[实用参考]万科顺德房地产项目营销策划报告.ppt
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
市场反映：
二线城市镇区 客户市场相对封闭 产品业态单一 市场信息不对称
” 营销手法滞后
地段的想象空间 大趋势：未来顺德房地产发展的主流方向
“2+5”规划确立了将禅 城中心组团和大良-伦教 -容桂两个组团建设为 250万人口的城市的目标， 这两个区域将继续成为 佛山的住宅消费中心。
城市规划发展——“2+5”城市新格局示意图
发展趋势
容桂四面环水，被河流涌道包围。但容桂中心区被工业园包围在中间，整体居住环境较差，自然景
观资源比较缺乏。未来开发热点片区还是集中在容桂中心区，目前已出现容桂中高端客户在 大良置业趋势，估计未来这种趋势会更加明显。
思考： 项目的想象空间？
Consider
地段 竞争
客户 价格
地段的想象空间 目前整体市场状况：不成熟的镇区市场
本报告解决的问题：
世联对市场和客户的理解 实现高价策略 两个项目的现场销售组织管理模式 附加：世联操作优势（珠三角操作执行优势）
第一部分：项目属性
C05 F02
“关键词：
二线城市组团 新城区
中心组团 环境优美 规划完善 标的性建筑
德胜河
”
本项目给了我们太多的兴奋点
顺德南部最高端物业 44万建面的高档住宅 低密度及高层江景物业
新规划区， 齐全的教 育和大型 商业配套 （在建）； 顺峰山公 园
大福 源商 业
猪仔山 景观
完善 规划
客户
本地人为主，部分周边客户。北区、中区自建楼比较多；东 区和南区外来工作人员占一定比例，南区有部分客源是来自 外地买房入户者。
大良楼盘整体印象
产品
大良楼盘过去以多层无电梯无园林产品为主，别墅以自建别墅为主，近两年随着开发水平的提高，
基本以多层加小高层建筑为主体，部分出现别墅产品，楼盘体量也呈增长趋势。
客户 基本以大良和顺德周边包括伦教、北滘、勒流、容桂等城镇客户为主，另外中山、番禺也
有少数客户，比例不到5％。
价格 住宅整体均价在3000元/㎡左右，别墅楼盘均价8000元/㎡左右。
发展趋势 北部、中心板块是老城区，比较陈旧；西部板块发展较落后；而东部板块和南部板块是新规划片 区，随着大福源、美食广场、吉之岛等商家的进驻，已经成为大良地产开发未来的主要发展方 向。本项目所在的新城区有着高起点和高规划，随着未来配套的完善发展潜力巨大。
容桂房地产开发主要集中在北部和中部片区，房地产市场 较封闭，客户以容桂本地客户为主
北区片区 均价2700-2900
中部片区 均价2800－3200
小黄圃 片区
产品 类型
均价 开发 商
北区
小高层、 沿街商住 楼
中区
小高层、高层、 早期别墅、沿街 商住楼
2700-3200
小黄圃片区
目前推售楼 盘主要为低 密度别墅
以本地开发商为主
卖点/ 优势
大凤山公 园景观资 源
区位优势，生 活方便
片区规划、低 密度及景观资 源
客户
由于容桂集中了科龙、万家乐、樱花、容声、 格兰仕等知名家电厂商，所以容桂楼盘的客 户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为 主。容桂的产业有一定的积聚作用，因此， 大部分外地客户都是因为在当地工作的关系 才会产生置业需求。与此同时，容桂的房屋 租赁市场也比较活跃。
以顺德新城区为中心， 30公里为半径的范围内， 将形成一个经常性商圈， 覆盖范围达到整个顺德 区共10个镇，服务人口 达120万人。
结合本项目区域位置及周边项目实际情况分析，世联 选取大良和容桂作为重点研究片区
特点：成熟片区，各档次楼盘比较 齐全 代表楼盘：星河名居、海琴湾、上 东区、桂畔湾等
新城区
特点：新城区,规划前景、景观资源 出众代表楼盘：嘉信城市广场、纯 水岸
特点：片区内知名企业众多,产业拉 动力大 代表楼盘：华夏新城、海景半岛、 东怡雅苑、碧堤湾等
刷新顺德高档物业标准
新城区中心组团核心区位（唯一性） 广珠公路上的标志物
城市核心区位价值，打造 新佛山城市印象
万科集团大规模进入佛山顺德市场
本项目承载意义：万科拓展 顺德市场的基石和标志
本项目肩负的历史使命：
“ 对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端豪宅 对品牌：拓展顺德市场标志 ”
wenku.baidu.com
第一部分：项目属性 第二部分：世联对顺德房地产的认识
如果世联地产顾问（中国）有限公司有 幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布 、使用和复制的权利将在以后签订的协议中 明确说明。本限制条款不适用于可以从其它 合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的 情况。
