龙湖物业前期介入主要工作内容
龙湖物业管理前期介入方案
龙湖物业管理前期介入方案一、市场调研分析在物业管理的前期介入阶段，市场调研分析是至关重要的一步，通过市场调研分析，我们可以了解到物业管理市场的整体情况，包括市场规模、竞争对手、客户需求等方面的情况。
了解市场的信息，有利于我们制定更加切实可行的物业管理方案。
1.1 市场规模首先，我们需要了解目标市场的规模，该市场中有多少家物业管理公司，这些公司的规模如何，市场的整体需求趋势等等。
通过调研，我们可以更清楚地了解到这个市场的概况，有利于我们在后续的物业管理工作中做出更准确的决策。
1.2 竞争对手分析其次，我们需要了解竞争对手的情况，包括他们的规模、服务内容、经营状况等等。
这些信息对我们来说非常关键，可以帮助我们了解到目标市场中的竞争情况，从而为我们后续的物业管理工作做出更合理的规划。
1.3 客户需求调查最后，我们还需要了解客户的需求情况，包括他们对物业管理的期望、他们对服务的满意度等等。
这些信息对我们来说也非常重要，可以帮助我们更好地了解客户的需求，从而为我们后续的物业管理工作做出更好的规划。
通过以上市场调研分析，我们可以更清楚地了解到目标市场的情况，有利于我们在后续的工作中做出更准确的决策。
二、物业管理方案制定在市场调研分析的基础上，我们可以开始制定物业管理方案，根据市场的情况和客户的需求，为客户提供更加个性化、专业化的物业管理服务。
2.1 服务内容首先，我们需要根据客户的需求，对物业管理的服务内容进行详细的规划。
包括物业维护、设施管理、安保服务、环境卫生等服务内容，通过精细的服务规划，可以使我们的物业管理服务更加贴合客户的需求。
2.2 服务团队其次，我们需要建立一个专业的物业管理团队，这个团队需要具备丰富的管理经验和专业的技能，可以为客户提供更加专业、高效的服务。
2.3 技术支持另外，针对一些新的物业管理技术的应用，我们需要配备专业的技术团队，可以帮助客户提升物业管理的效率和质量。
通过以上的物业管理方案制定，我们可以为客户提供更加专业、个性化的物业管理服务，有利于我们在市场中取得更好的竞争优势。
物业项目早期介入的形式与工作内容
物业项目早期介入的形式与工作内容物业项目早期介入的形式与工作内容提要：介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度物业项目早期介入的形式与工作内容1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
4.竣工验收阶段（1）介入形式物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。
物业早期介入、前期管理工作内容
物业早期介入、前期管理工作内容(总6页)本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
物业前期介入主要工作内容
物业前期介入主要工作内容在物业管理工作中，物业前期介入是非常重要的一环，它直接关系到物业后期的运营效果和服务质量。
在物业前期介入阶段，物业公司需要做好各项准备工作，为后期的运营管理打下良好的基础。
下面将详细介绍物业前期介入的主要工作内容。
首先，物业前期介入需要进行对项目的全面了解和调研。
这包括对项目的规划、设计方案、建筑结构、设备设施等方面进行全面的了解和调研，以便为后期的管理工作提供准确的数据支持和依据。
其次，物业前期介入需要进行相关政策法规的研究和了解。
物业管理涉及到众多法律法规的约束和规范，因此在前期介入阶段，物业公司需要对相关的政策法规进行深入研究和了解，确保后期的管理工作符合法律法规的要求。
接着，物业前期介入需要进行人员招聘和培训。
物业管理涉及到众多的专业技能和服务技能，因此在前期介入阶段，物业公司需要进行人员的招聘和培训工作，确保后期的管理团队具备丰富的专业知识和服务技能。
此外，物业前期介入还需要进行相关设备设施的采购和调试。
物业管理涉及到众多的设备设施，包括安防设备、环境设备、维修设备等，因此在前期介入阶段，物业公司需要进行相关设备设施的采购和调试工作，确保后期的管理工作能够顺利进行。
最后，物业前期介入还需要进行相关业务流程的制定和优化。
物业管理涉及到众多的业务流程，包括投诉处理流程、报修流程、服务流程等，因此在前期介入阶段，物业公司需要对相关业务流程进行制定和优化，确保后期的管理工作能够高效运转。
综上所述，物业前期介入的主要工作内容包括对项目的全面了解和调研、相关政策法规的研究和了解、人员招聘和培训、设备设施的采购和调试、业务流程的制定和优化等方面。
只有做好了这些工作，物业公司才能为后期的运营管理打下良好的基础，确保物业管理工作能够顺利进行，为业主提供优质的服务。
物业前期介入主要工作内容
物业前期介入主要工作内容物业前期介入是指在房地产项目开发初期，物业管理公司介入项目，进行相关工作的阶段。
该阶段工作的主要目的是为了确保项目的物业管理工作能够顺利进行，为后期的物业管理工作奠定良好的基础。
物业前期介入的主要工作内容包括以下几个方面：1. 项目规划与设计阶段的参与。
在项目规划与设计阶段，物业管理公司需要参与项目的规划与设计工作，提出物业管理的建议和要求。
这包括项目的整体规划、建筑结构设计、设施设备配置等方面，确保项目的物业管理需求得到充分考虑，为后期的物业管理工作提供有利条件。
2. 物业管理方案的制定。
物业管理公司需要根据项目的特点和规模，制定相应的物业管理方案。
这包括物业管理组织架构设计、物业管理服务内容、物业管理费用预算等方面。
物业管理方案的制定需要充分考虑项目的实际情况，确保物业管理工作能够有效、高效地进行。
3. 物业管理设施设备的选型与采购。
在项目前期，物业管理公司需要参与物业管理设施设备的选型与采购工作。
根据项目的实际情况，选择适合的物业管理设施设备，并进行采购工作。
