区域商业中心形成案例
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
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1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
商业综合体案例分析
交通流线
徐州万达广场
单体设计
大商业 -2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业 -1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业2F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业3F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业4F平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业5F平面图
徐州万达广场
单体设计
A座、B座、E座、F座写字楼标准层平面图
C座、D座写字楼标准层平面图
徐州万达广场
单体设计
大商业1-1剖面图
启发：
1.商业居中布置，塔楼立于两端，对称设置的手 法符合中国传统建筑的审美。 2.塔楼分开设计，可以使使用者在办公和交通等 方面不会交叉干扰
场地形态对比
苏州万科城市综合体
徐州万达广场
宜昌万达广场
宜昌万达广场
模数化的建造 8.4m×14m的柱网商铺作为
模数单元，南北错位一个单元，三 个单元作为一个组合体，形成之字 形结构，深灰色的三层组合体和中 间二层的白色相结合，便于建造又 充满韵律。
单体设计
宜昌万达广场
启发：
1.采用围合式布局，营造中心广场。 2.底商和塔楼相接的地方可做成架空层，结合屋顶 花园产生更多的活动空间。
四、徐州万达广场
徐州万达广场
项目名称：徐州万达广场 建筑面积：468169 平方米 占地面积：128438.4 平方米 绿 化 率：20% 容 积 率：2.8 建筑形式：商业、住宅、办公
项目概况
徐州万达广场
图例
综合商业 住宅
城市商业街 写字楼
国内部分城市综合体项目成功案例
国内部分城市综合体项目成功案例综合体项目在近年来国内城市发展中，成为推动城市经济、优化城市空间布局的重要载体。
下面就国内部分城市综合体项目成功案例进行介绍。
1.上海环贸广场上海环贸广场位于上海市徐汇区，是国内最早的综合体项目之一、该项目将购物中心、写字楼、酒店、会展中心等多种业态有机结合，形成了一个集购物、餐饮、办公、娱乐等功能于一体的综合体。
通过打造一个集高端品牌和时尚潮流于一体的购物中心，吸引了大量消费者。
同时，在购物中心设立了众多国际知名品牌的旗舰店，成为国内新的奢侈品消费地标。
该项目的成功不仅提升了周边商圈的商业价值，还为整个城市的经济发展做出了重要贡献。
2.北京燕莎友谊商城燕莎友谊商城是位于北京市朝阳区的一座综合体项目，是国内最早的百货商城之一、这座综合体项目吸引了大量的国内外知名品牌入驻，成为了北京市最大的购物中心之一、通过不断引进国际知名品牌，并且给予更加个性化的服务，这座商城已经成为了国内消费者奢侈品购物的重要地点。
同时，商城还积极为消费者提供特色的文化和娱乐活动，吸引了更多的消费者。
3.广州海心沙综合体广州海心沙综合体位于广州市天河区，是一个集商业、办公、文化、娱乐、居住等多种功能于一体的大型综合体项目。
该项目规模宏大，拥有数万平米的商业面积，引入了大量国内外知名品牌和时尚潮流品牌。
同时，该项目还拥有多个大型的文化娱乐活动场所，举办了许多国内外知名的演唱会、体育赛事等活动。
此外，综合体还包括了高档住宅楼、写字楼和五星级酒店，提供了全方位的服务。
这座综合体项目的成功，带动了周边商业区的发展，提升了整个城市的形象。
4.成都IFS国际金融中心成都IFS国际金融中心位于成都市锦江区，是一个集购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种业态于一体的综合体项目。
该项目引入了大量国际奢侈品牌，并且是国内最大的商业综合体之一、购物中心的高端品牌和时尚潮流吸引了大量的消费者，成为了成都的奢侈品购物地标。
同时，写字楼和酒店等业态的引入，也提升了这个区域的商业和经济价值。
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿CBD
商业区街道环境整治情况：大和证卷街
My lord 街区改建：壁画与桁架增加艺术气氛
新宿地下空间
