三亚海棠湾房地产项目整体定位和发展报告图文版资料
三亚房地产市场初步分析
亚龙湾04|亚龙湾1号
亚龙湾别墅
开发商 物管服务 项目面积 物业功能 地理位置 总户数
主力户型
价格 内部配套 开盘及去化
亚龙湾1号项目基本信息
海南申亚置业有限公司 绿城物业 占地面积33.6万平米，总建筑面积19万平米 独栋别墅,多层 海南省三亚市亚龙湾度假区椰风路 180户 别墅117平米1200万元/套，167平米1500万元—1800万 元/套；251平米2000万元/套
海棠区06 |碧桂园齐瓦颂
海棠区二线别墅
开发商 物管服务 项目面积
物业功能
地理位置 总户数 主力户型
价格 内部配套 开盘及去化
碧桂园齐瓦颂项目基本信息
齐瓦颂（三亚）养生社区开发有限公司 广东碧桂园物业服务有限公司三亚分公司 占地面积19万平米，总建筑面积13万平米
55栋别墅和1座艾迪逊酒店组成
三亚市海棠湾区海棠北路100号 807套瞰海公寓及197席海洋别墅 135-265㎡的钻石墅、68-126㎡的悦海公寓 暂无定价 无 2017年01月
亚龙湾02|龙溪悦墅
亚龙湾别墅
开发商 物管服务 项目面积
物业功能
地理位置 总户数 主力户型
价格 内部配套 开盘及去化
龙溪悦墅项目基本信息
三亚虹霞开发建设有限公司 亚龙湾物业管理有限公司 占地面积4.3万平米，总建筑面积2.2万平米
公寓、洋房、别墅
三亚亚龙湾龙溪路 670户 二居室 70~100㎡;三居室 117㎡ 别墅均价6.5万/平 国际会展中心 2014年12月09日
100000 80000 60000 40000 20000 0
85000远Βιβλιοθήκη 山海65000龙溪悦墅
独栋别墅
“海棠湾”房地产开发项目策划
2012届毕业生毕业设计（论文）“海棠湾”房地产开发项目策划系专班学姓别：业：级:号：名：运输管理系连锁经营管理连锁09-1200903621024左文凤指导教师：完成日期：刘佳宁2012 年5月18 日河北交通职业技术学院Bay real estate development project planning摘要通过对石家庄当前整个地产行业的行情分析，设计问卷调查，对石家庄市现有的房地产产品形态，竞争者状况，潜在客户喜好需求，购买力等进行调查研究。
结合项目的自身情况，再次基础上进行目标市场的选定，市场细分，继而进行自身产品定位。
然后根据产品定位制定产品策略，价格策略，推广策略。
最后做好项目的经济评估工作，以确定项目的合理可行性。
关键词:价格、定位、策略Abstract目录1、市场调查分析 (1)1、1项目投资环境分析 (1)1.1.1经济环境 (1)1.1.2政策环境 (1)1.1.3房地产市场环境 (2)1、2项目自身情况分析 (2)1.2.1海棠湾的交通 (2)1.2.2建设条件 (2)1.2.3周边配套 (2)1、3项目客户群体分析 (3)1.3.1居家市场 (3)1.3.2投资市场 (3)1.3.3租房市场 (3)1、4项目竞争对手分析 (3)1、5项目SOWT分析 (3)1、项目定位分析 (4)2、1项目综合定位 (4)2、2项目目标客户群体定位 (4)2、3案名定位 (4)2、4形象定位 (4)2、产品策略 (5)3、价格策略 (5)4、1定位 (5)4、2付款方式 (5)4、3优惠折扣 (6)5、推广策略 (6)5、1工程整体开发，不作分期 (6)5、2广告策略 (6)5、3活动推广 (6)参考文献 (7)致谢 (8)“海棠湾”房地产开发项目策划海棠湾基本资料1、市场调查分析1、1项目投资环境分析投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部环境和条件的总和。
三亚房地产市场分析
三亚房地产市场分析一、引言三亚，中国最南端的热带海滨城市，素以优美的自然风光和丰富的旅游资源而闻名。
近年来，三亚的房地产市场也日益受到全球投资者的。
本文将对三亚房地产市场进行深入分析，探究其现状、发展前景及潜在风险。
二、三亚房地产市场现状1、市场规模：在过去的十年中，三亚房地产市场规模持续扩大，涵盖了住宅、商业、旅游等多个领域。
其中，旅游地产项目占据了较大比例，吸引了大量国内外投资者。
2、价格走势：三亚房地产价格总体呈上涨趋势，但受政策调控和市场需求影响，价格波动较大。
例如，在疫情期间，由于需求下降，房价有所下跌；而在旅游旺季，房价则会有所上涨。
3、区域分布：三亚的房地产项目主要分布在亚龙湾、海棠湾、三亚湾等湾区，这些区域的旅游资源丰富，交通便利，吸引了大量购房者。
三、三亚房地产市场发展前景1、政策支持：中国政府一直在推动房地产市场的健康发展，为三亚的房地产市场提供了政策支持。
