国外房地产投资信托发展的经验与启示(一)
他山之石——美国REITs简述及启示
他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。
根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。
REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。
从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。
目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。
截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。
不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。
2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。
这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。
美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。
根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。
2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示
美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示【内容提要】通过对美国住房信贷资产证券化的法律规制进行梳理和比较，发现作为金融创新工具的住房信贷资产证券化是高度市场化的产物。
其法律规制涉及物权、证券、公司或合伙、破产、信托、合同等许多方面，是众多具体法律制度的有机组合。
住房信贷资产证券化法律制度的建立，实际是对涉及证券化的各种具体法律制度的阐释和应用，完善与住房信贷资产证券化有关的具体法律制度是构建证券化法律的关键。
证券化(Securitization)是国外十分重要的金融业务，涉及住房贷款、企业应受账款、汽车贷款、信用卡贷款和不良资产处置等许多方面。
其中，住房抵押贷款证券化是最早发展也是最为发达的一种。
随着住房体制改革的深入和金融业务的发展，在我国开展住房信贷资产证券化的呼声也日益高涨，有关金融机构更是跃跃欲试。
据报道，建设银行已经中国人民银行批准，准备开始试点工作。
但资产证券化毕竟是金融创新的结果，在我国并无此传统，借鉴和移植国外的做法并加以本土化或许是一条捷径，然前提是我们必须了解借鉴移植对象的实质和其存在的环境。
否则，极有可能导致“南橘北枳”的结果。
就目前国际金融界而言，有两种住房信贷资产证券化流派：一是美国为代表的资产出售模式；一是德国为代表的资产抵押模式。
美国是资产证券化最为发达国家，许多国家和地区的证券化模式都以美国为样板。
本文拟对美国住房信贷资产证券化法律规制予以考察，以期对我国未来的证券化制度有所裨益。
一、美国住房信贷资产证券化的运作机制和主要形式在美国人看来，当贷款人已经“创制”了一笔贷款，也就是说，将贷款金额交付给借款人并进行了抵押登记后，这笔贷款对贷款人来讲是一笔财产，是一种要求将来给付的权利[1]。
自然它也可以像其它财产一样转让给投资人。
这样的交易可以使资金流向那些需要贷款的人和地区。
这是美国资产证券化的动因。
美国住房资产证券化的基本运作思路是：(1)银行和其他金融机构向希望买房的借款人发放贷款，同时借款人须以其所购房产为抵押物抵押给贷款人。
国内外保障房融资模式的比较及启示
国内外保障房融资模式的比较及启示作者：陈楠来源：《今日湖北·中旬刊》2013年第02期一、发达国家或地区保障房融资模式百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。
国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。
但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。
值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。
自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。
联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。
为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。
美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。
直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。
但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。
美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。
如图1所示。
20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析【摘要】国外房地产市场税收调控对我国的启示分析摘要：本文通过分析国外房地产市场税收调控的一般方式以及经验和教训，结合我国房地产市场存在的问题和可以借鉴的国外经验，提出了建议我国房地产市场税收调控的措施。
