房地产价格体系制定及 实例
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产项目定价体系模板
房地产项目定价体系模板一、引言房地产项目的定价是指根据市场需求和供需关系，并结合项目的实际情况确定合理的价格体系。
一个科学合理的房地产项目定价体系可以帮助开发商更好地预估投资收益和风险，为购房者提供明确的价格参考，从而促进市场的健康发展。
本文将介绍一个基本的房地产项目定价体系模板，以供参考。
二、市场分析在确定房地产项目的定价体系之前，首先需要进行市场分析，了解目标市场的需求和供给情况，以及竞争对手的定价情况。
通过市场调研和数据分析，可以得出合理的价格范围，并确定项目定价的基本方向。
三、成本分析项目的成本分析是房地产项目定价体系的重要组成部分。
成本分析包括土地成本、建设成本、销售成本等各个环节的具体费用计算。
在这个环节，需要对各种成本进行详细核算，并结合市场定位和目标收益率，确定合理的成本核算方式。
四、竞争定价竞争定价是指根据市场竞争情况，确定相对于竞争对手的定价策略。
通过对竞争对手的产品定价和特点进行比较分析，可以选择合适的定价策略，如高于、低于或与竞争对手持平的定价。
五、附加价值定价附加价值定价是指根据项目的独特特点和附加价值，对项目进行定价。
附加价值可以来自于地理位置、交通便利程度、配套设施、楼盘品牌等方面。
通过对这些附加价值进行评估和定价，可以使项目的价值更加凸显。
六、灵活调整房地产项目定价体系应该具备灵活调整的特点。
市场需求和供给的变化可能会导致定价策略的调整，因此，在制定定价体系时应考虑到市场的动态性，并留有一定的调整空间。
此外，开发商还可以通过优惠政策、销售策略等方式对项目进行调整，以适应市场需求的变化。
七、定价策略的实施房地产项目定价策略的实施是项目定价体系的最后一步。
在定价策略实施过程中，需要与项目开发团队、销售团队和市场部门密切协作，确保定价的准确性和有效性。
同时，还需要注意与监管部门的合规性，确保项目的定价符合相关法律法规。
八、总结房地产项目定价体系模板是一个基本的指导框架，可以帮助开发商制定科学合理的价格策略。
房地产项目定价案例
房地产项目定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房地产定价策略及案例解析
竞争环境 面临不同的市场竞争态势 选择的竞争对象差异明显 未来的市场竞争程度异同
客户需求 客户置业目的不同 客户特征差别较大 客户价格敏感度不同 产品与价格差异性 产品面积与功能差异明显 产品总价差异较大 产品需求属性区分不同市场
通过以上分析，易居将对本案划分面积段以 区分不同物业产品，通过不同的竞争环境模拟与 竞品市场比较，制定合理的面积段的市场比准均 价，保证项目价格体系的合理科学。
置业目的 投资 30% 65% 21% 50% 85% 80% 15% 10% 45%
自住兼投资 45% 25% 41% 35% 13% 12% 35% 15% 37%
我司根据长期客户调研与积累，针对本案件 A物业竞争项目进行客户置业目的梳理，可以看出 除了合能的赠送面积小户型单位以自住为主要需 求，其余项目客户置业目的主要为投资。以投资 为目的的小户型客户对于投资回报的关注更为重 要，单价敏感度较高，而以自住为目的的客户对 于价格更为敏感，更多以总价为衡量标准。
营销水平
20
总分
100
本案
22 18 13 5 15 73
万达广场 6092
1.05 21 22 13 10 20 86
合能耀之城 5096
1.15 17 24 10 7 20 78
上锦美地 6237
1.12 26 22 14 8 18 88
泰基北锦 6113
0.94 18 18 11 6 12 65
033
封面文章 COVER STORY
价格的艺术 P14 涨，还是跌，这真的是问题！P24 定价要有穿透人心的力量 P30 有效的价格策略顾问是这样的 P32
产品价格制定
一、A产品竞争市场价格分析
泰基北锦 天合凯旋港
房地产价格制定规定范例
房地产价格制定规定范例1. 背景介绍随着我国经济的快速发展，房地产市场也越来越成为人们趋之若鹜的投资领域。
然而，随之带来的高房价问题也成为人们的热议话题。