前期沟通：
物业类型（C05地块开发以四联排为主的低密度产品， F02地块开发18-24层的高层物业） 独立推售（两个地块，两个项目，独立的项目命名及 售楼处） 快速入市（预计C05地块06年10月左右开盘、07年初 F02地块开盘） 实现高价（顺德南部最高端物业）
容桂楼盘整体印象
产品 相对大良楼盘，容桂楼盘开发相对落后，目前的普通住宅主要以小高层和高层为主，开发区
域集中。别墅产品主要出现在容桂周边自然景观相对较好区域，除小黄圃的郊区大盘东逸湾外，其 余别墅项目档次较低。
客户 客户市场封闭，容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为主。
价格 住宅整体均价在2800元/㎡左右，别墅楼盘均价3000-4000元/㎡左右。
谨呈:佛山市万科置业有限公司
万科顺德项目前期策划报告
本报告是严格保密的。
2005.5
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问 （中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏， 可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅 限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投 标之用；除此之外，不得私自发布、使用和 复制文档的任何内容。
大良分为东西南北中及新城区六个片区。东区是现阶段房 地产最蓬勃的片区，楼盘推出量多，产品类型众多
北部板块 住宅均价：2800-3300
东部板块 住宅均价：
3000－ 3500
中心板块 住宅均价： 2800－3300
新城区 住宅均价： 3000－3700
南部板块 楼盘均价：2800
－3000
北区 中区
东区
南区 西区 新城 区
产品 类型
小高层、 多层、 沿街商 住楼
沿街商 住楼、 少数内 街小区
大型楼盘 为主，别 墅、平层、 复式齐全
中档 楼盘 为主， 平层
少数中 大型楼 盘，基 本没有 新楼
目前 为高 层
均价
2600-3700
开发 商
以本地开发商为主
卖点/ 优势
可充分 利用桂 畔海景 观资源
街区成 熟，生 活方便
二线城市镇区 客户市场相对封闭 产品业态单一 市场信息不对称
” 营销手法滞后
地段的想象空间 大趋势：未来顺德房地产发展的主流方向
“2+5”规划确立了将禅 城中心组团和大良-伦教 -容桂两个组团建设为 250万人口的城市的目标， 这两个区域将继续成为 佛山的住宅消费中心。
城市规划发展——“2+5”城市新格局示意图
发展趋势
容桂四面环水，被河流涌道包围。但容桂中心区被工业园包围在中间，整体居住环境较差，自然景
观资源比较缺乏。未来开发热点片区还是集中在容桂中心区，目前已出现容桂中高端客户在 大良置业趋势，估计未来这种趋势会更加明显。
思考： 项目的想象空间？
Consider
地段 竞争
客户 价格
地段的想象空间 目前整体市场状况：不成熟的镇区市场
本报告解决的问题：
世联对市场和客户的理解 实现高价策略 两个项目的现场销售组织管理模式 附加：世联操作优势（珠三角操作执行优势）
第一部分：项目属性
C05 F02
“关键词：
二线城市组团 新城区
中心组团 环境优美 规划完善 标的性建筑
德胜河
”
本项目给了我们太多的兴奋点
顺德南部最高端物业 44万建面的高档住宅 低密度及高层江景物业
新规划区， 齐全的教 育和大型 商业配套 （在建）； 顺峰山公 园
大福 源商 业
猪仔山 景观
完善 规划
客户
本地人为主，部分周边客户。北区、中区自建楼比较多；东 区和南区外来工作人员占一定比例，南区有部分客源是来自 外地买房入户者。
大良楼盘整体印象
产品
大良楼盘过去以多层无电梯无园林产品为主，别墅以自建别墅为主，近两年随着开发水平的提高，
基本以多层加小高层建筑为主体，部分出现别墅产品，楼盘体量也呈增长趋势。
客户 基本以大良和顺德周边包括伦教、北滘、勒流、容桂等城镇客户为主，另外中山、番禺也
有少数客户，比例不到5％。
价格 住宅整体均价在3000元/㎡左右，别墅楼盘均价8000元/㎡左右。
发展趋势 北部、中心板块是老城区，比较陈旧；西部板块发展较落后；而东部板块和南部板块是新规划片 区，随着大福源、美食广场、吉之岛等商家的进驻，已经成为大良地产开发未来的主要发展方 向。本项目所在的新城区有着高起点和高规划，随着未来配套的完善发展潜力巨大。