同时，还需要与相关供应商进行合作，确保物业管理设施设备的质量和售后服务。
4. 物业管理团队的组建与培训。
在项目前期，物业管理公司需要组建物业管理团队，并进行相关的培训工作。
物业管理团队的组建需要考虑项目的规模和特点，确保团队的人员结构合理、配备充足。
同时，还需要对团队成员进行相关的培训，提升他们的专业技能和服务意识。
5. 与业主、开发商的沟通与协调。
在项目前期，物业管理公司需要与业主、开发商进行密切的沟通与协调。
这包括与业主沟通物业管理的服务内容和标准，与开发商协调物业管理设施设备的安装和调试等工作。
通过与业主、开发商的沟通与协调，确保项目的物业管理工作能够顺利进行。
综上所述，物业前期介入的主要工作内容包括项目规划与设计阶段的参与、物业管理方案的制定、物业管理设施设备的选型与采购、物业管理团队的组建与培训、与业主、开发商的沟通与协调。
物业项目前期介入工作内容
物业项目前期介入工作内容
物业项目前期介入工作内容
1、组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
2、从外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
3、对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
4、对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
5、对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
6、对垃圾站的设置、清洁的方式提出建议。
7、对园林绿化的设计方案提出建议。
8、对物业管理用房提出合理要求，并确定有关装修方案。
9、参与工程竣工后的政府相关验收或查收有关验收证明资料。
10、做好前期售楼期间的辅助宣传工作。
10、协助发展商到小区办审批《业主公约》
11、为财务部报批物业管理费提供必要的资料。
12、协助分公司编制小区入伙方案报发展商通过。
13、做好售楼处、样板间的保安、清洁等项管理工作。
14、协助发展商做好成品保护工作。
16、督促发展商收集、移交各种批文、工程资料和设备资料。
龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容
龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作：(一) 设备房设计：1) 中控室1. 中控室和消防控制室合二为一。
2. 具备自然采光和通风。
3. 位置宜设置在小区相对居中位置。
4. 大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
5. 地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。
2) 配电室、发电机室、大型空调机房1. 配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。
2. 不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。
3. 其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。
4. 商业配电室，冷冻站设置独市值班室。
5. 通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。
6. 配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。
7. 强、弱电水井采用通开钥匙。
8. 除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。
9. 底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。
3) 设备房墙地面1. 地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。
2. 设备房地面均采用普通防滑地砖。
3. 有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。
(二) 出入口数量确定1. 出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。
2. 根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。
3. 车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。
物业前期介入期间岗位职责
物业前期介入期间岗位职责
在物业前期介入期间，岗位职责主要包括：
1. 完成物业项目的尽职调查和市场调研，进行项目可行性分析和评估；
2. 参与制定物业开发规划和设计方案，并对规划和设计进行审查和评估；
3. 协助物业项目的立项工作，包括方案论证、筹备工作等；
4. 参与编制物业项目的预算和费用管控，并与相关部门进行沟通协调；
5. 协助进行招投标工作，包括编制招标文件、评标、合同洽谈等工作；
6. 参与物业项目的风险评估和控制，及时发现并解决项目实施中的问题；
7. 协助进行相关政府部门的协调和沟通工作，确保物业项目的顺利推进；
8. 协助物业项目的融资工作，包括与金融机构的洽谈、资金筹集等工作。
物业前期介入岗位职责规定
物业前期介入岗位职责规定1. 背景和目的：物业前期介入是指在项目规划和建设初期，物业管理公司派遣人员参加项目的前期规划、设计、建设等工作，并承当起相关管理职责。
为了确保物业前期介入工作的顺利开展和有效完成，订立本规章制度。
