）
2004/5-7 理念： 原创别墅， 空间改变生活
2004/8 产品定义： 碧云国际社区 旁联排别墅
2004/9-11月 产品竞争力： 提前十年住别 墅
蓝山历史－攻击路线（二期）
2005/3 产品定义： 碧云旁实景别墅
2005/4-8 形象符号： 出众源于不同 Logo下注入slogan 空间改变生活
结论：产品优势在逐步弱化，同时却未能给市场树立新的信心点。
此前，我们诠释变化； 现在，是该诠释变化的终极结果了。
那么，这个结果是什么？ 是成熟生活吗？ 我们认为： 成熟仍然只是过程，要找到最终结果，需要回归原点。
思考，回到原点
蓝山为什么要叫蓝山？
因为蓝山有与众不同的原创建筑， 因为我们希望这个建筑能带给业主与众不同的原汁原味的生活。
观察对手
新浦江城
魅力意大利 产品类型： 院墅&院邸（竞争产品）、 联排、公寓混合 发 展 商： 天祥华侨城 地块概念： 闵行浦江镇 户 数： 独院别墅216户左右 主力房型： 210-300平方米 平均单价： 15800元/平方米 主力总价： 332-482万元 直接的竞争 项目将对深蓝的陆家嘴客群构成掠夺， 但对金桥及杨浦客群由于位置原因竞 争力不大。其与深蓝类似的独院别墅 是应关注的焦点。
－人性管理服务：完善的配套和无微不至的物业管理。 －圈层共享原则：建立完整的圈层感，平等共融的生活氛围。 －人文理想氛围：营造了富有活力的社区文化。
第二个问题 蓝山之于万科，是什么？
关于蓝山 1、万科精心打造的原创建筑 2、一脉相承的万科物业管理服务 3、强调社区之间分享、交流的圈层思想 4、万科竭力营造的人文理想氛围
关键词系列一：Island&Share Island（岛，圈层，壁垒）
万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘的八大纲领
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万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘 的八大纲领
•纲领五
•社区的标识性
•公共设施的可识别性。包括尺度适 宜的步行商业街，特殊造型的街灯、 街道家具，入口、商业街、景观中心 或景观轴线上的标志性“塔”…… •“塔” •如万科住区中最常用的标志物，多 位于住区入口、商业街、景观中心或 景观轴的起点等位置。具有非常强的 可识别性和领域感。
万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘 的八大纲领
•纲领三
•封闭组团、开放街 区
适宜的封闭规模。在保证住区开放的同时，标志居住组团或街区在一定程度 和范围内的私密性，满足居住安全、宁静的需求。万科认为适宜的组团规模 在100-300户之间。住宅形态多呈现各种院落围合的形式。 万科尝试通过营造开放的“都市核心路”、“开放商业街”、“回家的路线” 等手法实现具有城市生活感的住区。提供开放的城市空间，培育城市生活。 将街道作为住区公共活动的重要场所，同时重视行人和开车人的感受。
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万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘 的八大纲领
•纲领六
•放大景观资源 •景观资源成为客户越来越看重的因素，
•自主改善区域形象：区域形象不佳的情况下自主营造非常重要。例：万科四季 花城、雅居乐自主修建区外道路。
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万科规划手法楷硕策划设计近郊大盘 的八大纲领
•纲领七
•注重样板区展示
•展示先行 •公建配套作为局部亮点强势展现，消除区域不成熟的尴尬，降低心理门槛 •高规格开盘：现楼展示、景观区展示、公建配套区落成开放
多类型产品启动
覆盖多层面客户，检验市场需求，提高开发主动性
整合品牌资源优势
凌厉建立市场形象，拓展客户层面
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万科评估策划
万科评估策划1. 概述本文档旨在为万科评估策划提供详细的分析和计划，以确保项目能够顺利进行。
本文档将涵盖评估的目标、方法、时间计划和资源需求等方面的内容，以便实施团队能够全面了解项目的要求。
2. 评估目标评估目标是明确评估的重点和目的，以便确定评估的标准和方向。
以下是本次万科评估的主要目标：•评估万科的现有房地产项目的市场潜力和竞争优势；•分析万科的财务状况和项目盈利能力；•提出改进建议，以提高万科的项目管理和运营效率。