为了规范房地产市场价格的制定，保障消费者的权益，各省市都制定了相关的规定标准。
本文将以泉州市的规定为例，介绍一套较为完整的房地产价格制定规定范例，以供参考。
2. 房地产价格标准（1）基础地价泉州市基础地价采用分类别制定、动态调整的方式，每年政府部门将对各类用地进行统计摸底，制定基础地价标准。
基础地价还需参考市场状况及供需情况，进行动态调整。
（2）物业服务费房地产开发商应按照物业服务实际情况及市场情况合理确定房屋物业服务费标准。
物业服务费可包含日常物业管理、维护、安保、绿化、设施设备维修等方面的费用，并应根据物业服务确需项目明确具体计费标准。
物业服务费不得向购房人强制收取附加不合理物业服务项目的费用，不得搭售物业服务费。
（3）销售利润开发商应根据项目实际情况及市场行情，合理确定销售利润标准，不得超过项目营业收入的25%，不得人为制造房屋销售升值。
任何单位和个人不得控制和干扰市场，宰割房价，损害消费者利益。
（4）房价调控管理泉州市依照国家房地产政策，推行市场调控、差别调控、动态调控相结合的房地产市场调控体系，定期公布房地产市场价格、供需情况与政策趋势。
对房地产市场存在的异常波动和恶性竞争行为进行调查、摸底、处罚，保障房价稳定和消费者的权益。
3. 房地产价格的制定范围泉州市的房地产价格标准适用于在泉州市范围内开展房地产经营活动及销售预售商品房的房地产企业。
对于房地产中介机构，应当在交易过程中依据价格标准代为缴纳相关费用，并根据委托方制定的合同款项向委托方收取合理费用。
4. 相关法律法规泉州市的房地产价格制定标准参照《中华人民共和国房地产管理法》、《泉州市房地产管理条例》等法规依据制定。
同时，泉州市还规定了房地产市场暴利行为惩戒机制，对于在房地产市场上捏造或散布虚假信息，虚报房屋价值等不当行为进行最高10万元罚款的行政处罚。
房地产定价策略及案例解析
房地产定价策略及案例解析房地产定价策略是指开发商或房地产公司为房地产产品确定合理的销售价格的过程。
房地产定价策略的制定需要综合考虑市场需求、供应量、房地产产品特性、地理位置、竞争态势等因素，以实现最大程度的市场反应和销售收益。
下面将通过案例解析房地产定价策略的具体应用。
案例一：城市豪宅定价策略城市的发展迅速，经济实力雄厚，市场对高端豪宅的需求越来越大。
一家房地产公司决定在该城市开发一个高端住宅项目。
该公司进行了市场调研，发现该城市目前没有类似的高端住宅项目，而且该市场对高端豪宅的认可度和购买能力较高。
在定价策略制定过程中，公司考虑到了以下几个因素：-市场需求：该城市对高端豪宅的需求大，但供应不足。
-地理位置：该项目位于市中心繁华地段，交通便利，配套设施完善。
-设计特点：该项目采用了最先进的建筑设计和豪华的内装修，面积较大，户型合理。
基于上述因素，公司决定将该豪宅项目定价较高，以吸引高端消费者。
通过市场宣传、提供个性化定制服务、配备豪华设施等方式，吸引了许多购买力强的顾客，并成功售出了大部分房屋单元。
案例二：二手房定价策略城市的二手房市场供应较多，但价格波动较大。
一位卖家打算出售自己的房屋，但对房屋的价值和合理定价缺乏准确判断。
在定价策略制定过程中，卖家进行了以下几项工作：-房屋评估：卖家请专业人士对房屋进行评估，了解其实际价值。
-价格策略：根据市场调研和房屋评估结果，卖家制定了一个相对合理的底价，但同时也保留了一定的议价空间，以应对潜在买家的需求。
通过以上策略，卖家成功地吸引了多位潜在买家的关注，进行了一些谈判，最终以较高价位售出了房屋。
以上两个案例说明了房地产定价策略的重要性和灵活性。
在定价策略制定过程中，房地产公司和卖家需要结合市场需求、产品特性、供需关系等因素进行准确分析，并根据市场反馈及时调整定价策略。
只有合理的定价策略才能最大程度地满足市场需求，实现销售目标。
楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
房地产定价策略案例
房地产定价策略案例房地产定价策略是指企业根据市场需求、竞争情况和成本分析等因素，确定房地产产品的价格水平和调整策略。
下面以某房地产开发企业为例，介绍其定价策略案例。
该企业位于一个中等发达的城市，近年来房地产市场竞争激烈，供应量逐渐增加，市场需求趋于饱和。