在总结出对我国房地产市场税收调控的启示，提出未来发展思路，并进行结语。
通过对国外经验的借鉴和总结，有助于我国更好地完善和改进房地产市场税收调控政策，促进我国房地产市场的健康发展。
【关键词】国外房地产市场、税收调控、我国经验借鉴、问题、措施、启示、发展思路1. 引言1.1 背景介绍国外房地产市场一直是全球投资热点之一，随着全球化进程的加速和经济的发展，各国的房地产市场也呈现出多样化和复杂化的特点。
税收作为国家财政的重要组成部分，在房地产市场中扮演着举足轻重的角色。
通过税收调控，政府能够引导和控制房地产市场的发展，调节市场供求关系，防范风险，维护市场稳定。
国外的房地产市场税收调控经验丰富，包括通过税收政策来引导投资方向、调控投机行为、促进市场健康发展等方面。
各国有的成功经验，也有的失败教训，这些都为我国房地产市场税收调控提供了宝贵的借鉴和启示。
我国房地产市场在长期发展中也面临着诸多问题，包括投机泡沫、高房价、贫富分化等。
税收调控作为调节市场的一种手段，对于解决这些问题具有重要意义。
通过比较国外经验，结合我国的实际情况，我们可以找到更加有效的税收调控措施，促进我国房地产市场的健康发展。
1.2 研究意义房地产市场是我国经济的重要组成部分，对于房地产市场的税收调控具有重要的意义。
本文旨在通过对国外房地产市场税收调控的经验进行分析，探讨我国房地产市场存在的问题，并提出建议我国房地产市场税收调控的措施，从而为我国房地产市场的健康稳定发展提供参考。
1. 对于我国房地产市场税收调控政策的制定提供可借鉴的国外经验和教训，帮助我国政府更好地理解和应对当前房地产市场的挑战；2. 通过比较国外房地产市场税收调控的一般方式和我国现行政策的差异，可以深入分析我国房地产市场存在的问题，为未来政策的调整和优化提供依据；3. 着眼于未来发展，本文旨在探讨对我国房地产市场税收调控的启示，为我国房地产市场的可持续发展提供思路和方向。
日本信托业发展及其启示
日本信托业发展及其启示汇报人：日期:CATALOGUE目录•日本信托业概述•日本信托业的发展环境•日本信托业的主要业务类型•日本信托业的监管制度•日本信托业的发展趋势和挑战•日本信托业对我国的启示日本信托业概述01信托业定义信托业是指从事信托、代理、租赁等业务的金融机构，它具有金融、服务、中介等多重功能。
信托业特点信托业具有灵活性、专业性和服务性等特点，它能够为客户提供全方位的金融解决方案，帮助客户实现财富增值和传承。
信托业的定义和特点发展阶段20世纪50年代以后，日本经济快速发展，信托业也得到了快速发展，主要服务于企业和政府机构。
成熟阶段20世纪90年代以后，日本经济泡沫破裂，信托业也经历了严重的危机，但随后逐渐走向成熟和稳定。
起步阶段日本信托业起源于19世纪末，当时主要是为个人提供财产管理和继承服务。
日本信托业由金融厅负责监管，金融厅对信托公司的设立、业务范围、风险管理等方面进行监管。
监管机构日本信托业务主要分为个人信托、法人信托和公益信托三大类，其中个人信托占比最大。
业务分类日本信托公司的经营模式主要是通过发行信托产品，为客户提供投资和资产管理服务，同时收取一定的手续费和管理费。
经营模式日本信托业的发展环境02日本经济在战后迅速恢复，并在20世纪60年代和70年代实现了持续的经济增长。
这一时期，随着个人财富的积累，人们开始寻求更多的财富管理方式，信托业因此得到了发展。
经济增长20世纪80年代，日本政府开始推行金融自由化政策，包括放松金融管制和推动金融创新。
这为信托业提供了更多的发展机会，信托公司开始提供更为多样化的信托产品和服务。
金融自由化经济环境日本政府一直致力于推动信托业的发展，通过制定相关法律法规和政策，为信托业提供了良好的政策环境。
例如，政府放宽了信托业的准入门槛，允许更多的机构和个人参与信托业务。
监管体系日本政府建立了完善的金融监管体系，对信托业实施严格的监管。
这有助于保护投资者利益和维护市场稳定。
美国金融信托业发展及其对我国的启示
美国金融信托业发展及其对我国的启示内容提要信托是商品经济的产物,现代商品经济的高度发展促进了金融信托业的蓬勃兴起与繁荣。
美国虽然不是信托业务最早起源的国家,但却是当今世界金融行业最发达的国家。
20世纪 80年代之后,随着世界经济一体化和资本经营的国际化进程加快,以及众多国家对金融管制的放宽,以美国为代表的发达国家信托业制度和业务也发生了很大的变化,出现了一些新趋势。
一是信托职能多元化,二是信托业务与其它金融业务互相交融,三是信托投资业务国际化,四是信托品种日益创新,五是信托业务交易电子化,六是养老金信托呈逐年增长态势。
我国的金融信托业是在改革开放政策推动下恢复发展起来的。
从整个社会来看,我国全社会的信用机制还需要进一步完善,整个社会对信托业的信任尚未完全康复,法制欠缺,监管体制仍有一些缺陷;竞争残酷,抢夺市场无序;信托税收、财务和会计制度不健全;人才短缺,知识准备和理论水准与国外比差距较大等等一些难题和挑战。
在我国信托业制度环境、经营理念、政策体系、法律构建和主营业务等发生深刻变化的转折时期,分析美国信托业发展的经验,结合我国信托业发展的实际,明确我国市场化信托的发展思路和对策,具有非常重要的现实意义。