3. 评估方法评估方法是确定评估过程和数据收集方式的关键步骤。
本次万科评估将采用以下方法：1.市场调研和竞争分析：通过调查市场需求和竞争对手的情况，评估万科的项目在当前市场中的位置和竞争力。
2.财务分析：对万科的财务数据进行细致分析，评估其盈利能力、资产负债状况和现金流等方面的情况。
3.项目管理评估：分析万科的项目管理流程和方法，评估其项目运营效率和潜在改进的机会。
4. 评估时间计划评估时间计划是为评估过程的各个阶段和任务分配合理的时间框架。
以下是本次万科评估的时间计划：阶段时间安排环境分析第1周数据收集第2周至第3周数据分析第4周至第5周结果报告第6周5. 资源需求评估过程需要合适的人力和物力资源，以确保评估的顺利进行。
以下是本次万科评估的主要资源需求：•评估团队：由市场分析师、财务专家和项目管理专家组成的跨部门团队；•数据收集工具：包括市场调研问卷、财务报表和项目管理工具等；•数据分析软件：用于对收集到的数据进行统计和分析的软件工具。
6. 结论和建议根据对万科的评估结果，我们得出以下结论和建议：•万科目前在市场上具有竞争优势，但仍需加强市场调研和对竞争对手的分析；•财务状况良好，但需要更加关注现金流管理和资产负债平衡；•项目管理方面存在一些潜在的改进机会，建议优化项目流程和提升团队协作效率。
7. 下一步行动根据结论和建议，我们将提出以下下一步行动的计划：1.市场调研团队将深入研究市场需求和竞争对手的情况，为万科的项目开发提供更准确的市场定位和营销策略。
万科上海浦江镇127号地块规划方案设计_235PPT_创意商业娱乐区_旧城改造
浦江镇的规划背景－Background of Planning of Pujiang Town
浦江镇与其它“一城九镇”相比，缺少传统产业或历史文化的依托
浦江镇最初就处于整个“一城九镇”计划的边缘，尽管在交通上和市 区关系比较密切，距人民广场仅15km，是所有试点新城镇里最靠近 市中心的镇域，但由于没有诸如松江、嘉定安亭、青浦朱家角传统 产业或历史文化的依托，浦江镇一直不被看好，只是到了后来因为 有规划，并且得到政府比较高度的认可，再加上世博会、环球影城 往三林方向发展的趋势以及世博会动迁基地，浦江镇才开始变得比 较清晰，同时 报刊媒体和网络新闻的报道中也大多认为浦江镇的规 划展现了比较有特色兼具理性和创造性的“意大利风貌”。
2010世博会
浦江镇
浦江镇总体规划历程－Pujiang Town Layout History
根据上海市“一城九镇”的总体构思，浦江镇的规划将体现意大利的 城市风格； 2003年3月，上海市城市规划设计研究院在浦江镇总体规划方案的 基础上编制完成浦江镇控制性详细规划，并通过了上海市规划局的 审批； 2003年9月，意大利格里高帝公司和上海市城市规划设计研究院共 同进行浦江镇中心区2.6平方公里修建性详细规划的编制，并通过上 海市规划局的审批；
浦江镇周边主要产业分析－Main Industries Analysis Around
30分钟辐射区域： 辐射七个产业区 1. 莘庄工业区 2. 闵行工业区 3. 紫竹科学园区 4. 吴泾工业区 5. 闵行经济开发区 6. 漕河泾高科技园区 7. 康桥工业区 辐射世博会址 辐射两大机场 漕河泾浦江高科技园产业属性： 全国唯一同时享受经济技术开发区和高新 技术开发区优惠政策的开发区； 漕河泾浦江高科技园内入驻产业特性多为 新兴产业。 关键结论： 浦江镇周边产业区密集，导入人口高素 质、高收入、高品位、高消费力、需求多 样；
万科工程管理策划方案
一、项目特点概述1.1 工程项目特点1。
1。
1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注.1。
1。
2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工,施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。
1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多,工期紧,对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。
1.1.4 产品定位高,对工程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高.1。
1。
5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。
1。
1。
6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。
