三亚海棠湾房地产项目整体定位和发展报告图文版资料

满足同类客 户对产品的 需求特征
案例启示2：类比案例的成功关键因素KPI
详尽的开发计划和项目定位：符合整体规划，高占位，
依附于海、沙滩、植被等自然的资源形成具有市场潜力的差异化定 位，打造多个具有体验价值点的度假胜地
市场吻合：提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式保持
新鲜度，以吸引不同层面的客户重复消费
星狮地产海棠湾项目 整体定位和发展战略
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星狮地产海棠湾项目 整体定位和发展战略
（初稿）
椰子洲半岛
——国际顶级的滨海低密度
体验型多元复合度假半岛
项目开发建议原则
➢原则1：生态保护 ➢原则2：对片区的贡献 ➢原则3：政府、开发商、当地民众三方共赢
本项目开发过程中以生态保护、片区贡献为规划 前提，保证三方共赢，实现项目可持续发展
交流
案例选取的适用条件
我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究，
旅游度假城市（区域）边缘地 并着重分析了其中的十个国际案例
区的海洋resort项目
稀缺但不独占的水（海或湖） 资源 休闲、旅游度假、主题社区 第一居所与第二居所并存
Kapalu a
ห้องสมุดไป่ตู้
Homestea d
亚美尼亚海 岛
巴拉德罗
Kaanap ali
19
国内、国际案例揭示的水资源度假区整体 空间布局的总体布局基本原则
1. 规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化 考虑，保护和利用自然环境的紧密结合是吸引游客和业主的重 要手段
2. 基地特色和度假区的使用策略，决定了土地的使用形态，从而 确定不同地块的场所特性，比如酒店、商业配套、游憩等，并 考虑与之相关的完整的环节布置
开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设立 专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑布置 时也尽量避开椰树密积区
按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区七 开发强度控制 个小岛生态脆弱，布置大小独栋别墅，降低开发强度。
在南区布置酒店、公寓等开发强度较大的建筑
绿色建筑
建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、环 境友好型”旅游度假小区
给排水系统及 建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环境 垃圾处理系统
对片区的贡献
作为海棠湾首个启动项目，高品质成功开发 将带动片区的发展和片区价值的提升
片区价值
滨海度假别 墅、公寓
‘和谐’度假区 游憩、集散 “度假地标杆”
片区大规模开发 起动
服务、配套功能
特色滨海游乐
现实
主题度假酒店
示范性旅游度假 小区建设
RESORT
土地（包括规划、管理、行销）
升值
现实资源条件
改良 不动产、游憩区
消费者的活动
需求
最常见的Resort和Resort社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪 流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比 如以会所、高尔夫、SPA、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户 群体对娱乐休闲、对自然的渴求
开发次序：立足于长远利益，提供越来越多的度假体验，不断提升价值区 域，延续和扩大市场吸引力
启动策略：以滨海休闲度假设施及独特酒店、购物等相关配套功能优先启 动，并开发部分投资物业类型，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成功和 持续开发打下基础
项目定位
符合旅游度假人群需求的国际顶级滨海体验 型多元复合度假半岛
整体规划布局结构特点
资源分层级，使自然资源最大化
以相对独立且各具特色的度假组团布置，确 定发展重点 打造独特的价值体验点和增长点
多种类型的物业和相关配套的不断完善，吸 引阶段性客户群 租赁物业、销售物业、游憩设施公共空间等 空间比例大约个占20～30％
规划中组团核心价值区与资源层级的综合 体现