2. 适用范围：本规章制度适用于物业公司全部员工，特别是物业前期介入岗位的员工。
3. 岗位职责：3.1. 帮助项目规划与设计1.研究和分析项目规划方案，供应专业看法和建议；2.参加项目设计评审，确保设计方案符合物业管理要求；3.帮助项目规划和设计，确保设计方案能够顺利落实。
3.2. 协调与业主的沟通与协调1.参加业主与开发商的对接会议，了解业主需求与期望；2.与业主代表协商，沟通项目配套设施与服务的要求；3.协调项目开发商与施工单位，确保项目落实在物业管理方案的基础上进行。
3.3. 帮助物业管理筹办工作1.参加物业管理筹办工作组的组织与管理；2.帮助编制物业管理相关文件和制度，确保符合相关法律法规和标准；3.参加筹办人员的培训与考核工作；4.供应物业管理经验和建议，帮忙筹办工作组完善相关工作。
3.4. 参加物业设施与配套项目的采购1.参加项目物资、设备、家具等采购的筛选与评估工作；2.帮助编制物资采购相关文件和标准，确保采购过程的透亮和公正；3.参加与供应商的洽谈和谈判，确保采购合同的签订与履行。
3.5. 帮助物业信息系统的建设与运营1.参加物业信息系统的需求分析与编制工作；2.帮助管理信息系统的建设、调试和运行；3.负责培训物业管理人员使用信息系统；4.监督和管理信息系统的运行情况，并及时处理相关问题。
3.6. 参加物业管理工作验收1.参加项目的交付和移交工作，并帮助进行验收；2.对项目交付的物业设施和配套设施进行检查和评估；3.供应专业看法和建议，确保物业管理工作符合验收标准。
4. 规章制度的执行：对于物业前期介入岗位职责规定，应严格要求员工履行职责，确保规章制度的有效执行。
物业前期介入工作的主要内容
物业前期介入工作的主要内容物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。
物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程,及时发现物业使用功能与质量上的问题,使产品设计、生产与使用全过程都有更多的保障，促进物业建设质量的提高；对于培育整个物业市场，促进物业企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。
物业前期介入工作的主要内容一、土建工程1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。
对于商住楼,目前很多没有单独的排烟系统,如果共用一个烟道,则会引起业主家串味、串烟等情况。
容易引起业主的意见。
2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。
设置小区健身场地,一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。
3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。
粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道,加大施工成本。
如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理,待业主入住率达到一定程度的时候,再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。
4、楼外立面、屋面.为了耐久和防水,楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施.5、阳台设计要考虑到花盆座架.(底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去.二、电气设备1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。
在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。
物业服务早期介入服务内容
物业服务早期介入服务内容随着城市化进程的加快，物业服务的需求越来越大。
在早期介入物业服务中，服务内容主要包括以下几个方面：1.建筑物维护与保养：物业服务公司可以对建筑物进行定期维护与保养，包括墙体、屋顶、门窗、电梯、管道等各个方面。
保持建筑物的良好状态，确保居民的安全和舒适。
2.公共区域清洁：物业服务公司负责公共区域的清洁工作，包括走廊、楼梯间、电梯、垃圾处理区等。
保持公共区域的整洁，提升居民的生活品质。
3.绿化维护：物业服务公司负责小区的绿化维护工作，包括草坪修剪、花卉养护、树木修剪等。
保持小区的绿化环境优美，营造良好的生活氛围。
4.小区安全管理：物业服务公司负责小区的安全管理工作，包括安保人员的配备、监控设备的安装和维护、出入口的管理等。
确保小区的安全，防止不法侵入和犯罪事件的发生。
5.设备设施维修：物业服务公司负责小区内设备设施的维修与保养工作，包括电梯、供水、供电、给排水、空调、消防设备等各种设备。
及时发现问题并进行维修，确保设备设施的正常运行。
6.居民服务管理：物业服务公司负责小区居民的服务管理工作，包括接待、业主意见反馈、报修，以及小区活动的组织和协调等。
提供热情周到的服务，解决居民的问题和需求。
7.社区活动组织：物业服务公司可以组织各种社区活动，如节日庆祝、文艺演出、运动比赛等。
通过活动增进居民之间的互动和交流，加强社区凝聚力。
8.各类证照的办理：物业服务公司协助业主办理小区各类证照，如租赁合同、房屋产权证、装修许可证等。
为业主提供便利和专业的服务。
9.投诉处理：物业服务公司负责处理小区居民的投诉和纠纷，公正、高效地解决各类问题，维护良好的社区秩序。
在早期介入物业服务中，物业服务公司应根据小区的实际情况和居民的需求，提供全方位的服务。
通过专业化的管理，提升小区的管理水平和服务质量，为居民创造一个安全、舒适、和谐的生活环境。