1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高.1.1。
8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面,如何规避图纸风险，减少返工，需要甲方、监理、设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标,质量目标和成本目标.1。
1。
9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。
1.2 项目管理目标1。
2.1 质量目标:达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。
1。
2。
2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。
万科上海年度主题推广方案
第三层级
项目营销
第四层级
物业服务
年度主题推广策略——定义“万客会”
第一层级
上海万客会
第二层级
万客会－产品线
统筹策划上海区域综合 性的大型客户活动，以 提升客户对万科品牌知 名度与好感度为核心。
年度主题创意表现一（三大产品线系列－别墅线）
创意应用：平面/展会区域/宣传页/内刊等需要突出产品线概念的传播渠道。
年度主题创意表现一（三大产品线系列－都市线）
创意应用：平面/展会区域/宣传页/内刊等需要突出产品线概念的传播渠道。
年度主题创意表现一（三大产品线系列－青年线）
创意应用：平面/展会区域/宣传页/内刊等需要突出产品线概念的传播渠道。
第三层级
项目营销
第四层级
物业服务
年度主题推广策略——定义“万客会”
万科新年音乐会
一年一度辞旧迎新的大型音 乐活动，高端喜庆的纯艺术 鉴赏，在大剧院、会堂等高 端正式场合演出。
万科仲夏社区大联欢
每年夏季举办大型的社区联欢 活动，由业主参与表现，形式 多样，参与性强，在剧院或体 育馆等大型场馆举办。
万科家庭旅游节
规模
形象
本土化
传播策略核心点
最终以支持销售为首要目的！
• 以产品线作为策略牵头 • 以四大优势支柱作为核心传播信息 • 产业化作为一个突破性技术革新，尚处于部分项目应用阶段，因此
需以循序渐进的教育方式进行独立传播
• 以年度主题作为核心概念出发，发展成为全方位的传播方案
产品线策略
产品线？？？
规模
形象
别墅新席地独栋联排都市happy家公寓青年i空间7090品质具有个性品味的高品质居住彰显地位成功的标志全面提升的住宅性能更精致细部的住宅产品高性能住宅有限空间内集成化功能住宅效率可提升的投资回报率提早收房更早入住全面方案轻松置业方便高尚社区环境方便到达熟悉的生活圈产业化全面家居解决方案产业化全面家居解决方案价值可继承的房屋价值区域拥有可增值的稀缺资源使用期限更长满足不同家庭成员组成的阶段居住需求高性价比满足不同家庭成员组成的阶段居住需求环保利于家人与自身的居住健康节能环保的健康住宅节能环保健康项目参考兰乔圣菲浦江镇深蓝蓝山燕南园假日风景朗润园新里程金色城品五街坊四季花城花园小城白马花园品质与环保的间接形象投射产业化主题推广信息第三阶段即使再装修也不怕麻烦了
上海恒策_上海万科金地龙湖高端项目产品创新_62p_前期策划_洋房_小高层_户型设计建议_营销策略
项目 概况
上海恒策前期前期
规划将住宅产品按物业价值高低分 南北地块排布，将高等物业集中在一起， 形成独立区域，在规划上提升了产品的 档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层
公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、 14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北 面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达
中房集团 招商地产 万达集团 融科地产 新世界中国地产 光大房地产 泰达集团 鲁能集团 上实集团 城投置地 金地地产 绿城集团 上置集团 中茵置业 上海农工商地产
远洋地产 中信集团 上海绿地集团 深业集团 中核地产 华侨城地产 万科地产 香港新鸿基地产 保利地产 首创集团 中粮地产 华润（中国）地产 中海地产 华侨城地产
上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建 立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合 服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及 二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解 决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