例如，政府出台了一系列调控政策，以控制房价过快上涨。
2、旅游资源：三亚拥有得天独厚的旅游资源，每年吸引大量游客前来旅游。
这为三亚的房地产市场提供了持续的需求支撑，预计未来这一趋势将保持稳定。
3、基础设施建设：随着三亚基础设施的不断完善，如交通网络的覆盖和配套设施的提升，购房者对三亚房地产市场的信心将进一步增强。
四、三亚房地产市场潜在风险1、政策风险：政府对房地产市场的调控政策可能会对三亚的房地产市场产生影响。
例如，如果政府实行更严格的限购政策，可能会抑制市场需求，导致房价下跌。
2、市场风险：三亚的房地产市场在一定程度上依赖于旅游业，如果旅游业出现波动，可能会对房地产市场产生影响。
例如，如果疫情持续影响旅游业，可能会导致购房需求下降。
3、金融风险：银行贷款政策和利率变化可能会对购房者产生影响，从而影响房地产市场的稳定。
例如，如果利率上升，购房成本将增加，可能会抑制购房需求。
五、结论总体来看，三亚房地产市场具有广阔的发展前景。
三亚房地产市场报告
三亚房地产市场报告●调研目的三亚，中国最南端的岛城，是一座迅速发展的现代化城市。
全年空气指数优良，是目前全球最适宜人类居住地之一。
本报告分别从城市背景、经济现状、地产市场、区域板块划分、精品楼盘五个方面进行阐述，皆在于为计划在三亚置业的人们提供参考和依据，从而合理的制定置业计划。
一、城市背景➢地理位置：三亚位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″——109°48′28″之间,处于西太平洋环带上,位于东南亚中心,是中国同东南亚各国交往最捷的大门,也是中国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。
➢城市概况：全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。
东西长91.6公里，南北宽51公里。
➢自然环境：三亚三面环山，形成怀抱之势，山、海、河三种美景自然融合。
美丽的自然风光，优良的生态环境，造就了三亚人居、旅游、度假的美丽天堂。
➢气候条件：三亚的气候属热带海洋季风气候。
年平均气温25.4度，七月平均最高气温28.3度，一月平均最低20.7度。
➢行政区划：三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。
此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。
➢交通现状：岛内交通便利，三条高速公路、国道穿越全岛，与铁路、海运、航空构成强大的立体交通体系。
海南交通一览表铁路运输西环铁路：三亚至海口，经由海口琼洲海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。
东环铁路：铁路北起海口市，沿着海南东海岸直达三亚市，沿途经过文昌市、琼海市、万宁市和陵水黎族自治县。
航空三亚凤凰国际机场海运西线：三亚-东方-海口（474km）东线：三亚-海口（389km）；三亚-广州（891km）二、经济现状（数据来源：2014年三亚市统计年鉴）国民经济平稳增长。
14年实现生产总值（GDP）373.21元，比上年增长10.1%，其中第一产业增加值49.54亿元，比上年增长6.4%；第二产业增加值73.80亿元，比上年增长9.2%；第三产业增加249.87亿元，比去年增长11，1%。
三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报(ppt 89页)_9338
酒
店
餐
厅
外
景
Bali Collection
酒
店
餐
馆
外
景
Bali Collection
圣. 马可 广场
大厅
Food court
车 库
威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析
外部条件
再造资源
1.拉斯维加斯城市魅力
3. 异国情调的主题景观
举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来 主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细
自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维 化的趋势。 Venetian以浓厚的文化氛围，独特的
..... 拥有庞大的管理资料库
Part. 1 前阶段成果回顾 Part. 2 商业区案例研究和建议 Part. 3 新城开发强度分析 Part. 4 开发节奏和开发次序 Part. 5 经济测算和前期开发推售建议