在这种市场环境下，该企业面临如何定价以及如何调整价格策略的问题。
首先，该企业进行了市场调研和价格分析。
通过对市场需求的调查，发现该城市的购房需求主要集中在中高端房源上，对品质和地理位置有较高要求。
同时，该企业还发现了竞争对手的产品定价和销售情况。
通过对市场上房价水平和成交量的分析，该企业了解到在该城市的市场价格水平和市场空间。
基于市场调研结果，该企业制定了定价策略。
首先，该企业选择了多样化的产品线，包括不同规格、不同面积和不同地段的房源。
这样一来，可以满足不同消费者的需求，从而提高销售额。
其次，该企业选择了市场中高价位定位，与竞争对手产生差异化。
该策略可以帮助企业实现高利润，并提供高品质的产品和服务。
而且，在供应量增加和市场饱和的情况下，定价高于市场水平可以降低库存压力，并增加产品的稀缺性。
最后，该企业注重品牌和信誉的建设，并通过质量保证和售后服务等措施来提高消费者对产品的满意度和忠诚度。
在房地产市场波动的情况下，该企业也采取了灵活的价格调整策略。
首先，在市场供求变化的情况下，根据市场需求和竞争情况，进行合理的价格调整。
如果市场需求较为旺盛，可以考虑适当提高价格以增加利润。
如果市场需求较弱，可以降低价格以促销。
其次，该企业采用促销活动来吸引消费者。
例如，在房地产展览会上提供优惠福利、赠品和特价活动等。
这些促销活动可以增加产品的竞争力，并提高销售额。
通过实施以上的定价策略和价格调整策略，该企业取得了一定的市场份额和盈利能力。
同时，也进一步提高了企业的知名度和品牌价值。
以上就是一个房地产企业的定价策略案例。
房地产市场竞争激烈，企业需要根据市场需求和竞争情况，制定合适的定价策略和价格调整策略，以满足消费者需求并提高企业盈利能力。
房地产定价方法与价格表的制作
4、比准价形成
产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合
根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近
29项比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象
定价目标
利润导向
数量导向
竞争导向
利润
投资回报率
销售速度
市场份额稳步增长
避开竞争
挑战、击败
领导市场
选择定价方法——参考因素
价格定得太低就不能产生利润，定得太高又不能产生需求。图中归纳了在制定价格的3种主要考虑因素。 成本规定了某价格的最低底数 竞争者的价格和代用品的价格提供了在制定价格时必须考虑的标定点 独特的产品特点是其价格的最高限度
注意：综合系数需进行平均值归1处理
评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100
操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；
低价格
高价格
在这个价格上不可能获利
房地产项目定价案例
房地产项目定价案例一个房地产项目的定价是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、成本、竞争对手价格、地理位置等多个因素。
下面是一个房地产项目定价的案例分析。
假设有一家开发商正在计划建设一个高档住宅小区。
他们需要确定每套住宅的售价以及整个小区的总售价。
以下是他们所采取的定价策略和方法。
1.市场需求分析：首先，开发商会对市场进行调研，了解目标消费者群体的需求和购买力。
他们会收集有关类似项目的销售数据，了解市场对高档住宅的需求量和价格敏感度。
他们还会调查该地区的人口增长率、就业状况和收入水平等数据，以确保项目的定价符合市场需求。
2.成本分析：开发商会估计项目的建设成本，包括土地购买费用、施工费用、设计费用和营销费用等。
他们还会考虑到预计的项目周期和风险，以确定适当的利润率。
3.竞争对手价格分析：开发商会研究该地区的竞争对手，了解他们的定价策略和市场占有率。
通过了解竞争对手的价格水平，开发商可以确定自己的产品定位和售价范围。
4.地理位置和配套设施分析：地理位置是一个影响房地产定价的重要因素。
