紫峰大厦考察报告(黄宇航)

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7、项目机动车辆动线安排,停车场管理运作参观
8、客户服务体系、服务标准、服务流程等参观 9、物业管理智能化、信息化运作特色、档案管理等 10、财务管理及物业管理费收支情况、成本控制措施、收费监管方式
11、工程设备维修养护经验交流(空调系统、动力系统、电梯等)
12、物业管理后勤配套用房参观(垃圾房、员工餐厅、物资仓库等)
Fiona‘s Prince为主的国际一线童装品牌奠定了高端定位。贝尔森林儿童用品超
市主打进口儿童食品、用品、有机玩具,店内还将设有健康咨询区,定时邀请儿 童专家进行免费的咨询活动。

借儿童公园立项白云公园,该定位值得白云绿地购物中心思考
不足:
商业外立面商业气氛不够,大型LED屏幕也没有,未能很好利用地标外墙的展示面吸引大品牌进驻 或对外展示店内品牌
比较:德基广场首层商铺
主力店装潢、围挡设计、一楼天花吊顶设计等营造出高 端奢侈品购物中心的氛围
业态规划品牌落位借鉴

在德基广场二期六楼,有一个约四千平米的区域被定位为儿童世界。以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCI KIDS、POLO KIDS、JACADI、 Nichola&Bears 、
不足:停车场设计
车场入口灯箱指示简单,车道没作商业气氛装修,作 为商业地标综合体气氛及功能引导不足
车场坡道作凹槽减速处理建设,耐用实际,但车辆 行驶感觉不好,作为高端商用物业不适合采用。
不足:停车场设计
商业地标综合体车场消防栓不美观,容易给人低档感觉
对比,济南恒隆广场地下车场,使用全不锈钢箱 体,美观大方
南京紫峰大厦对标学习报告
考察时间:2012.01.08-2012.01.09
商业组 黄宇航
交流内容一:机电建设与商业、物业管理需求
1、项目机电设计的主要项目、结构、设备选型是否满足物业及商业方面使用需求;先
进地方及不足之处; 2、机电设备设施使用的故障率、稳定性以及维保、维修及时率等; 3、节能降耗、能耗管理的技术手段或设备选型经验;
世界摩天大楼排名
1、迪拜塔 2、纽约自由塔 3、台北101 4、上海环球金融中心 5、香港国际金融中心 6、双子星 7、紫峰大厦 800余米 541米 508米 492米 484米 452米 450米
紫峰大厦选址位于南京南鼓楼广场,东至中央路,西至中山北路。
地 理 位 置
顶级城市枢纽 1号、4号双地铁线路臣服脚下,4个地铁站环伺周边,双地铁物业。5条主干道纵横 四方,30多条公交线路运筹全城 。 地铁1号线:南京地铁一号线全长21.72公里,主要途经迈皋桥、南京车站、鼓楼、新 街口、三山街、中华门、奥体中心等站,另外增设南延线,全长18.01公里,全线设 车站12座,由安德门途经百家湖至江宁大学城。 地铁4号线(规划中):全长约22公里,主要途经龙江、省政府、鼓楼、太平门、长途 东站、仙林等站,另外4号线西延线,由河西至浦口,长度7公里左右。
对比,济南恒隆广场地下车场,车道、车位做颜色 区分,车位编号及车位线处理得很有新意,地坪漆 施工厚度及工艺很好,结合业态功能做地面引导, 方便顾客到达目的地。
不足:停车场设计
紫峰广场 地下车场
济南恒隆 广场地下 车场
进入商场入口电梯不够醒目,没有大的门厅做入口, 仅作简单标示指引,没有漂亮的灯箱或做门头装饰, 拉低了商场的档次
对比,济南恒隆广场地下车场,商场入口有装修高 档、宽敞的电梯厅入口。
济南恒隆广场停车场设计
济南恒隆广场车场顶部线管排列整齐,标示 规范,给人整齐美观感觉
停车场建设建议
商业综合体地下停车场设计及建设标准对商业销售和经营起到越来越关
键作用,消费者、顾客更多是通过停车场进入到商业区域,这是顾客关
键的接触点。因此交通设计、照明设计、装修、动线、地坪漆、车位规 划、交通标示、功能区域引导、停泊引导、门厅设计、手扶梯设计及中 央收费等起到很关键的作用,商业项目建设需引起足够的重视和建设的 投入。
59F
61F 62F
72F
76-77F 78-79F
楼层功能 停车场 绿地广场购物中心 宴会厅、健身中心、游泳馆 、室外花园、SPA 超5A写字楼 空中大堂 咖啡吧 洲际酒店客房 观光厅