1.地下空间的开发利用有效缓解了地上设施的压力 新宿商务区中心区地下空间的利用十分广 泛。一是注重地铁的建设。地铁的建设贯穿整个商 务中心区,大型的公共场所,如高层的办公大楼、 大型百货商店等为提高本身的可达性以及便于疏散地面的人流,把出入口和营业厅与附近的地铁枢 纽相联通。由于地铁和与其相联的地下人行道成为人流的集中点和转折点,这样就为零售业和其他 购物中心等提供了大量的人流,繁荣了地下商业街。如在1970年后,新宿就建成了贯穿新宿车站东、 西两侧商业街区的都会地下步行道,到90年代,新宿地下商业空间面积达到11万平方米,其中商业街 近7000米,成为世界上最大的地下商业街。二是地下空间发展趋向深层化、立体化。随着商务中 心区地下空间规模的不断扩大,其地下空间的发展趋于深层化、立体化,同时设计质量越来越高,抗 灾能力越来越强,并且在立法、规划、设计、经营管理等方面形成一套较健全的体系。三是注重地 下空间的环境设计。无论是地下商业街,还是地下人行道在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上 均达到了相当于地面空间的质量水平。四是重视地下市政设施的开发。新宿商业中心区在地下停 车场、地下储罐、地下热电站等市政设施方面也有相当数量的开发。 2.
国外城市中央商务区案例分析 芝加哥 新宿 CBD
案例研究1
• 芝加哥CBD
芝加哥 Chicago 是美国第三大城市,位于 伊利诺伊州东北部,世界第一大淡水湖密西 根湖西南端与芝加哥河交汇处,芝加哥是美 国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽, 五大湖地区最大的湖港,全美冶金和机械制 造、金融贸易、文教中心。芝加哥位于美国 中部地区,具有独特的区位优势和优越的发 展条件,在美国的经济格局中具有重要的战 略地位。
华润五彩城案例分析
北京密云华润五彩城
城市新中心商业 定位：LIVING MALL 总建筑面积：20W㎡，分两期开发 主力店：沃尔玛，真冰场、韩国CGV五星级 国际影城、Snoopy儿童乐园
北京密云华润五彩城
业态 L1： 一期：以时尚运动类服饰店铺为主，配以连锁类快餐店铺； 二期：以偏重时尚休闲类的国际品牌为主，展示项目形象与气质。 L2： 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以量贩式零售店铺； 二期：以国际、国内知名的零售商家为主，作为一层品牌的延伸 L3： 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以生活类零售店铺： 二期：以国内知名潮流品牌为主，面向年轻消费者日常消费 L4： 一期：主力店真冰场，同时搭配面向家庭类休闲类餐饮店铺； 二期：Snoopy乐园+精选儿童类业态，通过儿童与家庭的紧密联系，强化顾客的忠诚度 L5： 一期：以流行类餐饮店铺为主，作为四层家庭聚会餐饮的补充 二期：生活配套、家具、数码等生活类业态为主题，满足家庭消费群的休闲生活需求 L6： 二期：上品质的餐饮为本层主题，为周边家庭聚餐、商务宴请等提供餐饮服务 L7： 二期：主力店CGV影院，共7厅、1198个作为的五星级影院及配套服务
• 消费动机：基本生活需求、聚会与交友、孩子教育等目的性需求； • 消费什么：选择专业店消费较多，如日常用品去超市、服装去百货、家电区电器专卖店等 • 影响因素：交通便利性、购物环境、价格适宜、功能齐全/一站式，目标消费者高度关注购物的时间 成本和 购物的环境体验。
业态需求总结 • 生活功能需求：品牌大超市、社区便利店、电器专营店、商务服务、通讯营业厅 • 时尚购物：休闲品牌女装店、新型时尚店、名品折扣店、化妆品超市、家居饰品、精致饰品店、化妆品专柜、 新奢侈品 • 儿童：儿童娱乐城、电玩、培训课、儿童教育（第二课堂）、儿童服饰、儿童玩具、亲自乐园、儿童摄影 • 餐饮：中高档中餐（家庭消费）、商务宴请（高档中西餐）、情调中西餐、中西快餐、咖啡厅、酒吧、水吧、 茶馆 • 休闲娱乐：五星级电影院、冰场、KTV、小剧场、原创艺术品展示区、新数码产品展示区、体验式音像店、 特色书店、美容美发
上海近郊商业中心案例分析
上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。
目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。
表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。
数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。
除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。
规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。