..... 拥有庞大的管理资料库
基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析， 我们对HOK和同济规划提出了调整方向
..... 拥有庞大的管理资料库
经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大 区域，具体规划如下:
B
D
E
C
A F
E
游艇港湾社区
• 土地使用
－中低密度住宅为主，游 艇码头附近开发度假酒店 和部分高层公寓
• 娱乐设施
－游艇俱乐部、酒店
－主题餐饮、特色商街
海棠湾分区规划与城市设计概述PPT(共-93张)精选全文
滕桥 林旺
村庄的搬迁：
南部：保留安置地块内村
庄及周边部分村庄。 安置人口：5455人，拆迁地 89.38公顷
中 部 ： 保留林旺集镇
及周边部分村庄。 安置人口：11372人，拆 迁用地129.07公顷
北 部 ： 保 留 高 速 公 路
以北的村镇及部分具有本 土文化特色的小渔村。 安置人口：4094人，拆 迁用地167.12公顷
C、盈科第三轮调整方案
7.27提出的方案（阿特金斯）
➢ 提出了两个划地方案，区域总用地约17平 方公里，海岸线约6公里。
➢ 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域
• 主要问题： • 划地边界存在
不确定性； • 总用地较大；
盈科7.27提出的方案（易道公司） Summary:
Total Land Area: 2100 Ha Preserved Open Space: 600Ha Developable Site Area: 1500 Ha
• 。。。。。 总体开发单元管控包
空间管制规划
• 禁止建设区47.17平方公里，占 总用地的47.75％
• 开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区” 为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的 生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。
• 一级限制建设区10.31平方公里， 占总用地的10.44％
• 顶级酒店带
• 海洋公园
• 国家海洋大学 • 国家海洋公园
• 国际游艇港
视廊与建筑高度控制
• 建筑高度确定为五级控制区， 从9米以下到30米以下。设 立高度特别控制区。
人口规模与建设总量控制
总人口：25万人 总用地面积：98.7平方公里
最新三亚海棠湾规划
阿特金斯
SASAKI
关于国家海岸 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
同济
霍克
1.2 分区规划的两大任务
五个问题
1)分区规划的两大任务：确立法则 建立支点
三亚海棠湾分区规划 及城市设计
05年5-8月 概念性总体规划国际竞赛 05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过 06年5月 06年7月初 06年8月 06年8-10月 06年11月 06年12月 分区规划项目组进入现场 企业开发地界划定\方案确定 向三亚市政府\规委会汇报 评审成果\各单位控制条件确定 向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
现状入 住率
春季 春节 春季 95% 90% 初夏 50%
夏季 五一 70% 夏季 45%
冬季 秋季 85% 十一 秋季 80% 75% 夏季 暑假 夏季 50% 45% 盛夏 酷暑 40% 30%
近几年增加温泉、 高尔夫、会议组 织、夏季团队游 推广淡季旅游市 场有所提升，随 着国内带薪休假 机制的建立与推 广，旺淡季差距 将不断缩小。 像喜来登等高端 五星级酒店淡季 入住率也达到了 60％以上。
分区规划汇报八要点
1.认识
2.定位
5.定规
6.定型
3.定式 4.定量
7.定序 8.定责
1.项目认识
1.1海棠湾的共识
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
世联_三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略_157PPT.ppt
2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平 米以下的产品.
