三门滨海新城起步区控制性详细规划说明书12.9

前言在三门县委、县政府提出的“开发三港，建设新城”的总体战略指引下，为加快滨海新城发展步伐，三门县建设规划局会同三门县滨海新区管委会于2007年组织编制了《三门县滨海新城概念规划》和《三门县滨海新城分区规划（2007—2020年）》。

在以上规划工作的基础上，为有效指导滨海新城实施建设，合理配置空间资源，保障公共利益，三门县滨海新区管委会又委托中国城市规划院承担《三门县城E片区02单元（滨海新城启动区）控制性详细规划》的编制工作。

第一章规划依据与规划原则一、规划依据1．《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）2．建设部《城市规划编制办法》3．《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137－90）4．《三门县城市总体规划（2005—2020）》5．《三门县滨海新城分区规划（2007—2020）》6．国家相关规范及浙江省台州市相关地方法规及技术规定。

7．浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB33/1021-2005）二、规划原则1．整体性原则——落实和深化上位规划要求启动区是三门县滨海新城的重要组成部分，其建设具有重要的示范作用，决定滨海新城未来的走向。

规划必须按照《三门县滨海新城分区规划》的要求，进一步细分用地功能，深化城市交通、城市景观等内容，特别要使涉及公共利益的要求落到实处，使启动区成为滨海新城的有机组成部分。

2．保障公共利益原则——发挥规划的调控和引导作用控制性详细规划是土地使用和开发的依据，也是地方规划行政主管部门依法行政的依据，是政府对社会施加影响的公共政策。

因此本规划要突出保障公共利益，区分政府行为和市场行为，明确社会各利益集团和个人在城市发展中的权力和义务，对公共空间、公共设施和市政设施进行控制和引导。

3．综合协调原则——规划用地集约、设施高效、环境优美的城市新区规划在落实地方的发展目标和要求的同时，还要贯彻国家的政策要求，如集约利用土地、节能环保等政策。

启动区规划运用合理的策略选择、科学的指标制定、完善的系统设计等规划手段，发挥规划综合效能，打造用地集约、设施高效与环境优美的城市新区，实现社会、经济与环境效益的统一。

4．可操作性原则——符合规划管理的实际要求本规划作为指导城市开发建设的法定文件，要充分结合地方规划管理的实际要求，条理清晰，容易操作。

可操作性主要体现在规划要求的刚性和弹性上，将涉及公共利益的开发建设要求作为强制内容，是刚性的，其他要求为引导性内容，具有弹性。

三、规划范围根据《三门县滨海新城分区规划》，确定三门县城E片区02单元（以下称滨海新城启动区）规划范围为西起狮子山和乌龟山脚，东至滨经二路和金鳞湖东岸，南起海游港，北至横港河北岸，规划面积866.18公顷。

第二章现状分析一、区位条件滨海新城启动区位于滨海新城的西南部，海游港的北岸，狮子山和乌龟山的东南部，是滨海新城的西部门户，距海游县城仅5公里，与老城联系紧密；南部通过水岙门大桥与74省道相连，对外交通快捷方便；东部是规划滨海新城的城市中心区，北部是规划滨海新城的产业区，与宁海县隔河（旗门港）相望，区位条件非常优越。