4万方体量商业案例——区域型
关键词 年轻潮族 潮牌聚集 时尚娱乐 饕餮天堂
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2.时尚美食Mix娱乐文创：台湾ATT 4 FUN
开发商：ATT GROUP 吸引力生活事业股份有限公司 开业时间：2011年8月29日 项目区位：台北市松寿路12号 建筑面积：4.7万平方米 商业定位：以“潮百货”的新概念，“时尚、娱乐、文创、美食”四大元素，
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2.资讯科技为主题的商业体：香港数码港
关键词 科技主题 豪华舒适 创新设计 数码媒体
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2.资讯科技为主题的商业体：香港数码港
开发商： 香港最大固网电话营运商电讯盈科 开业时间：2003年 项目区位：香港南区钢线湾，占地24公顷 建筑面积：27,000平方米 商业定位：以资讯科技为主题的并集合写字楼、住宅、酒店、零售及娱乐设施
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1.低碳绿色潮流的玩乐购物中心：新加坡Jcube
关键词 引领潮流 冰上运动 绿色建筑 冰块商场
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1.低碳绿色潮流的玩乐购物中心：新加坡Jcube
开发商： 嘉茂商产信托（CapitaMall Trust） 开业时间：2012年4月 项目区位：新加坡西部 建筑面积：19,510平方米 商业定位：引领潮流的、向新加坡西部的年轻人、上班族和居民提供便利的综
合性生活及购物中心。 主题特色：
结合购物及冰上运动之乐，让顾客能在购物之余，能在溜冰场内运动和健身。 循环利用混凝土和其它绿色材料成为了这座建筑的特征。 业态分布： B1 美食广场、超市 1F 服饰、配件、餐饮 2F 家居用品、时尚精品 3F 奥运标准溜冰场、体育用品、教育 4F 电影院、儿童娱乐、餐饮
购物卖场 主题特色：独创出百货新概念，以“食”“装”“趣”“游”为四大主题，
具有时尚、便利、休闲功能的复合式商场。 京站四周，皆是由国际建筑大师李祖源与空间设计师陈瑞宪共同连手精心设 计打造而来，广场内道路宽敞而整洁，里面还有许多艺术作品和创意橱窗。
国内外城市商业综合体的设计案例分析
国内外城市商业综合体设计案例分析自世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。
就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头，日本的东京中城、六本木，香港的太古广场，中国深圳的万象城、北京的国贸，它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。
它们是展示城市鼎盛的符号，是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。
一、纽约洛克菲勒中心（一）洛克菲勒中心简介洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。
主要建筑始建于1931年，1940年完成。
建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45000平方米。
建筑群的主体是GE大厦，共有70层，高259米。
外观强调垂直线条，是板式高层建筑的雏形。
2007年12月10日，孩子们在“便士丰收的田野”开幕式上摆放硬币的情形，放置这1亿枚硬币区域长49.5米、宽9米，宽度相当于一条街道。
1932年起，每年圣诞节前夕，洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树，这里的圣诞夜景时来纽约的游客必看之处。
（二）案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河，因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一，整个建筑布局紧凑，密集有序。
这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心，对都市人的生活产生了巨大的影响。
洛克菲勒中心在建筑师上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，彻底落实为广大中产阶级服务的目的。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
