投资性房地产实质程序
(ZN)514投资性房地产实质性程序
索引号： ZN 认定、审计目标和审计程序对应关系 一、审计目标与认定对应关系表 财务报表认定 审计目标 A 资产负债表中记录的投资性房地产是存在的。 B 所有应当记录的投资性房地产均已记录。 C 记录的投资性房地产由被审计单位拥有或控制。 存在 √
√
√
完整性 权利和 计价和 义务 分摊 列报
ZN6 ZN7
ZN8 ZN11 DD FHBJ ZWCZ ZN11 FA
E
ZN0
投资性房地产实质性程序库
E 索引号： ZN 认定、审计目标和审计程序对应关系 (3)采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值 变动对损益的影响。 (4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。 (5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。 ZN0
D投资性房地产以恰当的金额包括在财务报表中， √
与之相关的计价调整已恰当记录。 E投资性房地产已按照企业会计准则的规定在财务 √
报表中作出恰当列报。 二、审计目标与审计程序对应关系表 审计目 可供选择的审计程序 索引号 标 1．获取或编制投资性房地产明细表： (1)复核加汁正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符；结合投资性 房地产累计摊销(折旧)、减值准备科目与报表数核对是否相符。投资性房 ZN2－l D 地产土地使用权是否符合会计准的规定。 ZN2－2 (2)与被审计单位讨论以确定划分为投资性房地产的建筑物、土地使用权是 否符合会计准则的规定。 ED 2．根据被审计单位管理层的能力和意图，检查对投资性房地产的分类和采 ZN2－l 用的计量属性是否适当，是否符合企业会计准则的规定。 ZN2－2 3．确定投资性房地产是否存在，期末余额是否正确： (1)获取本期投资性房地产增加和减少的明细表以及投资性房地产登记簿， 投资性房地产增加、减少明细表和投资性房地产登记簿中的本期增减累计 数应与投资性房地产变动表中的本期增减累计数相等；检查会计处理是否 正确。 (2)依据投资性房地产增加明细表和期初投资性房地产成本分别选取适量项 目。 (3)如果选取的所有项目在期末仍存在，安排对其进行实地检查，复核该资 产是否真实存在。 (4)如果挑选的样本在期未已清理或处理，需确认清理或处理的资产已经办 理审批手续，其清理的收益或损失已正确计算，并进行正确的会计处理。 4．确定投资性房地产增加计价是否恰当，并确定其是否归被审计单位所 有，增减变动的记录是否完整、正确： (1)对于所选取的本期新增加的项目，追查至购买协议(合同)、原始发票、 验收报告等以确认其有效性、金额的正确性以及新增投资性房地产是否经 过有效的批准，并归被审计单位所有。 BCDA ZN4
投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1、投资性房地产开始自用。
即将投资性房地产转为自用房地产。
在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2、作为存货的房地产改为出租。
通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。
租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为租赁期开始日4、自用土地使用权停止自用改用于资本增值。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期（二）房地产转换的会计处理1、在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分或计入公允价值变动损益的部分都应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为了获得租金收入、资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
在会计处理上，投资性房地产与自用性房地产有所不同。
本文将详细介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在购买或建造投资性房地产时，应当确认为投资性房地产。
确认投资性房地产时，需要满足以下条件：1. 企业有意将房地产用于获得租金收入、资本增值或者两者兼有；2. 企业能够证明该房地产的租金收入、资本增值或者两者兼有的预期；3. 企业有能力管理该房地产，以实现预期的租金收入、资本增值或者两者兼有。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量应当按照成本计量，包括购买价格、直接相关的购置费用以及与购置相关的税费。
如果投资性房地产是通过非货币性资产交换获得的，应当按照公允价值计量。
三、投资性房地产的后续计量1. 成本模式采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照成本减值模式进行后续计量。
成本减值模式要求企业在每个会计期间结束时，对投资性房地产进行减值测试。
如果投资性房地产的账面价值超过其可收回金额，就需要进行减值计提。
2. 公允价值模式采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照公允价值进行后续计量。
公允价值是指在市场上能够获得的交易价格。
企业应当定期评估投资性房地产的公允价值，并将其变动计入当期损益。
