土地申请可行性研究报告怎么写

地申请可行性研究报告怎么写

第一篇总论

、土地申请项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作

的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基矗为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

二、土地申请项目概况

1 、什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程

度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，至y发改委申请项目立项、至恫土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。

2、“土地申请可行性研究报告”的用途是什么? “土地申请可

行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）土地申请项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》

企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“土地申请可行性研究报告”申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目

按照备案制立项。需要企业提交“土地申请可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布臵图，配合发改委填写项目立项备案表。

第二篇市场预测

当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。

此观点主要法律法规政策依据是:

1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用

权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。

3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六

条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住

宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相

应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

该观

点认为：要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发, 实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及其经营的合法权益。

然国家依法通过出让等有偿使用或行政划拨方式将国有土地使用权提供给土地使用者使用，在一定条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵押等经营活动的权利。

观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。此观点主要法律法规政策依据是:

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土 地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求， 开

发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的, 县人民政府土地管理部门应当予以纠正， 并根据情节可以给予警

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通

（国办发〔2003〕70号）第四点中规定：协议出让的土地改变为 经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部 门统一招标拍卖挂牌出让。

3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 （国土资源部令第11 号）第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,

必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 该观点认为：国家有责任保 护土地使用者依法取得的特定用途的国有土地使用权， 且土地使用者 享有按批准的土地用途开发利用和经营国有土地使用权。但改变土地 用途不属政府批准土地使用者原土地开发利用范围，其实质就是重新 取得新用途的土地使用权。而改变为经营性用地，则必须严格按照法 律法规和相关政策的规定收回原用途国有土地使用权并重新以招标 拍卖挂牌方式公开供应。

观点三：土地改变用途为经营性用地即可通过按市场价补缴出让金也 可以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。具体操作办法:

1、出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权

或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的, 应当由市、县政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开供应;

2、出让合同没有约定、地方法规或行政规定也没有明确规定的，土

地使用者应按规定报经出让方和城市规划管理部门批准，签订出让合 同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

市、 告、

罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 2、

此观点的主要法律法规和政策依据:

1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用

权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

第（十七）条中规定：供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等

控制性要求。土地使用权人不按照约定条件使用土地的, 的违约

要承担相应责任。该观点认为：在土地使用权出让过程中，市、县国土资源

管理部门作为出让方应视为民事主体，并以民事主体身份与土地使用者签订具有民事性质的出让合同。为此，在遵守现行法律、法规、规章和规定的前提下，改变土地用途的处置办法主要要依据土地出让合同的相关约定操作。

第三篇对改变土地用途处置相关法律法规政策的思考

国土资源管理部门在办理改变土地用途处置工作过程中必

须坚持依法行政，这是不容置疑的。然而，面对相关法律法规规章和政策所作出的截然不同的规定，要做到与所有相关法律法规条文和政策规定相符，也是十分困难的。为此，有必要对改变土地用途处置的

相关法律法规和政策进行全面系统的思考和梳理，从而对改变土地用途相关法律政策的精神有个总体判断和把握。

同于上世纪九十年代初制订出台的《房地产管理法》和《城

镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对改变土地用途的办理规定存在着一定差异。《房地产管理法》第十七条规定是签订土地使用

权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是重新签订土地使用权出让合同。这点差异是否决定着在办理改变土地用途过程中可以随意选择签订合同