容桂房地产开发主要集中在北部和中部片区，房地产市场 较封闭，客户以容桂本地客户为主
北区片区 均价2700-2900
中部片区 均价2800－3200
小黄圃 片区
产品 类型
均价 开发 商
北区
小高层、 沿街商住 楼
中区
小高层、高层、 早期别墅、沿街 商住楼
2700-3200
小黄圃片区
目前推售楼 盘主要为低 密度别墅
以本地开发商为主
卖点/ 优势
大凤山公 园景观资 源
区位优势，生 活方便
片区规划、低 密度及景观资 源
客户
由于容桂集中了科龙、万家乐、樱花、容声、 格兰仕等知名家电厂商，所以容桂楼盘的客 户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为 主。容桂的产业有一定的积聚作用，因此， 大部分外地客户都是因为在当地工作的关系 才会产生置业需求。与此同时，容桂的房屋 租赁市场也比较活跃。
以顺德新城区为中心， 30公里为半径的范围内， 将形成一个经常性商圈， 覆盖范围达到整个顺德 区共10个镇，服务人口 达120万人。
结合本项目区域位置及周边项目实际情况分析，世联 选取大良和容桂作为重点研究片区
特点：成熟片区，各档次楼盘比较 齐全 代表楼盘：星河名居、海琴湾、上 东区、桂畔湾等
新城区
特点：新城区,规划前景、景观资源 出众代表楼盘：嘉信城市广场、纯 水岸
特点：片区内知名企业众多,产业拉 动力大 代表楼盘：华夏新城、海景半岛、 东怡雅苑、碧堤湾等
刷新顺德高档物业标准
新城区中心组团核心区位（唯一性） 广珠公路上的标志物
城市核心区位价值，打造 新佛山城市印象
万科集团大规模进入佛山顺德市场
本项目承载意义：万科拓展 顺德市场的基石和标志
本项目肩负的历史使命：
“ 对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端豪宅 对品牌：拓展顺德市场标志 ”
wenku.baidu.com
第一部分：项目属性 第二部分：世联对顺德房地产的认识
如果世联地产顾问（中国）有限公司有 幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布 、使用和复制的权利将在以后签订的协议中 明确说明。本限制条款不适用于可以从其它 合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的 情况。
前期沟通：
物业类型（C05地块开发以四联排为主的低密度产品， F02地块开发18-24层的高层物业） 独立推售（两个地块，两个项目，独立的项目命名及 售楼处） 快速入市（预计C05地块06年10月左右开盘、07年初 F02地块开盘） 实现高价（顺德南部最高端物业）
容桂楼盘整体印象
产品 相对大良楼盘，容桂楼盘开发相对落后，目前的普通住宅主要以小高层和高层为主，开发区
域集中。别墅产品主要出现在容桂周边自然景观相对较好区域，除小黄圃的郊区大盘东逸湾外，其 余别墅项目档次较低。
客户 客户市场封闭，容桂楼盘的客户主要以工厂主、工厂高级员工和投资者为主。
价格 住宅整体均价在2800元/㎡左右，别墅楼盘均价3000-4000元/㎡左右。
谨呈:佛山市万科置业有限公司
万科顺德项目前期策划报告
本报告是严格保密的。
2005.5
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问 （中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏， 可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅 限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投 标之用；除此之外，不得私自发布、使用和 复制文档的任何内容。
大良分为东西南北中及新城区六个片区。东区是现阶段房 地产最蓬勃的片区，楼盘推出量多，产品类型众多
北部板块 住宅均价：2800-3300
东部板块 住宅均价：
3000－ 3500
中心板块 住宅均价： 2800－3300
新城区 住宅均价： 3000－3700
南部板块 楼盘均价：2800
－3000
北区 中区
东区
南区 西区 新城 区
产品 类型
小高层、 多层、 沿街商 住楼
沿街商 住楼、 少数内 街小区
大型楼盘 为主，别 墅、平层、 复式齐全
中档 楼盘 为主， 平层
少数中 大型楼 盘，基 本没有 新楼
目前 为高 层
均价
2600-3700
开发 商
以本地开发商为主
卖点/ 优势
可充分 利用桂 畔海景 观资源
街区成 熟，生 活方便