开发商会评估项目的地理位置，包括与购物中心、学校、公园和交通设施等配套设施的距离。
如果项目位于繁华地区或拥有良好的交通便利性，开发商可能会对售价进行调整。
基于以上分析，开发商可以确定每套住宅的售价。
他们可能会将售价与竞争对手进行比较，以确保价格在合理范围内。
他们还会考虑到目标消费者的购买力，以确定一个能够吸引买家的合理售价。
此外，开发商还需要确定整个小区的总售价。
他们会将每套住宅的售价与预计的销售数量相乘，以得到整个小区的总售价。
这个总售价应该能够覆盖项目的成本，包括地产购置成本、建设成本、设计费用和营销费用等，并留出一定的利润空间。
最后，开发商会根据市场需求和竞争情况，对售价进行调整。
如果市场需求不高或竞争激烈，他们可能会降低售价以吸引买家。
如果市场需求强劲或竞争不激烈，他们可能会提高售价以获取更高的利润。
总之，房地产项目的定价是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、成本、竞争对手价格、地理位置等多个因素。
房地产项目定价体系(模板)
价格策略--------首创项目目录1 首创象墅项目组1.…………………………………………………………价格定位目标提要2.………………………………………………………………价格定位基础3.……………………………………………………………竞争楼盘态势4.……………………………………………………………….价格定位原则5.…………………………………………………………单元价格调整方案6………………………………………………………………制定销售价格表价格策略2 首创象墅项目组一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
3 首创象墅项目组三、竞争楼盘态势新区板块及其他物业竞争对比表相关提要：新城区域现有竞争楼盘主要是水岸帝景、宏远奥园、水木清华、乾元山庄等楼盘，各个楼盘在开发商、规模、位置、建筑特点等方面都有各自独特的优势。
其中宏远奥园依靠本土最有知名度的开发商的优势对本项目构成威胁。
另外，水岸帝景占据依靠已经规划成型的五里河的有利的地理位置和低价格优势，将分流本项目的部分客源。
区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
四、价格定位原则4 首创象墅项目组随行就市定价法，首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
房地产价格制定办法范例
房地产价格制定办法范例简介房地产价格制定是政府管制下的重要决策，直接关系到市场平等竞争、保障民生、促进经济发展等众多方面。
因此，制定一套行之有效的价格管理办法是每个地区都必须解决的问题。
本文介绍一种可行的房地产价格制定办法范例。
办法概述一、市场价评估一个地区的房地产价格应该由市场效应决定，因此首先需要进行市场价评估。
市场价评估的方法应可操作性强，能够真实反映社会对房地产的需求，能够满足各利益方的需求。
因此，可以采用以下的市场价评估方法：1.收集房地产市场信息，包括房屋的基本情况和售卖信息等2.制定一个能够反映市场需求和供给的S&D (供需) 模型3.根据S&D 模型计算出市场均衡价格4.依据市场均衡价格和其他相关因素进行价格制定二、供需平衡在制定价格时应该考虑到市场中的供需平衡状态，以确保价格制定合理。
供需平衡的概念即市场中商品的供给和需求达到动态平衡状态。
在房地产市场中，供给主要来自于房屋供应单位，需求则来自于房屋购买方。
为了达到房地产市场供需平衡状态，制定房地产价格时应该对未来供需情况做出预测和分析，确保供给和需求的平衡状态。
三、政策引导为了弥补市场经济机制的不足，政府需要制定一系列有针对性的政策来保证房地产市场的平稳运行。
政策引导一般包括以下内容：1.定期发布有关房地产市场价格的政策2.推行房屋供给侧改革3.加强对房地产市场的监管力度，打击违法经营行为政策引导的实施将有利于调整工作机构的能力、引导市场定价合理，提升市场竞争水平。
四、价格修订价格修订是制定房地产价格的一个动态过程。
由于市场经济的不确定性，制定的价格并不总是符合市场的实际需要，因此价格修订就是逐步完善房地产市场价格的过程。