以写字楼为核心功能的商业综合体案例广州中信广场
——超高层/建筑群
共融不互扰
写字楼大堂昭示性
强制性的视觉冲 击——超高层/建筑 群
定位差异化——通
明确定位——大规模 综合/娱乐性/观光性/ 顶级/…
独具特色——建筑形
功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购 物中心/顶级酒店式/服务式 公寓
功能化体系——写 字楼带动其他功能， 并定位其他功能的 规模与档次
内因：
•利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖； •以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务； •公寓为写字楼提供较好的配套； •舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。
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模式的KPI体系〔关键绩效指标体系〕
外因
客户〔产业〕支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
过提供顶级差异化 服务而非直面竞争 建立其核心地位
功能化体系——五
式/业态/服务内容/…
功能化体系——商业 为主导，其他功能为 辅
专业的管理团队——物业管 理/经营管理
配套完善——商场、 公寓
星级酒店带动公寓、 写字楼，并定位其 的规模与档次配套
一流的合作团队规划 设计/经营管理
设施——顶级商场
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四种模式收益方式特征的总结
功能种类
模式一：
酒店、写字楼、 商场、公寓等各 种功能均衡发展 的模式
模式二：
以写字楼为 核心功能的 发展模式
模式三：
以酒店为核 心功能的发 展模式
模式四：
以商业为核 心功能的发 展模式
酒店
外包经营
---
外包经营
外包经营
写字楼 销售/出租
销售/出租
出租
高用地强度购物中心开发典型案例2
557 ㎡
7%
2
面积合计
14424 ㎡
100%
48
2
天津大悦城
F3楼层平面图
307 308
A: 天才宝贝 B: 反斗城 C: 汤姆熊
309
314# = 5628㎡ 运动 申格 运功100 男装 310 311 312 313 315 328 329#=2439㎡ A:Sega Game Center
CHIRLY /Giordano Ladies /SISILEY/La pargay/Arrtco/ EITIE/ EDC/ 玛斯菲尔/G2000/翠贝卡/theme /Azona/江南布衣/Size Site/ /例外/子苞米 /Jorya//ELLE/Diesel/Bestseller Group /SOBASIC / 马克华菲/Kulhe/ TEENIE WENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格/ Levi`s//CK Jeans / JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/ Geox /Skap/G-Star/ Fox/白领 淑女屋/ KAJA/麦亚奴/芮麦芙/MACXJAC/Lily/依瑶/COLOUR 18/VEEK/WANKO /柯罗 巴/ 朗姿/季候风/丽莱/SINO/简/亦谷/贝萱/贝拉维拉/哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神 思/播
210
211 212
206 205 204 203 202 201
227
233 234 235 236 237 238 241 240 243 244
245
239
242
246
6
2
天津大悦城
魅力广场 国际旗舰 品牌服饰区 美食区
城市商业中心发展案例分析——伦敦金丝雀码头、布鲁克林商业中心、六本木、日内瓦市中心
市
商
业 中
案例分析研究对象
心 发
1 伦敦金丝雀码头
展
案
2 纽约布鲁克林商业中心区
例
分
3 东京六本木
析
4 日内瓦市中心
伦敦金丝雀码头
2
伦敦金丝雀码头
金丝雀码头位于伦敦东部港口区内,内有高层建筑24 座。建筑面积约100万平方米,街心花园、广场、步 行街、林间小路等公众空间总面积约30公顷, 2006年 这一区域内工作人口约 9万,预计这一数字在2020年 将达到20万。
d. 公共部门——英国金融业管制协会 ；伦敦2012年奥 运会组委会 ；伦敦支线地铁公司
e. 能源——英国石油石化集团；达道尔石化集团
金丝雀码头主导产业分析图