物业前期介入岗位职责范文
物业前期介入岗位职责范文一、岗位背景和职责概述物业前期介入岗位是指在房地产项目开发过程中，物业公司相关部门参与到项目前期规划、设计、合同签订等工作中，提供专业意见和服务，保障项目的顺利进行和后期物业管理的高效运营。
该岗位要求具备较强的房地产开发和物业管理专业知识，能够协调各方面资源，确保项目的成功实施。
二、岗位职责1.参与项目前期规划和设计工作，就物业管理的需求进行专业意见提供和建议。
在规划和设计阶段，根据项目的特点和物业管理的要求，参与项目方案的制定和优化，确保物业管理工作能够顺利进行。
2.参与项目土地出让合同和开发合同的签订，就物业管理相关条款进行审核和修订。
在合同谈判和签订过程中，就物业管理方面的条款进行专业意见提供，并根据实际情况进行修改和修订，确保物业管理的权益得到保障。
3.协调项目各方面资源，组织并参与项目前期准备工作的实施。
包括与设计院、施工单位等相关方面进行协调和沟通，确保项目前期工作能够按计划顺利进行，准备好后续物业管理工作的开展条件。
4.参与物业品牌的建设和推广工作，提升物业管理服务的品质和形象。
在项目前期，进行物业品牌定位和形象设计工作，制定物业管理服务的标准和规范，提升物业管理服务的水平和品质。
5.参与物业管理流程和制度的建设和完善，确保物业管理工作的规范和高效运行。
根据项目特点和物业管理服务的需求，制定物业管理流程和制度，明确各项工作的责任和流程，确保物业管理工作的规范进行。
6.参与物业管理信息系统的建设和实施，提高物业管理工作的信息化水平。
根据项目的特点和物业管理服务的要求，参与物业管理信息系统的选型和实施工作，提供专业意见和建议，确保物业管理工作的信息化程度和效率。
7.协助项目销售工作，提供相关物业管理服务的支持和服务。
在项目销售过程中，提供物业管理服务方面的专业顾问和支持，解答购房者关于物业管理的问题和疑虑，提供相关资料和信息，促进项目销售的顺利进行。
8.参与项目启动和交付工作，确保物业管理工作的有序开展。
龙湖物业前期介入体系-李老师181221
物业公司前期介入对房地产企业的作用
• 减少产品交付瑕疵和质量问题，降低返工成本和后期业主 报事量，使产品最大限度的满足客户需求，方便后期客户 使用和物业运行，从而提升公司的品牌形象和客户忠诚度 。
提高客户满意度
优化产品设计和施工
方便物业后期运营
从龙湖地产对物业前介的定义看前期介入作用及价值
兄弟+合伙人=团队
导和在岗培训。
知晓 新增土地储备及项目团
队成立相关信息； 各项目的基础数据（分
期、指标、交房节点）； 关键时间节点提前通知； 接管工作计划（逐户验
收安排、人员到岗情况、 风险点清理）；
主要节点和工作内容
图纸介入
现场介入
分户检验
接管返修
参与启动会 审核设计任务书 审核配置标准 提交读图意见
的参与、计划达成及成 果审批，祥见附件一； 参与前期介入人员的招 聘、转正、定职定薪、 绩效考评； 年度重点项目集中交付 期返修整改；
支持及指导 各地区物业公司前期介
入体系的建立； 关键节点指引的编制、
宣贯、及应用； 非关键节点技术支持； 前期介入知识和文件的
宣贯、及应用； 前期介入人员的入职引
熟悉保安、保洁、工程、绿化、 客户服务五部门主要工作流程
了解相关专业工程知识 了解技术规范 熟悉物业与地产相关工作界面 能看懂图纸 能使用CAD绘图软件 能使用Excel、Word和
PowerPoint等办公软件 具备一定的文字表达能力
龙湖地产对物业前介的管控模式与成果落实的关系
管控模式1：OA办公系统管理 回复与会签
地区 技术部负责人
汇报关系一 汇报关系二
前期介入组织架构
物业中心 前期介入总监
物业中心 前期介入经理
物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）
物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目早期介入的工作内容（重点、难点）物业项目可行性研究阶段的早期介入（一）介入形式物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。
（二）工作内容及要点（1）了解项目的周边环境。
（2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。
（3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。
（4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。
（5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。
（6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。
物业项目规划设计阶段的早期介入（一）介入形式组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会．从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
（二）工作内容及要点（1）获取项目规划资料。
（2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。
（3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。
（4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。
（5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。
