资产评估学题目

例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。

经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元，开发利润为120万元。

乂知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，己使用2年：设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，己使用8年。

假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。

解答：（1）计算建筑物的重置价格：1）建造成本=800万2）管理费用=800X3%=24万3）投资利息=（800+24） X60%[ （1+6%） 5].]+ （800+24） X40%[ （1+6%）°-5-1] = 54.9 万4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万（2）计算建筑物的折旧额1）墙、地面等的损坏额=18万2）装修部分的折旧额=200X1/5X2=80万3）设备部分的折旧额=110X1/10X8=88万4）长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110） /50X8=115.344万5）该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.344=301.344万例1有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%,预计未來5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第6年开始大约可以稳定在25 万左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=15/（l + 10%） + 16/（l + 10%尸 + 18/（1 + 10%）3+ 15/（1 + 10%）4+ 20/（1 + 10%）5 +25 [1-1/ （1 + 10%）5°-5]/0.1 （1 + 10%）5 = 216.1万元例2：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。

据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。

据有关规定，房地产税为年租金的12%,管理费为年租金的5%,修缮费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3%o,综合资本化率为12%。

试估算该写字楼的价格。

分析：己知房地产的收益、费用、综合资本化率，可以直接使用收益法求房地产价格难点：家具设备的处理解：（1）年租金收入2.5X12=30（万元）（2）计算年经营费用①房地产税=30X 12% = 3.6（万元）②管理费=30X5% = 1.5（万元）③房屋原值=1000X3000=300（万元）④修缮费=300X2%=6（万元）⑤保险费=300X3%o=0.9（万元）（3）⑥家具年折旧费= 10X（l-2%）m 10 = 0.98（万元）⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益= 30-12.98=17.02(万元)(4)该写字楼套间的价格例3：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用丁•出租，每月实收租金3万元。

另据调査，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑半方米50元，空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的1.5%, 土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%, 土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。

试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。

解：1选定评估方法：收益法2计算客观总收益：年客观总收益= 50xg00X (1-10%) X 12=4860003计算总费用(1)年管理费=486000X3.5%=17010 (元)(2)年维修费= 2500X900X1.5% = 33750元(3)年税金= 20X900=18000元(4)年保险费=2500X900X0.2%=4500元年总费用= 17010+33750+18000+4500=73260 元4计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740 元5计算房屋纯收益(1)计算房屋年折旧费本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产可使用年期为50-2=48年年折旧费=(建筑物重置价-残值)/耐用年限= 2500X900X (1-2%)/48=45937.5 元(2)计算房屋现值房屋现值=房屋重置成本-年折旧费X己使用年数= 2500X900-45937.5X4=2066250元(3)计算房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值X房屋资本化率= 2066250X8% = 165300元如果考虑使用年限的影响则：房屋纯收益=房屋现值x房屋资本化率/ [l-l/(l+r)n]= 2066250 X8%/[l-l/(l+8%)48]=165300 /0.975130919= 165300 X 1.0255=169515与不考虑年限的影响的差距：4215元，幅度2.55%6计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益■房屋年纯收益=412740-169515=243225元7计算土地使用权价格剩余使用年限=50-6=44年V=2432254-7%X[1-1/ （1+7%）44]==243225X 13.5579 = 3297620元单价=3297620 /500=6595.24TC/平方米8评估结果该宗地2003年3月土地总价3297620元，单价6595.24元/平方米例4：有一平房，砖混结构，占地血积150^2,建筑面积80m'，现将此房岀租，每月可得租金1600元。

其基本情况如下：房地产税等税费为每年570元：建筑物重置成本为每平方米800元；建筑物耐用年限为40年，已使用年限10年（设其收益年限为30年），残值率为0・管理费为房租的5%,修缮费为建筑物现值的2%, 保险费为建筑物现值的5%o,空房损失费以两个月房和计，建筑物资本化率为9%,土地资本化率为7%。

试估算该建筑物土地的价格。

分析：由题可求得：建筑物的重置成本、房地产的收益已知：建筑物资木化率、土地资本化率如何求解土地价格？解：（1）建筑物现值V B車置成本C=800 X 80=64000元耐用年限N=40年，已使用年限n = 10年，残值=0V B=C[1 ・（1・R） n/N]=64000 （1-10/40） =48 0 00元（2）房地产客观总收益（有效毛收入）潜在毛收入：1600X12=19200元/年空房损失费：1600X2 = 3200^/年房地产总收益：19200・3200=16000元/年（3）房地产总费用（经营费用）税费：570元/年管理费：16OOOX5%=8OO元/年修缮费：48000X2%=960元/年保险费：48000乂5%。

=：240元/年总费用：570+800+960 + 240=2570元/年（4）房地产纯收益房地产纯收益=总收益■总费用= 16000-2570 = 13430元/年（5）建筑物纯收益建筑物纯收益=房屋现值X房屋资本化率/ [1・1/（1+「）叮=48000 X9% /[1・1/（1+9%）3。

]=4670.4元/年（6）土地纯收益土地纯收益二房地产纯收益•建筑物纯收益= 13430-4670.4=8759.6元/年（7）土地价格土地价格=土地纯收益x [l-l/(l+r)n]/r=8759.64- 7%X [1-1/(1+7%)30]=8759.6十8.06% = 108679.9元土地单价=108679.9/150=724.53 元/nV例：企业转让彩电显像管新技术，购买方用于改造年产10万只彩电显像管生产线。

经对无形资产边际贡献因素的分析，测算寿命期间各年度分别可带來追加利润100万、120万、90万、70万，分别占当年利润总额的40%、30%、20%、15%,试评估无形资产利润分成率。

解：各年利润总额的现值100 + 40% 120 + 30% 90 + 20% 70-15%--------- 1 ------- H ------- r H ------- T1 + 10% (1 +10%)2 (1 +10%)3 (1 +10%)4= 1214.881 万100 120 90 70------ + -------- T -------- r + ------- r1 + 10% (1 +10%)2 (1+ 10%)3 (1 +10%)4=305.505万利润分成率=305.505/1214.881 =25%例：甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为100万，乙企业拟投入合营的资产重置成本8000万，甲企业无形资产成本利润率为500%,乙企业拟合作的资产原利润率为12.5%,试评估无形资产投资的利润分成率。

解：无形资产约当投资量：100X (1 + 500%) =600企业约当投资量：8000X (1 + 12.5%) =9000万甲企业投资无形资产的利润分成率：600/ (9000+600) =6.25%某企业拟转让卜卩产品生产的全套技术，该技术账面原始成本为4000万，己使用2年，预计还可使用10年，近2年，物价涨幅20%,由于该技术转让，本企业产品的市场占有率有所下降，在以后的10年，减少销售收入按折现值计算为1300万，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按折现值计算为1200万，该企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的生产能力为6500万件和3500万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。

解：无形资产重置成本净价=4000 X ( 1 + 20% ) X 10/ ( 10+2 ) =4800 X 10/12=400075分摊率：3500/ (3500+6500) =35%机会成本= 1300+1200 = 2500最低收费额=4000 X 35% + 2500 = 3900万例：甲企业彼乙企业兼并，需要对甲企业口创的一套流程方法专利权进行评估。

该工艺方法研制时发生原材料费40000元，辅助材料费10000元，燃料动力费8000元，有关人员工资和津贴14000元，专用设备费9000元，差旅费1000元，管理费2000元，占用固定资产的折旧费30000元，人员培训费和资料费等5000元，专利申请费2000元，求该工艺流程方法的专利的重置价值。