上海商铺租金分析报告书

上海商铺租金分析调查

2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方M/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方M/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方M/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。

商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业工程，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。

轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万

今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公

寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业工程开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。

售价：继续走上升通道

今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。

2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和

市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会

变得炙手可热。因此一些市中心的商业改造力度将有所加大，使其商业配套更为完善，得到进一步的发展。

按照《上海市商业发展行动技术方案》推算，上海未来商业物业总保有量将在2400万-2500万平方M之间，预计这个数量在2008年前可能就会达到。城市化的进一步深入将掀起城市边缘商业地产的新一波高潮，在2005年下半年以及2006年初，将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。

租金：向上攀升

2004年特色商业街租金价格飙升迅速，上海市级商业街市的商铺租金价格基本保持在原每天每平方M38-48元内，但周边横向路段上的商铺，借其环境上的优势和特色专卖街的形成定向消费人群的集聚，个别商铺的租金价格飙升。比如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路，近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店，成了一条吸引时髦人士的特色购物街。据有关调查发现，这条路上的最高商铺价格已经达到每天每平方M56元。

据悉，卢湾区雁荡路休闲街2000-2004年的年租金增长率为12.5%，吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均

达16.7%，徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为22.2%，新天地更是高达100%。

✓社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民，巨大稳定的消费群体给了社区商铺经营者稳定的客源，社区又是一个消费型的生活圈，因此商铺在经营上会非常灵活，自营或出租皆可；经营内容也较广泛，可根据自身实际情况和周围环境需求“量身定做”经营内容，且营业收入稳定，租金收入的持续时间也较久，因此投资回报稳定。上海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本满租,由于没有大型新铺面的集中投入市场,一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元/平方M。如淮海路旺铺租金达每天40--52元/平方M；徐家汇旺铺租金为每天25--30元/平方M；南京西路旺铺每天20--28元/平方M左右。据分析,目前上海的商铺市场呈现三大结构性供需矛盾:一是开发商指定的楼盘开发规划与上海商业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在发展商开发理念与上海商业发展的形势脱节,开发出来的店铺大多只适应杂货店、五金店、小型百货店等已逐渐被替代的传统商业业态的需要,而现代商业业态需要的便利店、专卖店等新兴的需要被不同程度的忽视；二是开发商缺乏相应的商业知识,不了解不同商业业态对于商铺使用的不同需要；三是缺乏统筹规划,导致商铺布局不合理,部分区域

商铺过于密集,部分区域商铺又难以满足居民的生活需求。服务业态的盈利能力加强，流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据在行机构2004 年中旬对上海休闲餐饮主题街市专门调查反映：上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升，1998 年，上海休闲业态的茶坊、酒吧类的租金上限为每天每平方M5元，到2004 年中期，这些数字已经翻了四倍，许多街市已经达到每天每平方M二十元左右，相对应的是上海一批知名的休闲餐饮街的商铺租金价格快速上扬，如“新天地”、“衡山路”、“吴江路”等经营服务业态的商铺价值大大提升。从发展速度较快的外地商铺市场(如广东、辽宁、山东)的来看，进行实物销售的流通贸易业、零售业市场类商业物业已经出现了一年或数年零租金的商铺，这类商铺主要是大型商场类的商铺。明年起上海也有很多类似的商铺面市，由于市场去化速度放缓，有可能导致该商铺市场价值下降。产商在推广住宅工程时，往往会向消费者承诺一个稳定的未来；而对于商铺来说，讲的是投资概念。商业与不动产有着明显的冲突，前者为动而后者为不动，前者注重的是公开而后者注重的是隐私。

商铺是不动产与商业两种属性有机结合的特殊产品。对商铺的深入了解需要对商铺概念的内涵与外延的深层次挖掘。本篇主要通过探讨商铺的种类来分析商铺这种特殊的