目录一、前言??1二、金融信托的一般性分析?2(一)信托概述?2(二)金融信托的性质?5(三)金融信托的种类?7(四)金融信托的功能?9三、美国信托业发展历程、特点、趋势分析??12(一)美国信托业发展的历程12(二)美国信托业立法17(三)美国信托制度的特点?19(四)美国信托业发展的趋势20四、我国信托业历史发展的沿革及现状分析??23(一)我国信托业发展回顾?23(二)我国信托业存在的问题28(三)信托业发展的机遇??31五、我国信托业发展的对策建议?35(一)我国信托业发展目标定位??35(二)促进我国信托业发展具体措施36注释??41参考文献??42论文摘要(中文)?1论文摘要(英文)?1 一、前言信托是随着商品货币关系的发展而产生和发展起来的,金融信托则是在一般民事信托行为基础上过渡演化的,是现代信用经济高度发达的产物。
国外保障房融资的做法与经验启示
□财会月刊·全国优秀经济期刊□·66·2012．5下旬【摘要】本文在介绍国外保障性住房融资的各种做法和经验的基础上，结合我国保障性住房建设的实际情况提出了完善我国保障房融资的建议。
【关键词】住房保障融资杨军（平顶山学院河南平顶山467000）国外保障房融资的做法与经验启示一、发达国家保障性住房融资的做法1.美国做法：政府提供财政和信用援助，支持社会资金以市场化方式建设、持有或租住保障住房。
政府财政创新补贴方式，支持金融机构以市场方式为保障房建设融资。
如1970年，美国联邦政府允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但是只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。
政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。
如1934年政府发起成立联邦住宅管理局（FHA ），为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年，同时提前还款不必支付违约金。
联邦家庭贷款银行使用政府债券融资，为中低收入家庭低息贷款。
1932年经济大萧条后，罗斯福政府在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”，以财政部发行专门债券方式低价筹集资金，再资助商业银行发放低息贷款。
目前，美国有80%的金融机构是该体系的成员。
政府成立专门机构支持信贷二级市场发展，增强存量贷款的流动性。
为消化贷款机构存量贷款，解决资金不足问题，美国专门成立了三家政府色彩浓厚的机构:房利美、珍尼美和房地美，负责对抵押贷款支持的证券提供担保。
鼓励创新市场化融资方式，吸引社会资本参与保障房建设。
20世纪70年代，由于可享受房地产开发的税收优惠，美国社会资本主要通过辛迪加组织广泛参与住房建设及保障性住房建设。
20世纪90年代以后，房地产投资信托（REIT ）成为建设、收购和持有房地产的另一种组织方式。
房地产投资信托（REIT ）通常是免税的。
截至2009年末，美国房地产投资信托上市公司约200家，资产规模高达3400亿美元。
海外房产市场的趋势与风险
海外房产市场的趋势与风险随着全球化的不断发展和经济的日益繁荣，越来越多的人开始投资海外房产。
这种趋势在过去几年中愈发明显，很多人看中了海外物业的高性价比和稳定的投资回报率。
但是，海外房产投资并不是一件简单的事情，投资者需要了解市场的趋势和风险，才能够做出正确的投资决策。
一、海外房产市场的趋势1. 市场发展前景广阔随着全球经济的发展，海外房产市场的潜力也越来越大。
一方面，随着亚洲国家经济的崛起，很多海外房产市场正在面临着大量的买家需求。
另一方面，全球各地的政府也在积极推动房地产开发，力图通过投资房地产来刺激经济增长。
因此，海外房产市场的发展前景非常广阔。
2. 投资回报率高相对于国内的房产市场，海外房产投资回报率要高得多。
一方面，一些国家的房产市场非常成熟，投资回报率也非常稳定；另一方面，海外房产市场的价格相对国内房价要低很多，在购房后进行出租也能够获得不错的投资回报率。
3. 房产购买限制较少在中国，房屋的购买和销售都受到了一定的限制。
但是，在海外房产市场中，大多数国家都是非常开放的，甚至可以实现外国人永久产权的购房。
这为愿意在国外购房的中国人提供了很多便利。
二、海外房产市场的风险1. 货币风险由于汇率波动，投资者需要承担货币的风险。
尤其是在购买海外物业的时候，不同国家之间的汇率波动也会给投资带来不稳定性。
2. 市场风险虽然海外房产市场的发展前景广阔，但是投资者需要注意不同国家市场的实际情况。
在购买物业前需要做好市场调研，根据实际情况来进行投资决策。
3. 法律风险由于不同国家之间的法律体系存在着差异，一些投资者可能会遇到法律问题。
比如租户拖欠租金不付、房屋本身的产权或者购房协议的合法性等等，都有可能让投资者陷入法律纠纷。
4. 远程管理风险由于投资者在国外购房，大部分时间不在现场，物业的管理和维护也成为了一个问题。
如果物业维护和管理不周到，很容易出现灾难性的后果。
三、如何规避海外房产市场的风险1.了解当地的法律体系在购买物业之前，了解当地的法律体系是至关重要的。
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。
2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。
其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。
近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。
1、特别公积金购房津贴。
