万科房地产成本构成

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万科房地产成本构成
三、光明城市成本简介
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成 •成本部与财务部的分工
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万科房地产成本构成
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• 成本有哪八大类？
万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•二级科目----四、五个 •一、土地获得价款
•1、政府地价及相关费用
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•七、配套设施费
•1、游泳池 •2、会所 •3、幼儿园 •4、学校
• • wk.baidu.com、开发间接费
• •1、工程管理费 •2、资本化利息
•
5、地下室 6、行政管理及设区服务 7、市政用房
3、营销设施建造费 4、物业完善费 5、不可预见费
• •
•
•
•
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•五、社区管网工程费
•1、室外给排水系统 •2、室外采暖系统 •3、室外燃气系统
•六、园林环境费
•2、绿化建设费 •3、建筑小品 •4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•三级、四级科目
•一、土地获得价款
•1、政府地价及相关费用
•◆ 土地出让金
•◆ 契税
4%
•3、红线外市政设施 •◆ 大市政配套费 •◆ 河西市政配套费
•
•
105元/M2 110元/M2
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万科房地产成本构成
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
•2、报批报建费 •◆ 报批报建费------下设二十个子目
•政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙 体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环 境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、 房屋面积测量等等
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•2、报批报建费 •◆增容费------下设五 ~ 十个子目
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•二、开发前期准备费 •1、勘察设计费 •◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
• 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
•◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
•交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
六 园林环境费 七 配套设施费 八 开发间接费
开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
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三、光明城市成本简介
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万科房地产成本构成
三、光明城市成本简介
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三、光明城市成本简介
•其它： 成本软件、数据库等
•30% 50% 10% 10%
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万科房地产成本构成
二、成本八大类
•每类可分为二----四级科目 • •共约500行子目
•约2000组数字
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万科房地产成本构成
二、成本八大类
项目分产品类型成本汇总表----一级科目
序 号
成本项目
建筑面积
可售面积 一 土地获得价款 二 开发前期准备费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费
•2、合作款项
•3、红线外市政设施
•4、拆迁补偿费
•
•
二、开发前期准备费
•
•
1、勘察设计费
•
2、报批报建增容费
•
3、三通一平费
•
4、临时设施费
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四、成本科目基本组成
•三、主体建筑工程费
•1、基础工程 •2、结构及粗装修 •3、门窗工程 •4、公共部位装修 •5、室内装修 •
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四、成本科目基本组成
•三、主体建筑工程费
•4、公共部位装修
•◆大堂精装修、架空层、地下室大堂
•◆电梯厅精装修
•◆单元入口、楼梯间
•◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等
•5、室内装修
•四、主体安装工程费
•◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开
关
插座等
•◆设备及安装费电梯、通风、消防系统
•◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒
体箱
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•五、社区管网费 • 室外给排水系统
• ◆室外给水◆雨污水◆室外消防
• 室外燃气系统
• ◆管道系统◆调压站
• 室外电器及高低压设备
• ◆高低压配电设备及安装
•一、前言 •二、成本八大类
• •三、光明城市成本简介
•四、成本科目基本组成 •五、光明与赛纳丽舍 •六、天津万科与顺驰
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万科房地产成本构成
一、前言
•成本工作三大块：事前----事中----事后
•开标前：测算、 预算、主体招标
•交房• 前：动态成本、变更签证、材料招标、询价 •结算完：工程及材料结算、分析、结算成本
万科房地产成本构成
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2020/10/31
万科房地产成本构成
引子 我们常常听到这样一句话：
•万科的成本就 是周边楼盘的
售价
•
•究竟有多少最后能被客户认同？ •又有多少成本需要我们自己买单？
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万科房地产成本构成
引子 •也听到过有人这样说：
•
•成本增加多 少就在售价 中提高多少!!!
•供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费
•◆三通一平费------下设三个子目
•临时道路、临时用电、临时用水
•
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万科房地产成本构成
四、成本科目基本组成
•三、主体建筑工程费 •1、基础工程费 •◆土方 •◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 •◆工程桩、桩基检测、降水 •2、结构与粗装修 •3、门窗工程 •◆单元门 •◆入户门 •◆防火门、防火卷帘门 •◆窗、阳台门
•宏观调 控形势
下
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•我们还有多少底气敢说 这句话？
万科房地产成本构成
引子
•可我们却从未听到过这样的话：
•我们的成本在本 行业中占有优势!!
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万科房地产成本构成
目的
•1、普及成本知识 •2、了解房地产成本基本组成 •3、增强成本意识
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题纲