11
1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式
酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强
楼盘名
海航国际会议中 心
套数 476
各企业发展规模大小
单位面积：平方公里
香港盈科地产（17.02万） 上海家化集团（9.14万） 香港保利集团（8.84万）
中粮集团（4.13万）
海南翰星实业投资有限公司（2.3万）
新加坡星狮集团（1.5万）
美国泰威集团（1.41万）
已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园
总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的 影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
20071月1日起，城镇 土地使用税每平方米年 税额在原规定的基础上 提高2倍，外商投资企 业和外国企业也纳入了 城镇土地使用税的征税 范围 。
土地转让使用权，建 筑物，及土地价值增长 等都被纳入土地增值税 缴税范围。
项目二期： S2=389044.84平方米
建筑面积： 121399.37平方米
III 期
II 期
I 期
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1.国家新政策的实施 2. 三亚市地产发展 3. 当地房地产的市场变化 4. 项目资源变化
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本报告需要着重点
四角度体现变化后，如何重新定位本项目。 由于新的土地增值税政策直接影响，如何设 立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。 面对周边资源的规划发展为本项目带来了机 遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现 核心竞争力,区域价值最大化。
三亚海棠湾概念性总体规划
三亚海棠湾概念性总体规划设计单位：EDSA1. 基址环境（1）区域概况海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里。
规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。
区内气候受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风气候，年平均气温25.4ºC，冬季月平均最低气温17.4ºC至21ºC，区内常年主要风向为东北风。
（2）基址分析此次概念性总体规划的规划实际规划范围西侧以境内海榆东线公路为界，东至海边，面积约为90平方公里。
l在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖面积约8平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为5平方公里；北部为椰子洲和土福湾。
其中椰子洲为国家级风景名胜区——三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约2平方公里。
基地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地保护区。
红树林已经受到严重破坏，濒临灭绝。
在今后的开发建设中需要重点保护。
地形海棠湾地势总体上由西向东倾斜，西部多为山地，东部主要为宽阔平坦的河流冲积和滨海平原。
规划区域内除局部山地外，坡度较平缓，周边山地坡度较陡。
高敏感地区和重要栖息地淡水资源：饮用水库及主要水库,这些水域为动、植物提供了水生环境，也是该地区重要的淡水资源。
河口生态系统: 椰子洲, 河口生态系统属于敏感系统，是许多水生动物的重要生境之一。
湿地资源: 红树林湿地,湿地资源在水循环、碳循环过程起到重要作用，是许多鸟类和其它动物的重要栖息地。
沙坝、沙滩生态系统: 自然海岸线资源,是长期自然演替的结果。
（3）用地适宜性分布根据以上分析，得出三类用地类型，即可开发用地、不可开发用地和可适度开发用地。
可开发用地是指开发本身不会对环境产生太多影响，而且土地适于开发；不可开发用地指具有环境特质性或受到人为影响后容易在质量退化或对整个区域的安全具有重要影响，这类土地作为保护型用地;可适度开发用地是指这类用地的开发对环境有负面影响或建设用地安全性需要予以重视，这类土地如果开发要考虑更多的安全性以及环境影响，在建筑密度、数量、布局上要多予考虑。
三亚房地产投资报告
三亚房地产投资报告第一部分三亚房地产市场1、三亚08下半年房地产市场自进入传统旺季十一黄金周以来，主要以三亚度假大盘为主的度假地产通过大力宣传推广、得当的促销活动、优惠措施、请来国际明星代言等，使得成交量达435套，一线稀缺海景资源项目共成交213套，二线海景、河景共成交175套。
市区成交57套。
在全球金融危机及全国楼市低迷不振的情况下，已来之不易。
接下来的真正销售旺季年未，销售不容乐观。
打折是不可置疑的事。
但一线的资源型项目坚挺着，最多也只是变象打点折跟着市场大势走，下降空间不大，但其它二线海景、市区、河景打折下降空间很大，会出现折扣战。
现在市场已大部分出现八折，大部分都九点几折了。