四、投资性房地产的披露企业应当在财务报表中披露投资性房地产的相关信息，包括：1. 投资性房地产的分类（成本模式或公允价值模式）；2. 投资性房地产的账面价值和公允价值；3. 投资性房地产的租金收入、资本增值或者两者兼有的预期；4. 投资性房地产的减值测试结果；5. 投资性房地产的公允价值变动情况。
五、投资性房地产的处置当投资性房地产发生处置时，应当按照实际发生的金额计量。
处置投资性房地产所产生的差额应当计入当期损益。
六、投资性房地产的租金收入确认企业应当按照租赁合同约定的租金收入确认投资性房地产的租金收入。
投资性房地产的财税处理-记账实操
投资性房地产的财税处理-记账实操企业自用的房地产、作为存货的房地产应作为“固定资产”、“无形资产”或“存货”处理。
在新会计准则下，对企业以赚取租金或资本增值为目的，或两者兼有而持有的房地产，在“投资性房地产”核算（如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产）。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上也是一种让渡资产使用权的行为。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，但后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产。
采用成本模式计量的投资性房地产的会计处理：(一)初始确认时：借：投资性房地产累计折旧(累计摊销)固定资产减值准备(无形资产减值准备)贷：银行存款(在建工程、固定资产、无形资产、开发产品)投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备(二)后续计量时：采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销：借：其他业务成本(等科目)贷：投资性房地产累计折旧(摊销)取得的租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入应交税费-应交增值税(销项税额)投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为赚取租金、增值或者两者兼而有之而持有的房地产，而非为自用或出售而持有的房地产。
在企业财务会计中，投资性房地产的会计处理相对复杂，需要遵循一定的会计准则和规定。
本文将从投资性房地产的确认、初始计量、后续计量以及处置等方面，介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在决定将某项房地产确认为投资性房地产时，需要同时满足以下条件：首先，企业的管理层已经决定将该房地产作为投资性房地产持有；其次，该房地产的未来现金流主要来自租金、资本增值或两者的组合，而不是出售该房地产或者使用该房地产的变现；最后，该房地产的相关信息能够可靠地进行计量。
只有同时满足以上三个条件，企业才能确认某项房地产为投资性房地产。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产在确认后，需要以公允价值进行初始计量。
公允价值是指在买方和卖方交易时，在市场上可以获得的价格。
如果无法可靠地确定投资性房地产的公允价值，可以采用成本模型进行初始计量，即初始成本加上后续的累计折旧和减值准备。
三、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要包括公允价值模型和成本模型两种方法。
在公允价值模型下，投资性房地产需要按照公允价值进行后续计量，并将公允价值变动计入当期损益。
在成本模型下，投资性房地产按照成本减少其累计折旧和减值准备后的账面价值进行后续计量，不计入公允价值变动。
四、投资性房地产的处置投资性房地产的处置包括出售、报废、转让等方式。
在处置投资性房地产时，需要根据实际情况确定处置产生的收益或损失，并在财务报表中进行相应的处理。
如果投资性房地产转为自用或者变现用途，需要按照相关规定进行重新分类，并按照新的用途进行会计处理。
综上所述，投资性房地产的会计处理涉及到确认、初始计量、后续计量和处置等多个环节，企业需要严格遵循会计准则和规定，确保投资性房地产的会计处理符合法律法规和会计准则的要求。
只有做好投资性房地产的会计处理工作，企业才能更好地管理和控制投资性房地产，实现经济效益的最大化。
任务1：投资性房地产业务
其他综合收益（贷方差异）
任务1 投资性房地产业务
【业务3】6月15日公司董事会形成 书面决议，将其开发的一栋写字楼出租 。公司与明锐贸易公司签订了租赁协议 ，租赁开始日为7月1日，租期为5年。7 月1日，该写字楼的账面余额为 400000000元，公允价值为430000000元 ，转化后采用公允价值模式进行后续计 量。
任务1 投资性房地产业务
12月末，计提折旧时： 每月计提的折旧=1200÷20÷12=5万元 借：其他业务成本 50000 贷：投资性房地产累计折旧 50000
12月末，确认租金时：
借：银行存款 66 600
贷：其他业务收入
60000
应交税费——应交增值税（销项税金）6600
任务1 投资性房地产业务
任务1 投资性房地产业务
➢投资性房地产的后续计量
公允价值模式： 1.期末，价值调整
公允价值＜账面价值 借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
任务1 投资性房地产业务
➢投资性房地产的后续计量
公允价值模式： 2.取得租金
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费 ——应交增值税（销项税金）
