郑州北龙湖调研报告

86% 14% 100%
7
恒大悅龙台—户型鉴赏
8
恒大悅龙台—项目总结 项目优势
从区位上：属于城市交通要道辐射范围，临近北三环、东三环、东风路等城市主干道，区域价值、地块价值凸显； 从规划上：占地108亩，容积率2.5，13栋高层7栋洋房的高低配组合，低密度社区； 从产品上：高层为130-190㎡大平层，两梯两户；洋房为160-210㎡，采用采用层层退台设计，涵盖复式、大平层，1-2层赠送
产品分析
1
永威上和园—项目概况
项目地址 开发商 占地面积 容积率 建筑风格
郑东新区九如路与朝阳路交会处东500米路北
郑州永隆置业有限公司
4.76万㎡
总建筑面积
7.9万㎡
1.67
绿化率
36.8%
新中式
建筑类别
洋房
总户数
319
车位配比
1:3
交房时间 物业管理公司 首次开盘时间
未定
郑州永威物业管理有限 公司
是 精装 3.9元/㎡/月
2016年11月27日
最近开盘时间
2017年2月26日
北三环、龙湖外环路，公交123路，地铁8号线（规划中） 郑大一附院、郑州市儿童医院、郑州市颐和医院
周边龙翔小学、龙翔中学、河南省实验学校郑东小学、河南省实验学校郑东 中学，项目自带9班双语幼儿园
周边宝龙城市广场，项目自带1300㎡业主专享会所
A、面宽小、进深大，不利于通风。
4
永威上和园—项目总结 项目优势
北京万柳书院原班人马，5位大师级人物倾力打造； 8重院落，72棵古树，12栋宽庭和院，艺术典藏级景观； 一梯一户设计，3面巨幅落地窗，引入环幕景观； 建筑材料采用日本YKK门窗、“景泰蓝”墙面涂装工艺等，不计成本的精工细节； 永威物业服务较好，保证了较高的居住舒适体验。
公园绿化
8400亩龙湖，300亩体育公园
2
永威上和园—产品组合
项目规划12栋7层洋房和一栋会所，打造涟漪、枕石、逸静、花隐等八大主题景观；主力户型为195235㎡三房/四房为主。
5 3
2
11 10
9 6
7
1
12
13 8
产品类型
面积段（㎡）
套数
占比
去化套数
去化率
195
112
35%
112
100%
235
未定
交房标准 物业管理费 最近开盘时间
毛坯 未定 未定
交通情况
公交：65路、107路、123路
医疗配套 郑州大学第一附属医院、儿童医院、颐和医院、郑州圣玛妇产医院
项目 配套
教育配套
加拿大枫叶小熊幼儿园，河南省实验学校郑东小学、河南省实验学校郑 东中学、民航艺术幼儿园
商业配套
丹尼斯全日鲜老街店、千盛生活广场宝龙店
物业类型 高层
房型 三房 四房
洋房
负一层、一二 层
三层 四层
四房
四房 三房
五、六层复式 四房
面积/㎡ 133-142 152-200
208 218.4 175 154
220
占比 10% 76% 3% 3% 3% 3%
3%
高层合计 洋房合计
总计
三房-四房 三房-四房 三房-四房
133-200 154-220 133-220
项目劣势
毛坯房交房标准，在精装林立的东区稍显劣势。
分析总结
城市新贵豪宅，对于高度追求居住品质、可接受价格的的客群可着重考虑。
5
恒大悅龙台—项目概况
项目地址 开发商 占地面积 容积率 建筑风格 总户数
交房时间
72589㎡ 2.5
新中式 1049
2018年底
龙湖外环路与龙翔八街交会处 河南恒龙置业有限公司 总建筑面积 绿化率 建筑类别 车位配比
南北花园、地下室，顶层赠送露台，产品形态多样，可选择性较多； 从配套上：距离龙翔小学、龙翔中学、郑大一附院步行2分钟，距CBD、龙湖副CBD10-15分钟车程；东边5.6平方公里的龙湖生
态水域，东风渠等生态走廊，环境优越； 恒大系TOP系豪宅作品，品牌号召力强。
项目劣势
恒大属于快销盘，在产品精细化上有待提升； 紧邻高铁线，高铁辐射及噪音辐射较大；周围回迁房较多； 小区大门口紧临龙湖外环路连接北环高架的上下口，随着区域的慢慢成熟，主干道的上下口往往会成为交通的瓶颈； 装修标准在此豪宅林立的区域内略低，装修品质及样板间实景也没有太大亮点。
分析总结
项目主打高性价比，区位价值、产品配比、及品牌号召力都算上等，在北龙湖豪宅区域内定价 也较为合理，升值潜力较大。
9
正商善水上镜—项目概况
项目地址 开发商 占地面积 容积率 建筑风格 总户数
交房时间
开间 地下停车场
入户大堂
平安大道东风路交汇处东北方向1500米 河南正商东华置业有限公司
68333㎡
112
35%
112
100%
洋房
பைடு நூலகம்261
39
12%
39
100%
300
48
15%
48
100%
500
8
3%
8
100%
3
永威上和园—户型分析
洋房产品多样化，三面全落地采光，一户一梯，南北通透。
保
中
次卧
姆 房
西 厨 房
书房
餐
主卧
客
厅
书 房
次卧 书房 次卧
厨房
餐 客 厅
次卧 保姆房
主卧
优点：
250㎡五房两厅两厨三卫
237㎡六房两厅一厨四卫 优点：
A、主、次卧均配带衣帽间及独立卫生间；
A、主卧均配带衣帽间及独立卫生间；
B、设有两个书房、一个保姆房；
B、设有三个次卧、一个书房、一个保姆房；
C、南向客厅均设有宽敞阳台；三面落地采光；
C、南向客厅均设有宽敞阳台；三面落地采光；
缺点：
缺点：
A、功能空间布局复杂，未动静分区。
总建筑面积
305154㎡
2.49 新中式
绿化率 建筑类别
35% 高层、洋房
904
车位配比
1:2
18年年底高层和洋房121号楼交房
交房标准
高层毛坯 洋房精装 （6000元/㎡）
高层2.5米 洋房6.6米
进深
高层6.6米 洋房2.5米
有
人车人流
是
有
交房标准
高层精装、洋房毛坯
物业管理公司
270000㎡ 36.8%
高层、洋房 1:1.73
交房标准
精装 （高层3500元/㎡， 洋房4000元/㎡）
开间
地下停车场 入户大堂
物业管理公司 首次开盘时间
交通情况 医疗配套
项目 配套
教育配套 商业配套
客厅4米 卧室3.65米
进深
客厅3米 卧室3.9米
有 有 金碧物业管理公司
人车分流 交房标准 物业管理费
公园绿化
项目东侧市政规划公园（政府出地，恒大承建）
6
恒大悅龙台—产品组合
由13栋高层及7栋洋房组成；高层为19-26层，2T2，户型为133-142㎡的三房，152-200㎡的四房；洋房
1-2层为复式，送南北花园及地下室，地下室层高5.9米；3-4层为标准层；5-6层复式，送露台。户型为143㎡ 三房，175-220㎡的四房。