2、三亚房地产供应结构分析目前三亚房地产市场上主要是以纯住宅为主、酒店式公寓及产权式酒店辅。
户型二房占一半以上，海景房以大户型为主，而市区以过冬养老候鸟型为对象以中小户型二房一房为主。
但根据三亚住房总体规划，未来三亚主要供应酒店式公寓产权式酒店为发展为方向，控制住宅发展，同时加大经济适用房、保障住房建设让三亚本地人有其所居。
使更多的人能享受到三亚这种稀缺度假资源，也是促进三亚经济持续发展，减少公共设施压力。
3、三亚房地产价格分析从最新统计的三亚房地产各项目价格动态来看，一线海景资源型项目均价在2万/方以上，与去年同比保持不变。
但远未达到开发商的预期，而河景、二线海景、市区都普遍打折变象降价，从年初的均价9000元/方降到约为8000元/方。
由于经济形势的动荡，全球经济危机影响，使得富裕阶层资产大量缩水或破产，以至影响购买人群购买力大量下降，特别投资者和投机者信心和购买力下降较大，而且受内陆房地产低迷、成交量直下萎缩、购房者持币观望的影响，年未三亚房地产成交量将大幅下降。
在成交量大幅下降，使得开发商无法回笼资金，而年未又是各开发商年终结算、工程款付款、银行款还款等需要大笔资金付款的时候，如果开发商资金不充足，开发商只能“杀鸡取蛋”大幅降价。
世联-星狮地产三亚海棠湾项目整体定位和发展战略
通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找 吻合的价值点
开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度
开发总量与各物业类型的内在比例关系， 商业配套大概应占到5％左右
本项目规划建议
D6 D5
D4
D3
P3
D2 D7
P1
D1
D8
P2
D9
D10
D12
D11
规划中应充分挖掘资源价值，匹配相关物业 海景、内海——景观资源：建筑沿小岛边沿 排布，岛内部设水域 椰洲岛——精神资源: （岛主）满足私有概念， 不布局交通干道 沙滩——体验资源：度假价值支撑 基于以上原则将地块分成十二小块及三个 公共中心
项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素
环保的、可持续发展的方案
水系保护 植被保护
项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何 破坏水系的填、堵工程
开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设 立专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑 布置时也尽量避开椰树密积区
湖/河资源型
RESORT
人工资源型
Golf资源型
山/滑雪资源型
文化 品味
人工资源 型Resorts是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包 括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外 观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较 大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业 类型
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
海棠湾-文本
目录第一章总则第二章职能与规模第三章用地构成与布局结构第四章街区划分及控制指标第五章道路交通规划第六章绿地系统规划第七章市政工程规划第八章强制性内容第九章项目实施与管理第十章远景发展控制海棠湾分区规划及城市设计-文本第一章总则第一条为规范海棠湾区域的开发建设，更好地落实城市总体规划，根据建设部《城市规划编制办法》和《三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）》，制定本规划。
第二条本规划是海棠湾区域近期开发建设和远景发展控制的指导性文件，海棠湾区域的近期建设项目及下一层次的规划设计均应符合本文本的规定和要求。
第三条根据总体规划要求，本次规划研究范围南起亚龙岭，北至三亚市界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉和蜈支洲岛，总面积为98.78平方公里；其中城市分区规划范围为滨海一线沙坝地带和其它近期需要发展的用地，总面积为28.92平方公里。
第四条本次规划的规划期限与三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）一致，为2010年。
结合总体规划的要求，对区域远景发展（2020年）的控制要求，作为本次规划的研究部分成果。
第五条本次规划的依据为：1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）2.《三亚市城市总体规划重大调整》（1995-2010）3.《城市规划编制办法》（2006年4月1日）4.《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）5.《旅游规划通则》（2003年2月24日）6.《海棠湾概念性总体规划综合方案》专家评审意见（2006年）7.《海南省旅游发展总体规划》（2002年）8.《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（2001）9.《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》（1997年）10.海南省政府及三亚市政府关于海棠湾开发的相关设想第六条本次规划的原则为：1、生态优先——协调处理好旅游开发与生态环境的关系，统筹安排海棠湾生态资源的保护和利用，严格限定禁止开发的区域。