七层平面
本报告是严格保密的
七层+八层 顶层复式 200平方米 四房 横向宽厅，客厅挑空 卧室全部南向 上层下层均赠送南向露台 上层可作为豪华套房
上海恒策户型设计建议
户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的 “层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。 户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层 为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。
上海恒策简介
We are ……
万科时一区虹桥文本(上海万科虹桥11号地块项目规划设计方案)1
平面图 • 17-B3二层
平面图 • 17-B3三层
平面图 • 17-B3四层
平面图 • 17-B3屋顶层
剖面图 • 17-B3
建筑设计篇 • 办公
设计理念 效果图 平面图 剖面图
标准办公楼
Deloitte, Copenhagen 德勤总部, 哥本哈根
BBC Headquarter , Scotland 英国广播公司苏格兰总部
1.4
1.7 1.8 2.1 2 0
13440
66691.4 69460.8 0 177885
13440
66691.4 69460.8 0 177885
满足要求
满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求
≥180
≥310 ≥310
154
325 351
略低
满足要求 满足要求
13488 112864
景观设计•社区中轴、广场篇
倒影水池
空中花园
屋顶绿化
城市公园 景观细部及灯 室外大台阶 场地铺装突出表达“珠宝”意象的灵动优雅感。地景铺装采用自由式、细节丰富的平面图案，运用室外防腐木和石材硬质铺地 相间搭配，采用富有个性、图案丰富的材料，进行主题化、专题化设计。色彩采用轻柔色调的粉红色系，以突出 “珠宝”意象 的梦幻感。
上海万科虹桥11号地块项目规划设计方案
The Scheme for The VANKE Project of Hongqiao Road,Shanghai
建设单位：上海万科房地产开发有限公司 设计单位：上海原构设计咨询有限公司 设计咨询：上海日清建筑设计有限公司 許李嚴建築師事務有限公司
2013年01月
总体规划分析•功能分析图
史上最全的万科房地产营销策划方案
史上最全的万科房地产营销策划方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现****项目的三个价值：中心区——***政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——****项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
上海万科xxx园、万科城花新园绿色生态建筑案例剖析
采用通力无机房电梯 全地下车库，有效降低小区车辆噪声
空调外机配置了减震装置等多项措施
满足4.5.3 对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施 。卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大 于45dB(A)，夜间不大于35 dB(A)。楼板和分户墙的空 气声计权隔声量不小于45dB，楼板的计权标准化撞击 声声压级不大于70dB。户门的空气声计权隔声量不小 于30dB；外窗的空气声计权隔声量不小于25dB，沿街 时不小于30dB。
高度的舒适性
围护结构节能
外墙：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温系统 相当于4cm的EPS保温板，K为0.79～0.94W/m2·K 满足相关标准对外墙保温节能要求 外饰面采用面砖及涂料 整个项目外保温面积约为9万m2左右 节点处理：阳台、雨罩、女儿墙、屋顶装饰造型等 体验感明显，在夏季,白天基本不需开启空调 渗漏隐患
廊架、格子架，停车场等布置有攀爬 植物；
阳光西晒时，绿化覆盖的墙面比无覆 盖墙面的温度低13-15℃
屋面绿化的防水排水问题
植被 生长介质 阻根层和隔离层 排水过滤层 防水层 保温板 隔汽层