在价格修订时，应该重点关注市场中的供需变化情况，及时进行价格调整，以达到价格市场有效性。
结论本文提供了一种房地产价格制定的办法范例。
市场价评估、供需平衡、政策引导、价格修订等措施的规范化执行，能够有效提高房地市场价格管理的科学性和有效性。
实例讲解房地产项目定价案例
实例详解房地产项目定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积范围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期16—7F 186亩86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠15—7F4—9F 65亩110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F 57亩55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
案例：房地产价格制定和价格策略
案例：房地产价格制定和价格策略在激烈竞争的市场环境下，房地产价格涉及的因素也相当复杂。
如何制定消费者可接受的价格，同时达到开发企业的利润目标，吻合企业利益，这并不是一件简单的事情。
我们不仅需要了解影响供求的宏观因素，也需要关注制定具体项目价格的微观因素和实际操作细节。
因此，本章从对房地产价格影响因素入手，分别介绍不同的定价方法。
内容包括市场比较定价法、成本定价法、市场竞争定价法、未来收益定价法。
其中，市场比较定价法重点阐述形成价目表的方法，以及在实际销售过程当中所需要采取的调整方案。
第一节定价依据房地产与其他商品在本质上并没有多大区别，其价格主要受供求关系和开发商的成本影响，但是房地产产品的特殊性，又与其他商品的定价会有较大的差异。
一、房地产价格及价格制定影响因素根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。
西方经济学认为，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。
一般来说，房屋作为一种商品，其销售价格基本包括以下几个部分：土地费用、建筑安装费、管理费、开发投资贷款利息、税金、利润。
归纳起来，影响房地产价格高低的价格走向因素主要有：(一)一般因素一般因素是指影响房屋价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对房屋价格的总体水平产生影响。
它包括土地价格水平、经济发展状况、人口状况、社会安定状况等宏观因素。
1、土地价格水平土地价格水平由土地制度、城市规划、土地供需状况等因素决定。
一般来说，土地价格越高，房屋价格也越高。
2、经济发展状况主要指经济发展速度、人均GDP、财政收支状况、居民消费能力等。
人均GDP越高，经济发展越快，房屋价格水平也越高。
3、人口状况主要包括人口数量、人口密度、移民数量和家庭人口结构等方面。
比如家庭人口结构小型化，对房屋单位需求增加，房屋价格水平就越高。
4、社会治安状况主要指国际环境、国内政治局面、区域社会治安等。
区域社会治安状况良好，房价水平就上涨，反之则下跌。
某房地产价格制定方案(ppt 35页)
一、折实价单制定 二、帐面价单制定 三、低首期价单制定（买一成送一成） 四、价格走势和推售安排
一、折实价单制定（毛坯均价3800元/M2） 1、价单体系
第4层（住宅开 始层）各单位单 价：
平面系数＊基价
5层以上各单位 价格在第4层的 基础上逐层加上 层差求得。
注：A、B、C、D栋分别命名为 房号按A、B、C、D。。。。从左至右顺时针编定
1、低首期（买一成送一成）价单帐面均价：
9875/0.9=10972元/ M2
2、选择不带装修套餐： 在低首期价单上-500/0.9
四、推售策略及价格走势
中管网房地产频道
（一）推售策略
1、解筹日推售安排：《1+1投资增值计划》
原则： （1）保证A单位有高成交量（预计150套） （2）B单位做为解筹后高成交量的储备（预计50套）
（3）三栋20楼同层单价差1,500元
Байду номын сангаас
二、帐面价单制定