（6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。
（7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。
（8）从确定的目标客户的角度考虑问题。
在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。
（9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
物业项目施工建设阶段的早期介入（一）介入形式此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。
物业管理前期介入的工作内容
1．前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求；并物业组成前期工作小组；制定工作计划并按照计划实施。
2．前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。
第一节：规划设计阶段介入规划设计阶段包括：物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序：1．地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
2．物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3．开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料）；设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。
4．地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
5．物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。
6．评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
7．物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8．评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9．经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。
物业前期介入主要检查内容
前期介入主要检查内容前期介入的主要检查内容分为图纸会审和前期现场工程跟踪两个方面，具体分析如下：一、图纸会审1、地下室：是否有电房，电房层高，电房上部厨房卫生间处理，电房排水、电缆沟图纸坡道坡度调整为1/4，坡度上下口暗沟和排水管，通风口位置，有门禁的作钢质防火门；2、大堂、前室：装修图纸，消防箱位置合理化，防火门门垛，开启方向，大堂门禁和奶报箱位置合理性；3、电梯：基坑深度、排水管、电梯井道平面尺寸、基坑支墩。
牛腿，门的大小，层显，消防按钮，电梯机房预留洞，排风扇位置；4、平面：门窗表与平面和立面核对，原则以平面和立面为准，厨房、卫生间、阳台下降0.08，阳台、空调板做止水翻边，每个房间空调洞、烟道洞、热水器洞、浴霸排气洞位置合理性与安装核对，无大样补大样附图，空调板宽度大于700，双层空调板中间空调板留100空隙；5、屋面：露台止水翻边、雨棚（露台门做，机房层不做），露台、机房防火门做钢质的，机房层屋面女儿墙做300高，大线条整天下移，屋面因雨水立管调整后排水方向；6、立面：方案、效果图、施工图核对、确认，平面和立面与结构核对、确认；落水管刷外墙涂料，三、十七等大线条初每个空调机位处留400×400排气洞，设护栏；参照立面玻璃栏杆处留槽预埋槽钢见统一结构大样，空调板栏板及下挂结构做100厚；7、大样：厨房卫生间烟道、热水器洞、浴霸排气洞位置和合理性，无大样补大样，浴霸排气洞原则上放在空调板下部；8、结构：柱、剪力墙、梁与建筑平面立面核对，外圈梁大小与立面核对，结构大样与建筑平面立面核对，空调板外挑尺寸是否为700，梁宽与墙宽不一致是梁的定位与墙体轴线核对，楼梯梁是否碰头；9、商铺：开工前测马路牙标高与设计标高核对，原则上高路牙150，结构楼梯开洞与建筑是否统一（不统一结构调整），楼梯下部是否有卫生间，有卫生间是木楼梯与下部墙体、吊顶的处理，平面与立面是否统一，窗台高度与立面调整，空调洞位置明确，空调箱节点大样（门2400mm高、门过梁400mm、空调百叶1000mm，层高不够二层结构上翻）；10、常用做法：面层做法（根据单体适当调整）、防盗窗、防爬刺、各种装饰材料明确（面砖、涂料、阳台楼梯栏杆、空调（窗）护栏），墙面门窗边花岗岩节点做法，门窗节点做法。
物业前期介入主要工作内容
物业前期介入主要工作内容物业前期介入是指在一个新建或者改建项目的初期阶段，物业管理公司介入项目，进行相关工作的过程。
在这一阶段，物业管理公司需要做好以下主要工作内容：1. 项目规划协调。
物业管理公司需要参与项目规划的协调工作。
这包括与开发商和设计单位进行沟通，了解项目的整体规划和设计方案，提出物业管理的建议和要求。
同时，物业管理公司还需要协助规划设计单位制定项目的物业管理方案，确保项目规划与物业管理的需求相匹配。
2. 设施设备验收。
在项目建设过程中，物业管理公司需要参与项目的设施设备验收工作。
这包括对建筑结构、设备设施、消防安全等方面进行检查和验收，确保项目建设符合相关标准和规定。
同时，物业管理公司还需要协助开发商和施工单位解决在验收过程中发现的问题，确保项目建设的质量和安全。
3. 物业管理方案制定。
物业管理公司需要制定项目的物业管理方案。
这包括对项目的物业管理组织架构、管理人员配备、管理制度、服务内容、收费标准等方面进行规划和制定。
