房地产波士顿矩阵研究分析报告
关于波士顿房价影响因素的探究
关于波⼠顿房价影响因素的探究关于波⼠顿房价影响因素的探究第三组组长：潘岚锋组员：姜洋杜娟程夏莹报告课件名称：boston⽬录1数据介绍 (3)1.1概述 (3)1.2变量介绍 (3)1.3数据变形 (4)2⽅法说明 (5)2.1评价标准 (5)2.2交叉验证 (6)2.3异常点 (6)3参数模型—最⼩⼆乘回归 (6)3.1模型建⽴ (6)3.2拟合效果 (8)3.3模型诊断 (8)图3.1 (9)4⾮参数模型—k最近邻 (9)4.1原理 (9)4.2K的选择 (10)4.3OLS与KNN之间的⽐较 (11)5相加模型 (12)5.1LASSO和ADALASSO (13)5.1GROUPLASSO (13)6复杂的⾮参数⽅法 (14)6.1Gradient Boosting (14)6.2随机森林 (15)6.3BOOSTING和RANDOM FOREST的⽅法⽐较 (16)7结论 (17)1数据介绍1.1概述原始数据为波⼠顿1970年⼈⼝普查中506个⼈⼝调查区域的房屋数据，其中⾃变量变量有13个，分别CRIM,ZN,INDUS,CHAS,NOX,RM,AGE,DIS,RAD,TAX, PTRATIO,B,LSTAT，因变量是⾃住房屋价值的中位数（单位1000美元），记为MEDV。
我们的主要研究⽬的是通过研究⾃变量与因变量之间的关系，筛选出影响房价的主要因素，从⽽对波⼠顿房价进⾏预测。
1.2变量介绍1.1.33数据变形在对各变量作描述统计的过程中，CRIM,B的分布图虽然范围⽐较⼴，但⼤都集中在0附近，存在严重偏态，为了更好的建模，有必要对这两个数据做对数变化，变化如下：图1.1CRIME=log(CRIM)图1.2BB=log(400-B)2⽅法说明2.1评价标准本⽂评价不同建模⽅法表现的好坏所选⽤的指标是SASPE（标准均⽅预测误差），SASPE越⼩，表明⽅法效果越好。
其计算公式如下：ASPESASPE=VAR(MEDV)其中ASPE为训练集的均⽅预测误差，VAR(MEDV)为房价中位数的⽅差，当数据进⾏标准化后，SASPE与ASPE等价。
波士顿矩阵与经典案例分析
失败原因剖析及教训总结
失败原因
诺基亚手机业务失败的主要原因包括战略决 策失误、创新能力不足、市场反应迟钝等。 具体来说，诺基亚未能及时把握智能手机市 场的发展趋势，其操作系统和应用生态也无 法满足消费者需求。
教训总结
企业需要密切关注市场动态和技术发展趋势 ，及时调整战略和业务模式；同时，加强创 新能力和市场反应速度，以应对市场变革和 竞争压力。
管理层决策失误
管理层在制定和执行问题类业务策略时可能出现决策失误，如盲目扩 张、错误定位等，需要建立科学决策机制和风险控制体系。
瘦狗类业务策略分析
3
瘦狗类业务定义及特点
定义
瘦狗类业务是指市场份额低且增长缓慢 的业务，通常不具备竞争优势，无法为 企业带来显著的利润。
VS
特点
业务增长乏力，市场份额较低；竞争激烈 ，利润空间有限；可能需要大量的资金和 资源投入才能维持运营。
和升级。
技术更新换代
消费者需求的变化可能影响明星 类业务的销售。企业应密切关注 市场动态，及时调整产品策略以 满足消费者需求。
消费者需求变化
法律法规的变化可能对明星类业 务产生不利影响。企业应遵守相 关法律法规，并积极寻求合规解 决方案以降低风险。
金牛类业务策略分析
3
金牛类业务定义及特点
定义
金牛类业务是指市场占有率高、业务增长率较低的业务，通常能够为企业带来 稳定的现金流和利润。
。
波士顿矩阵在企业战略管理 中应用
3
波士顿矩阵与其他战略工具结合使用
1 2 3
与SWOT分析结合
通过SWOT分析识别企业内部优劣势和外部机会 威胁，再利用波士顿矩阵明确各业务单元的战略 地位和投资方向。
与五力模型结合
基于经典和稳健方法的波士顿房价研究成果综述
王园园
摘 要： 利用波士顿房价数据，通过比较 lm、lmrob、LMS 和 tau 四种方法，重点是对经典估计方法和三种稳健估计方法进行分
析，研究四种方法的差异及优劣，探讨在统计模型中，当实际观测数据偏离假设，在异常值不可避免的情况下，究竟是选择建立在
某种理想分布基础上的经典估计理论模型，还是选择建立在符合数据实际分布基础上的稳健估计方法。
关键词： 稳健估计； 最小二乘法； M 估计； MM 估计； LMS 估计
中图分类号： F222．1
文献标识码： A
文章编号： 1008－4428（ 2019） 03－0040－04
一、引言
（ 一） 研究目的
线性回归模型（ Linear regression model） 是统计中用来确
定变量间相互依赖关系的基本模型，应用十分广泛。求解线