中管网房地产频道
（一）付款方式折扣
付款方式 一次性付款 首期二成 （含三成以上） 首期一成（入伙前一成） 低首期（买一成送一成）
折扣 0.96折 0.97折 0.99折 1.00折
比率 5％ 20％ 15％ 60％
2、平面系数
朝向：景观：噪音：户型 = 4.0: 2.5: 1.5: 2.0
2 户型
朝向 4 4 2 0
景观 2.5
1.5 噪音
美杜兰华庭周边情况示意图
布 吉 吉 学
布 中 路
住宅楼6层
住宅楼6层 A栋
B栋
D栋
C栋
7
住
宅 楼
层
房地产项目价格体系
XXX一期价格体系一、定价前提➢国家宏观政策没有根本的改变➢产品品质、楼盘的展示面和价格相匹配，➢保证广告宣传适度的力度➢发展商的密切配合➢售楼处和样板房按策划标准配置二、定价原则➢实现整个项目销售均价；➢前期为后期项目的开发留下一定的升值空间；➢适当参照周边同类、市场同质竟争楼盘的市场价格；➢考虑消费者心理价格因素;➢绝对的品质、恰当的价位带来的高性价比定能对市场形成一种震憾。
三、市场分析➢本案周边的楼盘的销售均价在1700-2000元/㎡；➢年底楚州房地产的供应量大幅增加，针对本案，清华苑、世纪佳苑、金陵名府等均会推出；➢本案的产品要得到楚州人的认同,我们对下列问题应引起重视：※保证楼盘品质,包括园林规划、外立面造型及选材、智能化系统、节能环保工艺及材料、施工单位的实力及施工工艺、施工现场的展示、建材、交楼标准等※营销方面包括采用情景营销方式，售楼处的装修应和项目的定位相匹配、园林展示、样板房应考虑空间感和卖点的提炼、样板房户外景观和园林的结合四、价格策略本项目规模较大，开发周期较长，市场不可预测因素对项目价格影响较大，为了稳健地运作项目，开盘即树立中高档楼盘的整体形象，同时保证前期购买业主的收益和信心，为后期产品作市场铺垫，在价格策略上，我们建议采用策略，平开高走，即：1、导入期在市场上奠定楚州中高档楼盘形象、以正常价入市,；2、深入调研竞争楼盘、可比项目的销售价格,特别是重点项目的动态;3、根据项目进度和园林、配套设施的完善、社区形象的展示逐步提高售价，使先期购买的业主感受升值喜悦，使后买的业主感到物有所值；4、在销售策略上，采用分批分栋推出的方式销控，并立足于全面详实的市场数据结合发展动态制定分批的价格并动态地调整；5、关注市场热点及亮点；6、吻合项目的总体定位、明确的市场路线、总的销售策略；五、价格制定方法利用市场比较法和成本法，进行针对性比较,进行各项修正,进行综合评价后，制定初步价格本楼盘价格定位理念：缔造最好的物业定位及包装方案使市场的潜在客户对其的价格预期很高，以相对合理价格推出，使市场觉得物业比定价“超值”。
房地产营销——价格体系
价格体系价格的定义：是为了获得我们所期望的某些东西而必须牺牲的货币量。
价格是客户认同的价值表现的标准体系，即价值的表现形式。
价格制定是项目操作的核心内容，体现了发展商对项目的利润期望值，同时也是操盘人员对市场价格和项目价值的正确判断。
定价内容：1.核心均价的确定2.价格表制定3.均价及价格表的验证检测第一部分核心均价的确定竞争市场定价法发展商的期望值（价格核心）竞争市场价格分析（基准定价）市场发展前景的价格评估(前景溢价)定位依据支撑提升依据支撑提升空间分析基础市场比较确定比准均价一、 市场比较确定参考均价价格与项目品质、客户群体、市场状况等方面有着密切关系，项目制定价格首要考虑的因素主要体现在以下几个方面： ◆ 销售前的市场环境◆ 周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况 ◆ 楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度◆ 销售战略及销售进度：宣传推广是否理想；销售目标是否顺利实现 ◆ 买家的取向：付款方式（首期、月供）、楼高、景观、规模、户型、园林等 ◆ 发展商的营销目标1、竞争参考项目选择原则：“目标客户相似、推售时机接近、区位特征类同、价表透明”2、目标均价分析项目价格比较表（例）校正三级市场租售价格比较点对点 户型价格比较 （各类产品均价） 校正，检验填表说明：1)价格影响因素：影响价格制订的各项因素，包括市场环境、项目自身特点、周边配套等；2)权重——制定价格时所考虑的各因素对项目的影响比重。