特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。
该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。
新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
国外房地产税制经验的借鉴及对我国的启示
与 地 方 的共 享 税 。 我 国 实 行 税 制 改 革 后 ， 将 税 种 统 一 划 分 成 中央 税 、 地方 税 、 中央 和 地 方 共 享 税 ，
建 起 中央 和 地 方 两 套 税 收 管 理 体 制 ， 并 分 设 了 国 税 和地税 两套税 收机 构进行 征税 。
在计 税方法 上 ， 多数 国家所 采用 的计 税方 法 都 是 从 价 税 。 我 国是 以从 价 税 为 主 ， 对 耕 地 占用 税、 城镇 土地使 用税 采用从 量计 税 。从 计税 依据 来看 ， 现 行 的房地产 税制则 多 以房 地产 价值 为税 基， 也 有 个 别 国 家 对 经 营性 房 地 产 采 用 租 金 收 入 课 税 。我 国房地 产 税 种 的计 税依 据 为 复杂 税 依 据， 既有租 金又 有 房 地 产 价值 ， 但 无 论 是 成 交 价
必须 更紧 密地结合 ， 在 设 计 税 制 时 就 必 须 根 据 税
种 特点来设 计 征 管 体 系 ， 通 过 严格 的税 收 立 法 、 有 效 的税 源 管 理 、 各 种 灵 活 的 征 税 手 段 和 科 学 的
别 是持有 类房 地 产 税 种 与 国 际课 税 物 的设 置 趋
对 于房地 产价值 和应 税额 的评估 还不 够 科学 ， 导
致 征税 、 评 税欠 缺依 据 。 ３ ．税 收 功 能 比较 启 示 。 对 中 外 房 地 产 税 制 功 能 的 比较 ， 可 以看 出 ， 房 地产 税 收 的功 能 不是 单一的， 成熟 的房 地 产税 制 往 往 在 财 政 收入 、 财 富 再 分 配 和 资 源 调 节 三 方 面 都 体 现 出 了 应 有 的 作 用 。 发 达 国 家 大 多 建 立 起 了 以 房 地 产 税 为 主
美国房地产投资信托基金( REITs)简介
美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。
要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。
其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。
其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。
房地产投资信托(REITs)发展模式的国际比较与启示
和监 管做 出规 定 。
的模式 ， 结构、 资 目标 、 在 投 收入 分配 等方 面 制定了相似 的规 定 ， 是 由于各 国在税 收制 但 度方 面 与 美 国有 根 本 不 同 ， 设 立 的 Ｒ Ｉ ｓ 所 Ｅ Ｔ 没 有 明 显 的税 收优 惠 驱 动 的 特 征 。 相 比较 而 言 ， 洲模 式 与 美 国模 式 的 主 要 差 别 在 于 亚 亚
房地产投 资信托 （ ＥＩ ） 是指采取投 资 Ｒ Ｔｓ ， 公 司、 信托计 划或投 资基 金的形式 ， 通过发 行 股票或受益凭证 募 集投 资 者的 资金 ， 然后进 行专业化 的房 地产或 房地 产抵押 贷 款投 资。 近年来 ， Ｉ ｓ 国外发展 迅速 ， 成 了以美 ＲＥ１ 在 ｒ 形 国为代表 的 美国模式 和 以 日本、 加 坡等 亚 新 洲 国家为代表 的亚洲模 式 ， 两种模 式在 发 这 展历程 、 立法和 结构方 面都 表现 出不 同的特 点。我们有 必要 对此进 行 分析 ， 并从 中得 到
为 私募 发 行 。
方面： 第一 ， 国香港 Ｒ Ｉ、在 收入分配要求 我 Ｅ １ ｓ 上借鉴 了美 国的做 法 ， 同样规 定 Ｒ Ｉ 每年 Ｅ Ｔｓ 必须将 不低 于 ９ ％的净利润以红利形式分配 ０ 给投资者 ， 是其他 国家对 Ｒ Ｉ 但 Ｅ Ｔｓ的分配要 求基 本上都 与税收条 款相联 系， 尤其是 美国， 其 实这 是 为 了避 免 双 重 征 税 ， 现 Ｒ Ｉ 的 体 Ｅ Ｔｓ 税 收 优 惠特 征 。 而 我 国香 港 对 Ｒ Ｉ 收 入 分 Ｅ Ｔｓ 配的规定 并没有相 应 的税 收优 惠条款 ， 这是 限制性 很强的要求 ； 第二 ， 我 国香港上 市的 在 ＲＥ Ｔ 必 须 交 纳 地 产 税 ， 样 ， Ｅ Ｔｓ 临 公 Ｉｓ 这 ＲＩ 面 司资本利得和地产 税的双 重征税 。可见我 国 香港采用 的是谨慎 且 限制性 较 强的模 式， 这 模 式对控制 Ｒ Ｉ 这类新 产品的风险有积 Ｅ Ｔｓ 极 作 用 ， 是 否 会 制 约 我 国 香 港 Ｒ Ｉ ｓ的 进 但 Ｅ Ｔ
reits成功案例
reits成功案例
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资者的资金购买、经营和管理房地产的金融工具。
以下是REITs成功的案例：
1. 黑石集团（Blackstone Real Estate Income Trust, BXR）：BXR是一个专注于投资高质量、稳定租金收入的商业地产的REIT。
该基金吸引了大量的机构投资者，并为其投资者提供了稳定的收益和资本增值。
2. 安博公司（Prologis）：安博公司是一家全球领先的物流地产开发商和运营商。