防水排水是屋顶绿化的其中一项关键技术，故在设计时应按屋面结构进行多 道的防水设施，主要是做好作好柔性防水处理，屋面防水层采用柔性防水，二布 三油的防水做法，粘贴在刚性的建筑屋面。
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
上海万科朗润园、城花新园案例剖析
高起点设计
景观与绿化
• 现代日式园林风格 强调人与自然的亲近与和谐，创造
尺度宜人的共享空间。
• 丰富的景观空间 从人与街区、道路、广场、 河川、庭院、树木、游戏 场七大元素互动的空间关 系衍生出：
三种景观道路 五个主题广场 七个组团庭院
高起点设计
景观与绿化
植物品种丰富，超过120种。 景观层次错落，多功能配植 30余种保健植物 朗润园小区绿化率40% 小区乔木密度大于3棵/100 m2 绿地，人均公共绿地面积5.14 m2
屋顶：
2.5cm欧文斯科宁的XPS外保温 佛甲草屋顶绿化 传热系数0.7W/m2·K
屋顶绿化（佛甲草）
40厚 钢 筋 砼 面 层 1： 8加 气 砼 找 坡
25厚 XPS保 温 板 4厚 APP防 水 卷 材 C20细 石 砼 找 坡 1% 及 150圆 弧 2.0厚 JS防 水 涂 料 结构楼板
25
高度的舒适性
变压止逆烟道
每户业主均安装了变压式止逆烟道 通过烟道体、文丘里板、导流弯、止逆阀的有机组织 配合动气动力学的合理诠释，结合为一种具实际效果的烟道产品 解决了住户因烟道内烟气倒灌和串味而带来的烦恼
高度的舒适性
隔音设计
采用双重密封钢质隔音进户门，隔声性能达到30dB
铝合金门窗隔音保温效果优异，隔声达到30dB
北入口有2纵列景观树，南入口有4纵列景观树。
• 人车分流
全地车库； 交叉口设置减速坡，并变化铺地； 减速带与人行道衔接处做成坡道； 枝状或单向车道宽度4米，道路一侧设人行道。 显著降低了车辆噪音和扬尘，受到业主好评 “本市最适合童居小区”榜首
满足4.1.15 选址和住区出入口的设置方便居 民充分利用公共交通网络。住区出入口到达公 共交通站点的步行距离不超过500m。
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万科上海项目总体策划案
•——总案分期命名说明——
假日风景——第一期项目东邻商业购物中心和文体中心（会 所）， 这是一道“城市商业风景”；南邻湖泊， 这是一道“自然风景”。人在“城市”与“自 然”中享受生活。
假日湖畔——第二期主要景观是“湖泊”，人与自然和谐相 处，其乐融融。
假日花园——第三期西、南两面都是一片“绿茵”，花红草 绿、生机盎然，人们似乎生活在花园之中。
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万科上海项目总体策划案
•——总案理解——
4、“新市镇”概念 （1）“新市镇”按“生态城市”的要求，在公共设施空间和亲情氛
围营造、文化体育活动组织、教育医疗、第三产业经济和社会 就业等方面， 充分体现对人的关怀。 （2）“新市镇”追求新科技在居住生活上的应用，追求对生态环境 的积极保护和利用，追求不分人群类别的和谐相处。 （3）万科将以春申万科城为样板，营造“新市镇”人居和谐相依的 生活方式。
•——总案理解——
3、开发思想 （1）万科地产先后经历了五代开发形态。目前正在从事郊区化和生
态环保型地产的开发。 （2）万科根据目前中国土地资源、人口资源、环境资源的实际，借
鉴世界先进的开发思想，认为“新市镇”（New Town）开发将 是21世纪房地产发展新的经济增长点。 （3）“新市镇”开发是将住宅、生活配套设施、社会就业相结合， 在城郊地区进行的大规模综合开发。 （4）“新市镇”开发是真正意义的人居相依，人与社会与自然环境 协调并持续发展的房地产开发模式。
平方米的市政绿化带，以及保留的原生树木、河流，共同构筑 良好的自然生态景观，保证项目和人居环境的可持续发展。 （4）项目集中了商业中心、文体中心、社区学校、行政中心等春 申示 范区的大部分公建配套。 （5）在社区内可进行各种社交、文体和教育培训活动，提高社区 人文氛围和健康水平。
万科上海项目总体策划案
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万科上海项目总体策划案
•——总案色彩应用原则——
第一期：假日风景——春申绿 Y100 C55 第二期：假日湖畔——春申蓝 C88 M35 第三期：即日花园——春申黄 M20 Y100 第四期：假日时光——春申橙 M65 Y100 第五期：假日故事——春申白 C0M0Y0K0
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•——品牌层次及传播关系——