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本地块从海景、沙滩、高尔夫景观、滨海淡水内 河、原生态椰林等方面与其他区域的自然资源比 较，具有巨大的设计规划空间
海景
本案
海棠湾其他 区域
亚龙湾
三亚湾
沙滩
资源很好 资源较好 无相关资源
高尔夫景观 滨海淡水内河
原生态椰林
综合评判
综合第一
综合第二
综合第三
综合每四
国际案例给我们的启示跟项目本身的相关 性
D6 D5
D4
D3
P3
D7 P1
D2 D1
D8
P2
D9
D10
D12
D11
开发第二阶段，我们对方案的建 议-7个主题私家岛屿，与核心体 验区
整体规划布局结构特点
资源分层级，使自然资源最大化
以相对独立且各具特色的度假组团布置，确 定发展重点 打造独特的价值体验点和增长点
多种类型的物业和相关配套的不断完善，吸 引阶段性客户群 租赁物业、销售物业、游憩设施公共空间等 空间比例大约个占20～30％
规划中组团核心价值区与资源层级的综合 体现
2 置烧烤区等娱乐设施、餐饮、
一线海景区：启动区的核心价值区，
3 Hotel Resort
特色、顶级、主题酒店拉动，码头 游艇、餐饮、会议、娱乐区域
二线海景、背靠高尔夫用地，3～5 层公寓，较高楼层可观看内海和外 海
大独栋，占有一线海景稀缺资源， 实现顶级资源价值
双拼和4联排的组合，占据一线内海 资源和二线外海资源，具有较高价 值
满足同类客 户对产品的 需求特征
案例启示2：类比案例的成功关键因素KPI
详尽的开发计划和项目定位：符合整体规划，高占位，
依附于海、沙滩、植被等自然的资源形成具有市场潜力的差异化定 位，打造多个具有体验价值点的度假胜地
市场吻合：提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式保持
新鲜度，以吸引不同层面的客户重复消费
开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设立 专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑布置 时也尽量避开椰树密积区
按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区七 开发强度控制 个小岛生态脆弱，布置大小独栋别墅，降低开发强度。
在南区布置酒店、公寓等开发强度较大的建筑
绿色建筑
建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、环 境友好型”旅游度假小区
在规划区内的游憩设施开发，不仅可以创造吸引人的视觉景观，还可 以籍此提高开发产品的售价，增加不动产的的附加价值
•强化开发土地的价值感，提高不动产的价值， 加速住宅的销售速度 •在营销整体上建立起整个规划区的可靠性和整 体意象，特别对于促销阶段或偏远的社区 •其潜在的利益在于可能会逐渐成为当地的社交 中心和最富特色的地方，建立开发商的信誉度和 可靠性，附带创造了其他长期性的开发机会
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
Resort 的功能构成
构成
不动产
（Real Estate）
Resort
游憩区 （Recreation）
天然资源
相关配套（酒店，餐饮 等）
游憩设施（Amenity)
土地（Land）（包括规划、管理、 行销）
根据资源和游憩设施进行分类，项目Resort 主要以滨海资源＋HOTEL混合类型
Cancun
Bintan
亚龙湾
指导型案例： 香港愉景湾、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亚龙湾、佛罗里达州亚 美尼亚海岛庄园、Homestead、Bintan 印尼 美国佛罗里达州Orange Lake度假村 美国明尼苏达州海鸥湖Cragun‘s 会议中心度假村
案例启示1：对于度假区的开发来说，根据其资源占有条件远 景拉动模式是最关键的因素，而市场竞争是第二层面的因素
项目可持续发展
当地民众
– 借助项目开发实现职业转移与提升， 在项目中获得就业机会
– 旅游配套产业的发展，促进当地居 民收入水平
– 旅游产业的发展对人才的要求，将 加速当地基础教肓与职业教肓的发 展，实现当地人综合素质的提升
开发商
– 项目成功开发，带来合理经济效益 – 提升企业在旅游地产业开发经营水平
开发次序：立足于长远利益，逐渐规划完善，利用变化多端
的地形地势、美丽的景致、以及四周开发者所拥有的保护区等提供 越来越多的度假体验
启动策略：引爆独特的体验点，以滨海休闲度假设施及酒店、
购物等相关配套优先启动，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成 功和持续开发打下基础
项目整体定位和规划建议
站在国际度假区的高度，
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国内、国际案例揭示的水资源度假区整体 空间布局的总体布局基本原则
