凯德商业项目运营模式
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
6
楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
7
楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
3
平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
14
楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
凯德集团商业地产运营的策略
凯德集团商业地产运营的策略商业地产运营是凯德集团的核心业务之一，其成功的策略为凯德集团在商业地产领域取得了卓越的成果。
在这篇文章中，我们将探讨凯德集团商业地产运营的策略，揭示其成功的原因，并总结出可供其他企业借鉴的经验。
一、市场调研与定位凯德集团以市场调研为基础，深入了解各地区的商业地产市场状况。
他们通过对人口结构、经济发展水平、消费习惯等方面的研究，确定最适合开发的商业地产项目。
在市场定位上，凯德集团注重创新与差异化，努力满足当地消费者的需求。
二、战略规划与项目管理凯德集团在商业地产运营中，注重战略规划与项目管理的高效性。
他们制定明确的发展目标，并将其落实到各个具体项目中。
项目管理团队严格遵循项目管理流程，确保项目按时、按质量完成。
凯德集团通过建立完善的内部管理体系，实现了项目之间的协同发展。
三、租户招商与合作凯德集团深知租户是商业地产运营中的关键因素，因此，他们注重租户招商与合作。
凯德集团积极与知名品牌合作，引入国内外优质品牌入驻商业地产项目，提升项目的知名度和吸引力。
同时，凯德集团关注租户满意度，提供全方位的服务和支持，与租户建立长期合作关系。
四、创新营销与品牌建设凯德集团在商业地产运营中，充分利用创新的营销手段，加强品牌建设。
他们注重与当地社区的互动，通过组织各类活动，吸引消费者的关注。
同时，凯德集团注重数字化营销，通过社交媒体、移动应用等渠道与消费者进行互动，提高品牌知名度和影响力。
五、持续投资和提升凯德集团认识到商业地产运营需要持续投资和提升，他们注重项目的后期管理与运营。
凯德集团在项目完成后，积极进行效果评估和运营调优，不断改进策略和措施，提升项目的盈利能力和市场竞争力。
此外，凯德集团还不断寻求拓展机会，参与新项目的开发与投资。
总结起来，凯德集团商业地产运营的策略体现了他们对市场的深入洞察与理解，注重创新与差异化，以客户为中心的经营理念，以及对质量和效果的高要求。
这些策略的执行使得凯德集团在商业地产领域取得了显著的成就。
凯德商用中国公司介绍(中文版)
Vijayawada Belgaum Panaji Hubli-Dharwar Andhra Pradesh Goa Karnataka Bangalore Chennai Mangalore Pondicherry Mysore Pondicherry Salem Tiruppur Kozhikode Tiruchirappalli Coimbatore Lakshadweep Madurai Kerala Tamilnadu Thiruvananthapuram Kochi
北京来福士中心 北京, 中国
合您广场 槟城, 马来西亚
Vivit Square 东京, 日本
Forum Value Mall 班加罗尔, 印度
1.数据截止2011年10月31日；新币市值为50亿，以S $ 1＝￥5的近似汇率换算； 2.不包括凯德商用在Horizon Realty Fund的权益,因其不受其管理； 3.此处是以物业资产总值计，而并未按凯德商用实际权益计算。 11
欧洲
中国
韩国
日本
印度
泰国
>110
个城市
越南
马来西亚
住宅 办公楼 购物商场 服务公寓 综合房产
新加坡
>20
个国家
印尼
澳大利亚
房地产金融服务
来福士房产 跨领域业务 学校/教育设施 (嘉德希望基金援建)
6
凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
市场战略“3+3+2”
• 集中于核心市场
核心市场 - 新加坡，中国，澳大利亚 辅助市场 - 越南，马来西亚，欧洲* 机遇市场 - 日本，印度
(凯德商用产业在华设立的企业)
24
凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
2015年青岛新都心凯德MALL项目推介手册(53页业态项目定位)
广州 肇庆 东莞 佛山 茂名 湛江
海南
泉州 漳州
5
6
青岛新都心项目鸟瞰图
项目概况 项目信息
地理位置
凯德 MALL 新都心
青岛市北区黑龙江路18号 黑龙江路与合肥路交叉口西南角 地铁M3号线双山站上盖
商业规模
总建筑总面积约158,082万平方米
净租赁面积 商业楼层
64,033 平方米 B2-6F
项目定位
3
亚洲领先的购物中心开发商、拥有者及管理者
总建筑面积: 约915万平方米
5 个国家
呼和浩特 北京 天津
哈尔滨
北海道
53 座城市
中国
西安 绵阳 德阳 成都 重庆 宜宾 贾朗达尔 郑州 武汉
安阳 新乡
淄博 潍坊 扬州
大连
日本
神户 东京 大阪
青岛 日照
104 家购物中心
益阳 长沙
芜湖 苏州昆山 上海 杭州 南昌 宁波
西岸城区：
新区型经济，国家级经济新区
北岸城区：
创新性经济，高新产业聚集区
2014年2月10日，青岛市财富管理金融综合改革试验区正式获国家批复 2014年6月9日青岛西海岸新区获批，成为继上海浦东、天津滨海等新区之后的第九个国家级新区 第二轮中日韩自贸区进入谈判阶段
青岛商圈
青岛东海岸，海景
城镇居民 城镇居民 人均可支配收入 人均可支配收入 增长率 y-o-y 32,658 10.2% 社会消费品 零售总额 (￥Bil) 447 社会消费品 零售总额 增长率 y-o-y 14.0%
城市
GDP (￥Bil)
GDP 增长率 y-o-y
常住人口 (mil)
人均GDP
天津
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
凯德置地商业地产发展分析
•完
小结
凯德置地 商业地产发展分析
选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之 梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突 不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 , 成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。
嘉德旗下物 业管理公司
投资人
CRCT
BVI
各项目公 司
商业物业
受托人： 汇丰机构 信托公司
凯德置地 商业地产发展分析
商业地产资本模式
选址策略
凯德置地 商业地产发展分析
（一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。
（三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边
交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心
，个别购物中心介于社区与区域中间。
凯德置地 商业地产发展分析
代表案例：北京来福士广场
选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海， 新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德置地商业模式研究
凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。
新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
凯德商业项目运营模式
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。
凯德MALL·天宫院商业解读
图1 沿街实景照片
建筑立面语言继续延续海洋的语言，由层叠的水平弧线交织而成，流畅的轮廓通过有韵律的凹凸变化使原本大体量的建筑得到了缓冲。
这些水平弧线也是由细微颜色和质感变化的金属板构成。
同时外立面还包含了一系列室外平台、展示窗、广告箱等元素，利用透明玻璃、有图案变化的磨砂玻璃、金属
图2 室内天窗实景照片
结束语
5年的规划、招商，定位于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的全客层一站式时尚购物休闲场所——凯德MALL 2018年年底盛大开业。
通过整合零售，娱乐，餐饮等功
MALL为城市提供了一个汇集集体与人，人与自然，传统与现代，商业与文化于一身的海上“巨轮”，为人们提供了高品质的消费及生活体验，成为南城居民最好的购物天堂。
刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京:中国建筑工业出版
建筑与装饰2020年2月上 。
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
武胜路凯德广场调查
武胜路凯德广场市场调研报告调查时间：2012年10月19日星期五一．地理位置武胜路位于武汉一环之内，汉正街上首，是联通武汉三镇的交通要道。
这里旧有一座武圣庙，此庙在清咸丰五年（一八五五）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（一八五八年）又重建。
此处河边与对岸的渡口，旧时也称武圣庙码头，故此路取名武圣路。
七十年代初，取其同音，更名武胜路。
武胜路离武汉市最重要的两大商圈：武广商圈和江汉路商圈都不远。
此次的调查对象凯德广场以算得上是武胜路地区城市改造整体拆迁过程中商业进步的第一弹。
二．关于凯德凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。
凯德商用一体化的商场经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。
凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国内52个城市共101个商业地产项目，物业总值约307亿新元（1555亿人民币），总面积约858万平方米。
凯德商用的购物中心项目包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的ION Orchard及狮城大厦、新加坡来福士城及克拉码头。
在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口和上海来福士广场、及成都凯德广场•金牛等。
其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的Vivit Square 及印度班加罗尔的Forum Value Mall。
凯德商用的主要经营策略是在于投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。
而武汉的新民众乐园也被收囊其中，凯德已经收购了民众乐园100%的股份。
三．商场外观武胜项目作为凯德商用中国在中区的旗舰项目，由英国SPARCH建筑设计公司设计，完全享有国际化标准，充分结合大武汉临江的特色，外观上是灵动的水域形式。
具有景观生态广场，亲水特色环境，层层开放式大中庭，云中徐徐慢步，一个郁郁叠翠的自然梦境，造就一个灵动水域的梦幻。
(完整版)商业综合体：来福士广场整体定位及运营模式
来福士广场来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。
来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。
凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。
商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。
凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？整体定位城市象征地标来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。
来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。
革新创意设计来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。
出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。
国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。
项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。
功能定位功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。
对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。
每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
弱化主力店作为购物中心，来福士的定位是独一无二的。
购物中心本身体量不算大，不适合做综合性的购物中心。
所以，来福士选择做主体性的购物中心。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。
目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。
特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。
一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。
相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。
但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。
很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。
二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。
很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。
这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。
对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。
从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。
在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。