能源石化, 4, 商业组织, 9, 6%
13%
公共部门, 11, 16%
金融机构, 29, 43%
专业机构, 9, 13%
传媒机构, 6, 9%
在内的３２家国际商业及公共
建筑高度：200米
能源集团
机构。
楼层：42层
建筑面积：92251 平方米
１９８８年开工，竣工于１９
９１年。
楼内装备全欧洲最快商
用电梯（8米/秒）
建筑高度：151 米 楼层：30 层
５０层，高２３６米，为英国
最高建筑
与毗邻的16层大楼连接 成为复合式建筑
3.乔治西屋高中
4.MetroTech中心 11
5.纽约市警察学校
6.布鲁克林家庭法院
7.330杰里街
8. MetroTech中心6
9. MetroTech中心5
10.美国理工学院学院
广州购物中心案例分析-太阳新天地
自动扶梯的位置设置应遵循以下原则： 1.应设置在商业建筑内显眼的位置，乘客很容易发现，宜设在靠近入口处， 避免设置在建筑物的角落。 2.自动扶梯的设置方向宜与人流动方向一致，也就是与主通道的方向一致， 尽量避免交叉交错，容易造成人员碰撞。 3.自动扶梯的设置位置宜在建筑物的中心，有利于乘客的疏导；在考虑设置 位置时，要充分考虑乘客搭乘舒适度，自动扶梯的服务半径不宜超过50m。
水平交通
3.3m 4.5m 3.8m
商业空间净高约3.3m，店铺外 面的走道普遍在3.5m以上，最 大的达到4.5m
垂直交通——手扶梯
剪 刀 式 手 扶 梯
螺旋水平式手扶梯 在椭圆主中庭处呈螺旋状上升,形成 强烈的视觉效果，而且扶梯外侧是 加厚了，一个是造型需要，第二个 也可以减少一些畏高的感觉。
要点:
1.根据项目区位，规模，周边消费现状和结构明确定位 2.按照定位确定商业的业态布局 3.合理组织好商业内外的各种交通流线 4.利用一些公共空间（中庭、广场）优化购物体验 5.消防疏散满足相关规定 6.整体风格效果(外立面与内装饰)与项目定位与项目周边 现状的契合
THE END
小结 太阳新天地的公共空间非常有特色，商业体外部广场有下 沉广场，吸引客流，内部有螺旋上升的手扶梯椭圆中庭， 有4层上的中庭广场，有柔和高雅的暖色调灯光，有波浪 式的天花与幻彩色灯，还可以在首层及四层的中庭广场看 到各类主题的展览和活动，汇聚人气。
五 辅助空间
1.顾客服务处 2.洗手间
顾客服务处
B1
3F
6F
1F
4F
7F
2F
5F
8F
太阳新天地是针对时尚、年轻的消费群。进驻商场的商家品牌以及产品线都以年轻化为 主。太古汇是针对成熟而具有购买力的人群；业态方面国际一线知名国际品牌占的比重 更大。
sonala蓝色港湾商业布局案例
在搜索引擎、电商平台等渠道投放广告，提高品牌曝光度。
内容营销
通过撰写博客、制作短视频等方式，分享购物攻略、品牌故事等内容， 吸引潜在客户。
06 案例总结与展望
成功经验
精准定位
Sonala蓝色港湾成功地将其定 位为高端商业区，吸引了高消 费人群，提升了整体商业价值
。
独特设计
商业区的建筑风格独特，与周 围环境相协调，营造出舒适、 优雅的购物氛围。
项目目标
提升商业设施品质，打造高端商业中 心。
优化商业布局，提升顾客购物体验。
吸引更多品牌入驻，提高商业竞争力。
02 商业布局设计
总体布局
商业中心定位
Sonala蓝色港湾商业中心定位于 高端消费市场，以满足高收入人
群和家庭消费需求为主。
建筑风格
商业中心采用现代简约的建筑风格， 以白色和深蓝色为主色调，营造出 高端、优雅的购物环境。
在商业区的入口和休息区设置水 池，为顾客创造舒适的环境，并 提供休闲的场所。
绿化植被
树木
在商业区的各个角落种植高大的树木 ，为顾客提供遮荫的场所，同时美化 商业区的环境。
花坛
在商业区的道路两侧设置花坛，种植 各种花卉，为顾客提供美丽的视觉享 受。
灯光照明
景观灯
在商业区的各个角落设置景观灯，为夜晚的商业区提供照明，并增加商业区的 氛围。
位置布局
休闲娱乐项目通常位于商业区的次要位置或边缘 区域，以减少对商业区的干扰，同时方便消费者 进出。
服务与设施
休闲娱乐项目需要提供优质的服务和设施，以满 足消费者对舒适度和便利性的需求。
04 景观与绿化设计
水景设计
喷泉
在商业区的中心设置大型喷泉， 为顾客提供视觉享受，同时增加 商业区的活力。
cbd专题及芝加哥、纽约、北京cbd案例
共七十二页
发展(fāzhǎn)历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业
(gōngyè)城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业(gōngyè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，
；B、建筑面积在500万平方米以下