1. 规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化 考虑，保护和利用自然环境的紧密结合是吸引游客和业主的重 要手段
2. 基地特色和度假区的使用策略，决定了土地的使用形态，从而 确定不同地块的场所特性，比如酒店、商业配套、游憩等，并 考虑与之相关的完整的环节布置
商务客户
入口商业配套 娱乐设施
休闲度假客户
公园 组团3
酒店、俱乐部、餐饮
别墅/公寓区组团 沙地步行景观带
投资客户
组团2 组团1
一线海景区，布 置酒店配套 和娱乐设施
产权式别墅区
1 入口
公园
我们对方案的建议
内河椰林区，入口处水资源较差，
1
但作为重要展示区，考虑入口广场 和商业街
具有公园和海的双重资源，建议布
海洋资源型Resort依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延 展度是衡量等级的重要因素；客户置业多为周末度假和第二居所
放松
湖/河资源型Resort与海洋资源型类似依 托于水资源，但更倾向于与水有关的休闲 娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客户 置业为第一二居所社区
海洋资源型
对自然的亲近 休闲
健康
山/滑雪资源型Resort更关注四季分时度 假，以不同类型的套餐服务项目满足人们 各种需求，如滑雪、SPA、绘画、踏青
Golf Resorts是对消费者最有吸引力资源 之一，Golf 和Golf课程的迅速兴起，是 Golf Resort增长的驱动力，第二居所的 需求不断增加，附带水资源的Golf场所， 以其景色和环境更加吸引Golf客户
湖/河资源型
RESORT
人工资源型
Golf资源型
山/滑雪资源型
文化 品味
人工资源 型Resorts是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包 括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外 观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较 大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业 类型
加强生态保护，促进环境和谐 政府、开发商、当地民众三方共赢 重视对片区的贡献，带动片区发展
项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素 水系保护 植被保护
环保的、可持续发展的方案
项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何破 坏水系的填、堵工程
规划原则模型
符合项目资 源条件开发 模式
开发模式
与企业开发 盈利要求的 契合
与政府要求 的契合，与 其他项目共 赢
市场竞争
着眼现实市 场竞争
着眼与现实 客户
重要度
主要回答
项目定位、 开发物业类 型及配比、 相关的娱乐 休闲体验活 动组合
开发节奏、
符合大规划， 对城市和区 域的贡献程 度
立足于现实 市场产品类 型、品质
开发次序：立足于长远利益，提供越来越多的度假体验，不断提升价值区 域，延续和扩大市场吸引力
启动策略：以滨海休闲度假设施及独特酒店、购物等相关配套功能优先启 动，并开发部分投资物业类型，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和 持续开发打下基础
项目定位
符合旅游度假人群需求的国际顶级滨海体验 型多元复合度假半岛
RESORT
土地（包括规划、管理、行销）
升值
现实资源条件
改良 不动产、游憩区
消费者的活动
需求
最常见的Resort和Resort社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪 流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比 如以会所、高尔夫、SPA、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户 群体对娱乐休闲、对自然的渴求
体验型 功能复合
1. 对稀缺资源的占有，对顶级度假的体 验
2. 对度假配套设施、舒适度、服务水平 关注最多
3. 家庭度假客户综合性需求高，商务客 户对商务接待水平专项要求高
2020/2/29
滨海度假
1. 回归自然、顶级度假体验 2. 对度假区功能的复合需求 3. 对滨海生活的向往，对生活体验价值
和物业投资价值并重 4. 对舒适性的要求尤为突出 5. 价格与稀缺资源的相对性价比高
未开发原生态
国内度假客流向 其他城市
度假置业者流向 国外或国内其他 城市
缺乏高品质度假 小区
土地价值较低
三方共赢
在本项目开发过程中将实现政府、开发商、 当地群众三方共赢的局面
政府
– 通过项目开发实现海棠湾区域启动
– 产业结构升级：从农耕经济，向旅游 配套产业发展，增加就业，保持社会 稳定
– 新型综合度假区，提高三亚旅游度假 业竞争力
资源对于物业布置的价值价值的配比度
阶段性开发与以体验价值点为增长核心的 区域拟合
通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找 吻合的价值点
开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度
开发总量与各物业类型的内在比例关系， 商业配套大概应占到5％左右