物业管理方案需要充分考虑项目的特点和需求，确保项目的物业管理工作能够顺利进行。
4. 人员培训和招聘。
在项目前期，物业管理公司需要进行相关人员的培训和招聘工作。
这包括对物业管理人员进行岗位培训，提高其专业素质和服务意识。
同时，物业管理公司还需要根据项目的需要，进行相关人员的招聘工作，确保项目的物业管理团队能够满足工作需求。
5. 品质保障体系建立。
物业管理公司需要建立项目的品质保障体系。
这包括对项目的设施设备、服务质量、安全管理等方面进行规划和建立相应的管理制度和流程。
品质保障体系的建立有助于提高项目的管理水平和服务质量，满足业主和住户的需求。
6. 业主沟通和宣传工作。
物业管理公司需要进行与业主的沟通和宣传工作。
这包括向业主介绍项目的物业管理方案、服务内容、收费标准等信息，建立良好的沟通和信任关系。
同时，物业管理公司还需要通过各种途径进行项目的宣传工作，提高项目的知名度和美誉度。
龙湖物业管理早期介入方案
龙湖物业管理早期介入方案1. 背景随着城市化进程的不断推进，城市住宅区、商业区的建设和发展也得到了全面的推动，物业管理日益得到人们的关注和重视。
龙湖集团是我国知名的房地产开发商，拥有大量的物业资源，将物业管理视为企业的核心竞争力之一。
因此，在物业开发初期，龙湖物业便注重物业管理的早期介入，并根据自身的实践经验和客户需求不断优化完善管理方案，以确保物业管理工作顺利运转。
2. 物业管理早期介入的意义物业管理早期介入即指在物业建设完工后，尽早将物业管理引入进来，从规划、设计、施工等各个环节开始，与开发商和设计师共同协作，对物业管理进行全面规划和设计。
这种做法的意义在于：•为住户提供更好的住房体验：通过早期介入，可以更好地规划和安排物业管理工作，避免住户责任、物业责任不清等问题，提高住户的居住满意度。
•为企业提供更好的服务：由于物业管理在早期就参与进来，可以更好地计划、布置管理人员和设备等资源，以更好地满足客户需求。
•策略性投资：通过早期介入，可以更好地理解、管控项目的风险，将物业管理工作纳入到项目建设成本考虑范畴内，从而有效控制投资风险。
3. 龙湖物业管理早期介入的实践在早期介入方案中，龙湖物业主要考虑以下几个方面：3.1. 设计方案在设计阶段，物业团队主要参与以下方面：•建筑规划：确定建筑物造型、内部设计等方面，从物业管理的角度出发，指导设计师更好地满足客户需求。
•公共设施：对公共区域设备、施工材料、维护保养等进行规划，以确保物业设施的长期使用和维护。
•物业管理服务配套方案：制定物业管理服务的基本标准和配套方案。
3.2. 施工监理在施工监理阶段，物业管理团队主要从以下方面入手：•对施工流程进行监督和管控，制定施工安全和质量管理规范。
•对物业设施的安装和调试进行监督和检查。
•建立物业管理服务的三级预案体系。
3.3. 物业预验收在物业预验收阶段，物业管理团队核查和验收以下方面：•对公共区域的物业设施、配套设施等进行检查。
物业前期介入工作职责
物业前期介入工作职责
为掌握工程施工的进展状态，确保工程质量，方便后期物业管理和为业主提供优质服务，物业管理应在施工过程中参与项目施工管理。
1．全面掌握建设物业的基本情况，熟悉相关文件图纸等，包括房屋结构，主要设施配置，主要材料性能等，为后期物业管理打下基础。
2．协助和督促建设单位选择适合项目需求的优秀施工单位和材料物资供应商。
3．检查和跟踪项目建设进度状态，督促施工单位严格按国家有关技术规范和合约进行施工，对其质量问题提出质疑，并报甲乙双方有关部门及时修改。
4．跟踪和监督建设单位使用的材料、构件和设备的规格与质量，协助有关方面对其进行验收和检查。
5．实施对工程项目进度的控制，对现场情况进行调查分析，协助有关部门解决工程建设中的问题，做好有关单位的协助沟通工作。
6．根据后期使用要求，提出设备设置和服务方面的改进意见及设计遗漏项目的建议。
7．详细记录各种隐蔽工程施工状况，对管线敷设及走向，设备安装情况等作好记录并作好归档工作。
8．配合设备安装工作，作好现场监督，确保安装质量，掌握其使用功能，做好设备调试工作，建立后期管理有关规章，收集归档相关使用说明及保修文件。
9．熟悉小区强弱电，给排水设计状态，对后期使用状态作出准确判断，根据实际情况提出可行性意见。
10．参加建设单位和施工单位的有关工程会议，掌握设计变更内容，并及时作好记录。
11．完成领导交办的其它任务。
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龙湖物业前期介入主要工作内容(一) 方案设计阶段的前期介入工作：1) 设备房设计：A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。
2、具备自然采光和通风。
3、位置宜设置在小区相对居中位置。
4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。
5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏；C、设备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；2、设备房地面均采用普通防滑地砖；3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子；2) 出入口数量确定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准4、商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。
5、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