二、文献综述 （ 一） 稳健估计发展 线性回归模型在科学研究和实践中应用非常广泛，并且 取得了丰硕成果。它是许多模型的基础模型，它的理论成果 以及实践应用会 影 响 到 其 他 一 些 复 杂 模 型，因 此，在 统 计 模 型中占有重要的地位。估计回归系数的经典方法是最小二 乘法（ OLS） ，然而最小二乘法很容易受到异常值的影响，是 不稳健的。真实观 测 数 据 中，异 常 值 很 难 避 免，这 时 候 利 用 最小二乘法进行 估 计，结 果 会 比 较 差，进 而 使 得 预 测 结 果 也 比较差，在一定程度上限制了线性模型的应用。因此探讨研 究线性模型的稳健估计方法很有必要。 1953 年，G． E． P． Box 首先提出 Ｒobustness 概念。随后， J． W． Tukey，P． J． Huber 等人对参数稳健估计进行了有成效 的研究。J． W． Tukey 反复研究传统统计方法的不稳健性，并 确定了切尾均值及平均绝对离差等估计方法的优良稳健性。 P． J． Huber 提出了一类未知参数的稳健估计方法———M 估 计，并解决了相应的渐进极大极小问题。Huber 于 1973 年又 将稳健估计方法推广到多维参数回归模型的参数估计问题。 20 世纪 80 年代以来，Huber、F． Ｒ． Hampel 和 Ｒousseeuw 等人 先后发表了很有 影 响 的 论 著，为 稳 健 估 计 理 论 奠 定 了 基 础。 Huber 于 1981 年正式给出稳健估计定义，稳健统计学至此趋 于成熟。截 至 今 天，稳 健 统 计 已 经 取 得 了 许 多 进 展。 在 国 内，许多学者比如陈希孺、赵林城等，在线性、非线性、部分线 性模型以及稳健投影寻踪的 M 估计大样本特性方面取得了 一系列成果。 在统计建模中，统 计 的 结 果 既 依 赖 于 观 测 数 据，又 依 赖 于我们对所研究 总 体 的 一 些 特 定 的 假 设，比 如 分 布 形 式、独 立性等。稳健估计旨在克服当观测数据显著偏离假设时，经 典统计学所面临的一些困难。稳健估计是在异常值不可避 免的情况下，通过 选 择 适 当 的 估 计 方 法，尽 可 能 减 免 未 知 量 估计值受异常值的影响，得出正常模式下的最佳估计。稳健 估计的目标如下： 在假设的观测分布模型下，估计值应该是
波士顿房价数据统计分析报告
波士顿房价数据统计分析报告作者：米纯来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第07期摘要：该报告以波士顿房价数据样本为研究对象，目的是通过统计学方法分析各变量与波士顿郊区房价之间的关系，选出对房价影响较大的几个变量，并确定各变量之间的数学关系。
分析采用的软件是SPSS，分析方法为因子分析、相关分析、回归分析方法。
首先，鉴于样本变量较多，因此通过因子分析检验是否可以对变量进行降维处理。
然后，对数据进行相关性分析，先找出5个与房价相关性较强的变量，并针对变量建立多元回归模型，在对该模型评价之后，确认了其中三个变量的强相关关系；在剔除相关性较弱的两个变量之后，又建立了新的回归模型，经评价，该模型对变量的解释较贴切，检验效果显著。
通过以上分析，得出影响房价的主要因素为：房间数量、居民社会地位、教育程度，并构建了多元线性方程。
关键词：因子分析相关多元回归一、统计前估计及变量的选择处理1.预先估计。
初步判断14个变量，根据个人先验知识做出房价影响因素的估计：预计空气质量和距离就业中心的距离将在很大程度上影响房价，即，NOX和DIS两个变量将显示出与价变量MEDV之间的强相关关系。
2.变量选择。
波士顿房价数据样本共14个变量，包括13个定量变量和1个定性变量，共计506个数据。
定性变量为，是否临近河边——CHAS。
除此之外其余都为定量变量。
鉴于数据量较大，且为了统计方便，在接下来的分析中，将剔除该定性变量。
对剩下的13个变量进行统计分析。
二、因子分析该样本数据14个属性，共计506个数据。
数据样本较大，维数较高。
考虑到更加便捷地提高分析效率，要分析各因素对波士顿房价的影响，首先对变量进行降维处理，考虑14个变量中是否可由一两个综合变量来进行概括。
因此，首先对样本数据进行主成分和因子分析。
设置因子数量为3.1.主成分选取。
数据结果显示，前三个成分特征值累计占了总方差的72.341%，后面的特征值贡献低于10%，且越来越小。
波士顿房价数据统计分析报告
波士顿房价数据统计分析报告波士顿是美国马萨诸塞州的首府，也是全美国东北地区的重要城市之一。
作为一座国际化的城市，波士顿的房地产市场一直备受关注。
本报告将对波士顿房价数据进行统计分析，帮助读者了解该市的房价水平及其趋势。
1. 数据收集及处理为了进行准确的分析，我们收集了波士顿近五年的房价数据。
这些数据包括：房屋销售价格、房屋面积、地理位置、建筑年份等信息。
在数据收集后，我们进行了数据清洗和处理，剔除了异常值和缺失数据，以确保分析的准确性和可靠性。
2. 波士顿房价统计根据我们所收集到的数据，我们对波士顿的房价进行了统计。
通过计算房价的平均值、中位数、最大值和最小值，我们可以得到以下结论：波士顿的房价整体呈上升趋势，市场供需平衡，房价相对稳定。
同时，由于地区的不同，房价存在一定的差异性，一些地段的房价较高，而一些地段的房价较低。
3. 波士顿房价因素分析为了了解波士顿房价的主要影响因素，我们进行了进一步的分析。
通过对房价与房屋面积、地理位置、建筑年份等变量进行相关性分析，我们可以得到以下结论：3.1 房屋面积：房屋面积与房价呈正相关关系，即房屋面积越大，房价越高。
3.2 地理位置：地理位置也是影响房价的重要因素。
波士顿市中心的房价较高，而远离市中心的地区房价相对较低。
3.3 建筑年份：建筑年份对房价也有一定影响。
一般来说，较新的房屋价格相对较高，而老旧的房屋价格相对较低。