中餐厅 特色西餐厅
63-64F 65F
80-81F 82F
总统套房 俱乐部
紫峰大厦建筑面积
实际楼层 酒店
办公 商业 B1 F7-F8 F35-F65 F9-F34 B1-F6
不足:商业外立面对比
商业外立面商业气氛不够,石材装饰面给人冷清感觉,未能很好利用地标外墙的展示面吸引大品牌 进驻或对外展示店内品牌
不足:商业外立面对比
商业外立面商业气氛不够,未能很好利用地标外墙的展示面吸引大品牌进驻或对外展示店内品牌
不足:
紫峰广场
南京水柔城 信息发布系 统,采用大 型触摸屏
没有统一的信息发布系统,使用市场媒体公司资源,略显低档
高档商业广场洗手间(济南恒隆)
商场洗手间设计人 性化,配儿童便池
洗手间做无门设 计、同时门口有 等候休息区、育 婴区、男女厕位 比例合理。
高档商业广场洗手间
南京德基广 场每个厕位 还设独立洗 手台
洗手间通道 装修高档。
不足:商场主入口
商场主入口在路边,前面还有绿化带和人行道,没有宽阔的活动广场、展示面和车辆临停区域,并不 显眼。反而酒店门面及广场做得很好。
4、针对不同经营业态,设备设施的管理功能划分;
5、能源计量技术措施及管理经验;(如空调计量、电量计量等) 6、特殊用房,如垃圾房、污水处理的技术手段及后期管理存在的问题改进意见; 7、商业管理、物业管理对机电设备设施的设计、选型改进意见; 8、商业管理、物业管理对机电设备设施的施工质量及售后维保的改进意见;
名义楼层
B1 F7-F9 F42-F82 F10-F41 B1-F6
面积(㎡) 79035
62312 48200
物业
人防
B1-B4
B4
B1-B4
B4
2616
8467
停车场
其他 合计
B1-B4
B1-B4
42116.82
2604.66
B1-F66
B1-F89
245351.48
商业运营考察心得
注:此次考察公司没安排专门与商业公司交流及商业考察,仅属个 人理解观点,供大家交流共享。紫峰按当年的设计和建设标准已经 是很高档项目,无愧为商业地标,但商业的发展一日千里,时隔五 年行业发展变化很大,与行业新产品作出的对比和不足目的是给大 家作为借鉴和参考。
不足:停车场设计
紫峰广场 地下车场
济南恒隆 广场地下 车场
车场没做全车场的车位诱导功能,仅作区域诱导(仅 用于车辆剩余数量统计,效果不大),略显低档。
对比,济南恒隆广场地下车场,作全车场车位诱导 系统,方便车辆第一时间找到车位停泊。
不足:停车场设计
紫峰广场 地下车场
济南恒隆 广场地下 车场
地坪漆设计划线,略显不足,主车道与车位没做颜色 区分,车道边线没划线、地面功能引导不足,指示吊 牌用传统的交通反光材料,车场整体感觉不够醒目和 高档。
3F
雅致绅士
4F
青春活动
5F
运动休闲
6F
娱乐影城
不足:
商场每层面积不大,但商场每层有四台手扶电梯和四台垂直电梯,特别是手扶梯纵横交错,显得拥挤,
影响购物感受。
对比:南京德基广场中庭设计
德基广场室内设计
二期中庭层层退台设计,顶部垂吊字母状流苏饰品,时尚简洁
不足:
主动线偏短
受建筑限制,购物中心总建筑面积约4.8万平方米,每层面积不到1万,动线形成回形,动线长度不够,
店模式能够使店内每平方米的租金压力、人员成本减少,估计比单品牌店下降15%。市
中心的店铺都是寸土寸金,很多品牌如果单独开设形象店要提高近20%的成本,而在市 中心做平方效益很高的"大牌集成店"肯定会成为一种趋势。
紫峰购物广场 业态分布
业态分布及品牌落位
B1F 食品餐饮
1F
国际精品
2F
都会时尚
比较:德基广场室内设计
导视、查询系统、温馨提示
不足:电梯厅对比
导购牌布置方式不美观及内容不清楚,电梯门厅设计不够清爽、高档
不足:洗手间对比 细节体现服务
商场洗手间设计不 够人性化,增加保 洁难度和效果
紫峰购物 中心洗手 间
洗手间洗手盘采用 接水盘,同时镜柜 内藏擦手纸和洗手 液,旁边有废纸口。 减少台面和地面水 源,保洁难度减少, 地面容易保持干洁。
交 通 环 境
不同的视角
紫峰大厦主要技术经济指标 总用地面积 18721平方米
建筑占地面积
总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积:
9361平方米
245351平方米 184336平方米 61015平方米
绿地总面积
绿地率 容积率 建筑覆盖率
3884平方米
20.75% 11.09 50%
建筑层数
建筑高度
机电部分
空调系统的特点
1. 主楼及裙房配置了四台10000V 2000冷吨冷冻机作为空调系统主冷源, 同时配置了一台380V,750冷吨变频冷冻机作为负荷调节,同时集中
对比,济南恒隆广场地下车场,车道、车位做颜色 区分,车位编号及车位线处理得很有新意,地坪漆 施工厚度及工艺很好,结合业态功能做地面引导, 方便顾客到达目的地。
不足:停车场设计
紫峰广场 地下车场
济南恒隆 广场地下 车场
地坪漆设计划线,略显不足,主车道与车位没做颜色 区分,车道边线没划线、地面功能引导不足,指示吊 牌用传统的交通反光材料,车场整体感觉不够醒目和 高档。
紫峰购物广场 2010年12月开业
紫峰购物广场——主力店情况
由紫峰B1F-6F商业裙楼和商业中庭组成,总建筑面积约48200平方米。集购物、餐饮、 娱乐、文化、休闲于一体。
主力店情况(按2010年开业时统计,现阶段有个别调整):
•南京首家4D放映厅的法国卢米埃影城,电影院面积共3459平方米,CMG Lumière 卢米埃国际影城,CMG在欧洲及美国有着超过60年多厅影院的成功管理经验,在全世 界建造了超过300座的多厅影城;
89层
450米
小型机动车停车位
950个
南京紫峰大厦:紫峰大厦地下4层、地上到灯塔是381米、89层,而从灯塔底部到塔尖则有69米
竖向功能分区
酒店部分
办公部分
商业部分源自文库
紫峰大厦功能分区
实际楼层 B1-B4 B1-6F
7-8F 9-34F 35F 37F 38-58F
名义楼层 B1-B4 B1-6F
7-9F 10-41F 45-46F 47F 49-71F
交流内容二:物业管理方面
1、各业态管理界面及责任划分(商业、写字楼、公寓),管理经验交流 2、商铺改造、消防报建、二次装修管理等方面经验交流探讨 3、接管验收流程及难点、重点等方面经验交流探讨 4、工程遗留问题处理方式或解决方案交流 5、设备节能管理及公共能源计量和分摊方式 6、安防系统设备配置、布局落位、人防安排等参观
铺位进深大,造成商铺展示面不够,理想要求应该是:“动线狭长、进深短小”。商铺数量少,造成品
牌、商品种类不够多,影响了客流。
商业平面比较——应符合“扁、胖”原则,紫峰动线较短
南京德基广场首层平面
紫峰购物中心首层平面
不足:
楼层业态布局较乱,现阶段引入的品牌良莠不齐,品牌知名度不够,原较好品牌也停业或撤离。二 次招商调整业态,因受之前开场后运营能力不足而乏力。
•顶级餐饮品牌——俏江南和乙十六、紫轩私属餐饮会所;
•英国著名美发品牌TONI&GUY旗下子品牌TIGI的高端美发沙龙; •台湾的早教机构领军品牌“故事城堡”旗舰店 •MAX STUDIO、慕诗、积极仙奴SPA、生活工坊、威朗法兰
紫峰购物广场——原主力店情况(目前已关闭,只剩门面)
Fuleight(孚雷特)集成店是源自意大利的奢侈品集合店,有100多年的品牌运营历史, 全球连锁,绿地中心· 紫峰购物广场是Fuleight 在中国开设的第一家店。Fuleight每季都会 向奢侈品牌直接订货,然后通过自己的途径发往各连锁店,货款以最新款和经典款为主, 因为没有代理等中间环节,所以价格也相对专柜便宜。Fuleight里设有PRADA、 Ermenegildo Zegna、Ferragamo、BURBERRY、CERRUTI1881、BALLY、FERRE、 miumiu、VERSACE、A|X Armani、D&G 、Max&Co 、Trussardi、GUESS、Calvin Klein、Polo Ralph Lauren 等十多个国际一线品牌。 心得:随着消费市场的日趋成熟、竞争的加剧以及消费的日趋多元化,单品牌店“聚客 力”逐渐减弱,品牌集合店已成为购物中心的主流,顾客停留的时间、提升货品的丰富 度,给顾客提供更多选择和服务,客人停留的时间明显高过单品牌店3倍。同时采用集成
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