任务1 投资性房地产业务
借：投资性房地产 ——办公楼（成本）
公允价值变动损益 累计折旧 贷：固定资产
——办公楼
380000000 20000000 150000000
550000000
任务1 投资性房地产业务
➢投资性房地产的后续计量
成本模式： 1.计提折旧
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销
任务1 投资性房地产业务
投资性房地产会计处置流程与注意事项
投资性房地产会计处置流程与注意事项嘿！投资性房地产这个话题，可真是重要得不得了呢！首先咱们来聊聊投资性房地产的会计处置流程。
哎呀呀，这可是个精细的活儿。
第一步，得明确啥是投资性房地产呀。
简单说，就是为了赚取租金、资本增值或者两者兼有的房地产。
比如说，已经出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，还有已经出租的建筑物等等。
接下来，确定投资性房地产的初始计量。
这可不能马虎！初始计量的时候，一般按照成本进行。
如果是外购的投资性房地产，成本就包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
要是自行建造的投资性房地产，成本就包含达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
然后说说投资性房地产的后续计量。
这有两种方法，成本模式和公允价值模式。
成本模式下，就像普通固定资产那样计提折旧、进行减值测试。
而公允价值模式可就不一样啦，得根据公允价值的变动来调整账面价值。
不过要注意呀，一旦选择了公允价值模式，就不能再转回成本模式了！再讲讲投资性房地产的转换。
这也是个关键环节呢！比如从自用房地产转换为投资性房地产，或者反过来。
这当中的会计处理可要分情况仔细琢磨。
转换为投资性房地产的时候，如果采用成本模式，要把账面价值直接结转。
要是公允价值模式，公允价值大于账面价值的差额，计入其他综合收益；公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益。
反过来，从投资性房地产转换为自用房地产，不管之前是成本模式还是公允价值模式，都要把账面价值转入相应的自用资产科目。
哎呀呀，还有投资性房地产的处置。
这一步也不能出错呀！处置的时候，要把取得的价款扣除相关税费和账面价值后的差额，计入当期损益。
那在整个投资性房地产会计处置流程中，有哪些注意事项呢？哇，这可不少！首先，要准确判断资产的性质，别把不该归为投资性房地产的给弄错了。
其次，选择后续计量模式要谨慎，考虑企业的实际情况和市场环境。
还有，公允价值的确定要有可靠的依据，不能随意乱估。
再者，转换和处置的会计处理要严格按照准则来，不能想当然。
投资性房地产的转换和处置
⼀、转换条件 企业有确凿证据表明房地产⽤途发⽣改变，满⾜下列条件之⼀的，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产： 1.投资性房地产开始⾃⽤； 2.作为存货的房地产改为出租； 3.⾃⽤⼟地使⽤权停⽌⾃⽤，改⽤于赚取租⾦或资本增值； 4.⾃⽤建筑物停⽌⾃⽤，改为出租。
总之，投资性房地产的转换可以分为两种情况： 1.⾮投资性房地产向投资性房地产转换，其中⾮投资性房地产可以包括⼀般企业的固定资产、⽆形资产，也可以包括房地产企业的存货。
2.投资性房地产向⾮投资性房地产转换，例如原⽤于出租的房地产改为⾃⽤。
⼆、转换⽇的确定 （⼀）投资性房地产开始⾃⽤，转换⽇为房地产达到⾃⽤状态，企业开始将房地产⽤于⽣产商品、提供劳务或者经营管理的⽇期。
（⼆）作为存货的房地产改为出租，或者⾃⽤建筑物或⼟地使⽤权停⽌⾃⽤改为出租，转换⽇应当为租赁期开始⽇。
（三）⾃⽤⼟地使⽤权停⽌⾃⽤，改⽤于资本增值，转换⽇为⾃⽤⼟地使⽤权停⽌⾃⽤后确定⽤于资本增值的⽇期。
三、转换的会计处理 1.成本模式下，⽆论是投资性房地产向⾮投资性房地产转换，还是⾮投资性房地产向投资产房地产转换，都应对应节转，不确认损益。
账务处理⼀般是： （1）⾃⽤房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或⽆形资产减值准备 贷：固定资产或⽆形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （2）投资性房地产转换为⾃⽤房地产 借：固定资产或⽆形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或⽆形资产减值准备 2.公允价值模式下，如果是投资性房地产向⾮投资产房地产转换，账务处理如下： 借：固定资产或⽆形资产（公允价值） 贷：投资性房地产――成本 ――公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记） 如果是⾮投资性房地产向投资产房地产转换，账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、⽆形资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益（差额在借⽅） 贷：固定资产、⽆形资产或开发产品 资本公积——其他资本公积（差额在贷⽅） 【例7-14】甲企业拥有⼀栋办公楼，⽤于本企业总部办公。
2投资性房地产的确认和初始计量
（2）假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值 计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产——成本（写字楼） 12 000 000 贷：银行存款 12 000 000