4. 波士顿房价趋势预测根据历史数据和市场发展情况，我们可以初步预测波士顿房价的趋势。
由于波士顿的经济繁荣和对房地产的需求，房价预计将继续保持上升趋势。
然而，由于市场的变化和政策的干预，房价上涨的速度可能会有所放缓。
5. 投资建议对于有意投资波士顿房地产的人士，我们给出以下建议：5.1 选择地理位置优越的房产，特别是市中心附近的房屋，因为这些房产的增值潜力更高。
5.2 留意新建项目，特别是位于新兴发展地区的房屋。
这些项目通常具有较高的升值潜力。
波士顿矩阵
波士顿矩阵一般来说，企业都会有一个或几个经营业务，如何对这些业务进行投资组合分析是企业管理者在战略制定时要重点考虑的问题。
投资组合分析法中最常用的方法是波士顿矩阵（又叫市场增长率-市场占有率矩阵），它是美国波士顿咨询公司（BCG）在1960年时提出的一种产品结构分析的方法。
这种方法是把企业生产经营的全部产品或业务的组合作为一个整体进行分析，常常用来分析企业相关经营业务之间现金流量的平衡问题。
通过这种方法，企业可以找到企业资源的产生单位和这些资源的最佳使用单位。
下面我们就来具体介绍一下波士顿矩阵，其矩阵图如下：在上图中，矩阵的横轴表示企业在行业中的相对市场份额地位，是指企业某项业务的市场份额与这个市场中最大的竞争对手的市场份额的比。
相对市场份额的分界线是1.0-1.5，划分初稿第两个区域。
某项产品或业务的相对市场份额多，表示其竞争地位强，在市场中处于领先地位；反之，则表示其竞争地位弱，在市场中处于从属地位。
纵轴表示市场增长率，是指企业所在的行业某项业务最近两年的市场销售额增长的百分比。
这一增长率表示每一经营业务所在市场的相对吸引力。
在分析中，通常用10%的增长率作为增长高低的界限。
最近两年平均增长率超过10%的维高增长业务，低于10%的为低增长业务。
下面介绍如何利用这一矩阵进行分析。
1．高增长/低竞争地位的问题型业务。
这类业务通常处于最差的现金流状态。
一方面，所在行业市场增长率极高，企业需要大量的投资支持其生产经营活动；另一方面，气象对市场份额较低，能够生成的资金较少。
因此，企业对于“问题”业务的投资需要进一步分析，判断使其转移到“明星”业务所需要从的投资量，分析其未来是否盈利，研究是否值得投资的问题。
2．高增长/强竞争地位的“明星”业务。
这类业务处于迅速增长的市场，具有很大的市场份额。
在企业的全部业务中，“明星”业务在增长和盈利上有着极好的长期机会，但它们是企业资源的主要消费者，需要大量的投资。
波士顿矩阵法
波士顿矩阵法多数公司同时经营多项业务，其中昨日黄花,也有明日之星。
为了使公司的发展能够与千变万化的市场机会之间取得切实可行的适应，就必须合理地在各项业务之间分配资源。
在此过程中不能仅凭印象，认为哪项业务有前途，就将资源投向哪里，而是应该根据潜在利润分析各项业务在企业中所处的地位来决定，波士顿矩阵法就是一种著名的用于评估公司投资组合的有效模式.一．方法介绍波士顿咨询集团是世界著名的一流管理咨询公司,他们在1970年创立并推广了市场成长率-—相对市场份额矩阵的投资组合分析法。
如图所示。
20％明星业务 STAR问题业务 QUESTION 现金牛业务 CASHCOW瘦狗业务DOG 相对市场份额波士顿咨询公司的市场成长率--相对市场份额矩阵图中，纵坐标市场成长率表示该业务的销售量或销售额的年增长率，用数字0-20%表示，并认为市场成长率超过10%就是高速增长。
横坐标相对市场份额表示该业务相对于最大竞争对手的市场份额，用于衡量企业在相关市场上的实力。
用数字0。
1（该企业销售量是最大竞争对手销售量的10％）-10(该企业销售量是最大竞争对手销售量的10倍)表示，并以相对市场份额为1.0为分界线。
需注意的是，这些数字范围可能在运用中根据实际情况的不同进行修改。
矩阵图中的八个圆圈代表公司的八个业务单位，它们的位置表示这个业务的市场成长率和相对市场份额的高低；面积的大小表示各业务的销售额大小.波士顿矩阵法将一个公司的业务分成四种类型：问题、明星、现金牛和瘦狗。
问题业务是指高市场成长率、低相对市场份额的业务。
这往往是一个公司的新业务，为发展问题业务，公司必须建立工厂，增加设备和人员，以便跟上迅速发展的市场,并超过竞争对手，这些意味着大量的资金投入。
问题非常帖切地描述了公司对待这类业务的态度，因为这时公司必须慎重回答是否继续投资，发展该业务？这个问题。
只有那些符合企业发展长远目标，企业具有资源优势，能够增强企业核心竞争能力的业务才能得到肯定的回答。
万达集团波士顿矩阵分析
摘要波士顿矩阵（BCG Matrix），又称市场增长率-相对市场份额矩阵、波士顿咨询集团法、四象限分析法、产品系列结构管理法等，是由美国著名的管理学家、波士顿咨询公司创始人布鲁斯·亨德森于1970年首创的一种用来分析和规划企业产品组合的方法。
这种方法以发展率和相对市场份额为坐标，将企业业务分为：明星业务、奶牛业务、瘦狗业务和问题业务四种。
这种方法的核心在于，要解决如何使企业的产品品种及其结构适合市场需求的变化，只有这样，企业的生产才有意义。
同时，如何将企业有限的资源有效地分配到合理的产品结构中去，以保证企业收益，是企业在激烈竞争中能否取胜的关键。