该公司通过REITs形式为其投资者提供了参与物流地产市场的机会，并因此获得了成功。
3. 西蒙地产集团（Simon Property Group）：西蒙地产是一家全球顶级的商业地产公司，其REITs为其投资者提供了投资高质量零售地产的机会。
该REITs的表现一直很稳健，为投资者提供了稳定的收益和资本增值。
4. 布鲁克菲尔德房地产公司（Brookfield Property Partners）：该公司是全球领先的商业地产公司之一，其REITs为其投资者提供了投资高质量商业地产的机会。
该REITs的表现一直很出色，吸引了大量的机构投资者。
这些REITs成功的案例表明，REITs可以为投资者提供参与房地产市场的机会，同时也可以为投资者提供稳定的收益和资本增值。
此外，REITs的灵活性使得其能够满足不同类型的投资者的需求，并为投资者提供更多的选择。
信托论文[样例5]
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信托论文[样例5]第一篇：信托论文题目：发达国家信托业对我国信托业发展的启示当前我国经济正处于转型升级的深刻调整中，产业结构升级、新型城镇化、金融自由化等进程在宏观政策刺激下正加速推进，由此为信托业带来了新的发展机遇。
同时，纵观2013 年末我国信托行业资产规模达 10.9 万亿元，但是与资产管理行业需求相比仍然存在巨大的发展空间。
同时还必须清醒地看到，2013年以来信托行业管理的信托资产规模季度环比增速和季度新增额均出现连续下降。
因此。
信托行业在面临巨大机遇的同时也不得不思考应对重大挑战之策。
信托业产生于英国，在美国得到发展，日本也因地制宜地发展起来。
在这个十字路口，借鉴发达国家信托业的发展经验应用到我国信托业的发展上来显然很有必要。
综合分析发达国家信托业的发展经验，对我国信托业发展有如下启示启示一、开拓新的信托领域，建立中国的信托文化。
发达国家信托业创新的比较，信托业在不同的国家显示出不同的发展特色。
英、美信托业是从物品信托开始的，可日本信托业一成立就是以金钱信托为主，以后又开办了贷款信托业务。
可以说日本的信托业是以金钱信托为中心发展起来的，比起英、美，它重视信托的金融职能。
它向个人提供安全有利的食利致富手段，向企业和公共部门提供长期而稳定的资金，从而为经济的发展，为完善社会福利，作出了很大贡献。
美国的个人信托业务与法人信托业务都发展迅速，并随着经济形势的变化出现交替发展的现象。
英国的信托业无论从委托人还是从受托人看，都偏重于个人信托。
这是英国较之美国及其他国家不同的显著特点之一。
反光中国信托业现状，目前中国形成了以信托公司为主体的垄断性经营商事信托模式，而这些信托公司大多数已被套上融资工具的枷锁已抛弃了对信托本业的探索，民事信托领域的发展是为空白；因此，应当在出台相关法律对受托主体重新调整和规范的基础上，鼓励个人承办信托业务、开拓民事信托市场、培育社会信托文化。
启示二、加快立法建设，完善信托法律制度。
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析随着国内经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济的重要组成部分。
然而，随着房价的不断上涨和市场的波动，各地政府开始采取各种税收政策来控制房地产市场，并在某种程度上成功地稳定了市场，对此我们可以学习一些国外的调控经验，对我国的税收调控提出一些建议和启示。
一、完善房产税制度，加强对房地产税的重视。
房产税作为国外调控房地产市场的重要手段之一，已经被多个国家采用。
对此，我国应该加快房产税立法，并建立完善的房产税体系，对高端房产和投机房产实行差别税率，加大对炒房企业的税收惩罚力度，让税收成为房产市场调控的有效工具。
二、建立房地产市场信息公开制度。
国外的房地产市场对信息的公开合法性、有效性、公正性等方面具有严格规定，各级政府、相关企业和媒体等也有义务对房地产市场进行信息公开。
我国应该加强对房地产市场信息公开的制度建设，完善行业标准、流程等，进一步规范房地产市场。
三、推行多项税收措施，夯实税收大的基础。
通过税收政策来规范房地产市场的发展已经成为国外调控房地产市场的重要手段，比如印度在房产转手过程中对房屋转手金额实行20%的交易税，这种方式可以有效地遏制投机炒作行为。
我们可以借鉴国外经验，对过高的房产交易税率进行调整，增加房产交易的财务负担。
国外的调控方式一般是长期实施，包括完善市场基础设施、政策配套和紧缩货币政策等措施。
从长期调控的角度出发，我们可以采用多种措施，比如对房地产政策进行前瞻性研究，争取出台长效税收政策，实行动态监管等手段，着力构建起完善的房地产长效调控机制。
综上所述，国外的房地产市场税收调控政策具有很好的经验借鉴价值，同时由于各国的国情、市场环境等各略有不同，我国应该根据自身情况进行有计划的引进和吸收。
通过建立完备的税收政策，搭建房地产市场信息公开和监管体系，在政策规范加强的同时对房地产市场进行持续的长期调控，才能促进我国房地产市场健康稳定的发展，避免出现严重的房地产泡沫化问题。
国外房地产文献综述
国外房地产文献综述国外房地产领域的文献研究非常丰富，主要包括以下几个方面： 1. 房地产市场的理论与实践研究国外的房地产市场研究从理论到实践都非常深入，主要涉及市场结构、供需关系、价格形成机制、资本流动、市场规制等方面。
其中，对于房地产市场的理论研究主要包括资产定价理论、资本市场理论、经济周期理论等，而实践研究则更加注重市场信息、市场调节、市场监管以及市场风险等方面。