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
二、投资性房地产的初始计量
（二）自行建造投资性房地产的初始计量
例8—3 20×7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使 用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年10 月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合 同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定， 该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×7 年11月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。 该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均 为1 000万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模 式。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
二、投资性房地产的初始计量
（二）自行建造投资性房地产的初始计量
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定 可使用状态前发生的必要支出构成 。
采用成本模式计量的，应按照确定的成本，借记“投资性 房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。
采用公允价值模式计量的，应按照确定的成本，借记“投 资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发 产品”科目。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
二、投资性房地产的初始计量
（一）外购投资性房地产的初始计量
在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建 筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借 记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等 科目。取得时的实际成本包括购买价款、相关税 费和可直接归属于该资产的其他支出。
投资性房地产的如何处置的-【2017至2018最新会计实务】
投资性房地产的如何处置的?【2017至2018最新会计实务】
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。
为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。
第四章-投资性房地产4——投资性房地产的转换与处置
第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换：房地产转换，是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：1. 成本模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产累计折旧/ 累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货：借：开发产品（原投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原资产的账面余额）（3）自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面余额）累计折旧/ 累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）贷：固定资产/ 无形资产投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面价值）存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）贷：开发产品（原资产的账面余额）2. 公允价值模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房产地产的账面价值。
第四章 投资性房地产-投资性房地产的确认和初始计量
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：投资性房地产的确认和初始计量● 详细描述：（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【教材例4-3】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。
20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元,至20×9年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。