[关键词]波士顿矩阵、万达集团、多元化战略、市场占有率、相对市场占有率目录1.公司简介 (1)1.1战略动态 (1)2.产业简绍 (2)2.1商业地产 (2)2.2高级酒店 (2)2.3文化产业 (2)2.4连锁百货 (3)2.5旅游度假 (3)3.波士顿分析法对万达五大产业的分析 (4)3.1 万达集团的波士顿矩阵图 (4)3.2 针对波士顿矩阵的分析 (4)4.根据波士顿矩阵图和万达现行策略的分析与思考 (7)4.1万达集团公司的缺陷 (7)4.2 发展战略调整建议 (8)【结束语】 (10)【参考文献】 (11)万达集团波士顿矩阵分析1.公司简介万达集团是中国大陆一家企业集团，王健林任董事长，创立于1988年。
总部设于大连。
集团原集中于辽宁省内城市投资，目前业务辐射至中国各大城市。
经过20年发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。
万达集团的目标是到2010年，企业资产超过600亿元，年销售额超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，成为中国民营企业的龙头企业。
1.1战略动态1、2012年9月5日，万达集团收购AMC娱乐控股公司。
房地产别墅及洋房定价决策咨询报告
【最新资料,Word版，可自由编辑！】页目录第一部分定价依据................................................（一）项目产品成本核算..........................................................（二）同类物业价格分析.........................................................一、主城在售别墅楼盘价格....................................................二、一小时经济圈别墅楼盘价格................................................三、主城在售洋房楼盘价格....................................................四、一小时经济圈洋房楼盘价格................................................五、主城小高层楼盘价格......................................................六、一小时经济圈小高层楼盘价格..............................................（三）项目所在城市其他物业价格分析..............................................第二部分定价方法...............................................（一）成本导向定价法............................................................一、成本价定价法............................................................二、综合成本定价法..........................................................（二）随行就市法................................................................一、可比楼盘均值定价法......................................................（三）市场可比楼盘量化定价法................................................（四）定价结论..................................................................一、基于波士顿矩阵模型分析..................................................第三部分价格策略...............................................（一）推盘节点..................................................................（二）入市价格策略..............................................................一、总论....................................................................二、2011年度价格走势策略....................................................第四部分调差系数设定...........................................（一）交通方便性调差............................................................