租金方案与招商政策

租金方案与招商政策

一、租金体系设计：

（一）租金定价方法：

根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：

➢租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

➢保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

➢投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

➢项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

（二）基准价格设定：

1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

（三）收费体系：

国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：

物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。

四、本项目租金水平分析：

一）、租金水平类比法：

1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：

2、影响租金水平的关键因素包括：

1、供求关系――价格的决定因素

2、销售业绩――价格的支撑因素

3、综合成本――价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

租赁项目类比价格：

结论：采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：

（二）以保本保利定价法分析：

商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。

结合成熟百货常规的保低坪效（2－3万元/年）、扣率（平均扣率为25％）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受

的租金价格：

1、商家主要经营成本：

（品牌专卖店的租用面积一般为40－100㎡（平均70㎡），本项目的非租金费用为40元/月/㎡使用面积）

2、商家保本保利测算：

本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较低。由上表测算可知：

1) 当纯租金定为394元/㎡/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以上的商家

净利率为10％，坪效3000以上的商家净利率为15％。大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。

2) 当纯租金定为221元/㎡/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商

家净利率为10％，坪效2500及以上的商家净利率为15

％。多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。

3) 当纯租金定为135元/㎡/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商

家净利率为10％，坪效2000及以上的商家净利率为15％。业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。

由此可知：

➢ 一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可

厘定为220元，则综合租金为260元/㎡/月；

➢ 一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金

可厘定为135元，则综合租金为175元/㎡/月；

五、本项目租金价格：

（一）通过以上2种租金定价方法测算，得出本项目1－2层租金的基准均价如下：

（二）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，五楼为三楼的50%，但本项目各

楼层通过主题特色打造，可以适当避免2楼以上租金的巨大悬殊，减小楼层价

差。

（三）根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

（四）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡，厘定各楼层区间的租金价格带。

（五）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相

对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的60％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的60％厘定价格；（六）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

（七）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。

（八）对于一个传统的专业市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。南塔商圈以及本项目都需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。