(yǐxià)；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
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CBD内房地产开发(kāifā)的物业
构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储 公共建筑
住宅 总计
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
2、金融市场运作功能聚集
在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出 地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中 不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银 行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担 着管理与控制功能。
3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品 服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐 为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业 中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。
(huólì) 经验表明：1、活力
四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；
(huólì) 2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力
房地产商业综合体项目开发经典案例
房地产商业综合体项目开发经典案例近年来，随着城市化的快速进程以及人们对综合性、适宜生活环境的需求不断增加，房地产商业综合体项目的发展成为了一种趋势。
这种项目整合了住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能，为人们提供了一个方便、便捷、舒适的生活空间。
本文将从国内外的成功案例出发，介绍几个经典的房地产商业综合体项目，以期能够为未来的开发提供一些启示。
案例一：深圳华润置地·万象天地深圳华润置地·万象天地，作为深圳市中心区域最知名的商业综合体项目之一，融合了购物中心、五星级酒店、写字楼以及住宅等多种功能。
该项目着眼于打造一个集时尚、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的城市中心生活空间，注重引进国际一流品牌和优质商户，为消费者提供全方位的服务。
同时，华润置地·万象天地注重建筑风格的融合，将现代与传统相结合，形成了独特的建筑风貌。
案例二：上海金茂君悦广场上海金茂君悦广场是由中国金茂集团开发的一座商业综合体项目。
该项目位于上海浦东金融中心，主要由高档办公楼、五星级酒店、购物中心和写字楼组成。
君悦广场致力于打造成为一个集奢华购物、高端办公、精品酒店等多种功能于一体的城市综合体。
项目建筑风格独特，拥有标志性的外立面设计和独特的空中花园，成为了上海城市天际线中的一颗璀璨明珠。
案例三：伦敦坎伯维尔商业综合体伦敦坎伯维尔商业综合体位于英国伦敦市中心，是一个颇具代表性的商业综合体项目。
项目以其优美的建筑风格和丰富的商业资源吸引了众多游客和购物者。
该商业综合体包括大型购物中心、文化娱乐设施、酒店以及住宅等功能，使得人们可以在一个区域内享受到购物、娱乐、居住等全方位的服务。
坎伯维尔商业综合体的成功得益于其独特的定位和服务理念，为人们提供了一个现代化、便捷的生活空间。
总结通过以上案例的介绍，可以看出房地产商业综合体项目在满足人们需求的同时，也注重于建筑的风格和区域的定位。
一个成功的商业综合体项目需要考虑到人们的生活方式、消费习惯以及文化特点，从而打造出一个符合当地需求、具有独特魅力的综合性商业项目。
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写字楼档次和建面 商住 区位 租售状况
南海大道与创业路交口 04年以前出租非常困难，04 年后出租状况改善
甲级
南山区政府对面 几乎未做广告就销 售一空
甲级，5万平米
东临规划的西部通道 开盘1年销售93% 海雅集团 、美都连锁、 协基科技等企业均整层 购买，用于办公；已入 驻公司50~60家，企业 类型以金融、地产、科 技类为主
业园
化重建
０５年地铁２号线和西部通道开工