（二）可视景观面调差............................................................（三）产品面积调差..............................................................（四）赠送建筑面积调差..........................................................一、别墅....................................................................二、洋房....................................................................（五）赠送花园面积调差..........................................................（六）自然资源调差..............................................................（七）特殊原因调差..............................................................（八）洋房垂直调差..............................................................（九）尾数定价..................................................................第五部分一批次分户价格表.......................................附件房价下跌压力测试..........................................1、南川区各在售楼盘.............................................................2、南川区主流在售楼盘成本核算...................................................（1）泽京香格里拉西苑.......................................................（2）德发中央花园项目.......................................................第一部分定价依据（一）项目产品成本核算1、别墅类产品成本核算单价A1区+A2区+A3区+B1区=4293元/㎡2、洋房类产品成本核算单价B2区=3028元/㎡3、小高层产品成本核算单价B3区=2533元/㎡备注：该数据为财务部提供，为保证此次定价的合理性，考虑到目前的通货膨胀率为6.4%，结合传递因素，故所有成本均上浮10%。
波士顿矩阵分析
波士顿矩阵分析1. 波士顿矩阵简介波士顿矩阵，也被称为市场增长率相对市场份额矩阵、波士顿咨询集团法、四象限分析法、产品系列结构管理法等，是由美国著名的管理学家、波士顿咨询公司创始人布鲁斯亨德森于1970年首创的一种用来分析和规划企业产品组合的方法。
这种方法的核心在于解决如何使企业的产品品种及其结构适合市场需求的变化，并如何将企业有限的资源有效地分配到合理的产品结构中去，以保证企业收益。
波士顿矩阵认为，决定产品结构的基本因素有两个：市场引力与企业实力。
市场引力包括市场增长率、目标市场容量、竞争对手强弱及利润高低等。
市场增长率是反映市场引力的综合指标，是决定企业产品结构是否合理的外在因素。
波士顿矩阵通过市场增长率和企业实力两个维度，将企业所有产品从市场前景和现有市场地位两个方面进行再组合。
在坐标图上，纵轴表示市场增长率，横轴表示市场占有率，各以10和20作为区分高、低的中点，将坐标图划分为四个象限，依次为“问号（？）”、“明星（）”、“现金牛（）”和“瘦狗（）”。
企业可将产品按各自的销售增长率和市场占有率归入不同象限，使企业现有产品组合一目了然，同时便于对处于不同象限的产品作出不同的发展决策。
其目的在于通过产品所处不同象限的划分，使企业采取不同决策，以保证其不断地淘汰无发展前景的产品，保持“问号”、“明星”、“现金牛”产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环。
1.1 波士顿矩阵的概念主要用于评估公司各业务单位的增长潜力和市场份额，从而帮助企业制定合适的市场策略和资源分配计划。
该矩阵由波士顿咨询公司（Boston Consulting Group）提出，因此得名。
通过波士顿矩阵，企业可以清晰地了解自身各业务单元在市场中的地位和未来发展潜力，从而做出明智的决策。
这一分析方法主要基于两个维度：市场份额和增长潜力。
其中市场份额代表了企业在特定市场中的竞争力，而增长潜力则反映了市场或业务的未来发展前景。
波士顿矩阵及SWOT分析
市 场 成 长 率
金牛产品的建议
通路多元化 线上销售的可能 明星代言
(转变性和节流性策略 )
继续贩售维持多样性 不断开发差异性商品
低
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Expansion BCG Matrix