Golf Resorts是对消费者最有吸引力资源 之一，Golf 和Golf课程的迅速兴起，是 Golf Resort增长的驱动力，第二居所的 需求不断增加，附带水资源的Golf场所， 以其景色和环境更加吸引Golf客户
湖/河资源型
RESORT
人工资源型
Golf资源型
山/滑雪资源型
文化 品味
人工资源 型Resorts是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包 括主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外 观气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较 大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业 类型
规划原则模型
符合项目资 源条件开发 模式
开发模式
与企业开发 盈利要求的 契合
与政府要求 的契合，与 其他项目共 赢
市场竞争
着眼现实市 场竞争
着眼与现实 客户
重要度
主要回答
项目定位、 开发物业类 型及配比、 相关的娱乐 休闲体验活 动组合
开发节奏、
符合大规划， 对城市和区 域的贡献程 度
立足于现实 市场产品类 型、品质
本地块从海景、沙滩、高尔夫景观、滨海淡水内 河、原生态椰林等方面与其他区域的自然资源比 较，具有巨大的设计规划空间
海景
本案
海棠湾其他 区域
亚龙湾
三亚湾
沙滩
资源很好 资源较好 无相关资源
高尔夫景观 滨海淡水内河
原生态椰林
综合评判
综合第一
综合第二
综合第三
综合每四
国际案例给我们的启示跟项目本身的相关 性
开发次序：立足于长远利益，逐渐规划完善，利用变化多端
的地形地势、美丽的景致、以及四周开发者所拥有的保护区等提供 越来越多的度假体验
启动策略：引爆独特的体验点，以滨海休闲度假设施及酒店、
购物等相关配套优先启动，树立市场标杆品牌形象，为项目整体成 功和持续开发打下基础
项目整体定位和规划建议
站在国际度假区的高度，
商务客户
入口商业配套 娱乐设施
休闲度假客户
公园 组团3
酒店、俱乐部、餐饮
别墅/公寓区组团 沙地步行景观带
投资客户
组团2 组团1
一线海景区，布 置酒店配套 和娱乐设施
产权式别墅区
1 入口
公园
我们对方案的建议
内河椰林区，入口处水资源较差，
1
但作为重要展示区，考虑入口广场 和商业街
具有公园和海的双重资源，建议布
在规划区内的游憩设施开发，不仅可以创造吸引人的视觉景观，还可 以籍此提高开发产品的售价，增加不动产的的附加价值
•强化开发土地的价值感，提高不动产的价值， 加速住宅的销售速度 •在营销整体上建立起整个规划区的可靠性和整 体意象，特别对于促销阶段或偏远的社区 •其潜在的利益在于可能会逐渐成为当地的社交 中心和最富特色的地方，建立开发商的信誉度和 可靠性，附带创造了其他长期性的开发机会
及管理能力 – 扩大社会影响力，成为更加卓越的企
业公民
国际成功经验和案例研究
分析RESORT定义和分类的通性后，我们对其的界定为：以现实资源 为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动 产持续增值的开发经营活动
Resort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：
资源对于物业布置的价值价值的配比度
阶段性开发与以体验价值点为增长核心的 区域拟合
通过目标消费者的购买价值驱动因素寻找 吻合的价值点
开发阶段的物业类型和目标客户的匹配度
开发总量与各物业类型的内在比例关系， 商业配套大概应占到5％左右
本项目规划建议
D6 D5
D4
D3
P3
D2 D7
P1
D1
D8
P2
D9
D10
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
Resort 的功能构成
构成
不动产
（Real Estate）
Resort
游憩区 （Recreation）
天然资源
相关配套（酒店，餐饮 等）
游憩设施（Amenity)
土地（Land）（包括规划、管理、 行销）
根据资源和游憩设施进行分类，项目Resort 主要以滨海资源＋HOTEL混合类型
未开发原生态
国内度假客流向 其他城市
度假置业者流向 国外或国内其他 城市
缺乏高品质度假 小区
土地价值较低
三方共赢
在本项目开发过程中将实现政府、开发商、 当地群众三方共赢的局面
政府
– 通过项目开发实现海棠湾区域启动
– 产业结构升级：从农耕经济，向旅游 配套产业发展，增加就业，保持社会 稳定
– 新型综合度假区，提高三亚旅游度假 业竞争力