地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=9 000000×1/2= 4 500 000(元)借：固定资产——厂房 12 000 000 投资性房地产——厂房 12 000 000 贷：在建工程——厂房 24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000 累计摊销 82 500 贷：无形资产——土地使用权 4 500 000 （9 000 000÷2） 投资性房地产累计摊销 82 500（165 000÷2）例题：1.下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
投资性房地产会计处置流程与注意事项
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企业会计准则第3号——投资性房地产
企业会计准则第3号——投资性房地产首先，准则明确了投资性房地产的定义和确认条件。
投资性房地产必须满足以下条件：具有投资目的、以期获得租金、资本增值或两者兼具；租赁给他人、为本企业自用或空置待售的房地产不属于投资性房地产。
投资性房地产应当在购入或自建后首次确认，并在建成或购入后进行累计分摊。
其次，准则规定了投资性房地产的初始计量和后续计量。
投资性房地产的初始计量应当以购入成本或建造成本作为基础，包括购入价款、税费和直接与购入或建造有关的支出。
后续计量分为两种模式：成本模式和公允价值模式。
成本模式是指投资性房地产的后续计量依据以成本为基础进行，并根据方法选择合理的折旧或摊销政策。
公允价值模式是指投资性房地产的后续计量依据以公允价值为基础进行，通过公允价值变动确认投资性房地产的价值变动。
准则还规定了投资性房地产的减值测试和报告要求。
企业应当根据实际情况对投资性房地产进行减值测试，及时确认减值损失。
报告要求包括在财务报表中明细披露投资性房地产的成本或公允价值、租赁收入、定期清理等信息。
对于投资性房地产的处置和出租，准则也作出了相应的要求。
投资性房地产的处置应当按照实际交付时的账面价值计量，并将其确认为投资性房地产处置的收益或损失。
如果投资性房地产被出租，应当根据租赁合同的条款确定相关的租赁收入。
最后，准则还对投资性房地产的披露要求进行了更详细的规定。
企业应当在财务报表中披露投资性房地产的细节，包括房地产的成本或公允价值、租赁收入、租赁成本等信息。
同时，还应当披露投资性房地产的租赁情况、使用情况以及相关的政策和制度。
总之，企业会计准则第3号，投资性房地产规定了对投资性房地产的会计处理和披露要求，旨在确保投资性房地产的准确计量和有效管理，提高企业的透明度和财务信息的可比性，为投资者和利益相关者提供更准确的信息支持。
会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法
会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法会计操作技能教案了解投资性房地产的会计处理方法一、投资性房地产的定义及分类投资性房地产是指企业持有的用于长期投资、租赁或获得资本增值而不是用于自用的房地产。
根据会计准则的规定，投资性房地产可以分为以下两类：1.直接持有的投资性房地产：企业通过直接购买房地产来实现投资目标，如出租、出售等。
2.间接持有的投资性房地产：企业通过购买房地产基金、房地产信托等金融工具来间接投资于房地产。
二、投资性房地产的会计处理方法投资性房地产的会计处理方法主要包括确认、初始计量、后续计量、减值准备和披露等环节。
1.确认投资性房地产：企业在购入投资性房地产后，需要确认该房地产是否符合会计准则对投资性房地产的定义，以及是否具备在未来产生经济利益的可能性。
2.初始计量：投资性房地产的初始计量一般采取成本模式，包括购入成本、相关税费等直接和必要支出。
3.后续计量：投资性房地产的后续计量方式有两种：成本模式和公允价值模式。
- 成本模式下，投资性房地产按照成本减去积累折旧和减值准备的金额进行计量。
- 公允价值模式下，投资性房地产按照公允价值计量，并在利润表中确认与其相关的公允价值变动。
4.减值准备：投资性房地产的减值准备应按照会计准则的要求进行计提，当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，应计提减值准备。
5.披露：企业应根据会计准则的要求，对投资性房地产进行充分的披露，包括投资性房地产的类别、计量模式、减值准备、公允价值变动等信息。
三、案例分析以某公司投资的一栋写字楼为例，该写字楼被划定为投资性房地产。
初始计量时，公司记录了购买成本、相关税费等直接支出。
后续计量采用成本模式，根据实际使用年限以及预计未来的经济利益，计提了相应的折旧和减值准备。
如果后续发现该房地产的公允价值低于其账面价值，公司还需进一步计提减值准备。
公司在财务报表中对该投资性房地产的相关信息进行了披露，以便用户了解和评估公司的投资状况。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解企业会计准则第3号，投资性房地产是规范企业在财务报表中对投资性房地产进行会计处理的准则。
该准则主要涉及投资性房地产的定义、计量、会计处理、披露等方面的内容。
下面对该准则进行详细讲解。
一、投资性房地产的定义投资性房地产是企业从事投资或经营活动中持有、出租或待售的非自用房地产，包括土地、土地上的建筑物以及与土地有关的附属设施。
投资性房地产不包括自用房地产、出租给子公司或联营企业使用的房地产以及生产经营性房地产。
二、投资性房地产的计量在初始计量时，投资性房地产按照成本计量，包括购买房地产的价格、相关税费、直接与购买相关的改建或重置费用以及与购买相关的直接或间接借款的利息。