2. 房地产投资与融资房地产投资与融资是房地产市场的核心内容之一，国外学者主要从风险与收益、投资期限、融资成本、信用评级等方面展开研究。
其中，风险管理是投资与融资的核心内容之一，国外学者主要关注市场风险、信用风险、操作风险等方面，提出了一系列风险管理策略。
3. 房地产经济学房地产经济学主要研究房地产市场的经济原理和经济规律，包括房地产市场供需关系、价格形成机制、市场调节机制、房地产政策等方面。
国外学者在房地产经济学方面的研究成果比较丰硕，主要涉及投资收益、房价波动、住房供给等方面。
4. 不动产评估不动产评估是指对房地产进行评估，确定其市场价值、租金价值等。
国外学者主要从评估方法、评估标准、评估过程中的风险等角度展开研究，提出了一系列评估方法和评估标准。
5. 城市土地利用规划城市土地利用规划是指对城市土地进行科学规划和合理利用，达到合理利用土地、保护环境、促进城市可持续发展的目的。
国外学者主要关注城市用地规划、土地利用变更、土地使用权的流转等方面，提出了一系列土地利用规划和管理策略。
综上所述，国外房地产领域的文献研究非常丰富，从房地产市场的理论与实践、房地产投资与融资、房地产经济学、不动产评估、城市土地利用规划等多个方面展开研究，对于我国房地产市场的发展具有很强的借鉴意义。
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国外房地产投资信托发展的经验与启示(一)
摘要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和健全资本证券市场及促进社会发展等方面发挥着重要作用。
房地产投资信托的健康发展涉及其发行、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，应在汲取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完善、机构投资者参与及自身不断创新的专业队伍培养等方面入手，开创中国房地产投资信托的新局面。
关键词]房地产投资信托；REIT；启示
房地产商品既是消费品，也是资本品，能够产生可观现金收益的这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。
但同时，房地产价值的昂贵又使得房地产投资需要的资金数量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又具有很强的专业性，要求投资者具备相当的专业知识和经验，这一切构成了普通中小投资者难以克服的障碍。
在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，RealEstateInvest-mentTrusts)，并不断趋于完善。
房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。
过分依赖商业
银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。
而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。
因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。
在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。
笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。
一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革
投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。
房地产投资信托以在美国的发展最为典型。
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。
1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始规范投资公司。
为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。
依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分为：面额证券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、单位信托公司(UnitInvestmentTrust)和经理公司(ManagementCompanies)三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通。
马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为规避公司形式是为了规避州法中禁止公司以投资为目的持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。
但是，随着投资信托法规不断健全、经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益壮大。
1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁人法》的856条～859条的法条，该条文规定具有一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。
