影响商品房价格的因素分析

影响商品房价格的因素分析

【摘要】目前，我国房价不断飘高，政府出台了一系列措施，如限购令等，虽然对房价不断水涨船高的趋势有了抑制，但始终治标不治本，未能很好地使房价回落。本文将建立多元线性回归模型，通过eviews软件的应用，多方面做出考量。最终，在回归结果之上做出我们的评价，并基于模型给出一定的政策建议。

【关键词】商品房价格 ols估计多重共线性异方差性

自2006年至2011年，中国商品房价出现了巨大的增幅。而现阶段研究成果中又存在以下方面的问题：一，现有研究的方法比较理论化，缺乏数据支持。现阶段的研究成果多是以相关的经济学知识，推导其对房价变动的影响而缺少应用计量经济学等精细全面的数

据化研究。二，在以往的研究中分析的影响房价因素不够全面，而现实中决定房价的上涨、下跌的因素并不仅是房屋造价、gdp等几种，它是由多种因素同时决定的，还因考虑到当年的经济发展状况。

一、模型的设定

通过分析，得出影响商品房价格的因素如下：

（一）人均gdp：商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高。（二）人均可支配收入：人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。

（三）人口密度：人口密度是单位面积土地上居住的人口数，由

于土地资源的稀缺性，单位面积土地上的人口数越多对土地的需求就越大，推动房屋价格的上涨。

（四）居民消费水平：从直观分析来看，居民的消费水平能够影响居民对于房屋的购置，居民的生活水平越高，对于商品房价格的接受范围应该就越宽松。

（五）人均房屋造价：工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的成本。

据此，设定计量经济学的模型：

yt =β1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x5+β6x6+β7x7+u

其中，yt为2009年全国各省、自治区、直辖市的商品房价格（元/平方米）；x1 为人均gdp（美元）；x2为人均可支配收入（元）；x3为人口密度为（人/平方公里）；x4为居民消费水平（元/人）； x5为人均房屋造价（元/平方米）；u为随机扰动项。

二、数据的收集

就本文对影响商品房房价的因素分析，我们通过中国统计年鉴、中经网等查找了2009年我国31个省、自治区和直辖市的年度数据。

三、模型的估计、检验和修正

（1）首先，利用eviews，对模型yi =β1+β2x2+β3x3+β4x4+β5x5+β6x6+β7x7+u做ols（最小二乘法）估计，结果如下：

=-0.232216+（9.05e-05）x1+（2.85e-05）x2+（3.81e-05）x3（4.10e-05）x4+0.000100x5

（0.131328）（4.00e-05）（1.41e-05）（9.05e-05）（1.60e-05）（4.12e-05）

t=（-1.920509）（2.262033）（2.027279）（0.420554）（2.557247）（2.427927）

r2 =0.888799 r2=0.866558 f=39.95361

由上述结果，检验模型是否具有多重共线性。根据综合判断法——因为模型整体的拟合程度比较好，f统计量显著，但就单个变量来说，x3的t统计量不显著，判定模型存在多重共线性。

（2）对模型做多重共线性的修正：采用逐步回归法，得出修正后的回归结果如下：

yi =-0.247015+（8.62e-05）x1+（2.64e-05）x2+（4.52e-05）x4+（9.30e-05）x5

在给定的α=0.05情况下，各个变量的t值检验都显著，且模型整体的拟合程度较好。

四、模型分析

由最终模型可以得出：人均gdp、人均可支配收入、居民消费水平、人均房屋造价都对全国的商品房价格产生了一定的影响，其中人均gdp、人均可支配收入、居民消费水平、人均房屋造价都与全国的商品房价格存在正相关关系，与理论分析相符，人均gdp代表了全国整体的购买力水平，人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小，居民消费水平则在一定程度上决定了购买力水平，土地购置费的提高则直接影响到房屋的成本，即平均来说，人均gdp的

增加、人均可支配收入的增多、居民消费水平的升高、人均房屋造价的上升在一定程度上都促进了全国商品房价格的上升。

五、政策建议

通过对模型的建立和分析，我们了解了对房屋价格起重要影响作用的几个变量。基于模型的结果和分析，我们提出以下政策建议：（一）随着经济的不断发展，人均gdp不断增长，人均可支配收入也不断地上涨，因而有大量资金流入房地产市场，一定程度上推高了全国的房价。因此，大力发展股票、债券和保险市场以及金融衍产品，促进居民投资的多样化，分流流向房地产的大量现金流，是控制房价的一个有效手段。

（二）国内某些特大城市或大城市的房价之所以高居不下，一部分原因是人口密度过大。居民对房屋的需求过大，而城市建设面积已经不足以满足所有居民对住房的需求，因而房价被哄抬；此外，对房屋的奢侈消费，使得部分房产资源被浪费，一定程度上也减少了房屋的供给，抬高房价。因此，控制人口过快增长，降低地区的人口密度，政策上鼓励人口密度小的地区发展，是控制房价的另一个有效措施。此外，还应尽量限制房产奢侈消费行为，减少浪费。（三）由于购买土地的费用不断升高，导致人均房屋造价的升高。因此，稳定土地的供应量，降低土地的购置费用会是控制房价的又一个措施。

作者简介：陈冰林（1991-），女，汉族，安徽安庆人，就读于西南财经大学国际商学院，研究方向：国际商务。

（责任编辑：陈岑）