随后，投资性房地产按照以成本减值模型或公允价值模型进行后续计量。
三、投资性房地产的会计处理1.投资性房地产按照成本减值模型进行后续计量时，需要进行减值测试。
如果投资性房地产的价值大于其可收回金额，需要计提减值准备。
2.投资性房地产按照公允价值模型进行后续计量时，其公允价值变动会计入损益表。
公允价值可通过市场价格、估值或者其他可靠的方法进行确定。
3.投资性房地产出售时，需要确认出售产生的利得或亏损，并计入损益表。
四、投资性房地产的披露在财务报表中，需要对投资性房地产进行详细披露，包括投资性房地产的种类、用途、成本、累计减值准备、公允价值等情况。
此外，还需要说明投资性房地产的所有权、使用权的限制以及与投资性房地产相关的租赁合同和租金收入。
五、其他事项企业会计准则第3号还规定了投资性房地产转化为自用房地产的会计处理方法，以及投资性房地产出租时的租赁合同和租金收入的会计处理方法。
六、影响和意义企业会计准则第3号的实施对于规范企业对投资性房地产的会计处理具有重要意义。
它提供了统一的会计处理方法，增强了财务报表的可比性和透明度。
通过详细的披露要求，使得投资者和利益相关者能够更好地了解企业的投资性房地产情况，并做出相关的决策。
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(1) 选取适量的样本，检查公允价值的确定依据是否充分，重点检查公 允价值能持续可靠取得的确凿证据，检查公允价值变动损益计算是否正 确，会计处理是否正确。并与公允价值变动损益科目核对；
以确定投资性房地产是否已经发生减值。
8.检查投资性房地产与其他资产发生相互转换的会计处理是否正确：
（1）检查转换依据是否充分，是否经过有效批准； (2) 复核在成本模式下，是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值； D
4114-4
略 略 4114-5
D (3) 复核采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时， 是否以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益；
企业会计准则的规定：
(1) 与被审计单位讨论，分析其拥有房地产的意图及现状，关获取相应 的支持证据，如董事会（总经理办公会）决议、会议纪要，出租房地产 的合同、协议等，以确定投资性房地产分类符合企业会计准则规定； ABD
(2)与被审计单位讨论其投资性房地产的公允价值是否能够持续可靠取 得，并获取相应的审计证据，以检查投资性房地产的后续计量属性符合 企业会计准则的规定；
D
(2) 询问并获取相关资料，评价被审计单位确定公允价值采用方法的适 当性，公允价值选用的合理性，包括被审计单位的决策程序、公允价值 的确定方法、估值模型的选择、披露的充分性等；
(3) 考虑利用专家的工作，并对专家的胜任能力、客观性及工作结果适 当性进行评价。
6.（后续计量选用成本计量模式）检查投资性房地产的后续计量是否恰 当，复核本期计提摊销（折旧）额及期末余额是否正确：
(4) 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值 小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原 账面价值的，其差额计入资本公积。
略 9．针对评估的舞弊风险等因素增加的审计程序。
E
10．检查投资性房地产是否按照企业会计准则的规定恰当列报：
二、实质 性程序
审计 目标
D
可供选择的实质性程序
是否选 择
索引号
1.获取或编制投资性房地产明细表。 复核加计正确，并与总账数和明细 账合计数核对是否相符；结合投资性房地产累计摊销（折旧）、投资性 房地产减值准备科目与报表数核对是否相符。
4114-2
略 2.检查投资性房地产的分类和采用的后续计量属性是否适当，是否符合
(3) 与上期政策进行比较，确定后续计量模式的一致性。如不一致，会 计处理是否符合企业会计准则的规定。
3.对投资性房地产进行实地观察，必要时进行监盘。检查投资性房地产
ACB
的权属证书、有关合同，确定是否归被审计单位所有，是否存在抵押等
担保情况。
4.检查投资性房地产本期增减变动的记录是否完整；会计处理是否正 确：
被审计单 位： 项 目： 编 制： 日 期：
投资性房地产实质性程序
索引号：
4114
截止日/期间： 复核： 日期：
一、需从实质性程序获取的保证程度
项目
财务报表认定
1.审计目标
存在 A
完整性 B
权利和义 计价和
务 分摊
C
D
Hale Waihona Puke 列报 E2.需从实质性程序获取的保证程度
注：根据财务报表项目的重要性、评估的各认定的重大错报风险以及控制测试（如有）的结果填写。
(1) 检查被审计单位所选用的会计政策和会计估计是否恰当；
D (2) 测算本期应计提的摊销（折旧）额，与投资性房地产中的折旧和摊 销本期增加数相核对。如有差异，查明原因；
(3) 将本期折旧和摊销金额与利润表其他业务成本科目核对。
7.（后续计量选用成本计量模式）检查被审计单位的投资性房地产是否
D
存在减值迹象；存在减值迹象的，复核被审计单位估计的可收回金额，
ABCD
(1) 对于本期新增加的项目，选取适量的样本，追查至购买协议（合 同）、原始发票、验收报告等，检查成本是否正确；
4114-3 略
ABCD
(2) 本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确；
(3) 对于本期减少的项目，选取适量的样本，检查确认处置的资产已经 办理审批手续，其处置的收益或损失已正确的计算，并进行正确的会计 处理。
略