工程外委维修管理制度

工程外委维修管理制度

文件编号：版本号：

总页数： (含本页) 生效日期：2017 年月日编制：编制日期：2017 年月日审核：审核日期：2017 年月日批准：批准日期：2017 年月日

1、目的

为及时解决地产遗留工程问题和工程突发事件，提升业主满意度，维护奥园品牌形象，规范各物业服务中心工程外委维修管理，特制定此制度。

2、范围

适用于奥园物业下属各项目的工程突发事件抢修、业主集中收楼问题维修和地产遗留问题维修工程。

3、职责

3.1奥买家集团物业中心工程部负责工程外委维修的监督、审核与指导。

3.2各项目物业服务中心负责工程外委维修的日常监管。

3.3 合同预算部负责工程外委维修的招标及合同管理。

4、内容

4.1 合同立项阶段：

4.1.1 各项目物业服务中心在发起工程外委维修合同立项前，需要确定现场维修的技术要求、维修方案、工程量和预计维修费用。

4.1.2 由各项目物业服务中心工程部发起工程外委维修合同立项请示流程。合同金额30万元以下由奥买家集团物业中心总经理终审，合同金额超过30万元（包含30万元）由奥买家集团总裁终审。

4.1.3 对于原则上属于地产应维修的工程问题，特别是业主集中收楼问题维修和地产遗留问题维修，因地产原因维修不及时或维修效果不达标，项目物业需要通过启用第三方维修来完成遗留问题整改、提升业主满意度的。在启用第三方维修前，项目物业需要与地产公司确认此部分维修整改的费用归属问题。在确定维修费用归属问题后方可进行合同立项。

4.2 合同洽谈阶段：

4.2.1 合同立项审批通过后，若公司已签订相关的框架维修合同，则在框架协议基础上，再签订补充协议，但补充协议需要按照公司规定进行合同会审。4.2.2 预算部负责组织项目物业服务中心、物业中心工程部、法务成立联合招标小组，预算部作为联合招标小组组长，其他成员为组员。联合招标小组负责工程外委维修合同招标工作。

4.2.3 联合招标小组职责：

预算部：负责从经济方面综合考虑，推荐中标单位；

物业中心工程部：负责从技术方面综合考虑，推荐中标单位；

项目物业服务中心：负责从项目经营管理方面综合考虑，推荐中标单位；

法务：负责从法律方面综合考虑，推荐中标单位。

联合招标小组推荐中标单位，报公司审批。合同金额30万元以下由奥买家集团物业中心总经理终审，合同金额超过30万元（包含30万元）由奥买家集团总裁终审。

4.2.4 投标单位须提供的基础资料：

a、具备维修相关的资质，维修从业人员具备国家认可的相关资质证书；中

标单位需递交营业执照、资质证明、维修人员上岗资格证等资料交物业服务中心存档备案；

b、工程维修报价清单、施工方案及施工图；

4.2.5 由预算部负责发起合同洽谈纪要会审流程。

4.3 合同会审阶段：

4.3.1 合同洽谈纪要会审完成后由预算部在公司合同模板的基础上根据合同洽谈双方商定的内容拟写合同，并发起合同会审流程。物业中心工程部负责从技术方面审核合同条款；法务负责从法律方面审核合同条款；预算部负责从经济方面审核合同条款；项目物业服务中心负责从项目经营管理方面审核合同条款。

4.3.2 由项目物业服务中心负责与中标单位沟通合同条款，确保中标单位与我方共同接受合同条款内容。

4.3.3 合同会审完成后由项目物业服务中心负责发起合同用章请示流程。

4.3.4 合同用章请示流程审批通过后由预算部负责通知中标单位在合同上加盖对方公司公章。

4.4 施工阶段：

4.4.1 合同双方盖章完成后由项目物业服务中心通知中标单位进场施工。

4.4.2 在中标单位进场施工前项目物业服务中心须要求对方提供符合要求的维修施工计划。

4.4.3 项目物业服务中心必须安排专人每日跟进维修施工进度和施工质量。对于隐蔽工程，在隐蔽前必须进行验收，验收不合格须要求施工方立即限时整改；直到验收合格后，方可进行下一步工艺的施工。

4.4.4 物业中心工程部须检查项目物业服务中心的第三方维修管理情况，对于监管不到位的予以指导和考核。

4.4.5 项目物业服务中心须对维修过程进行监管，并记录存档，对于施工质量差和施工进度滞后的情况，项目物业服务中心须及时通知物业中心工程部和预算部推动施工方进行整改或扣罚相关维修工程款。

4.4.6 项目物业服务中心必须要求施工单位做好安全防护工作，要求施工单位签署安全责任承诺书。

4.4.7项目物业服务中心须对第三方维修的及时率进行管理及考核，对于未按时间完成维修的直接扣罚维修工程款。

4.4.8项目物业服务中心须在维修前做好相关工作牌及警示带，挂放在维修现场，维修完成后清理维修现场，经物业服务中心管理人员验收合格后，方可离开维修现场。

4.4.9维修前外委维修单位须做好成品保护措施，维修完成后及时清理现场，

恢复物品原来的状态。因成品保护不善造成业主物品损坏的，应直接扣罚维修工程款。

4.4.10维修必须做好全过程的取证工作，对施工前、施工中以及施工后的情况进行拍照留存，要求照片必须清晰，能判断维修部位的尺寸、面积、现场的状况等，照片须按照维修位置、维修内容、维修时间进行命名。

4.4.11项目物业服务中心须对第三方的维修质量及服务态度进行监管及考核。对于因维修不及时、维修人员未及时到场、维修人员服务态度差等外委维修单位原因造成的业主投诉，应直接扣罚维修工程款。

4.4.8 物业服务中心需对外委维修单位使用的材料进行检查确认，核对材料的规格、型号、数量、品牌与合同一致方可材料进场。

4.4.9 物业服务中心每日需对维修现场进行巡查，检查施工质量以及是否存在安全隐患，并进行拍照取证。对于质量有问题或者存在安全隐患的要求维修单位限时整改；若拒绝整改的应直接扣罚维修单位维修服务费。

4.5 验收阶段：

4.5.1 维修完成后，项目物业服务中心牵头组织外委维修单位、预算部和物业中心工程部成立联合验收小组，由联合验收小组共同现场验收（需对维修内容、材料、工程量、施工过程及维修效果质量进行书面确认），合格后签名确认《工程竣工验收单》和《零星维修工程量清单》，并作为付款依据（工程量、施工过程拍照同时作为附件）。

4.5.2 若验收发现有质量问题的工程，需通知外委维修单位限时整改，工程质量没有整改完毕不得进入结算。

4.5.3 若验收发现有质量问题的工程，但相关的外委维修责任单位不允整改，则物业服务中心须在结算时提供相关的书面依据，并扣除相应的维修费用。

4.5.4 工程竣工验收时必须具备工程已经全部完工的条件。

4.6 结算阶段：