3) 生活、建筑垃圾收集点确定1、与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜2、臭气排放不影响住宅和商业3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度4、根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行5、设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定6、一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置4) 围墙方式的确定1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。
3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖4、实体围墙面层不使用浅色材料5、不采用强度较低的围网、栅栏等。
5) 人车交通流线的确定1、宜采用人车分流。
2、车行宜直接进入车库。
3、楼栋与车库设置相连通道。
6) 配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1、项目相对集中位置。
2、独立管理，出入口单独向小区外。
3、面向小区外、水电气单独计量。
4、会所宜办理独立产权，商业性质。
7) 物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1、管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专用的装修接待室；2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远3、保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道4、过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要5、预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间8) 保洁间、公共卫生间、确定A、公用卫生间：1、高层公寓楼在一层设置2、每组团设置3、社区商业根据服务半径考虑4、商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间6、集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间B、保洁间：1、高层公寓楼每栋大堂或架空层设置2、花园洋房每个组团设置3、别墅每组团设置4、商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）5、社区商业根据服务半径考虑6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明；(二) 施工图设计阶段：1) 土建部分（只针对清水房）：A、车库图纸设计部分建议1、出入口车道*长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加；﹡坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料2、车库排水沟﹡排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子3、管沟防返水﹡与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施4、车库雨污井、提排﹡采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）﹡提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）；﹡深度大于1.2米的必须设计爬梯；5、进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵6、出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）；7、关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）8、车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响；B、设备房平面布置1、方便维修及日常保养；2、配电房位置不影响住宅；3、重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右；C、管井及楼层设备间1、管井及设备间的检修通道应设在公共区域；2、管井设置排水及防水（楼层内设置保洁取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）；2) 建筑强电部分：A、光源选择及控制回路：1、光源选择及控制见附件；2、楼道灯具安装距地应低于3米；3、公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；4、红外感应开关（延时时间60~180s可调，感应距离＞3米，感应角度115°）B、发电机电源供电范围：1、发电机：保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50％、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数；主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取；2、UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用；3、应急灯盒：设备房设应急灯；4、发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止；5、集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内3) 建筑弱电部分：A、户内对讲门机：1、主干线IP到单元/单元进户为总线；2、信息发布功能；3、各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。