06年对火车西站改造 ０５年开发楼盘量迅速增
缓慢发展
9９年大规模住宅开发 01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商
加，居住人口猛增
务公寓入伙
85年始建南 94年修建创业路商业街、
油大道商业街 后海大道商业街
百货：99年12月海雅百货开业，02
百货：预计07年底海岸城购物
商 业
超市：96年家乐福开业
年曼哈商业广场开业（已关闭）， 03 年儿童世界开业， 04年天虹商场开业
超市：02年12月人人乐超市开业
中心开业
电器：05年1月顺电开业，05年
4月永乐家电开业 业
家居： 02年8月乐安居开业
电器：03年国美、苏宁开业
家居： 05年1月时尚家居广场开
写 字 楼 酒 店
钟楼商圈
•
•
高 新 区
小寨商圈
学府片区
7
西安小寨商圈
99年开始发展商业，04年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商 业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后
90年 基础 建设
55年创建军 超市：99年8月好又多开业
03年
03年底对小寨十字四个方向的干
07年
07年10月地铁2号线开工
道全面拓宽改造，数座人行天桥投 用，小寨工人文化宫改造
•
99年，海雅百货开业
拟07年底，海岸城购物中心开业
•
12
深圳南山文化中心
家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅 百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集 处出现酒店
南山区政府 常８４ 兴桃 园 ２路 １ ３ 学 府 路
超 市
1 家乐福 ２ 人人乐 ３ 家家惠 1 海雅百货 ２ 曼哈购物广场（已关闭） ３ 儿童世界
南
路
南 光 路
南 海 大
７道 11 百 货
山 大 道 ２11
３ ２
４ 天虹商场 ５ 海岸城购物中心 ６ 领跑体育服饰 ７ 荟芳园商业内街 8 满家福百货 1 乐安居 ２ 国美
７６ 10 ６
桂 庙
路
滨海大道
９ １ ５ ３ ２ 12 ３ ５
海德二道 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 公寓 9 创 业 路
写 字 楼 酒 店
94年水神客舍开业（准3星） 96年银湖宾馆开业（准3星）
艺影城开业
０1年高科大厦入伙
03年华乐商务中心、SBI创业街、国 07年联合国际入伙（甲级）
光大厦（乙级）开发
05年4月慧谷时空入伙 01年龙安大酒店开业（3星） 06年10月华美达酒店开业（准5星） 预计07年光谷特一号酒店式公
寓入驻
4
武汉鲁巷商圈
集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩 散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店
高新区 管委会
珞
喻 路 2 311 虎泉街 4 1 2 雄楚大街 2 4 15 4 2 鲁 磨 路 珞喻东路 2 关 山 一 路 路 3 关 山 二 路 喻 家 湖 路 3 2 超 市 1 鲁广当代超市 ２ 中百超市 ３ 关山超市 4 家乐福 1 鲁巷购物广场 百 货 ２ 关山商场 ３ 中百仓储 ４ 大洋百货 1 苏宁电器 ２ 武汉数码港 ３ 工贸家电 ４ 光谷通讯城 ５ 光谷书城
2
武汉鲁巷商圈
•
武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为 片区商业中心
区位：位于东湖 高新区的中心地 带，距离最近的 市级商圈——街 道口商圈6分钟车 程，周边高校众 多 交通：衔接珞渝 路等多条城市主 干道，数十条公 交线穿行，通达 性好 人口：新增人口 入住率以每年10 万递增，居民以 高知阶层为主
华强北商圈 高新技术产业园 深圳大学 深圳西站
南山文化中心 20分钟 南山文化中心 6分钟 南山文化中心 4分钟 南山文化中心 5分钟
1 南山文化中心（区域商业中心）
中心城区 3 2 1 4
2 华强北商圈（市级商业中心） 3 东门商圈（市级商业中心） 4 蛇口商圈（区域商业中心）
10
深圳南山文化中心
业基地（光谷），00年工业总产值213 亿元
０7年4月地铁２号线动工
楼市一片空白
01年本地开发商开始在楚雄大道沿线
07年总供应量约160万平米，为武汉
开发住宅，02年万科等进入，03年大 量高档楼盘、大盘入市
百货：00年鲁广购物中心开业
供应量最集中的几大区域之一，现有居 住人口20万，一半为高校教职工
基础设施的改善促进产业的发展，住宅也将迎来大发展时期 在人口规模聚集到一定程度后，以大型超市为核心的商业开始形成，随后