每一个总项目下的分项目权重和为100%；3)分项权重——根据项目自身特点考虑其价格影响因素的重要性决定权重系数。
4)分项权重比值——以项目为基准，定出项目与参考项目的优劣比值。
5)各项目价格实现——各项目实现销售价格6)比较价——根据项目与各参考项目权重比较，得出项目预计均价。
计算公式：项目预计均价=参考项目销售均价*（1+分项权重合计值）7)参考权重——根据参考项目对项目的影响程度在制定价格时所考虑的权重；8)加权平均值——项目最终预计均价，计算公式为：加权平均值=比较价1*参考权重1+比较价2*参考权重2+比较价3*参考权重3+。
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-3.0% -3.0%
-3.6% -3.6%
-4.2% -4.2%
-4.8% -4.8%
05 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
06 9.0% 8.4% 7.8% 7.2% 3.6% 3.0% 2.4% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
景观影 响
受影响单位
A-03、04、05、06； B-03、04； C-04、05
楼层及景观变化
3-12楼均受楼距影响,13楼开始视野较 好
相应调整 拉大13F的层差(2%)
景观影 响
受影响单位
C-01、06
楼层及景观变化
相应调整
3-17F极受楼距影响,感觉压抑,18楼开 始视野稍佳
拉大18F的层差(3%)
6
8
6
5
10
三
朝向(日照/通风) 22.0%
权重
22.0% 15.6% 17.6% 13.2% 14.0% 22.0%
3.1
客餐厅
10.0% 10
6
8
6
5
10
3.2
主卧
6.0%
10
10
8
6
10
10
3.3
次卧
3.0%
10
6
8
6
5
10
3.4
其余卧室
3.0%
10
6
8
6
5
10
3.5
电梯间
四
噪音
权重
4.1
客餐厅
02 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
水平系数表--A栋
03
04
8.0% 8.0%
7.4% 7.4%
6.8% 6.8%
6.2% 6.2%
栋数 单位 户型 朝向 建筑面积(㎡) 套内面积(㎡)
水平系数表--A栋
01
02
03
04
05
06
四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房两厅
南
西南
西北
西北
东北
东北
156.45 158.40 159.85 160.36 157.57 156.45
130.07 131.69 132.90 133.32 131.00 130.07
-3.0% -3.0%
-3.6% -3.6%
-4.2% -4.2%
-4.8% -4.8%
04 8.0% 7.4% 6.8% 6.2% 5.6% 5.0% 4.4% 3.8% 3.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
特殊因 素调整 说明：
3.1
客餐厅
15.0%
8
10
5
3
8
6
3.2
主卧
8.0%
8
5
5
6
7
6
3.3
次卧
4.0%
8
9
6
3
7
6
3.4
其余卧室
4.0%
8
9
6
3
7
6
3.5
电梯间
四
噪音
权重
4.1
客餐厅
4.2
主卧
4.3
次卧
五
楼距
权重
5.1
客厅
5.2
主卧
5.3
次卧
水平系数
8.0%
3.0% 3.0% 2.0%
5.6% 7 7 7
6.4% 8 8 8
2.0%
5
5
5
5
5
5
二
景观视野
25.0%
权重
20.0% 19.5% 13.0% 10.5% 18.5% 15.0%
2.1
客厅
10.0%
8
10
5
3
8
6
2.2
主卧
10.0%
8
5
5
6
7
6
2.3
次卧
2.4
其余卧室
5.0%
8
9
6
3
7
6
三
朝向(日照/通风) 31.0%
权重
