二手房销售经验(长全)

第一部分：基础篇

一、商品住宅常用术语

在买房过程中，大家会碰到各式各样的建筑业内的名词与概念。现在，我们根据国家相关的技术规范，将其中法定的专业术语摘录如下：

住宅按层数划分如下：

1．低层住宅为一层至三层；

2．多层住宅为四层至六层；

3．中高层住宅为七层至九层

4．高层住宅为十层及以上。

住宅（residential buildings）供家庭居住使用的建筑。

套型（dwelling size）按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。

居住空间（habitable space）系指卧室、起居室、厅的使用空间。

使用面积（usable area）房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

标准层（typical floor）平面布置相同的住宅楼层。

层高（storey height）上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，普通住宅不宜高于2．80米。

室内净高（interior net storey height）楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2．40米，局部净高不应低于2．10 米，且其面积不应大于室内使用面积的1／3，

厨房、卫生间室内净高不应低于2．20米。

跃层住宅（duplex apartment）套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

自然层数（natural storeys）按楼板、地板结构分层的楼层数。

中间层（middle－floor）底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

单元式高层住宅（talI building of apartment）由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔式高层住宅（apartment of tower building）以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

通廊式高层住宅（gallery tall building of apartment）由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

二、房地产价格术语

(一)关于商品房价格

房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用组成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。

1．均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

2．基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

3．起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为"×××元／平方米起售"。较低的起步价容易引起消费者的注意。

4．一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

5．预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

(2)二手房价格

1、可议:指所售房价可以商量

2、净价:指甲方净得价,房产交易过程中出现的一切费用都由乙方承担.

3、一次性付款:指甲方要求对方在一定的期限内一次性支付房屋全部价款.不同意对方通过贷款等方式给予;

4、分期付款:指在一定的时间内甲方同意乙方将房屋价款分几次付清,包括贷款或筹借等方式;

三、关于面积

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

（8）独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积。

（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

（11）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

什么是计价面积?

计价面积是我市公有住房出售中计算售房面积特定的计量单位。它等于计租面积乘以1．2。

什么是套内建筑面积?

成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积两部分组成。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成，套内房屋使用面积为套内使用空间的面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承玻墙体或其它承重支撑体所占的面积。

套内阳台建筑面积为阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积

什么是使用面积?

是指住宅平面中供生活使用的净面积的总和。它包括卧室、起居室、客厅、走廊、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、阳台等面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

什么是居住面积?

是指居室净面积之和。一般作为衡量居住水平的面积指标。

什么是计租面积?

计租面积通常都是指使用面积，但92年我市房改规定计算公有住房租金时，阳台不作为使用面积。因此，我市所称计租面积实际是指不包括阳台在内的使用面积。

什么是分摊共有共用面积?