资产评估学题目

例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，

假定第1年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为

建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元，开发利润为120万元。乂

知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200

万元，平均寿命为5年，己使用2年：设备的重置价格为110万元，平均寿命为

10年，己使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

解答：（1）计算建筑物的重置价格：

1）建造成本=800万

2）管理费用=800X3%=24万

3）投资利息=（800+24） X60%[ （1+6%） 5].]+ （800+24） X40%[ （1+6%）°-5-1] = 54.9 万

4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万

（2）计算建筑物的折旧额

1）墙、地面等的损坏额=18万

2）装修部分的折旧额=200X1/5X2=80万

3）设备部分的折旧额=110X1/10X8=88万

4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110） /50X8=115.344万

5）该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万

例1有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%,预计未來5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25 万

左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=15/（l + 10%） + 16/（l + 10%尸 + 18/（1 + 10%）3+ 15/（1 + 10%）4+ 20/（1 + 10%）5 +25 [1-1/ （1 + 10%）5°-5]/0.1 （1 + 10%）5 = 216.1万元

例2：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年

限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%,管理费为年租金

的5%,修缮费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3%o,综合资本化率为12%。

试估算该写字楼的价格。

分析：己知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格难点：家具设备的处理

解：（1）年租金收入

2.5X12=30（万元）

（2）计算年经营费用

①房地产税=30X 12% = 3.6（万元）

②管理费=30X5% = 1.5（万元）

③房屋原值=1000X3000=300（万元）

④修缮费=300X2%=6（万元）

⑤保险费=300X3%o=0.9（万元）

（3）

⑥家具年折旧费= 10X（l-2%）m 10 = 0.98（万元）

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)

(3)年净收益= 30-12.98=17.02(万元)

(4)该写字楼套间的价格

例3：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用丁•出

租，每月实收租金3万元。另据调査，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建

筑半方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的1.5%, 土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%, 土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该

宗地2003年3月的土地使用权价格。

解：

1选定评估方法：收益法

2计算客观总收益：

年客观总收益= 50xg00X (1-10%) X 12=486000

3计算总费用

(1)年管理费=486000X3.5%=17010 (元)

(2)年维修费= 2500X900X1.5% = 33750元

(3)年税金= 20X900=18000元

(4)年保险费=2500X900X0.2%=4500元

年总费用= 17010+33750+18000+4500=73260 元

4计算房地产纯收益

年房地产纯收益=年总收益-年总费用

=486000-73260=412740 元

5计算房屋纯收益

(1)计算房屋年折旧费

本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产可使用年期为50-2=48年

年折旧费=(建筑物重置价-残值)/耐用年限= 2500X900X (1-2%)/48=45937.5 元

(2)计算房屋现值

房屋现值=房屋重置成本-年折旧费X己使用年数

= 2500X900-45937.5X4=2066250元

(3)计算房屋纯收益

房屋纯收益=房屋现值X房屋资本化率

= 2066250X8% = 165300元

如果考虑使用年限的影响

则：房屋纯收益=房屋现值x房屋资本化率/ [l-l/(l+r)n]

= 2066250 X8%/[l-l/(l+8%)48]

=165300 /0.975130919= 165300 X 1.0255=169515

与不考虑年限的影响的差距：4215元，幅度2.55%

6计算土地纯收益

土地年纯收益=年房地产纯收益■房屋年纯收益