万科 上海万科
春申万科城
假日风景
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•支 •持 •传 •播
•次
•首
•要
•要
•传
•传
•播
•播
万科上海项目总体策划案
•总案中主要的环境景观及配套设施命名建议
1、商业中心：假日广场 3、硬地广场：欢乐谷 5、二级道路：假日一大道
• 九、广告主题语
分：假日风景
• 一、目标人群分析 • 二、品牌传播指导思想 • 三、品牌诉求定位 • 四、品牌核心概念——轻松亲切 • 五、广告主要卖点诉求 • 六、营销推广建议 • 1、蓄势造市 • 2、开闸放水——公开发售 • 3、促销节奏 • 七、广告整合传播策略 • 八、广告平面表现策略思路 • 九、品牌推广总体规划
假日二大道 假日三大道 假日四大道 假日五大道
2、文体中心：假日俱乐部 4、城市广场：万象区 6、休闲步道：春华路 秋实路 7、湖泊：春申湖 8、南部公园：郊野公园 9、沿湖路：滨湖北路、滨湖南路等 10、公园南面道路：漾清路； 公园北面道路：郊野东路 郊野西路
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万科上海项目总体策划案
万科上海项目总体策划 案
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2020/10/31
万科上海项目总体策划案
——目录——
•第一部分：春申万科城
• 一、总案命名
• 二、总案理解
• 三、总案定位
• 四、总案分期命名
• 五、品牌层次及传播关系
• 六、总案主要的环境景观
•
及配套设施命名建议
• 七、总案色彩应用原则
• 八、总案品牌诉求要素
其三，标识（我们主张以“人形”为项目标识）要始 终贯穿整个项目，确保春申万科城的整体、统一。
万科上海项目总体策划案
第一部分：春申万科城
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——总案命名——
春申万科城
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•——总案理解——
一、位置 / 交通 （1）位于上海西南郊莘庄地铁站南1500米处。 （2）北邻春申路、东邻伟业路、西邻莘奉公路，
南临春申塘。处在市政府划定的春申示范 居住区之中心位置。 （3）通过莘奉公路向北1500米处接入莘庄立交 桥，沟通沪闵路和环西、环南大道。
万科上海项目总体策划案
根据春申万科城总体规划（郊区化生态型新市镇）， 决定了本案闲逸、优雅、包容的生活调性，故分期色彩应 用以“不同时期，不同色彩”之策略表现。
其一，对五个不同阶段有较明确的界定，每一期楼盘 推出，都可在视觉识别统一的前提下，达到“更上一层楼” 的视觉新境界；
其二，色彩的多元化可打破单一色彩的单调、乏味；
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•——总案（春申万科城）定位——
产品定位：
春申万科城，是上海西南郊一座人居相依 的郊区化“新市镇 (New Town)”。
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•——总案分期命名— —
春申万科城：第一期：假日风景 第二期：假日湖畔 第三期：假日花园 第四期：假日时光 第五期：假日故事
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万科上海项目总体策划案
•——总案分期命名说明——
假日时光——第四期在春申万科城的东南角，南临郊野公园， 碧水、蓝天、绿草，是浪费时光的好去处。
假日故事——第五期集中了中小学校、幼儿园、邮政电讯、 行政管理等公建设施，这里演绎着人生、社会 的诸多故事。
分案既有各自的特点，又通过“假日”串联， 共同概括了春申万科城闲逸、轻松、亲切、和 谐的生活本质。在这块人居相依的地方，生活 真的像度假一样。
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万科上海项目总体策划案
•——总案理解——
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2、规模/规划 （1）本案占地近1000亩，分五期开发。是集住宅、生活配套设施
和社会就业于一体的具备城市功能的新市镇。 （2）具备低价位、低容积率、低密度、高品质的个性化特质。 （3）项目规模大，南部有70000平方米的郊野公园，西部有30000