二、自然条件启动区规划场地周边自然环境良好，西北部有狮子山和乌龟山依靠，东部有正屿山相望，南部有海游港环抱。

场地东北部为旗门港西段和大片滩涂湿地，水生植物茂盛，是多种禽鸟的栖息地。

场地内总体比较平整，仅有大庵山突起，其海拔31.91米，场地最低海拔0.73米。

横港河从场地中部穿过，将启动区分为东西两部分，横港河水质较好。

三、地质条件和场地安全根据《三门县滨海启动区道路、桥梁工程岩土工程勘察报告》，认为场地稳定性总体较好，适宜工程建筑。

主要地质不良问题为河网众多，要处理好场地基础，严格按规程回填处理。

场地抗震设防烈度为6度区。

规划场地主要受洪水和海潮威胁。

目前在场地周边已建成防潮堤坝，并达到50年一遇防潮要求，因此场地不会受到海潮的侵袭。

根据《三门滨海新城河网规划》，场地标高需达到海拔3.5以上，分区规划确定建设用地标高基本达到4.0米。

场地标高只要设计要求回填，洪水威胁也将迎刃而解。

四、用地现状启动区内土地为滩涂填海形成，一期工程基本完成，场地高程一般达到2.5米左右，部分道路已完成地基处理，包括滨纬一路、滨纬三路和滨纬八路的西段西段，以及滨经一路、滨经三路、滨经五路，还有滨经七路、滨经九路和滨经十一路的南段。

启动区内土地大部分未经开发建设，仅在西部有一自然村——晏站村，共860户，2740人，占地17.57公顷。

规划范围866.18公顷，其中水域和其他不适宜建设用地287.43公顷。

五、关注问题启动区的建设对于滨海新城的开发建设起到承上启下的作用，对于启动区的开发建设有以下几点值得关注问题：1．启动区北部横港河东端现状滩涂湿地环境较好，新城在建设过程中要保护和利用好这一不可多得的景观资源。

2．三门滨海新城地处浙江东部沿海带，是台风高发地区，启动区建设要重视防风、防潮问题，建设好防风林带，健全排水设施。

3．三门土地资源紧缺，是不可再生的宝贵资源，启动区建设既要集约、高效利用土地，又要创造良好的生活环境。

4．启动区是滨海新城的重要组成部分，要处理好近期建设与长远发展的关系，为新城可持续发展打下良好基础。

第三章功能与布局一、上位规划要求（一）新城的城市职能根据《三门县滨海新城分区规划》，在2020年以前，滨海新城主要职能为县域制造业中心之一，同时具备较为完善生活配套功能，用地以工业用地为主。

到远景，滨海新城将成为县域中心城市的中心组团，是全县的行政、文化、商贸和旅游服务中心，从以工业职能为主逐步向居住和服务业为主的职能转化，从而形成环境优美功能多样的滨海新城。

