扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则目录一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则第一章征收评估总则第二章住宅房屋征收评估第三章非住宅非营业用房征收评估第四章营业用房征收评估第五章其他征收评估问题处理第六章征收评估报告第七章征收评估工作准则第八章征收评估工作资料存档第九章附则二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表附件六、成本法评估说明附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表附件八、营业用房评估的收益法应用说明附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表附件十、市区国有土地房屋征收区位划分第一章征收评估总则第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。

第二条适用范围：在扬州市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。

第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。

第五条被征收房屋区位划分：根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。

第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。

第七条估价程序：1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构； 3.接受评估委托，明确基本事项；4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘察；6.按照技术细则，进行评估测算；7.确定测算结果，撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请，10内日作出复核结论；12.评估材料存档。

第八条估价结果表达：一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收房屋的补偿依据。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第九条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。

第二章住宅房屋征收评估第十条住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。

第十一条高档住宅房屋征收评估方法：高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十二条一般住宅房屋征收评估方法：一般被征收住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。

其征收补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。

在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。

“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。

按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。

其计算公式为：基准价格 = ××××Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；—交易情况修正系数。

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；—交易日期修正系数。

该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；3.确定分类基准价格。

为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：，j＝1，2，3其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。

各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：被征收住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 ×Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅非营业用房征收评估第十三条非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。

第十四条非营业用房评估方法：非营业用房征收评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。

非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十五条成本法评估技术路线：1. 测算土地重新购建价格（PD）：根据被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；2. 测算建筑物重新购建价格（PJ）：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；3．测算建筑物折旧（C）：现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：Ｖi＝PD＋PJ－C。

第四章营业用房征收评估第十六条营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。

第十七条营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。

但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。

第十八条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。

采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。

考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第十九条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格 =—商业街区基准价格；Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；K─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章其他征收评估问题处理第二十条“地大于房”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地使用面积－合法房屋建筑面积2.“地大于房”土地单价ＶW= （ＶO- PJ×g）KjＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.国有划拨土地上“地大于房”土地单价ＶW’=ＶW×60%。

4.“地大于房”补偿金额＝ＶW或ＶW，×S第二十一条非住宅房屋划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。

其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。

第二十二条2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋，对其实际用于经营的房屋建筑面积，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的加权平均值计算。

（参见附件八）第二十三条装饰装修评估：房屋征收评估中，一般装修以外的装饰装修部分为独立的专项评估。

装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、附件九的规定选取。

第二十四条其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第六章征收评估报告第二十五条出具报告要求：征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。

第二十六条签名盖章：征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。

在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

第二十七条报告装桢：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第七章征收评估工作准则第二十八条评估委托：被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议。

第二十九条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十条现场勘察：所有征收评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察，并拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料。