24.8% 26.2% 16.3% 11.7% 23.2% 18.6%
水平系数表--C座
03
04
7.5% 8.0%
6.9% 7.4%
6.3% 6.8%
5.7% 6.2%
5.1% 5.6%
4.5% 5.0%
3.9% 4.4%
1.8% 3.8%
1.2% 3.2%
0.6% 0.6%
0.0% 0.0%
-0.6% -0.6%
-1.2% -1.2%
-1.8% -1.8%
-2.4% -2.4%
标准层差 层差 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.0% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6% -0.6%
系数 6.0% 5.4% 4.8% 4.2% 3.6% 3.0% 2.4% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
5.6% 5.6%
5.0% 5.0%
4.4% 4.4%
3.8% 3.8%
3.2% 3.2%
0.6% 0.6%
0.0% 0.0%
-0.6% -0.6%
-1.2% -1.2%
-1.8% -1.8%
-2.4% -2.4%
-3.0% -3.0%
-3.6% -3.6%
-4.2% -4.2%
-4.8% -4.8%
水平系数表--B座
02
03
7.5% 8.0%
6.9% 7.4%
6.3% 6.8%
5.7% 6.2%
5.1% 5.6%
4.5% 5.0%
3.9% 4.4%
1.8% 3.8%
1.2% 3.2%
0.6% 0.6%
0.0% 0.0%
-0.6% -0.6%
-1.2% -1.2%
-1.8% -1.8%
-2.4% -2.4%
7.7% 7 7 7
7.7% 7 7 7
100.0% 58.6% 56.4% 51.1% 52.7%
栋数 单位 户型 朝向 建筑面积(㎡) 套内面积(㎡)
水平系数表--C座
01
02
03
04
05
06
四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房两厅 四房两厅
东南
西南
南
东北
东北
东南
159.85 158.43 156.45 156.45 158.40 160.36
02 88.10% 87.50% 86.90% 86.30% 85.70% 85.10% 84.50% 82.40% 81.80% 81.20% 80.60% 80.00% 79.40% 78.80% 78.20% 77.60% 77.00% 76.40% 75.80%
一
户型设计
27.0%
权重
15.5% 19.5% 20.5% 20.5% 19.5% 15.5%
1.1
客厅尺寸布局 10.0%
7
7
7
7
7
7
1.2
餐厅尺寸布局
1.3
主卧尺寸布局
8.0%
5
10
10
10
10
5
1.4
厨厕尺寸布局
5.0%
5
5
7
7
5
5
1.5
户内过道合理性
1.6
实用率
2.0%
5
5
5
5
5
5
1.7
户梯比
天地阳光项目价格体系 之 系数表
第一部分
水平系数表
栋数 单位 户型 朝向 建筑面积(㎡) 套内面积(㎡)
水平系数表--B座
01
02
03
04
两房两厅 两房两厅 三房两厅 三房两厅
东南
西南
东北
东北
93.91
93.91 128.23 127.64
78.08
78.08 106.61 106.12
一
户型设计
27.0%
栋数 单位 21F 20F 19F 18F 17F 16F 15F 14F 13F 12F 11F 10F
9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F
01 7.5% 6.9% 6.3% 5.7% 5.1% 4.5% 3.9% 1.8% 1.2% 0.6% 0.0% -0.6% -1.2% -1.8% -2.4% -3.0% -3.6% -4.2% -4.8%
4.2
主卧
4.3
次卧
五
楼距
权重
5.1
客厅
5.2
主卧
5.3
次卧
水平系数
10.0%
4.0% 4.0% 2.0%
4.4% 5 4 4
5.2% 6 4 6