同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。
在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。
福建泉州江滨凯德项目商业市调报告
休闲餐饮：星巴克、哈根达斯
时尚服装： Lily、PAGE ONE、VERO MODA、欧时力、5+、T-THREE、
d‘zzit李、、杰克琼斯、卡宾、马克华菲、盼酷、SW jeans、GXG、
280
gxg jeans、Trendiano、卓雅 精品配套: 无印良品、或与番、屈臣氏、热风、艾派1978
精品配套
快时尚：mj&styl（B1、1F上下打通）
快时尚
精品、生活配套：三福百货、百思图、Tata
1F
1.4
精品服饰
200
运动：阿迪达斯、阿迪SE、耐克
运动馆
外街区：必胜客、麦当劳、星巴克（在谈）
电影院
电影院：金逸影院
2F
1.3
儿童
120
儿童：益智汇儿童乐园
餐饮
餐饮;周麻婆、不二斋、N2U啤酒炸鸡、盛世经典、意淇
超市
/
快时尚
1F
国内一二线
1
180
服装品牌
时尚精品
生活配套
2F
1.2
130
潮流服饰
3F
1.2
运动
儿童
120
影院
4F
1.2
餐饮
80
品牌名称
永辉超市 或 沃尔玛 肯德基、必胜客麦当劳、屈层氏
名创优品 万达影院 食锦记、鱼田会、豪客来
7
Yr 2016 Asset Plan
1.2、鲤城商圈：开元盛世广场
项目名称 开发商/运营
品牌名称
60
乐购
快时尚：优衣库、H&M、zara
精品配套：新联苹果、瑷嘉莎、茱莉蔻、FOLLI FOLLI、奥依修、银川
杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划
2.1.2 商业购物中心
目前区域内大规模的商业项目有万润· 万象城、高德商业
广场，这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三 大商业巨头”。除此之外，还有波浪文化城等其他购物中 心，总面积将达到 70 万方左右。其中：
●万象城购物中心 区位：钱江新城CBD核心区域，庆春东路与钱江路交汇处 面积：总建筑面积80万方，商场24万平方米，共9层 业态分布：商业、娱乐、休闲康体、餐饮等
●凤凰成（产权式酒店） 区位：秋涛路与飞云江路交汇处 总面积：13万平方米 户型面积：38——77平方米 开发商：浙江凤凰城房地产开发公司 ●钱江国际商务中心（酒店式SOHO ） 区位：上城区中河南路与飞云江路中间地块(复兴大桥边)
总面积：4.08万平方米 户型面积：40——120平方米 开发商：杭州休士卡房地产开发公司
投资商：华润集团 工程进度：2007年开始全球招商
2009年9月开业
●高德商业广场 区位：钱江新城的核心区域内，东至富春路，南至新业路，
西至市民街，北至丹桂街
。
面积：总建筑面积月29万，其中商场5万平方米
投资商：高地(维尔京群岛)有限公司 工程进度：2007年11月底完成土地拍卖 预计2008年上半年动工
一个仅有4平方公里的土地上拥有五六家五星级的宾馆酒 店，在市场供求关系上显然过于饱和。因此，未来这些酒 店针对的市场范围不应仅限于钱江新城或杭州，而应该着 眼于整个国内市场，甚至国际市场。加上目前杭州市中心 内已经投入使用、或已经运营成熟的五星级酒店，杭州未 来酒店宾馆市场的竞争强度不言而喻。所以，要在未来竞 争中处于优势，需要在酒店质量档次、配套标准、服务、 理念上做到与国际商务接轨，并将运营眼光投入国际环 境中去，实现国际经营路线。
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
二者相互推动，形成双轮驱动之势。
重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
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凯德商业运营模式
凯德商用项目简介
凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米。
2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL·西直门（原北京嘉茂购物中心·西直门）、凯德MALL·望京(原北京嘉茂购物中心·望京)、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线
凯德商业项目分布
1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
经营模式
如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地
产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做，鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）
基金模式的产生背景
1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；
2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成
凯德在中国的主要基金
凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II，嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福士中国基金，中信－凯德科技园区投资基金。
资金来源
凯德运作模式
凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。
这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。
凯德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。
凯德商用中国孵化基金专注于购入中国国内已建成的零售商场，
并进一步实现其重组、增值和出租。
资金融通特点
基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位。
其母公司旗下在新加坡上市的几只基金和若干私募基金为房地产项目开发、收购和持有经营提供了强大的支持。
私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。
商业物业通过私募基金先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后，可赚取大额升值利润。
对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足够的控制力、风险亦得到控制，且可以获取稳定收益。
私募基金和上市基金的外资属性，使得其决策效率受到影响，一定程度影响其通过招拍挂形式获取土地，通过收购获得项目的比例较高。
目前就中国的商业地产投资企业来说，万达购物中心现在的价值，是作为拿地时的筹码，它无论是设计、规划、营运都可快速克隆，口诀就是“模块”，然后通过销售部分商铺快速回笼资金。
万达购物中心的任务基本是保证安全、保证出租率，不出乱子，积累到一定的规模，然后去上市。
而另一商业地产投资者华润其本质是做商业的，所以主要精力放在研究动线、商场设计、招商追求品牌与形象等，并不把租金放在第一位。
这种模式需要耗费大笔资金，但其“放水养鱼”的模式有可能令其成为商业地产最大的赢家。
对内地商业地产开发商而言，万达模式风险较大，没有可复制性；而华润模式投资回报期太长。
相比较来说，凯德模式更容易学习模仿。