为了提供房地产市场所需的资金和为广大中小投资者提供理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期推出了第一只上市交易的房地产投资信托。
房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。
同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的兴起和
60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低靡，80年代的复苏渐进以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。
截至2003年底，美国房地产投资信托股票的总市值达到2242亿美元。
40多年来，美国房地产投资信托得到了长足的发展，具有了相当的规模。
在亚洲，REITs最早出现于日本。
日本REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托是由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长。
截至1988年，有关REIT的各案已超过900件。
当前，日本是亚洲REITs发展最成熟的地区。
日本REITs的收益率在3％～5％左右，而该国的长期国债收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低风险的投资。
日本市场上已有22项REITs，市值达209亿美元，5年来已扩大1倍。
可以说，日本此轮房地产价格上扬在很大程度上是因为REITs的激活。
不过，日本的多数REITs仍以办公大楼与公寓资产为主，与美国REITs的多样化经营相比，还存在一定差距。
新加坡紧随日本，修改了相关法律，允许其他国家的REITs在新加坡挂牌。
作为仅次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所挂牌，总市值约95亿新元。
新加坡政府的相关部门比较早就确定了新加坡做金融中心的发展方向。
在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的调整。
比如，REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，等等。
中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于2006年6月25日挂牌上市，目前正广受瞩目。
据不完全统计，目前有
200只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
二、国外房地产投资信托发展的主要经验
美国的房地产投资信托在几经波折后，进入健康发展的轨道，是多种因素共同作用的结果。
在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。
(一)创造必要的法律环境
1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。
如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50％，总收入中直接来源于房地产的收入不得低于75％，每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东，总资产的75％必须是房地产资产、现金和政府债券等。
这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。
(二)房地产投资信托自身的改革
房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。
其主要内容包括：(1)所有权形式的改革。
从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押
房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。
(2)结构形式的创新。
为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(FREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。
(3)专门化程度的提高。
专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高了管理效率和盈利能力。
(4)管理结构的改革。
随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。
在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。
(5)规模经营意识的增强。
许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。
规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。
(6)经营战略的转变。
主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。