Product Life Circle
五力分析
17
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LOGO
SWOT 分析
LOGO
波士顿矩阵BCG Matrix
1
What is BCG Matrix？
BCG 成长占有率矩阵
1970年,由美国大型商业咨询公司—— 波士顿咨询集团（Boston Consulting Group) 首创的一种规划企业产品组合的方法。
目的：协助企业分析与评估其现有产品线 利用企业现有资金进行产品的有效配置与开发
33 Your site here
2005年4月，进入青岛，开设中国第一家独资店. 2005年9月，进入东北，在大连开设东北第一家门 店 2005年9月，进入西南，在成都开设西南第一家门 店 2006年11月，进入西北，在西安开设西北第一家门 店 2012年9月30日，江苏省南通启东市人民桥店和环 球大厦店同时开业 迄今已在包括香港、台湾和澳门在内的大中华区开设 近500家门店，其中包括中国大陆22个城市的230 多家门店
如何将企业有限的 资源有效的分配 到合理的产品结 构中去，以保证 企业收益？
4
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1. 2、BCG Matrix 基本思想
决定产品结构的因素
市场引力
企业销售量增长率 目标市场容量 竞争对手强弱 利润高低
企业实力
市场占有率
基于经典和稳健方法的波士顿房价研究成果综述
基于经典和稳健方法的波士顿房价研究成果综述作者：王园园来源：《市场周刊》2019年第03期摘要：利用波士顿房价数据，通过比较lm、lmrob、LMS和tau四种方法，重点是对经典估计方法和三种稳健估计方法进行分析，研究四种方法的差异及优劣，探讨在统计模型中，当实际观测数据偏离假设，在异常值不可避免的情况下，究竟是选择建立在某种理想分布基础上的经典估计理论模型，还是选择建立在符合数据实际分布基础上的稳健估计方法。
关键词：稳健估计；最小二乘法；M估计；MM估计；LMS估计中图分类号：F222.1文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）03-0040-04一、引言（一）研究目的线性回归模型（Linear regression model）是统计中用来确定变量间相互依赖关系的基本模型，应用十分广泛。
求解线性回归模型的经典方法是最小二乘法OLS（Ordinary Least sum of Squares），而最小二乘法的几个基础假设条件，其中之一为：随机变量服从正态分布。
当观测数据不满足这些条件时，比如含有异常值（Outliers），估计结果会有很大偏差，甚至得出错误的结论。
但是在实际观测中，异常值不可避免，观测数据大多来自中心分布的污染数据，这使得最小二乘法很不稳健。
一般而言，这种情况下有两种选择：一是模型适合大部分数据，但是分布两端极不符合，二是模型适合全部数据，但整体拟合结果一般。
简单地说，污染数据让准确估计完整模型非常困难，如果估计完整的模型是不可行的，退而求其次，寻求一个能准确拟合中心数据的模型，反而变得更可行。
更具体地说，鉴于一些观测值被污染，稳健估计方法试图估计参数的中心分布，利用接近中心的大多数观测来分析数据，不再试图估计所有数据的混合分布。
本文最主要的实践是线性回归方程的估计。
稳健估计是适应大多数情况的方法，比经典的方法受极端情况的影响要小。
本文数据来自波士顿住房价格数据，比较经典的方法与稳健估计方法对这一数据的拟合效果。
分析工具之二波士顿矩阵
瘦狗
金牛
根据市场数据反映它们分别可能是: 问题产品:多层 金牛产品:普通洋房 明星产品:退台洋房 瘦狗产品:点式小高层
设定纵横坐标指 20 纵坐标设定市场销 售量的增长率.---通 过市场调研确定不 同产品年销售增长 率,并选取峰值最为 上限
根据调研数据设定不同产品形式下的对应市场 份额和相对市场份额.
高
市 场 增 长
波士顿矩阵对于房地产策划 而言具体运用可帮助不同形 式组合产品确定：哪些产品 宜于投资，宜于操纵哪些产 品以获取利润，宜于从产品 组合中剔除哪些产品，从而 使项目产品组合达到最佳市 最佳市 场成效.(排除规控指标因素 场成效 排除规控指标因素) 排除规控指标因素
高
上图中， 上图中， 棕坐标市 场成长率 表示该产 品的销售 量或销售 额的年增 10 长率， 长率，用 数字0 数字020%表示 表示， 20%表示， 并认为市 场成长率 超过10% 超过10% 就是高速 0 增长。 增长。
问题业务是指高市场 成长率、 成长率、低相对市场 份额的产品(多层 多层) 份额的产品 多层
改进产品
明星业务是指高市场成 长率、 长率、高相对市场份额 的业务(洋房 洋房) 的业务 洋房
问题
明星
成熟产品 成熟产品
瘦狗
瘦狗业务是指低市场成 长率、 长率、低相对市场份额 的业务。 高层 高层) 的业务。(高层
目录
一 ＳＷＯＴ概述 二 ＳＷＯＴ分析步骤 三 ＳＷＯＴ分析案例
ＳＷＯＴ分析案例 ＳＷＯＴ分析案例
世纪广场案例 新迎项目案例 玫瑰广场案例
ＴＨＥ ＥＮＤ
问题
10
明星
例如:片区住宅中板式小高层销 售量年增长率为20%;洋房为 30%,那么上限点为30%.