百货、专业店、中型餐饮陆续出现，区域中心已经基本形成；如果在此时发 展写字楼，投资市场往往比较旺盛，但租赁市场会相当困难
区域中心相对成熟的时候，中高档写字楼会逐步出现，随着区域进一步发
区域商业中心形成案例
案例研究——出于高新产业和大规模居住片发展两大因素 的发展规律研究 借鉴点
武汉鲁巷商圈 西安小寨商圈
深圳南山文化中心
•
高新产业园区的各功能逐步实现的脉 络及其分布规律
深圳花园城中心
•
大型居住片逐步成熟过程中综合体项 目的发展策略研究
站在片区发展规律基础上，顺应趋势，抓住机会，控制风险
96年高新区成立，99年住宅开始大力开发，02年商业进入发展期，04年写 字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展
90年 基础 建设 住宅 公寓
83年创办深
94年
9９年
02年
05年
05年区委政府大楼迁入
圳大学
90年成立南山区
96年9月成立高新技术产
９９年滨海大道开通 04年对南海大道、后海大道进行美
学府板块
•
鲁巷商圈
东 湖 新 技 术 开 发 区
中心 城区 街道口 商圈
•
鲁巷商圈
3
武汉鲁巷商圈
政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，01年住宅开发，04年商 业氛围基本形成，05年大量写字楼入伙；07年后商业往地铁口方向发展
90年 00年 02年 07年 基础 建设 住宅 公寓
88年成立东湖高新区 00年东湖高新区批准为国家光电子产
深圳南山文化中心
南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属 区域级商业中心
•
•
南山区 政府 深圳 西站 南山文化中心 深圳大学 高新技术 产业园
•
区位特点：南山文化中心位于 深圳南山区，非中心城区，属 区域商业中心 交通：临滨海大道和南海大道 两条城市主干道，交通便利 人口：高新区现有就业人员约 12万，深圳大学有近1万师生 ，片区居住人口多为高新区、 福田区、罗湖区上班一族，人 口素质为深圳各片区之首
写 字 楼 酒 店
99年国贸大厦开发，00年
百隆广场、文化大厦、中信 大厦开发，00年嘉汇大厦入 住
04年三北商务大厦、电子大楼入住，
07年祥源大厦开发
05年开米广场、高速大厦入住， 06年 阳大酒店开业（3星）
店（3星）、天德伦酒店开业
04年5月三北商务酒店开业
8
西安小寨商圈
商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达， 附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主
市政府 超 市
1 家乐福
２ 好又多 ３ 海星超市 1 百盛
百 货 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 小寨西路
租金120 租金170
２ 开米广场 ３ 民生国贸购物中心
14
客户构成
受04年西部通道规划利好消息，写字楼市场开 每层楼有3~7家企业办公， 始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化，一 入驻以小企业为主 部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的 后勤部门，如CALLCENTER等；另外靠近科技 园，拥有前海物流园、西部通道等便利条件， 可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心
百货：07年中百仓储开业，预
自然形成的商业
超市：01年12月鲁广当代超市开业，
计07年10月大洋百货开业 计07年10月家乐福开业
家具：欧亚达开业
商 业
03年4月鲁广关山超市开业 苏宁开业
超市：07年中商平价开业，预
电器：04年11月工贸家电开业，05年
04年11月光谷书城开业
休闲娱乐： 预计07年底天河环
４ 百隆广场 ５ 大雁塔商厦 1 大中 ２ 新华书店 ３ 嘉汇汉唐书城 ４ 粤港台灯饰城 ５ 光影灯具城
一环南路
朱 雀 1 长 大 2 租金280 2 1 安 街 1
租金210
雁
２
兴善寺东街
塔
翠 华 路
租金180
路
专 ５ 5 ３ ４
租金130
业 店 及 其 他
南
路 ３
３
租金250
小寨东路
４
青松 路
9
等也会出现
要形成高端的写字楼集中区很难，前期以发展商务公寓为主，
紧接着中档写字楼会比较多，少量高档写字楼，且往往在商圈成 熟后
专业
店及 其他
大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店
民 族 大 道
新 竹