海洋资源型Resort依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延 展度是衡量等级的重要因素；客户置业多为周末度假和第二居所
放松
湖/河资源型Resort与海洋资源型类似依 托于水资源，但更倾向于与水有关的休闲 娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客户 置业为第一二居所社区
海洋资源型
对自然的亲近 休闲
健康
山/滑雪资源型Resort更关注四季分时度 假，以不同类型的套餐服务项目满足人们 各种需求，如滑雪、SPA、绘画、踏青
体验型 功能复合
1. 对稀缺资源的占有，对顶级度假的体 验
2. 对度假配套设施、舒适度、服务水平 关注最多
3. 家庭度假客户综合性需求高，商务客 户对商务接待水平专项要求高
2020/2/29
滨海度假
1. 回归自然、顶级度假体验 2. 对度假区功能的复合需求 3. 对滨海生活的向往，对生活体验价值
和物业投资价值并重 4. 对舒适性的要求尤为突出 5. 价格与稀缺资源的相对性价比高
通过地块资源和市场、消费者分析得出本项目差异化竞争的
发展战略：
详尽的开发计划和项目定位：符合海棠湾整体规划，依附于外海、内海、岛 屿、椰林等自然的资源创造独特度假区场地特征，打造多个具有体验价值点 形成相对独立组团的度假胜地，满足高端客户的度假置业和新的生活模式的 需求
市场吻合：根据不同核心价值体验点提供的特色活动项目组合和灵活的度 假方式保持新鲜度，以吸引不同需求的高端客户重复消费
2 置烧烤区等娱乐设施、餐饮、
一线海景区：启动区的核心价值区，
3 Hotel Resort
特色、顶级、主题酒店拉动，码头 游艇、餐饮、会议、娱乐区域
二线海景、背靠高尔夫用地，3～5 层公寓，较高楼层可观看内海和外 海
大独栋，占有一线海景稀缺资源， 实现顶级资源价值
双拼和4联排的组合，占据一线内海 资源和二线外海资源，具有较高价 值
3. 详细布局有关酒店、别墅用地、高级公寓、购物中心等度假物 业建筑元素，通过整合环境资源和利用自身的地理位置，有利 于获取最大经济价值
4. 引进灵活的、分块明确的交通系统和提供场内停车
三亚各区域一线海景地块 自然资源对比
➢本项目沙滩条件还有 待开发完善。
➢亚龙湾、三亚湾区域 高尔夫景观处在二线海 景中。
加强生态保护，促进环境和谐 政府、开发商、当地民众三方共赢 重视对片区的贡献，带动片区发展
项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素 水系保护 植被保护
环保的、可持续发展的方案
项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何破 坏水系的填、堵工程
Cancun
Bintan
亚龙湾
指导型案例： 香港愉景湾、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亚龙湾、佛罗里达州亚 美尼亚海岛庄园、Homestead、Bintan 印尼 美国佛罗里达州Orange Lake度假村 美国明尼苏达州海鸥湖Cragun‘s 会议中心度假村
案例启示1：对于度假区的开发来说，根据其资源占有条件远 景拉动模式是最关键的因素，而市场竞争是第二层面的因素
物业 小栋别墅、TH 入口、商业服务 Resort及配套
P3
公园缓冲区 D8
园景区
D9
内河景区
D10、 D11
海滩区
D12
小岛公共中心 公园及少量运动配套 公寓 TH、小独栋
大独栋
与其他较成熟区域较近的优势地块率先启动，保持城市 的延续性；体验点同步建设，物业类型多样，形成相对 独立的休闲度假村
启动区客 户群构成
D6 D5
D4
D3
P3
D7 P1
D2 D1
D8
P2
D9
D10
D12
D11
开发第二阶段，我们对方案的建 议-7个主题私家岛屿，与核心体 验区
D12
D11
规划中应充分挖掘资源价值，匹配相关物业 海景、内海——景观资源：建筑沿小岛边沿 排布，岛内部设水域 椰洲岛——精神资源: （岛主）满足私有概念， 不布局交通干道 沙滩——体验资源：度假价值支撑 基于以上原则将地块分成十二小块及三个 公共中心
分区
编号
半岛度假区 D1~D7
公共服务区 P1
P2
项目可持续发展
当地民众
– 借助项目开发实现职业转移与提升， 在项目中获得就业机会
– 旅游配套产业的发展，促进当地居 民收入水平
– 旅游产业的发展对人才的要求，将 加速当地基础教肓与职业教肓的发 展，实现当地人综合素质的提升
开发商
– 项目成功开发，带来合理经济效益 – 提升企业在旅游地产业开发经营水平