万达集团波士顿矩阵分析
摘要波士顿矩阵（BCG Matrix），又称市场增长率-相对市场份额矩阵、波士顿咨询集团法、四象限分析法、产品系列结构管理法等，是由美国著名的管理学家、波士顿咨询公司创始人布鲁斯·亨德森于1970年首创的一种用来分析和规划企业产品组合的方法。
这种方法以发展率和相对市场份额为坐标，将企业业务分为：明星业务、奶牛业务、瘦狗业务和问题业务四种。
这种方法的核心在于，要解决如何使企业的产品品种及其结构适合市场需求的变化，只有这样，企业的生产才有意义。
同时，如何将企业有限的资源有效地分配到合理的产品结构中去，以保证企业收益，是企业在激烈竞争中能否取胜的关键。
[关键词]波士顿矩阵、万达集团、多元化战略、市场占有率、相对市场占有率—目录1.公司简介................................................................................... 错误!未定义书签。
战略动态............................................................................... 错误!未定义书签。
2.产业简绍................................................................................... 错误!未定义书签。
商业地产.............................................................................. 错误!未定义书签。
高级酒店.............................................................................. 错误!未定义书签。
文化产业............................................................................... 错误!未定义书签。
波士顿矩阵技术在住宅项目开发中的应用
明星
（ 普通 商品房 ）
问题
（ 租房、经济适用 房） 廉
开 发 商 的 利 润 为 ３ 的 一 种 带 有 社 资产。 ％ 在国有土地上盖房子， 当然不
会 福利 性 质 的 准商 品房 。两 者 均 以 能仅 仅 考 虑到 金 字塔 塔 尖 的 极小 部
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金牛 ・一 —
加 以调 整 。
一
小部分富有人士 、中等偏上的有
明星
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问 题
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产 阶层 ，而 位 居 金 字塔 中下 层 的广 大 工 薪 阶 层 ，才 是 消 费 的 主 流 群
高
（ 普通 商品 房 ）
（ 廉租房 、经济 适用房 ）
帮
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金牛 Ｂ
高
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瘦狗 Ｈ
低
体 。面向这一部分消费群体的住宅 项 目， 疑 占有 很 大市场 份 额 。 发 无 开
普 通 商 品住 房 是 房地 产 将 要 承担 的 主要任 务 。 因此 ， 开发 商应 把 开发 重 点从给有钱人盖房子转移到为普通 百 姓 打造 大众 化 、 民化住 宅 上来 ， 平 用大众化精品住宅抢 占市场 ，这是
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术在 住宅项 目开发 中的应 用
田 霞
有 权 人 当然 可 以 根据 自己的偏 好 选 平方 米 ，为补 偿 旧房 拆建 还 要增 加 择 房屋 的销 售 对象 ， 在我 国 ， 地 １ 而 土 ０亿平方米 ，ｌ ０年总需求为 ５ 亿 ５ 属 于 国有 资产 。 再者 ， 由于土 地资 源 平方 米 。其 中大 约 ８％ 以上是 大众 ０ 的 不可 再生 性 、 稀缺 性 和有 限性 ， 所 化的普通商品住房。这一 巨大的市 以必 须从 国家 的 角度 来 分 析住 宅 项 场需求 ， 决定市场发展的基本方向 ， 目开发 是 否 合 理 。一 个 国家 的住 宅 也 是 市 场发 展 的根 本推 动 力 。房 地 项 目开 发 必 须是 合 理 的 ，否 则 必 须 产 开 发 ，不 能 只 瞄 准金 字 塔塔 尖 的
波士顿矩阵
波士顿矩阵的假设1、企业某项业务的市场份额越高，企业就越有成本优势，相应的获利能力就越强。
按照波士顿公司的经验，如果一个企业某项业务的市场份额是竞争者该项业务市场份额的两倍，那么这个企业在这项业务上就具有较之竞争者20-30%的成本优势。
这就是波士顿选取市场份额作为一个重要评价指标的原因所在。
2、波士顿认为市场份额能导致利润，这其实就是“成本领先战略”。
波士顿一直认为规模优势很重要，波士顿自己的解释是市场份额大的公司不仅获得了更多的收入，还实现了更高的单位运营利润，优势在于更高的价格（边际利润）、在广告和分销上更低的单位支出。
3、公司的业务发展依靠的是内部融资，而没有考虑外部融资。
举债等方式筹措资金并不在波士顿矩阵的考虑之中。
4、这些业务是独立的。
但是许多公司的业务在紧密联系在一起的。
比如，如果金牛类业务和瘦狗类业务是互补的业务组合，如果放弃瘦狗类业务，那么金牛类业务也会受到影响。
5、关于卖出“瘦狗”业务的前提是瘦狗业务单元可以卖出，但面临全行业亏损的时候，谁会来接手。
6、波士顿矩阵并不是一个利润极大化的方式。
7、市场占有率与利润率的关系并不非常固定。
8、波士顿矩阵并不重视综效，实行波士顿矩阵方式时要进行SBU（策略事业部）重组，这要遭到许多组织的阻力。
9、并没告诉厂商如何去找新的投资机会。
波士顿矩阵法的局限性一、假设上的局限性1、现在的外部环境变化很快波士顿矩阵的理论基础是经验曲线，而经验曲线有效的一个前提是环境比较稳定。
只有在一个稳定的环境内面，企业积累的经验才能有效的降低生产成本，从而提高企业的竞争优势。
但是随着经济全球化的发展，随着新技术的快速推广，企业的外部环境变化很快，这对经验曲线的有效性是挑战，进而对波士顿矩阵的有效性也是一个挑战。
2、“成本领先战略”不是企业获得竞争优势的唯一源泉对于市场占有率，波特的著作在分析日本企业时就已说过，规模不是形成竞争优势的充分条件，差异化才是。
波士顿矩阵的背后假设是“成本领先战略”，当企业在各项业务上都准备采用（或正在实施）成本领先战略时，可以考虑采用波士顿矩阵，但是如果企业准备在某些业务上采用差别化战略，那么就不能采用波士顿矩阵。
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市场 增长率