4、对讲话机断线、短路\断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能；5、蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时；6、信号分支器具有隔离保护功能；7、对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。
8、系统具备屏蔽住户分机呼叫管理中心功能。
B、户内报警：1、软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示；2、报警时弹出户内相关信息；3、户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录；4、软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；5、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。
C、监控设备：1、摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天；2、能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示；3、报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示；4、主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警；5、软件支持按时间、通道查询录像信息；6、硬盘录像机宜支持全D1录像格式；7、支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传；8、支持各类报警、实时及录像信息上传；9、在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间；10、围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。
11、中控室监视器选择专业纯平监视器。
D、周界报警：1、报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面；2、围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米；3、软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示；4、报警时弹出电子地图信息；5、软件布\撤防、旁路防区，软件并有记录；6、软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；7、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。
4) 给排水部分A、保洁取水点设置1、高层住宅首层、顶层及每隔10层设置；2、SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置；3、写字楼每层设置；4、花园洋房每单元首层（或负一层）设置；5、别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）；6、车库每层设置保洁取水点且墙柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以内居中设置，大于100米的车库间距60~80米设置,管径不低于20；洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用；）；7、水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设置保洁取水点；B、绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1、供水系统采用环网供水，主管管径不低于DE63；每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右2、给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门；3、采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式；5) 景观部分A、水体数量及体量设置1、水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多2、水容量大于25立方米应采用循环系统。
大于３００M3设置水泵房、净化设备；回水管应设阀门。
3、大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。
4、水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。
5、泵坑不设在水体内。
6、采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。