（二）新城的城市规模分区规划确定的滨海新城城市规模为：2020年，人口规模为9.5万人，建设用地控制在9.5平方公里以内。

远景，滨海新城人口规模为21万人，建设用地总量为21平方公里左右。

（三）新城的空间结构分区规划确定滨海新城空间结构为：“一心、两廊、三轴、八片区”。

一心：指以正屿山公园为城市绿心，是新城重要的生态节点和景观标志。

两廊：分别为城市发展廊道和滨水生态廊道。

三轴：规划安排三条纵向功能轴，自西向东分别为商业轴、行政轴和文化轴。

八片区：西部居住片区、西北工业片区、西南工业片区、北部滨水居住片区、商贸综合片区、行政办公片区、文化综合片区和东部旅游片区。

二、启动区的建设目标1．打造景观优美，特色突出的示范新区。

2．建设设施完善，生态和谐的宜居新区。

3．构筑交通高效，环保清洁的产业新区。

三、启动区的功能要求分区规划为滨海新城描绘了“开阔之景、财富之舟、活力之城”的宏伟蓝图，确定了工业发展、居住与服务和旅游度假三大职能。

但滨海新城并非一蹴而就，需要分阶段、有步骤进行建设。

从三门县的现状发展情况来看，其经济实力与省内同等城市比较还不是很强，城市化水平还相对较低，这主要与工业发展相对滞后有关。

因此加快发展工业成为当前的重要任务，根据市委、市政府的统一部署，滨海新城启动区以安排工业为主，成为三门县重点建设的三个工业基地之一。

同时为减少老城的压力，启动区还要承担疏解老城人口，安排产业职工生活居住的任务。

综上所述，启动区以发展工业为主，同时具有居住和服务功能。

四、启动区的空间结构根据启动区的地形特点和功能要求，规划“一带、双心、三片区”的空间结构。

一带：为沿横港河形成的景观生态带，通过对河道进行必要的疏浚整治后，在河两岸安排公共绿地和景观设施，形成环境优美的休闲空间，同时也是工业区与居住区之间的安全屏障。

双心：分别为大庵山北部居住服务中心和横港河东部的工业服务中心。

在居住服务中心安排居住区级配套服务设施，在工业服务中心主要安排工业区管理机构、劳动与就业服务机构和必要的商业设施。

三片区：分别指横港河以西的居住功能片区、横港河以东的工业功能片区和滨经一路以东的居住功能片区。

一、用地分类与地块划分（一）用地分类本规划按照《城市规划编制办法》的要求对用地进行细分，分类标准基本采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），划分以中类为主小类为辅。

需要特别说明的用地是混合用地，主要为商住混合，用地代码以C/R表示。

表4－1 城市用地分类表（二）地块划分为了与土地开发出让以及片区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。

1．地块划分原则（1）土地使用性质单一（2）土地的产权界限（3）道路河流等边界（4）三门县开发建设规模特点2．最小规模控制本规划细分后的居住用地应作为最小出让单位，不宜再细分；其他各类用地可根据实际建设需要细分，细分土地规模应满足以下要求：（1）公共设施用地的最小出让单位不宜小于0.5公顷。

（2）工业用地的最小出让单位不宜小于1.5公顷。

3．地块合并开发原则在可能的条件下，规划鼓励进一步合并土地统一开发，当几个地块合并开发时，允许内部用地边界根据实际需要进行调整，但合并后地块的外部边界应与规划的界限吻合。

合并后的地块要符合以下控制要求：（1）用地构成比例与原规划相同。

（2）绿地、广场、社会公益性设施用地要保证。

（3）建设开发总容量不大于原各开发地块之和。

建筑平均高度不应大于原各地块平均高度，同时建筑限高应不大于原各地块建筑限高。

（4）城市主、次干路线形、断面均不得变化，支路线形可适当调整，但基本走向和开口位置不得调整。

二、用地构成与人口规模规划范围面积为866.18公顷，其中城市建设用地657.26公顷，水域和其他用地208.92公顷。

根据分区规划的要求，测算启动区居住人口为6.25万人，人均建设用地为105.16平方米/人。

在城市建设用地中，居住用地（R）156.49公顷，公共设施用地（C）90.64公顷，工业用地（M）158.38公顷，道路广场用地（S）120.61公顷，市政设施用地（U）4.25公顷，绿地（G）126.89公顷。

详见启动区规划用地统计表。

表4－2 规划用地统计表注：规划人口按照6.25万人计算三、居住用地规划（一）住宅开发建设政策住宅建设需符合国家现行政策，规范和加快发展经济适用房。

在符合相关规定前提下，按照一定比例建设廉租房，以满足城市低收入居民的住房需求。

根据台州市农村拆迁安置标准，对规划建设用地范围内村庄建设实施搬迁。

启动区内规划1个农民新村，即晏站村，位于滨经十一路西侧，规划面积为17.6公顷；（二）居住用地布局规划居住用地面积154.64公顷，人均居住用地面积24.7平方米/人。

启动区居住用地分为居住区和居住小区两个层次，根据启动区的人口规模和规划结构，规划居住用地可划分水岙门居住一区、水岙门居住二区和烂漫涂居住区局部三个居住区，每个居住区下分若干居住小区，详见下表：表4－3 居住区用地和人口分布情况统计表（三）居住区配套设施规划居住区配套设施主要分为三个级别，八大类，居住区配套设施详见表，表中部分为控规直接标示和规定的配套设施，主要是公益性设施；商业性设施和一些地块应布置的设施应按照相关规范进行审批和设置。