明星 高
波士顿矩阵
婴儿
现金牛
。
瘦狗
高
相对市场份额
明星产品
包装，旗帜！
具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品， 形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市 场价值。
现金牛产品 利润主力
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它 是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实 现较高价值。
推盘理由：10、11号楼压 轴，景观最佳，位置最优 之楼栋，进一步拔升销售 价格，成为本项目压轴大 戏，并使其成为项目利润 的主力。
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8
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5
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9 7
4 3
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏汇总
期数
时间
推出楼号
套数 建筑面积 销售均价 销售率
回收资金
第一期 06/11-07/2 5、6、8（西）号 234 22231.96
婴儿产品
培育、转化
需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投 资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、 推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可 实现较高市场价值。瘦狗产品Fra bibliotek尽早出货
产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、 市场可实现价值较低。
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
波士顿矩阵
相对市场份额
132
141
140
18
82
61 51 2
12
93 73
42 32
上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第一期：5、6、8(西)号楼 推出时间：06年11月-07年2月 推出套数：约234套 建筑面积：约22231.96平方米 入市均价：5400元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10804.73万元
推盘理由：金九银十，7、 9、12号楼房型偏大，此时 推出，便于吸引购买力较 强的客户，加之项目形象 品牌已经初步确立，这三 栋住宅已经成为准明星产 品。
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11
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2 1
9 7
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第四期：10、11号楼 推出时间：07年12月-08年3月 推出套数：约186套 建筑面积：约20058.21平方米 入市均价：5800元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约10470.39万元
推盘理由：5、6、8（西） 号楼的相对位置较差，临 路临桥，但房型面积控制 较好，适于先期推出。推 出套数234套，便于更多更 快地回笼资金，以实现今 年的销售目标。
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第二期：1、2、3、4、8（东）号楼 推出时间：07年3月-07年6月 推出套数：约350套 建筑面积：约35187.68平方米 入市均价：5550元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约17567.25万元
第二期 07/3-07/6
1、2、3、4 8（东）号
350 35187.68
第三期 07/7-07/11
7、9、12号
292 32458.84
第四期 07/12-08/3
10、11号
186 20058.21
合计
15个月
1062
109936.6 9
5400 5550 5650 5800 5594
90% 10804.73万元
推盘理由：1、2号楼为本 项目明星产品，在中盘一 期推出以确立本项目市场 地位。3、4、8（东）位置 略好，属于可培养产品， 适时推出，控制房型大小 配比量。
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6 115/85/100
5
2 1
9 7
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
第三期：7、9、12号楼 推出时间：07年7月-07年11月 推出套数：约292套 建筑面积：约32458.84平方米 入市均价：5650元/平方米 销售目标：90% 资金回收：约16505.32万元
90% 17567.25万元
90%
90% 90% 以上
16505.32万元 10470.39万元 55347.69万元
总销售周期为15个月，完成全案住宅销售90%以上 （未含滚动销售量），总回收资金约5.53亿元。
上海世联天地源项目组
放映结束 感谢各位批评指导！
谢 谢！
让我们共同进步
上海世联天地源项目组
高
明星旗帜
婴儿，培养
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3
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7
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。 11 12 现金牛， 利润主力
高
56 8
瘦狗，出货
相对市场份额
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上海世联天地源项目组
全盘销售节奏
市场 增长率
波士顿矩阵
高
明星旗帜
婴儿，培养
1
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。 11 12 现金牛， 利润主力
高
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瘦狗，出货